苏州天亚水景城三期第二次提报课件.ppt

1、天亚水景城三期项目分析报告天亚水景城三期项目分析报告报告内容报告内容壹、公寓部分壹、公寓部分一、从市场角度看一、从市场角度看相城公寓市场总体特征相城公寓市场总体特征在售楼盘数量较少，市场短期内供应量较小；在售楼盘数量较少，市场短期内供应量较小；目前支撑市场销售的仅仅有香城花园三期、欧风丽苑等少数楼盘，短期内上市的也仅有晨曦鑫苑等少数公寓产品；市场整体去化平稳，新推房源去化迅速；市场整体去化平稳，新推房源去化迅速；由于以上几个楼盘分期有房源推出，整体市场暂时维持了较稳定的成交量。中心城区在售楼盘去化迅速，大多数新房源预热阶段就被预定一空。成交均价飙升，市场一片火暴；成交均价飙升，市场一片火暴；进

2、入2007年，相城区住宅市场成交价格飙升，究其原因，除受到市场整体价格上扬的影响，相城区市场本身供应量不足是价格上涨的主要原因。在售公寓项目分析在售公寓项目分析分析:区域市场上公寓产品主要处于预约阶段，基本无房可售；而未来短期市场供给更是有限，短期内供不应求的态势更为明显。未来公寓市场供应分析未来公寓市场供应分析4 45 56 63 32 21 1本案7 78 8101011119 9由土地拍卖可以看出，未来相城区公寓主要集中在中心城区西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域。地块编号竞的单位地块位置面积()用途容积率建筑面积()楼面单价元/成交总价(万元)

3、1 1苏州天亚置业发苏州天亚置业发展有限公司展有限公司相城区227分流线西、相城区227分流线西、徐图港南徐图港南2388523885居住居住1.21.21.41.4334393343912321232412041202苏州市相城城市建设有限责任公司相城区在水一方大酒店南北两侧地块147883居住、商业1.01478831800266193苏州中惠房地产开发有限公司相城区采莲路东、古巷路北(晨曦鑫苑)123236居住1.01.51848541893350004苏州恒顺投资有限公司相城区齐陆路366号(原苏州天纶合成纤维厂)62857居住和商业1.62.01257142036256005苏州荣盛

4、房地产开发有限公司相城区澄和路东、庆元路北(?)63041居住1.62.01260821523192006广州合景房地产开发有限公司相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧B区1-4号地块231627居住和商业详见规划设计意见书5443811332725007广州合景房地产开发有限公司相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧C区1-4号地块116822居住和商业详见规划设计意见书2432362220540008恒基中国地产有限公司相城区元和塘以西、春申湖路南侧D区（1-2）、F区（1-3）号地块295358居住和商业详见规划设计意见书6288211376865009苏州工业园区华成房地产开发有限公司相城区阳澄

5、湖西路北，广济路西112992居住1.820338633436800010苏州雅戈尔置业有限公司相城区齐门北大街西、阳澄湖西路北62650居住和商业1.59397544164150011苏州工业园区华富置业有限公司相城区采莲路东、嘉元路南107485居住和商业1.2-1.61719763373580001347836134783625037472503747合计合计从目前公寓地块的供应来看，未来几年相城可工供应公寓产品将在200万方左右，加上部分商业地块中出现的居住型产品，以及短期内新拍的土地快速上市，可以预见，未来相城区公寓产品将面临激烈的市场竞争。总结总结从市场总体来看，目前相城区公寓产品

6、处于热销状态，短期内市场“供不应求”，赋予了本案良好的入使契机；从土地供应来看，未来相城区公寓市场将面临激烈的市场竞争；从区域发展来看，未来相城区公寓产品的重心将在目前中心城区的西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域；品牌开发商基本集中齐门北大街和规划人民路两侧，将进一步提升该区域客户吸引度和市场竞争力；综合分析，为了避免未来市场的残酷竞争，实现“快速销售”的目的，建议本案公寓产品“以快入市”，抓住市场火暴的有利契机，快速入市，占领市场，实现销售。二、从产品角度看二、从产品角度看由于采取两梯两户的高层设计，产品得房率较低，舒适性不足；产品存在部分不利于销售

7、的设计，两房产品不符合市场主流；本案产品面积均大于目前市场在售项目，直接导致产品总价较高，不利于整体销售；作为主力产品的两房户型面积大于90平方米，3成的首付将成为项目快速去化的一大障碍。产品类型房型编号房型建筑面积1号楼户数2号楼户数合计C型3室2厅2卫141.7M2323264A型2室2厅1卫93.85M23232中单元A型2室2厅1卫95.4M29664160128288端单元224合计总结总结三、从客户角度看三、从客户角度看相城区公寓产品主要客户来源相城区公寓产品主要客户来源本案客源分析本案客源分析由于本案近78%的产品为两房，因此本案的主要客源多为首次置业者，对于此类购房者来说，总价

8、和首付将成为决定他们是否置业的关键性因素。由于相城区房产市场具有良好的发展前景，根据目前相城成交客户的分析统计，我们可以预见本案将具有一定比例的投资客户，对于投资客户来说，投资门槛的高低和项目增值的前景是他们考虑的重要因素。对于本案的三房产品来说，由于面积较大，总价较高，因此性价比和产品力将成为客户衡量的重要依据。综上所述，为了提升客户的接受度，实现本案公寓产品的快速去化，我司建议项目进一步提升产品竞争力，提高产品附加值和性价比。公寓部分产品建议公寓部分产品建议经过综合研究，根据项目实际情况，结合市场成功案例，我司建议项目公寓部分进一步提升产品附加值：地暖系统（便于施工，提升整体竞争力）；新风

9、系统（提升产品竞争力）；隔音设备（减弱省道对本案的影响）；安全设备（密码锁，高级防盗门等）。公寓部分总结公寓部分总结目标：快速去化快速去化策略：快速入市，抢占市场；增强产品竞争力，提升客户接受度。贰、别墅部分贰、别墅部分相城别墅市场总体特征相城别墅市场总体特征市场主要个案分析市场主要个案分析依云水岸依云水岸 占地面积：占地面积：2222万平米万平米 总建面积总建面积：24.224.2万平米万平米 容容 积积 率：率：1.11.1 开发周期：总体共分三期开发周期：总体共分三期 户户 数：数：10781078户户 物业类型：物业类型：联体、叠加联体、叠加 主力面积：主力面积：联体联体230-320

10、230-320平米；叠加平米；叠加175-185175-185平米平米 价价 格：联体格：联体1100011000元元/平米；叠加平米；叠加80008000元元/平平 销销 售售 率：一期完全去化，二期已推部分基本去化率：一期完全去化，二期已推部分基本去化主要卖点主要卖点纯别墅社区，相城区最大别墅项目，规模优势；周边均为低密度别墅社区，氛围优势；招商地产的品牌优势；产品设计较为合理，经济实用；赠送面积较多，较高的性价比和附加值；配套优势，3000商业会所，15000住户会所；招商局物业；定位较高，但相比市区和园区具有一定的价格优势；房型编号产品类型建筑面积赠送面积户数A12332003A223

11、23003B12452604B22452204C12953101C23084301E23320067F25521246G131630013G231430016D上17511032D下1858532222联排别墅叠加别墅合计 作为相城区最大的别墅楼盘，结合招商地产的品牌影响力，依云水岸已成为相城区别墅市场的标杆项目，销售价格影响相城整体别墅市场，成为目前相城别墅楼盘参考和比较的主要对象。地上建筑面积地上建筑面积233233平方米，平方米，地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积200200平方米平方米；7 7米开间，南北花园加中庭设计，中庭采光，全明设计；米开间，南北

12、花园加中庭设计，中庭采光，全明设计；超大面积赠送，高性价比产品。超大面积赠送，高性价比产品。地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积212平方米功能分区合理，下沉式花园、中庭、露台设计，景观多样化依云水岸已经得到客户的充分认可，加上一期产品的成功入住，客户接受度得到进一步提升，价格随之水涨船高。经过一年时间的客户累积，以及整体市场的走高，加上产品附加值的进一步提升，依云水岸二期产品销售价格较一期有了大幅度增长，目前实际成交均价在11000元/平方米左右。价格走势价格走势客源组成客源组成依云水岸一期部分产品客源以相城区当地客源为主，其中政府官员占据了相当的比例（这一部分客源总量则相对有限）；由于一期的

13、消化，二期部分当地客源比例减少，而同时由于整体接受度的提高以及园区别墅价格的高速上涨，园区客源成为依云水岸目前销售的主要客户；由于交通的因素以及木渎、越溪等区域的分流，中心城区客源比例一直较少。一期产品主要客源一期产品主要客源相城区工业园区中心城区其他二期产品主要客源二期产品主要客源相城区工业园区中心城区其他市场最高档个案分析市场最高档个案分析中兴银丽高尔夫别墅中兴银丽高尔夫别墅2 2期期5757户户1 1期期1 1批批3434户户1 1期期2 2批批2828户户3 3期期5959户户房型编号建筑面积户数产品赠送部分户数A304.71313B311.561313C367.041212E392.

14、651212F433.02775757 所有产品均为2层设计，户均占地超过1亩，每户赠送大面积花园、露台，2期产品在一期基础上赠送有产权的地下室，地下室面积基本等于1层面积。合计。二期由于产品附加值的进一步提升，以及整体市场形势的看好，因此价格大幅上扬，预计价格将达到20000元/平方米左右。价格走势价格走势05000100001500020000250002006年4月2006年11月2007年底本案别墅产品分析本案别墅产品分析房型建筑面积幢数面积小计N1287.882302.4N2300.392702.7N3246.32492.6N43691369N5223.6112459.6N6195.

15、81195.8S129351465S2296.261777.2S3303.82607.6总 计4512371.912米超大面宽，类独栋设计，超越市场联排别墅；客厅开间仅4.8米层高仅2.88米、厨房开敞设计，餐厅厨房相连，缺乏档次感；223.6平方米采取四房三厅三卫设计，整体舒适性不强；底层赠送花园近50平方米、2-3层赠送露台近45平方米；缺少地下室设计，不符合现代别墅市场主流，整体竞争力不足。N5223.6一层建筑面积83.3二层建筑面积83.3三层建筑面积57.0客厅21.7餐厅12.4厨房6.8主卧/卫+更衣23.3/15.2客卧/卫10.9老人房/卫14.9/3.8儿童房1/卫10.

16、9儿童房2/卫0.0家庭室14.8书房10.5保姆房健身房其中户型总建筑面积其中N2300.3一层建筑面积116.2二层建筑面积100.5三层建筑面积83.6客厅28.0餐厅19.0厨房7.2主卧/卫+更衣22.8/17.6客卧/卫12.2/2.5老人房/卫18.1/5.3儿童房1/卫23.9/2.8儿童房2/卫0.0家庭室19.4书房18.1保姆房9.2健身房0.0其中户型总建筑面积其中12米超大面宽，类独栋设计，超越市场联排别墅；底层赠送100平方米的花园，2-3层赠送46平方米的露台；所有房间套房设计，客厅部分挑空，彰显品位和档次；相对于300平方米的建筑面积，6.3平方米的厨房略显偏小

17、，同时客厅层高也仅3.24米；面积偏大，但缺少地下室设计，不符合现代别墅市场主流。N1287.8一层建筑面积120.5二层建筑面积98.5三层建筑面积68.8客厅24.5餐厅16.9厨房6.6主卧/卫+更衣26.3/12.9客卧/卫12.2/2.5老人房/卫24.2/7.1儿童房1/卫12.2/5.0儿童房2/卫0.0家庭室15.7书房18.1保姆房9.2健身房0.082302.4数量累计面积其中户型总建筑面积其中12米超大面宽，类独栋设计，超越市场联排别墅；底层赠送130平方米的花园，2-3层赠送84平方米的露台；所有房间套房设计，视听室设计，彰显品位和档次；6.4平方米的厨房略显偏小，同时

18、客厅层高也仅3.24米；面积偏大，但缺少地下室设计，不符合现代别墅市场主流。本案别墅产品与市场代表个案的比较本案别墅产品与市场代表个案的比较中兴银丽高尔夫别墅中兴银丽高尔夫别墅依云水岸依云水岸本案本案产品类型独栋别墅联排别墅类独栋别墅总规模178户600多户190余户当期量体57户222户45户主力面积305、312367、393233、255224、288296、300项目档次高档中高档中高档销售价格20000（预计）11000主力总价600-800万220-300万赠送部分地下室+花园+露台，总面积400平方米以上地下室+花园+露台，总面积200平方米以上花园+露台，总面积100-200平

19、方米左右地段高尔夫球场别墅低密度居住区域城市型别墅氛围高端中上中等景观球场+湖景内部营造内部营造环境优雅较好一般项目影响力强强中开发商品牌中强中配套球场+球场会所+别墅会所双会所+商业街中档会所物业管理深圳中旅联合物业招商物业新康物业剩余量体59户200余户109户对本案的竞争影响弱强未来竞争性项目项目基本情况产品力附加值别墅价值 从别墅产品的综合价值来看，本案别墅产品存在从别墅产品的综合价值来看，本案别墅产品存在一定的不足，与区域代表性个案依云水岸之间的竞争一定的不足，与区域代表性个案依云水岸之间的竞争力尚有一定差距，因此，从产品角度出发，力尚有一定差距，因此，从产品角度出发，“性价比性价比

20、”和和“附加值附加值”的提升是本案别墅产品必须加强的重要的提升是本案别墅产品必须加强的重要因素。因素。别墅部分产品建议别墅部分产品建议经过综合研究，根据项目实际情况，结合市场成功案例，我司建议项目别墅部分进一步提升产品附加值：地暖系统（便于施工，提升整体竞争力）；隔音设备（减弱省道对本案的影响）；安全设备；户式中央空调（提升产品竞争力）。未来相城区别墅产品供应分布未来相城区别墅产品供应分布8 83 32 21 1本案4 45 57 76 6地块编号竞的单位地块位置面积()用途容积率建筑面积()楼面单价元/成交总价(万元)1 1苏州天亚置业发苏州天亚置业发展有限公司展有限公司相城区227分流线西

21、、相城区227分流线西、徐图港南徐图港南2388523885居住居住1.21.21.41.4334393343912321232412041202 2苏州市相城城市苏州市相城城市建设有限责任公建设有限责任公司司相城区在水一方大酒店相城区在水一方大酒店南北两侧地块南北两侧地块147883147883居住、居住、商业商业1.01.01478831478831800180026619266193广州合景房地产开发有限公司相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧B区1-4号地块231627居住和商业详见规划设计意见书5443811332725004广州合景房地产开发有限公司相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧C区

22、1-4号地块116822居住和商业详见规划设计意见书2432362220540005恒基中国地产有限公司相城区元和塘以西、春申湖路南侧D区（1-2）、F区（1-3）号地块295358居住和商业详见规划设计意见书6288211376865006苏州工业园区华成房地产开发有限公司相城区阳澄湖西路北，广济路西112992居住1.82033863343680007苏州工业园区华富置业有限公司相城区采莲路东、嘉元路南107485居住和商业1.2-1.61719763373580008 8苏州市合景房地苏州市合景房地产开发有限公司产开发有限公司相城区渭塘渭中路北、相城区渭塘渭中路北、澄阳路西澄阳路西196

23、064196064居住居住1.11.12156702156702318231850000500001232116123211621887922188792合计合计经过对相城区已拍卖地块的分析，同时结合本案实际情况，我司认为上述地块可能规划一些对本案产生竞争力的别墅产品，其中2号地块将是本案最直接的竞争对手，而8号地块也将对本案目标客源形成一定的分流。竞争地块之竞争地块之“苏地苏地2005-B-56”2005-B-56”本案别墅竞争分析本案别墅竞争分析版块竞争对象主要对象：青剑湖版块：上郡、观谰丽宫、旭辉芭堤兰湾等；次要对象：越溪版块：水岸清华、现代园墅、招商地块等；三类对象：木渎版块：桃花源、

24、隆兴地块等区域竞争对象主要对象：招商依云水岸、在水一方地块等；次要对象：合景渭塘地块等；三类对象：华富地块、合景地块、恒基地块、华成地块等。从本案别墅产品未来可能面临的竞争对手来看，从本案别墅产品未来可能面临的竞争对手来看，本案别墅产品要想实现利益最大化的销售目标，本案别墅产品要想实现利益最大化的销售目标，“性性价比价比”和和“附加值附加值”的提升是本案别墅产品必须进一的提升是本案别墅产品必须进一步加强的重要因素。步加强的重要因素。别墅部分总结别墅部分总结目标：利益最大化利益最大化策略：增强产品竞争力，提升附加值；恰当的入市时机，专业的营销包装。新吉阳的目标新吉阳的目标通过双方的资源整合通过双方的资源整合实现产品的快速去化实现产品的快速去化达成项目开发的利益最大化！达成项目开发的利益最大化！