第四、五章物权的变动课件.ppt

1、第四章第四章 物权的变动物权的变动 第一节第一节 物权变动的意义与形态物权变动的意义与形态 第二节第二节 物权行为理论物权行为理论 第三节第三节 基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动 第四节第四节 非基于法律行为的物权变动非基于法律行为的物权变动 第五节第五节 不动产的登记和动产的交付不动产的登记和动产的交付第一节第一节 物权变动的意义与形态物权变动的意义与形态一、物权变动的概念一、物权变动的概念二、物权变动的形态二、物权变动的形态三、物权变动的原因三、物权变动的原因一、物权变动的概念一、物权变动的概念u从不同角度来认识物权变动从不同角度来认识物权变动n 就就物权自身物权自身而言，是物

2、权产生、变更、转而言，是物权产生、变更、转让和消灭的运动状态；让和消灭的运动状态；n就就物权主体物权主体而言，则为物权的得丧变更；而言，则为物权的得丧变更；n就就法律关系法律关系而言，是指人与人之间对于物而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。之支配和归属关系的变化。u物权变动，是指物权的产生、变更、移转物权变动，是指物权的产生、变更、移转和消灭。和消灭。二、物权变动的形态二、物权变动的形态n（一）从物权自身的角度来看（一）从物权自身的角度来看n产生（设立）：产生（设立）：即物权的发生，指产生一个即物权的发生，指产生一个原来不存在的物权。原来不存在的物权。n变更：变更：有广义和狭义之

3、分，此仅指狭义，即有广义和狭义之分，此仅指狭义，即物权的客体与内容的变更。物权的客体与内容的变更。n移转（转让）：移转（转让）：指已经存在的物权在民事权指已经存在的物权在民事权利主体之间移转。利主体之间移转。n消灭：消灭：指物权的终止。指物权的终止。二、物权变动的形态二、物权变动的形态n（二）从物权主体的角度来看（二）从物权主体的角度来看n取得：取得：包括原始取得和继受取得。包括原始取得和继受取得。n变更：变更：包括物权客体的变更和物权内包括物权客体的变更和物权内n容的变更。容的变更。n消灭：消灭：指物权人失去物权，或物权与其主体指物权人失去物权，或物权与其主体分离。包括绝对消灭和相对消灭。分

4、离。包括绝对消灭和相对消灭。两种角度的关系两种角度的关系物权物权自身自身设设 立立变变 更更转转 让让消消 灭灭物权物权主体主体取取 得得变变 更更 消消 灭灭三、物权变动的原因（法律事实）三、物权变动的原因（法律事实）（一）法律行为。（一）法律行为。包括单方民事行为和双方民包括单方民事行为和双方民事行为，前者如物权的抛弃、遗赠等；后者如事行为，前者如物权的抛弃、遗赠等；后者如设定、变更以及转让物权的合同。设定、变更以及转让物权的合同。（二）非法律行为（二）非法律行为1 1、事实行为与事件。前者如商品的生产与制造，、事实行为与事件。前者如商品的生产与制造，房屋的建造，先占，添附等；后者如自然人

5、的房屋的建造，先占，添附等；后者如自然人的死亡及继承的发生，不可抗力导致标的物的灭死亡及继承的发生，不可抗力导致标的物的灭失。失。2 2、公法上的行政行为或司法行为。、公法上的行政行为或司法行为。如法院、仲裁机构的生效法律文书，政府的征如法院、仲裁机构的生效法律文书，政府的征收决定书等。收决定书等。物物权权变变动动的的原原因因法律行为法律行为非法律行为非法律行为单方法律行为单方法律行为合同行为合同行为司法行为司法行为行政行为行政行为事事 件件事实行为事实行为第二节第二节 物权行为理论物权行为理论一、物权行为理论的产生及其基本一、物权行为理论的产生及其基本内容内容二、物权行为的特征二、物权行为的

6、特征一、物权行为理论的产生及其基本一、物权行为理论的产生及其基本内容内容n1.1.物权行为理论由德国学者萨维尼于物权行为理论由德国学者萨维尼于1919世世纪创立纪创立n他认为：以履行买卖合同或其它所有权转移为目他认为：以履行买卖合同或其它所有权转移为目的的合同的交付，并不仅仅是一个纯粹的履行行的的合同的交付，并不仅仅是一个纯粹的履行行为，而是一个特别的导致所有权转移的为，而是一个特别的导致所有权转移的“物权物权”契约。契约。n依此理论，一般的买卖过程可分解为三个行为：依此理论，一般的买卖过程可分解为三个行为：一是买卖合同即债权行为；二是双方当事人达成一是买卖合同即债权行为；二是双方当事人达成物

7、权合意并为登记或交付的物权行为；三是买受物权合意并为登记或交付的物权行为；三是买受人向出卖人支付价款的物权行为。其中，物权行人向出卖人支付价款的物权行为。其中，物权行为是不同于订立买卖合同的为是不同于订立买卖合同的“处分行为处分行为”。n2.2.法律行为被区分为债权行为和物法律行为被区分为债权行为和物权行为权行为n债权行为是基于债的关系而成立，债权行为是基于债的关系而成立，只引起当事人间债权债务法律关系，只引起当事人间债权债务法律关系，不能发生物权的变动，故又称为不能发生物权的变动，故又称为负负担行为担行为；物权行为得以直接引起物；物权行为得以直接引起物权变动之效果，故又称为权变动之效果，故又

8、称为处分行为处分行为。第三节第三节 基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动n一、物权变动模式的概念一、物权变动模式的概念n二、三种物权变动模式二、三种物权变动模式n三、我国采用的物权变动模式三、我国采用的物权变动模式n四、我国物权变动的原因和结果相区四、我国物权变动的原因和结果相区分的原则分的原则n五、公示要件主义和公示对抗主义五、公示要件主义和公示对抗主义 物权变动模式是指物权产生、变更、转让、物权变动模式是指物权产生、变更、转让、消灭的法定方式。消灭的法定方式。物权变动模式在完整意义上包含物权变动模式在完整意义上包含法律行为所法律行为所致物权变动的模式致物权变动的模式和和非法律行为所

9、致的物权非法律行为所致的物权变动模式变动模式。但法律行为所致物权变动模式是。但法律行为所致物权变动模式是其核心，也是各国关于物权变动模式之争的其核心，也是各国关于物权变动模式之争的焦点。焦点。二、三种物权变动模式二、三种物权变动模式 债权意思主义债权意思主义法国民法典法国民法典 指除了当事人的指除了当事人的债权合同债权合同之外，物权变动无需其之外，物权变动无需其它要件，即物权变动直接依当事人之间的债权意它要件，即物权变动直接依当事人之间的债权意思发生变动，不再有其他要求。思发生变动，不再有其他要求。物权形式主义物权形式主义德国民法典德国民法典（物权行为）（物权行为）当事人之间在已有当事人之间在

10、已有债权合同债权合同的基础上，再形成的基础上，再形成物物权合意权合意并与并与交付或登记交付或登记结合起来产生物权变动的结合起来产生物权变动的法律后果。法律后果。债权形式主义债权形式主义瑞士民法典和奥地利民法典瑞士民法典和奥地利民法典 指指债权合同债权合同与与交付或登记交付或登记相结合发生物权变动的相结合发生物权变动的物权变动模式。物权变动模式。债权意思主义：债权意思主义：物权形式主义：物权形式主义：债权形式主义：债权形式主义：债权合同物权变动公示则有对抗力不公示则无对抗力物权合意+公示行为物权变动债权合同+公示行为物权变动大陆法系大陆法系三种物权变动模式三种物权变动模式债权意思主义债权意思主义

11、债权合同债权合同债权形式主义债权形式主义债权合同和公示债权合同和公示物权形式主义物权形式主义和公示和公示公示对抗主义公示对抗主义（意思主义）（意思主义）登记对抗主义登记对抗主义公示生效主义公示生效主义(形式主义形式主义)登记生效主义三、我国采用的物权变动模式三、我国采用的物权变动模式 民法通则民法通则第第7272条第条第2 2款规定：款规定：“按照合同或其他合按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”合同法合同法第第133133条规定：条规定：“标的

12、物的所有权标的物的所有权自标的物自标的物交付时起转移交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。除外。”物权法物权法第第9 9条规定：条规定：“不动产物权不动产物权的设立、变更、的设立、变更、转让和消灭，转让和消灭，经依法登记，发生效力经依法登记，发生效力；未经登记，不发；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。生效力，但法律另有规定的除外。”第第2323条规定：条规定：“动产物权动产物权的设立和转让，的设立和转让，自交付时发自交付时发生效力生效力，但法律另有规定的除外。，但法律另有规定的除外。”从上述条款中可以明确从上述条款中可以明确我国物权

13、变动模式的特点是：我国物权变动模式的特点是：1.1.所有权移转不要求在债权合同之外另有物权所有权移转不要求在债权合同之外另有物权合意，将所有权的移转直接作为合同履行产生合意，将所有权的移转直接作为合同履行产生的结果。的结果。2.2.基于法律行为发生的动产物权变动，以交付基于法律行为发生的动产物权变动，以交付为其形式要件，法律另有规定的除外。为其形式要件，法律另有规定的除外。3.3.基于法律行为发生的不动产物权变动，以登基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记为其形式要件。法律另有规定的除外。记为其形式要件。法律另有规定的除外。结论：结论：我国的物权变动模式为债权形式主义。我国的物权变动模式为债

14、权形式主义。我国物权变动的例外我国物权变动的例外 第第127127条：土地承包经营权自土地承包经条：土地承包经营权自土地承包经营营合同生效时合同生效时设立。设立。第第158158条：地役权自地役权条：地役权自地役权合同生效时合同生效时设设立。立。第第185185条：以本法第一百八十条第一款第条：以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押抵押权自抵押合同生效时合同生效时设立。设立。结论：特殊情况下的债权意思主义。结论：特殊情况下的债权意思主义。债权合同债权合同+交付

15、交付或登记或登记物权变动物权变动从物权变动的过程可以得出：从物权变动的过程可以得出：1 1、物权变动结果没有发生，不能反推出债权合同无效。、物权变动结果没有发生，不能反推出债权合同无效。2 2、公示行为是否发生会影响到物权变动的效力，、公示行为是否发生会影响到物权变动的效力，但不会影响到债权合同的效力。但不会影响到债权合同的效力。3 3、债权合同的效力有其独立判断标准，即民事法律行为、债权合同的效力有其独立判断标准，即民事法律行为的有效要件。的有效要件。总 结 张三购买李四的房屋，双方张三购买李四的房屋，双方5 5月月4 4日日签订了买卖合同，签订了买卖合同，5 5月月6 6日张三交付日张三交

16、付了房屋价款了房屋价款3030万元，万元，5 5月月2020日李四将日李四将房屋钥匙交给张三，房屋钥匙交给张三，6 6月月1010日，张三日，张三搬进该房屋。则房屋所有权是否转搬进该房屋。则房屋所有权是否转移？若已转移，则自何时转移？若移？若已转移，则自何时转移？若没有转移，为什么？没有转移，为什么？四、我国物权变动的区分原则四、我国物权变动的区分原则区分原则的主要含义区分原则的主要含义 1 1、物权变动的基础关系即债权合同的成立，应、物权变动的基础关系即债权合同的成立，应当按照该行为成立的自身要件予以判断，而不当按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为判断标准。能以物权

17、的变动是否成就为判断标准。2 2、物权的变动，应当以动产的交付与不动产的、物权的变动，应当以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为债权合同生效必登记为必要条件，而不能认为债权合同生效必然发生物权变动的效果。然发生物权变动的效果。3 3、在不动产物权变动已作登记，但合同被确认、在不动产物权变动已作登记，但合同被确认不成立、无效或被撤销的情况下，应当认定不不成立、无效或被撤销的情况下，应当认定不动产物权变动自始无效。动产物权变动自始无效。过去的司法解释过去的司法解释 19901990年年2 2月月1717日日最高人民法院给黑龙江高级人民法院最高人民法院给黑龙江高级人民法院关于房管二所与哈铁

18、办事处房屋买卖争议的批复关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复中中指出，双方当事人指出，双方当事人“签订房屋买卖协议后，提出解除签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议的，未办理产权登记手续，买卖协议的，未办理产权登记手续，因民事法律关系因民事法律关系尚未成立，一方反悔是允许的尚未成立，一方反悔是允许的”。19951995年年1212月月2727日最高人民法院印发的日最高人民法院印发的关于审理房地关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第第1414条规定：条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与土地使用者就同一土地使用权分别与几

19、方签订土地使用权转让合同，均几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；补补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。效。”很长一段时间，受此类法律规定和司法解释的影响，很长一段时间，受此类法律规定和司法解释的影响，各级法院在审理案件时，对于未办理物权登记的情况各级法院在审理案件时，对于未办理物权登记的情况大多认为先前的基础合同关系无效。大多认为先前的基础合同关系无效。比较担保法和物权法比较担保法和物权法 担保法担保法第四十一条第四十一条 当事人以本

20、当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，当办理抵押物登记，抵押合同自登记抵押合同自登记之日起生效。之日起生效。物权法物权法第一百八十七条第一百八十七条 以本法以本法第一百八十条第一款第一项至第三项第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。记。抵押权自登记时设立。抵押权自登记时设立。担保法担保法第六十四条第六十四条 出质人和质权出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人

21、占有时质押合同自质物移交于质权人占有时生效。生效。物权法物权法第二百一十二条第二百一十二条质权自质权自出质人交付质押财产时设立。出质人交付质押财产时设立。五、公示要件主义和公示对五、公示要件主义和公示对抗主义抗主义 根据根据公示在物权变动中所起的作用公示在物权变动中所起的作用不不同，可将物权变动分为公示要件主义同，可将物权变动分为公示要件主义和公示对抗主义两种模式。和公示对抗主义两种模式。一般来讲，债权意思主义变动模式为一般来讲，债权意思主义变动模式为公示对抗主义；物权形式主义和债权公示对抗主义；物权形式主义和债权形式主义为公示要件主义或称公示生形式主义为公示要件主义或称公示生效主义。效主义。

22、n与此相对应，根据与此相对应，根据登记在物权变动登记在物权变动中所起的作用中所起的作用不同，可将物权变动不同，可将物权变动分为登记生效主义和登记对抗主义分为登记生效主义和登记对抗主义两种模式。两种模式。n由于一般动产在进行物权变动时无由于一般动产在进行物权变动时无需登记，所以此种分类主要针对需登记，所以此种分类主要针对不不动产动产和和特殊动产特殊动产。一般规则一般规则登记生效主义：登记生效主义：第第9 9条条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

23、律另有规定的除外。特殊规则特殊规则登记对抗主义：登记对抗主义：第四节第四节 非基于法律行为的物非基于法律行为的物权变动权变动 一、非基于法律行为的物权变动的一、非基于法律行为的物权变动的主要情形主要情形二、对未经登记直接取得的不动产二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制物权进行处分的限制 非因法律行为而发生的物权变动，不非因法律行为而发生的物权变动，不经登记或交付即可直接生效，故此类经登记或交付即可直接生效，故此类物权变动又称为不必公示的物权变动物权变动又称为不必公示的物权变动 一、非基于法律行为的物权变动的主一、非基于法律行为的物权变动的主要情形要情形 1 1、依法律、法令的直接规

24、定而发生的、依法律、法令的直接规定而发生的物权变动。（善意取得物权变动。（善意取得,留置权留置权,遗失遗失物归属）物归属）2 2、因、因而发生的物权变动。而发生的物权变动。3 3、因法院、仲裁机构的生效法律文书、因法院、仲裁机构的生效法律文书而发生的物权变动。而发生的物权变动。第第2828条条 因人民法院、仲裁委员会的因人民法院、仲裁委员会的法法律文书律文书或者人民政府的或者人民政府的征收决定征收决定等，等，导致物权设立、变更、转让或者消灭导致物权设立、变更、转让或者消灭的，的，自法律文书或者人民政府的征收自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力决定等生效时发生效力。(4)(4)因继承

25、、遗赠而发生的物权变动。因继承、遗赠而发生的物权变动。第第2929条条 因继承或者受遗赠取得物权的，因继承或者受遗赠取得物权的，自自继承或者受遗赠开始时继承或者受遗赠开始时发生效力。发生效力。(5)(5)因事实行为而发生的物权变动。因事实行为而发生的物权变动。第第3030条条 因合法建造、拆除房屋等事实行因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自为设立或者消灭物权的，自事实行为成事实行为成就时就时发生效力。（先占、添附、生产加发生效力。（先占、添附、生产加工等）工等）非法律行为引起物权变动，对于物权取非法律行为引起物权变动，对于物权取得人来说多为原始取得，但也有继受取得人来说多为原始

26、取得，但也有继受取得的情形，如继承或受遗赠取得。得的情形，如继承或受遗赠取得。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。他不动产。征收集体所有的土地，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。农民的生活，维护被征地农

27、民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。二、对未经登记直接取得的不动产二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制物权进行处分的限制 第第3131条条 依照本法第二十八条至第三十条规定依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理

28、登记的，未经登记，不发生律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物权效力。（一）理解该条款应当注意的问题：（一）理解该条款应当注意的问题：1 1、“享有享有”应为应为“取得取得”。2 2、只适用于不动产，不适用于动产。、只适用于不动产，不适用于动产。3 3、对、对“处分处分”的含义应作狭义的理解。的含义应作狭义的理解。4 4、“不发生物权效力不发生物权效力”应为应为“不发生物权变不发生物权变动的效力动的效力”。(二二)该条款的含义包括：该条款的含义包括：1 1、本条款实施中包括两个登记，一是宣示登记，、本条款实施中包括两个登记，一是宣示登记，二是物权变动登记，前一登记是后一登记的基础二

29、是物权变动登记，前一登记是后一登记的基础和前提。和前提。2 2、宣示登记没有创设物权的效力，只是将已经发、宣示登记没有创设物权的效力，只是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示。若不动产权生的不动产物权变动对外予以宣示。若不动产权利人未通过法律行为处分其不动产物权，法律并利人未通过法律行为处分其不动产物权，法律并不强制其进行登记。不强制其进行登记。3 3、权利人未办理宣示登记前，可以通过签订合同、权利人未办理宣示登记前，可以通过签订合同来实施处分不动产物权的行为，合同自成立时生来实施处分不动产物权的行为，合同自成立时生效，但无法办理相应的物权变动登记，所以，不效，但无法办理相应的物权变动登记，

30、所以，不发生物权变动的法律后果。发生物权变动的法律后果。以下物权的取得不以登记为生效条件的是：以下物权的取得不以登记为生效条件的是：A A、法院执行生效判决将甲公司的房屋进行、法院执行生效判决将甲公司的房屋进行拍卖，王某拍得了一栋房屋。拍卖，王某拍得了一栋房屋。B B、张某在自己的房屋上为李某设定抵押权。、张某在自己的房屋上为李某设定抵押权。C C、赵某在宅基地上盖了一栋房屋。、赵某在宅基地上盖了一栋房屋。D D、孙某设立了一份遗嘱，孙某死亡后，孙、孙某设立了一份遗嘱，孙某死亡后，孙某的孙子取得了孙某的房屋。某的孙子取得了孙某的房屋。l王思图从其父亲那里继承了一栋房屋，后来因王思图从其父亲那里

31、继承了一栋房屋，后来因出国定居想转让该房屋，下列说法正确的是：出国定居想转让该房屋，下列说法正确的是：lA A、房屋为不动产，所以王思图想获得该房屋的、房屋为不动产，所以王思图想获得该房屋的所有权必须办理登记。所有权必须办理登记。lB B、王思图获得该房屋所有权无需登记。、王思图获得该房屋所有权无需登记。lC C、王思图想转让该房屋时未经登记所有权不能、王思图想转让该房屋时未经登记所有权不能转移。转移。lD D、未经登记，王思图转让房屋的合同不生效力。、未经登记，王思图转让房屋的合同不生效力。（20082008年司法考试）年司法考试）l 中州公司依法取得某块土地建设用地使用权中州公司依法取得某

32、块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？的？lA A中州公司因为享有建设用地使用权而取中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权得了房屋所有权 lB B中州公司因为事实行为而取得了房屋所中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权有权 lC C中州公司因为法律行为而取得了房屋所中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权有权 lD D中州公司尚未进行房屋登记，因此未取中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权得房屋所有权 物物权权变变动动的的原原因因法律

33、行为法律行为非法律行为非法律行为不动产：不动产：法律行为法律行为登记（有例外）登记（有例外）动产：法律行为交付动产：法律行为交付公法行为生效公法行为生效事件发生时事件发生时事实行为成就时事实行为成就时不动产物权不动产物权需登记才能处分需登记才能处分非法律行为非法律行为物物权权变变动动的的原原因因法律行为法律行为物权变动模式物权变动模式法律特殊规定法律特殊规定不需公示的物权变动不需公示的物权变动处分时需依法进行公示处分时需依法进行公示司法行为司法行为行政行为行政行为事事 件件事实行为事实行为第五节第五节 不动产的登记和动产的交付不动产的登记和动产的交付n一、不动产登记一、不动产登记n（一）不动产

34、登记的意义（一）不动产登记的意义n (二二)不动产登记机关不动产登记机关n（三）不动产登记簿和权属证书（三）不动产登记簿和权属证书n（四）不动产登记的效力（四）不动产登记的效力n（五）登记错误的赔偿责任（五）登记错误的赔偿责任n（六）几种特殊的登记制度（六）几种特殊的登记制度n二、动产的交付二、动产的交付n（一）动产物权的公示方法（一）动产物权的公示方法n（二）交付的一般形态现实交付（二）交付的一般形态现实交付n（三）交付的变通形态（三）交付的变通形态观念交付观念交付一、不动产登记一、不动产登记n（一）不动产登记的意义（一）不动产登记的意义n 不动产登记，是指登记机关根据当事人的申请不动产登记

35、，是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的取得、丧失与变更等并经审查，对不动产物权的取得、丧失与变更等事项登录记载于特定簿册的事实。事项登录记载于特定簿册的事实。n 不动产登记是不动产物权变动的不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段法定公示手段，是基于法律行为的不动产物权变动的是基于法律行为的不动产物权变动的生效要件生效要件，也是非基于法律行为发生的不动产物权变动的也是非基于法律行为发生的不动产物权变动的处处分要件分要件，是不动产物权获得法律承认和保护的，是不动产物权获得法律承认和保护的基基本依据。本依据。(二二)不动产登记机关不动产登记机关o不动产登记，由不动产所在地的登记不动

36、产登记，由不动产所在地的登记机构办理。机构办理。o国家对不动产实行国家对不动产实行统一登记制度统一登记制度。统。统一登记的范围、登记机构和登记办法，一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。由法律、行政法规规定。（三）不动产登记簿和权属证书（三）不动产登记簿和权属证书 1 1、不动产登记簿不动产登记簿是物权归属和内容的根是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。据。不动产登记簿由登记机构管理。2 2、不动产权属证书不动产权属证书是权利人享有该不动是权利人享有该不动产物权的证明。产物权的证明。3 3、不动产权属证书记载的事项，应当与、不动产权属证书记载的事项，应当与不动产

37、登记簿一致；不动产登记簿一致；记载不一致的记载不一致的，除，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准以不动产登记簿为准。（四）不动产登记的效力（四）不动产登记的效力n1.1.决定物权变动是否发生的效力。决定物权变动是否发生的效力。（例外例外）n2.2.权利正确性推定效力。权利正确性推定效力。n3.3.善意保护的效力。善意保护的效力。n4.4.交易风险警示的效力。交易风险警示的效力。案例案例 张某与李某原系夫妻，张某与李某原系夫妻，2001年年6月协议离婚。月协议离婚。双方约定将登记于李某名下的房屋一栋归张双方约定将登记于李某名下的房屋一栋归张某所

38、有，但未办理房屋所有权变更登记手续。某所有，但未办理房屋所有权变更登记手续。2002年年5月，李某经该市房地产经纪有限公月，李某经该市房地产经纪有限公司介绍与陈某签订了买卖该房屋的合同，并司介绍与陈某签订了买卖该房屋的合同，并办理了房屋所有权的变更登记手续，陈某取办理了房屋所有权的变更登记手续，陈某取得了该房屋的所有权证书。张某得知后，以得了该房屋的所有权证书。张某得知后，以陈某、李某二人为被告向法院起诉，要求法陈某、李某二人为被告向法院起诉，要求法院判决二被告返还房屋。院判决二被告返还房屋。视频案例视频案例：姐妹（房屋确权）姐妹（房屋确权）1 1、依法属于国家所有的自然资源之所有权。、依法属

39、于国家所有的自然资源之所有权。（包括矿藏、水流、海域、城市土地等）（包括矿藏、水流、海域、城市土地等）2 2、非因法律行为而发生的物权变动。、非因法律行为而发生的物权变动。3 3、物权法明确规定不需登记生效的部分基、物权法明确规定不需登记生效的部分基于法律行为发生的物权变动。于法律行为发生的物权变动。如：土地承包经营权；地役权；宅基地使如：土地承包经营权；地役权；宅基地使用权等。用权等。（五）登记错误的赔偿责任（五）登记错误的赔偿责任 1.1.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。成损害的，应当承担赔偿责任。（有三个条件：一是提供虚

40、假材料；二是导（有三个条件：一是提供虚假材料；二是导致错误登记；三是给他人造成损害。）致错误登记；三是给他人造成损害。）2.2.因登记错误，给他人造成损害的，登记机因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。以向造成登记错误的人追偿。（指除登记申请人提供虚假材料造成的登记（指除登记申请人提供虚假材料造成的登记错误之外的，由于登记机构自身原因造成的错误之外的，由于登记机构自身原因造成的登记错误）登记错误）（六）几种特殊的登记制度（六）几种特殊的登记制度n1 1、更正登记、更正登记n2 2、异议登记、异议

41、登记n3 3、预告登记、预告登记1 1、更正登记、更正登记n针对登记错误所采取的措施，包括主体、针对登记错误所采取的措施，包括主体、客体或内容的错误。客体或内容的错误。n（1 1）更正登记的申请：）更正登记的申请：权利人、利害关系权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。可以申请更正登记。n（2 2）更正登记的条件：）更正登记的条件：不动产登记簿记载不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正记确有错误的，登记机构应当予以更正 。n（3 3）更正登记的作

42、用：）更正登记的作用：是对原登记权利的是对原登记权利的涂销登记和对真正权利的初始登记。涂销登记和对真正权利的初始登记。一是因登记人员或者申请人过失而错误或一是因登记人员或者申请人过失而错误或者遗漏登记。者遗漏登记。二是因故意的主观心理状态所致的错误登二是因故意的主观心理状态所致的错误登记。记。三是因不动产物权变动的法律行为自始无三是因不动产物权变动的法律行为自始无效而致与登记权利不一致的登记。效而致与登记权利不一致的登记。四是非基于法律行为的物权变动而致与登四是非基于法律行为的物权变动而致与登记权利不一致。记权利不一致。（1 1）适用情形：）适用情形：不动产登记簿记载的权利人不同意更不动产登记

43、簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。正的，利害关系人可以申请异议登记。（2 2）异议登记的作用：）异议登记的作用：对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利；其按照登记簿记载的内容去行使权利；对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据登记簿的公信力以取得物权。登记簿的公信力以取得物权。（3 3）异议登记失效：）异议登记失效：申请人在异议登记之日起十五日申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。内不起诉，异议登记失效。（4 4）损害赔偿：）损害

44、赔偿：异议登记不当，造成权利人损害的，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。权利人可以向申请人请求损害赔偿。（1 1）适用情形：）适用情形：当事人签订买卖房屋或者其当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2 2）预告登记的作用：）预告登记的作用：预告登记后，未经预预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。生物权效力。（3 3）预告登记的失效：）预告登记的失效：预告登

45、记后，债权消预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。未申请登记的，预告登记失效。2009年司法考试年司法考试(单选单选)8)8甲公司开发写字楼一幢，于甲公司开发写字楼一幢，于20082008年年5 5月月5 5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于乙公司于20082008年年5 5月月6 6日申请办理了预告登记。日申请办理了预告登记。20082008年年6 6月月2 2日甲公司因资金周转困难，在乙公司日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银

46、行抵押借款并登不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？押权。下列哪一判断是正确的？A A抵押合同有效，抵押权设立抵押合同有效，抵押权设立 B B抵押合同无效，但抵押权设立抵押合同无效，但抵押权设立 C C抵押合同有效，但抵押权不设立抵押合同有效，但抵押权不设立 D D抵押合同无效，抵押权不设立抵押合同无效，抵押权不设立 答案：C 下列说法中符合下列说法中符合物权法物权法规定的有：规定的有：A、所有的不动产物权的设立都得登记，否、所有的不动产物权的设立都得登记，否则不发生效力。则不发

47、生效力。B、不动产物权的变更需要登记的，变更自、不动产物权的变更需要登记的，变更自记载于不动产登记簿时发生效力。记载于不动产登记簿时发生效力。C、房屋的抛弃需要登记，否则不发生效力。、房屋的抛弃需要登记，否则不发生效力。D、不动产权属证书记载的事项与不动产登、不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，一律以不动产登记簿记簿记载不一致的，一律以不动产登记簿为准。为准。l 王林与王木是双胞胎兄弟，二人共同继承父亲遗留王林与王木是双胞胎兄弟，二人共同继承父亲遗留下来的一栋楼房，二人于父亲去世后一个月内就分下来的一栋楼房，二人于父亲去世后一个月内就分割了楼房并办理的登记。但王林有一天突然发现

48、自割了楼房并办理的登记。但王林有一天突然发现自己的房产证上记载有误，就去了房产登记部门问个己的房产证上记载有误，就去了房产登记部门问个究竟。果然房产证与房屋登记簿不一致。于是王林究竟。果然房产证与房屋登记簿不一致。于是王林就申请对房产证作一更正。王木得知此事后，认为就申请对房产证作一更正。王木得知此事后，认为王林的房产证没有问题，而是房屋登记簿上记载出王林的房产证没有问题，而是房屋登记簿上记载出现了错误。下列说法正确的是：现了错误。下列说法正确的是：l A、房产证与房屋登记簿不一致时，一般以后者为准。、房产证与房屋登记簿不一致时，一般以后者为准。l B、如果王木有证据证明房屋登记簿登记错误，可

49、以、如果王木有证据证明房屋登记簿登记错误，可以申请更正登记。申请更正登记。l C、如果王林不同意更正的，王木可以申请异议登记。、如果王林不同意更正的，王木可以申请异议登记。l D、异议登记之日起、异议登记之日起30日内王木可以起诉，否则异议日内王木可以起诉，否则异议登记失效。登记失效。关于预告登记，表述正确的是哪些？关于预告登记，表述正确的是哪些？A.当事人签订买卖房屋或者其他不动产当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。定可以向登记机构申请预告登记。B.预告登记后，未经预告登记的权利人预告登记后

50、，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。同意，处分该不动产的，不发生物权效力。C.预告登记后，债权消灭或者自能够进预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记失效。D.预告登记使债权具有了物权的效力。预告登记使债权具有了物权的效力。o 甲与乙公司订立房屋买卖合同，双方约定，乙公司甲与乙公司订立房屋买卖合同，双方约定，乙公司将价值将价值30万元的别墅卖给甲，并于万元的别墅卖给甲，并于5日内付款，若日内付款，若任何一方违约，违约方将支付房屋总价款的任何一方违约，违约方将支付房屋总价款的20