第十章物业管理发展简介课件.ppt

1、Loading 第十章第十章 物业管理发展简介物业管理发展简介【教学目的要求教学目的要求】了解国内外物业管理发展状况，了解国内外物业管理发展状况，在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式的基础上，思考我国物业管理今后的改进和发展的基础上，思考我国物业管理今后的改进和发展方向。方向。第一节第一节 香港物业管理香港物业管理 一、香港物业管理的发展历程一、香港物业管理的发展历程（一）（一）20世纪世纪40一一50年代二次世界大战后：没有物业管年代二次世界大战后：没有物业管理。理。（二）（二）1953年，开发商成立具有规模及专业的物业管理年，开发商成立具有规

2、模及专业的物业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务。（三）（三）1973年开始，专业物业管理业已具雏形。年开始，专业物业管理业已具雏形。（四）踏入（四）踏入20世纪世纪80年代，确立物业管理专业性年代，确立物业管理专业性。二、管理模式和社会地位二、管理模式和社会地位（一）管理模式（一）管理模式以人为本的以人为本的英式管理模式英式管理模式美式管理模式美式管理模式专业化、制度化专业化、制度化管理模式管理模式（二）物业管理行业在香港的社会地位（二）物业管理行业在香港的社会地位（三）香港物业管理行业的自律机制（三）香港物业管理行业的自律机制香港物

3、业香港物业管理公司协会管理公司协会（四）香港物业管理行业同内地的合作（四）香港物业管理行业同内地的合作（五）香港物业管理未来发展的前景（五）香港物业管理未来发展的前景三、香港物业管理的行业监管三、香港物业管理的行业监管政府政策政府政策民政事务局民政事务局民政事务总署民政事务总署大厦公契指引大厦公契指引土地审裁处土地审裁处房屋经理注册条例房屋经理注册条例物业管理物业管理学会、协会学会、协会四、香港的业主自治组织四、香港的业主自治组织业主立案法团业主立案法团业主委员会业主委员会互助委员会互助委员会五、香港物业管理的分类管理五、香港物业管理的分类管理公共屋村公共屋村2居屋苑居屋苑345私人楼宇私人楼

4、宇商业楼宇商业楼宇临时房屋临时房屋1六、香港物业管理的招投标六、香港物业管理的招投标 招标文件招标文件招标的规格招标的规格选择及监管承办商选择及监管承办商收取标书收取标书开标程序开标程序评定标书评定标书 注意事项注意事项1.如何选择合适标书如何选择合适标书2.如何与中标者商讨合约内容如何与中标者商讨合约内容七、香港物业管理的企业营运七、香港物业管理的企业营运（一）香港物业管理企业的收入（一）香港物业管理企业的收入（二）香港物业管理公司的数量、所管理的面积（二）香港物业管理公司的数量、所管理的面积（三）专业化分包商的类型与物业管理公司的合作模式及（三）专业化分包商的类型与物业管理公司的合作模式及

5、运作情况运作情况（四）物业管理收费类型与收费标准及如何厘定标准（四）物业管理收费类型与收费标准及如何厘定标准（五）管理费的财务管理及控制（五）管理费的财务管理及控制（六）管理费收取方式与欠费纠纷处理（六）管理费收取方式与欠费纠纷处理（七）物业管理保险安排（七）物业管理保险安排八、香港物业管理的法制八、香港物业管理的法制 香港物业管理中法制监督网络体系的建立，主要依香港物业管理中法制监督网络体系的建立，主要依靠政府的力量，它的建立使香港物业管理在组织形式和靠政府的力量，它的建立使香港物业管理在组织形式和人员构成上具有了更高的社会地位和拥有更强的管理实人员构成上具有了更高的社会地位和拥有更强的管理

6、实力；在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法力；在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法制权威；在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和制权威；在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更高的工作效率。更高的工作效率。1970年年6月当时香港的立法机关制定了月当时香港的立法机关制定了多层建筑多层建筑物（业主法团）条例）（亦即是现时物（业主法团）条例）（亦即是现时建筑物管理条例建筑物管理条例的前身）时，才有较具体关于物业管理的法律条例。的前身）时，才有较具体关于物业管理的法律条例。九、香港业主的权利和义务九、香港业主的权利和义务业主的权利业主的权利约束业主使用楼宇约束业主使用楼宇的公契条

7、款的公契条款业主的义务和责任业主的义务和责任第二节第二节 瑞典物业管理瑞典物业管理一、公房建设与物业管理一、公房建设与物业管理 瑞典的公房经营公司具有如下特点：瑞典的公房经营公司具有如下特点：新建单元式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，能充分利新建单元式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，能充分利用现代化手段管理房屋。住户电话通知，维修车随叫随到。用现代化手段管理房屋。住户电话通知，维修车随叫随到。公司与住户联合会经常保持联系，听取意见，改进服务，同时定公司与住户联合会经常保持联系，听取意见，改进服务，同时定期谈判，制定合理租金标准，其租金一般比私人出租房的低。期谈判，制定合理租金标准，

8、其租金一般比私人出租房的低。努力美化住宅区环境，如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动努力美化住宅区环境，如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等。场地等。为不同的住户提供不同的服务，如为老年人代购物品、医疗服务为不同的住户提供不同的服务，如为老年人代购物品、医疗服务等。通过不断改进管理工作，提高服务质量，使所管公房质量越等。通过不断改进管理工作，提高服务质量，使所管公房质量越来越好，住房数量和住户越来越多。来越好，住房数量和住户越来越多。二、合作社住宅与物业管理二、合作社住宅与物业管理瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作社联盟负责，该

9、组织由数十个省、市级的住房合房合作社联盟负责，该组织由数十个省、市级的住房合作协会组成。作协会组成。合作社会员迁人新居后，就选举他们所信任的人参合作社会员迁人新居后，就选举他们所信任的人参加管理委员会，其中有一名委员由加管理委员会，其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业协会指派熟悉业务有经验的人承担，以便与其他委员一起，有效地进行务有经验的人承担，以便与其他委员一起，有效地进行管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社（50户以上）有时雇佣一名专职管理员，维修工作由协户以上）有时雇佣一名专职管理员，维修工作由协会和住户分别承担，室内的一些设备

10、维修由住户自己修会和住户分别承担，室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修，室外管理等比较复杂部件的维理养护或委托协会维修，室外管理等比较复杂部件的维修由协会负责。此外，协会还为会员提供各种服务和咨修由协会负责。此外，协会还为会员提供各种服务和咨询，开展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习询，开展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯。惯。第三节第三节 新加坡的物业管理新加坡的物业管理一、新加坡物业管理特点概述一、新加坡物业管理特点概述1房屋建设和物业管理的一体化房屋建设和物业管理的一体化2物业管理由政府主导，强调住户的积极参与物业管理由政府主导，强调住户的积极参与3强化法治

11、管理强化法治管理4提供优质的保养与服务提供优质的保养与服务5创新、不断优化物业资产的观念创新、不断优化物业资产的观念 二、新加坡物业管理的相关法规二、新加坡物业管理的相关法规地契分层法令地契分层法令建筑物与一般不动产建筑物与一般不动产（维修和管理）法令（维修和管理）法令三、新加坡居住小区的物业管理三、新加坡居住小区的物业管理房屋维修养护房屋维修养护停车场管理停车场管理商业房屋的租赁商业房屋的租赁治安工作治安工作出租住宅的租金缴纳出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取与售房期款的收取介绍居民就业介绍居民就业1.服务内容服务内容公共场所出租公共场所出租服务及管理服务及管理环境清洁、园艺绿化环境清洁、园

12、艺绿化2物业管理经费的筹集物业管理经费的筹集（1）政府津贴。）政府津贴。（2）建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一）建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。（3）管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，）管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一般按单元收费，管理费由一般按单元收费，管理费由五个部分组成。五个部分组成。（4）维康发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位）维康发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位）出租商业中心，商务的租金收入及服务收入。出租商业中心，商务的租金收入及

13、服务收入。（5）物业管理单位外发便民服务等收入。）物业管理单位外发便民服务等收入。聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额的费总额的25%40%；机电设备、消防系统的维修与保养；机电设备、消防系统的维修与保养；公共设施维修与保养；公共设施维修与保养；住宅区内清洁、保安及庭院绿化管理；住宅区内清洁、保安及庭院绿化管理；公共部位电、水费、办公用品费等杂费。公共部位电、水费、办公用品费等杂费。第四节第四节 发展中的我国物业管理发展中的我国物业管理一、我国物业管理的发展阶段一、我国物业管理的发展阶段萌芽阶段萌芽阶段蓬勃发展阶段蓬勃发展阶段探索阶段探索阶段2

14、31 11萌芽阶段萌芽阶段(1981年以前年以前)这一阶段物业管理的特点是内容单一，主要是这一阶段物业管理的特点是内容单一，主要是对房产的维修，实行的是行政性、福利型管理体制，对房产的维修，实行的是行政性、福利型管理体制，所有公房都统一由城市房管部门管理或单位自己管理，所有公房都统一由城市房管部门管理或单位自己管理，私房才由自己管理。私房才由自己管理。2探索阶段探索阶段(从从1981年起到南巡讲话之前年起到南巡讲话之前)1981年，以管理商品房为主的独家经营、自负盈亏年，以管理商品房为主的独家经营、自负盈亏的专业性管理企业的专业性管理企业深圳市物业管理公司宣告成立。深圳市物业管理公司宣告成立。

15、以后，在广州、常州、营口、沈阳、大连、上海、北京、以后，在广州、常州、营口、沈阳、大连、上海、北京、大同等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。他们大同等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。他们对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践。的探索与实践。3.蓬勃发展阶段（南巡讲话以后）蓬勃发展阶段（南巡讲话以后）房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新高潮。房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新高潮。香港房地产服务公司纷纷进军内

16、地，内地涌现了大量的物香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。度和管理办法，以支持物业管理的发展。一些规定和条例的颁布、实施，以及深圳、海南、上一些规定和条例的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。在福建，政府也出台了一系列物业管理方面的规在福建，政府也出台了一系列物业管理

17、方面的规章制度，如：章制度，如：2003年年9月月3日福建省人民政府印发日福建省人民政府印发“福福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法办法”、2003年年12月月29日福建省物价局、福建省建设日福建省物价局、福建省建设厅出台厅出台“关于物业服务收费有关问题的通知关于物业服务收费有关问题的通知”、2004年年5月月17日福建省建设厅关于转发建设部日福建省建设厅关于转发建设部物业管理企物业管理企业资质管理办法业资质管理办法的通知、随后出台的通知、随后出台“物业管理企业资物业管理企业资质行政许可办理指南质行政许可办理指南”、2004年出

18、台年出台福建省物业管福建省物业管理招标投标暂行办法理招标投标暂行办法，从，从2005年年1月月1日起施行。日起施行。（二）我国物业管理现状（二）我国物业管理现状发展不平衡发展不平衡法制不健全法制不健全认识不清认识不清建管相脱节建管相脱节管理水平低管理水平低自身素质低自身素质低中国物业管理的发展历程中国物业管理的发展历程 （三）物业管理的发展（三）物业管理的发展健全法律法规健全法律法规强化人员培训强化人员培训引入竞争机制引入竞争机制强化宣传效应强化宣传效应深化体制改革深化体制改革中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较 1 美国的物业管理美国的物业管理1

19、美国的物业管理美国的物业管理1 美国的物业管理美国的物业管理2 英国的物业管理英国的物业管理2 英国的物业管理英国的物业管理3 德国的物业管理德国的物业管理4 新加坡、香港的物业管理新加坡、香港的物业管理4 新加坡、香港的物业管理新加坡、香港的物业管理4 新加坡、香港的物业管理新加坡、香港的物业管理 5 日本的物业管理日本的物业管理5 日本的物业管理日本的物业管理 6 澳大利亚、新西兰物业管理的基本情况澳大利亚、新西兰物业管理的基本情况 7 法国的物业管理法国的物业管理思考题：p当前我国的物业管理存在哪些问题？p新加坡筹集物业管理经费的途径有哪些？p瑞典的公记经营公司有何特点？p如果业主出现欠费，香港物业公司如何追讨？p香港业主有何权利义务？