第六章合同的担保课件.ppt

1、2023-2-81一、担保概述担保的概念担保的概念 合同的担保是促使合同债务人履行义务合同的担保是促使合同债务人履行义务,保障合同债权人的合同权利得以实现的法保障合同债权人的合同权利得以实现的法律措施。律措施。2023-2-82担保的法律性质担保的法律性质 1 1、从属性、从属性 2 2、补充性、补充性 3 3、保障性、保障性 2023-2-83合同担保的分类合同担保的分类 根据担保所用的标的性质根据担保所用的标的性质 1 1、人的担保人的担保 2 2、物的担保物的担保 3 3、金钱担保金钱担保 2023-2-84我国担保的五种形式我国担保的五种形式 保证保证 定金定金 抵押抵押 质押质押 留

2、置留置2023-2-85二、保证二、保证 保证是指债务人以外的第三人为债务人保证是指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所做的一种担保。履行债务而向债权人所做的一种担保。2023-2-86（一）保证合同（一）保证合同概念概念 保证人与主债权债务关系的债权人签定的，约保证人与主债权债务关系的债权人签定的，约定当主债务人不履行债务时，由保证人代为履行定当主债务人不履行债务时，由保证人代为履行的合同。的合同。2023-2-87保证的形式保证的形式 1 1、保证条款、保证条款 2 2、保证合同、保证合同 3 3、保证函、保证函2023-2-88保证合同的内容保证合同的内容 1 1、被保证的主债

3、权种类、被保证的主债权种类 2 2、债务人履行债务的期限、债务人履行债务的期限 3 3、保证的方式、保证的方式 4 4、保证担保的范围、保证担保的范围 5 5、保证的期间、保证的期间 6 6、双方认为需要约定的其他事项、双方认为需要约定的其他事项2023-2-89 （二）保证人（二）保证人 保证人是具有代偿能力的人保证人是具有代偿能力的人除外规定除外规定 1 1、国家机关、国家机关 2 2、公益性事业单位、公益性事业单位 3 3、企业法人的分支机构、职能部门、企业法人的分支机构、职能部门2023-2-810（三）保证的范围（三）保证的范围 主债权及利息主债权及利息 违约金违约金 损害赔偿金损害

4、赔偿金 实现债权的费用实现债权的费用2023-2-811(四四)保证方式保证方式 一般保证一般保证(顺序性顺序性)连带责任保证连带责任保证(选择性选择性)2023-2-812（五）保证期间（五）保证期间约定期间约定期间法定期间法定期间 一般保证：主债务履行期限届满之日起一般保证：主债务履行期限届满之日起6 6个月。在保证期间内未个月。在保证期间内未对债务人提起诉讼或仲裁的，保证人免除保证责任。对债务人提起诉讼或仲裁的，保证人免除保证责任。连带保证：债权人有权自主债务履行期限届满之日起连带保证：债权人有权自主债务履行期限届满之日起6 6个月内要个月内要求保证人承担保证责任。债权人在保证期间内未要

5、求保证人承担求保证人承担保证责任。债权人在保证期间内未要求保证人承担保证责任的，保证人免除责任。保证责任的，保证人免除责任。2023-2-813（六）保证人的权利和义务（六）保证人的权利和义务 1 1、保证人的义务、保证人的义务 代为履行代为履行 代为赔偿损失代为赔偿损失 代为支付违约金代为支付违约金2023-2-8142 2、保证人的权利、保证人的权利 （1 1）抗辩权）抗辩权 债务人的抗辩权债务人的抗辩权 先诉抗辩权先诉抗辩权 分割抗辩权分割抗辩权 （2 2）追偿权）追偿权 （3 3）反担保请求权）反担保请求权2023-2-815 案案 情情 2003年年3月初，市民张某急需一笔资金从事服

6、装批发和零售业务，找月初，市民张某急需一笔资金从事服装批发和零售业务，找到邻居李某，想借款人民币到邻居李某，想借款人民币6万元。李某同意，双方于万元。李某同意，双方于3月月13日签订了借日签订了借款合同，合同约定：张某向李某借款人民币款合同，合同约定：张某向李某借款人民币6万元，从万元，从3月月23日起，借期日起，借期为为6个月。个月。3月月23日李某将钱交给张某后，感觉不放心，遂要求张某提供担保，张日李某将钱交给张某后，感觉不放心，遂要求张某提供担保，张某便找到从事汽车服务业的朋友王某，要其向李某担保，王某立即写了某便找到从事汽车服务业的朋友王某，要其向李某担保，王某立即写了一份担保书，写明

7、：如果张某到期不还款，我愿承担全部的还款责任，一份担保书，写明：如果张某到期不还款，我愿承担全部的还款责任，并在担保书上签了字。并在担保书上签了字。2003年年9月月23日，李某按约定向张某要求还款日，李某按约定向张某要求还款6万万元，并要求支付利息。张某妻子称张某生意做得不顺，去深圳打工去了，元，并要求支付利息。张某妻子称张某生意做得不顺，去深圳打工去了，要过年才能回来。李某遂找到王某要求其承担担保责任，王某称李某没要过年才能回来。李某遂找到王某要求其承担担保责任，王某称李某没有在担保书上签字，担保合同无效，其不应承担还款责任，李某遂诉至有在担保书上签字，担保合同无效，其不应承担还款责任，李

8、某遂诉至法院，要求王某承担还款责任以及利息。法院，要求王某承担还款责任以及利息。2023-2-816问题问题 1 1、保证合同是否有效、保证合同是否有效?2 2、应承担何种保证责任、应承担何种保证责任?2023-2-817 答案分析答案分析 1 1、本案保证人王某要求确认担保合同无效，、本案保证人王某要求确认担保合同无效，其理由是李某没有在担保合同上签字，其根据是其理由是李某没有在担保合同上签字，其根据是担保法担保法第十三条：保证人与债权人应当以书第十三条：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。但根据最高人民法院关于面形式订立保证合同。但根据最高人民法院关于适用适用担保法担保法若干问题的解

9、释第若干问题的解释第2222条第条第1 1款的款的规定：第三人单方以书面方式向债权人出具担保规定：第三人单方以书面方式向债权人出具担保书，债权人接受并没有提出异议的，保证合同成书，债权人接受并没有提出异议的，保证合同成立。本案中王某向李某出具了担保书，符合最高立。本案中王某向李某出具了担保书，符合最高人民法院的司法解释规定，应认定担保合同成立人民法院的司法解释规定，应认定担保合同成立并生效，应当承担担保责任。并生效，应当承担担保责任。2023-2-818 2 2、本案王某在担保书中写明：本案王某在担保书中写明：“如果张某到如果张某到期不还款，我愿承担全部的还款责任期不还款，我愿承担全部的还款责

10、任”，很明，很明显是一般保证，根据担保法第显是一般保证，根据担保法第1717条第二款规定：条第二款规定：一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人的财产依法强制执行仍不能仲裁，并就债务人的财产依法强制执行仍不能履行义务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。履行义务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。也就是说，一般保证的保证人享有先诉抗辩权，也就是说，一般保证的保证人享有先诉抗辩权，在这种保证方式下，债权人李某应先起诉本案在这种保证方式下，债权人李某应先起诉本案债务人张某，在对张某财产依法强制执行仍不债务人张某，在对张某财产依法强制执行仍不能履行义

11、务情况下，王某才承担还款的责任。能履行义务情况下，王某才承担还款的责任。因此，李某直接起诉王某还款是不对的。因此，李某直接起诉王某还款是不对的。2023-2-819 第三节 抵押 2023-2-820案例案例 甲经营需十七万元进货款，经协商，乙同意甲经营需十七万元进货款，经协商，乙同意借给甲十七万元，借款期六个月，但要甲提供借款借给甲十七万元，借款期六个月，但要甲提供借款抵押。甲的好朋友丙愿以自己的房产作为甲的借款抵押。甲的好朋友丙愿以自己的房产作为甲的借款抵押物，并与乙签订了以房屋作为借款抵押物的合抵押物，并与乙签订了以房屋作为借款抵押物的合同，但未进行登记。由于经营不善，六个月期满甲同，但

12、未进行登记。由于经营不善，六个月期满甲无钱归还借款，乙持借款抵押合同找到丙，要求丙无钱归还借款，乙持借款抵押合同找到丙，要求丙按合同履行，丙认为借款人是甲，与己无关。无奈，按合同履行，丙认为借款人是甲，与己无关。无奈，乙将丙告上法庭，要求法院判决丙承担抵押担保责乙将丙告上法庭，要求法院判决丙承担抵押担保责任。任。问：问：本案中涉及到什么法律关系？什么是抵押物？本案中涉及到什么法律关系？什么是抵押物？设定抵押有什么作用？设定抵押有什么作用？丙是否应该承担抵押担保责任？丙是否应该承担抵押担保责任？2023-2-821（一）抵押的概念和特征（一）抵押的概念和特征 抵押是指债务人或第三人不转移对特抵押

13、是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有，而将该财产作为债务履行定财产的占有，而将该财产作为债务履行担保的行为担保的行为。债务人或者第三人为抵押人；债权人为抵押权人；提供担保的财产为抵押物；因抵押而产生的权利为抵押权。2023-2-822抵押的法律特征抵押权人对抵押财产有控制、支配权；抵押是在债务人或者第三人所有或者有权处分的财产上设定的；抵押的设定不转移标的物的占有；抵押权人有权优先受偿。2023-2-823（二）抵押的设定（二）抵押的设定抵押物抵押物抵押合同抵押合同抵押物登记抵押物登记 2023-2-824法律许可抵押的财产1、建筑物和其他地上附着物2、建设用地使用权3、土地承包经营权4、

14、生产设备、原材料、半成品、产品5、正在建造的建筑物、船舶、航空器6、交通运输工具7、其他未禁止抵押的财产2023-2-825 法律禁止抵押的财产法律禁止抵押的财产1、土地所有权2、集体土地使用权3、以公益目的的事业单位、社会团体的公益设施4、所有权、使用权不明或有争议的财产5、依法被查封、扣押、监管的财产6、其他不得抵押的财产。2023-2-826抵押合同1、抵押合同的形式与内容 抵押合同是书面合同。包括以下内容：担保债权的种类和数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权 归属或者使用权归属；担保范围2023-2-8271 1、登记要件主义登记要件主义 未经登记

15、抵押权不成立未经登记抵押权不成立 物权法第180条第1款第1项至第3项：建筑物，其他地上附着物，建设用地使用权，土地承包经营权等设定抵押权的情形 2023-2-8282、抵押合同的生效2 2、登记公示主义、登记公示主义 当事人自愿选择，未办理登记，不得当事人自愿选择，未办理登记，不得对抗善意第三人。对抗善意第三人。物权法第180条第1款第4项、第6项：生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具、正在建造的船舶、航空器等设定抵押权的情形2023-2-829案情分析本案中涉及到的是房屋抵押，属于建筑物设定抵押权，应当进行登记，不登记的，抵押权不成立。故丙不用承担抵押担保责任。2023-2-830

16、 三、抵押权的效力抵押权的优先效力抵押权的保全效力抵押权的物上代位效力抵押权的追及效力物上保证人的求偿权2023-2-831（四）抵押权的实现（四）抵押权的实现1、实现方法 变卖、拍卖、折价受偿 2023-2-8322 2、实现顺序、实现顺序 已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；已登记的优先于未登记的受偿；未登记的，按照债权比例清偿。2023-2-833四、质押（一）质押的概念及特征（一）质押的概念及特征概念概念 是指债务人或第三人将动产或权利交与债权人占有，作为是指债务人或第三人将动产或权利交与债权人占有，作为债务履行担保的行为。债务履行担保的行为。2023-2-

17、834特征：特征：1 1、质押法律关系的客体是动产和适于质押的权利，且动产与、质押法律关系的客体是动产和适于质押的权利，且动产与权利均具有让与性；权利均具有让与性；2 2、质权的设定因转移占有而生效；、质权的设定因转移占有而生效；3 3、质权的实现仅以债务人不履行债务为前提条件。、质权的实现仅以债务人不履行债务为前提条件。2023-2-835种类种类 动产质押动产质押 权利质押权利质押2023-2-836（二）动产质押（二）动产质押设定设定 出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。自质押物移交质权人占有时生效。自质押物移交质权人占有时生效。效力效力

18、1 1、对标的物的效力、对标的物的效力 质权人收取孳息的权利质权人收取孳息的权利 2 2、质权人的权利、质权人的权利 留置质押物留置质押物 优先清偿优先清偿 2023-2-837（三）权利质押（三）权利质押 1 1、可供质押的权利范围、可供质押的权利范围 1 1）债权）债权:汇票、本票、支票、债券、存款单、提单、仓单；汇票、本票、支票、债券、存款单、提单、仓单；2 2）依法可以转让的股份、股票）依法可以转让的股份、股票 3 3）依法可以转让的知识产权中的财产权）依法可以转让的知识产权中的财产权 4 4）依法可以转让的其他权利）依法可以转让的其他权利 公路桥梁、隧道、渡口的收益权公路桥梁、隧道、

19、渡口的收益权2023-2-8382 2、权利质押的设定方式、权利质押的设定方式 1 1）债权质权的设定）债权质权的设定 将权利凭证交付对方将权利凭证交付对方 2 2）股权质权的设定）股权质权的设定 到证券管理机构办理登记到证券管理机构办理登记 3 3）知识产权质权的设定）知识产权质权的设定 工商行政管理部门办理登记工商行政管理部门办理登记2023-2-839五、留置（一）留置的概念（一）留置的概念 是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按合同约定的期限履行债务时，债权人有权扣留该动产，经按合同约定的期限履行债务时，债权人有权扣留该动

20、产，经过一定的宽限期债权仍得不到实现的，债权人依法从该动产过一定的宽限期债权仍得不到实现的，债权人依法从该动产变价中优先受偿的一种债权的担保方式。变价中优先受偿的一种债权的担保方式。2023-2-840（二）留置权的成立（二）留置权的成立 成立条件成立条件 1 1、债权人占有债务人的动产、债权人占有债务人的动产 2 2、占有的财产与债权有牵连关系、占有的财产与债权有牵连关系 3 3、债权须已届清偿期。、债权须已届清偿期。2023-2-841主要适用合同主要适用合同 1 1、保管合同保管合同 2 2、运输合同运输合同 3 3、加工承揽合同加工承揽合同2023-2-842（三）留置权的效力（三）留

21、置权的效力 1 1、留置权人的权利、留置权人的权利 占有权利占有权利 变价权及优先清偿权变价权及优先清偿权 孳息取得权孳息取得权 必要费用的偿还请求权必要费用的偿还请求权 2023-2-8432 2、义务、义务 保管义务保管义务 不得擅自处分义务不得擅自处分义务2023-2-844（四）留置权的实现（四）留置权的实现 依法扣留物品依法扣留物品 规定相应期间（规定相应期间（2 2个月以上的宽限期）个月以上的宽限期）变卖留置物变卖留置物 优先清偿优先清偿2023-2-845案例案例 甲公司因转产致使一台价值甲公司因转产致使一台价值10001000万元的精密机床闲万元的精密机床闲置。该公司董事长王某

22、与乙公司签订了一份机床转让置。该公司董事长王某与乙公司签订了一份机床转让合同。合同规定，精密机床作价合同。合同规定，精密机床作价950950万元，甲公司于万元，甲公司于1010月月3131日之前交货，乙公司在交货后日之前交货，乙公司在交货后1010天内付清款项。天内付清款项。在交货日前，甲公司发现乙公司的经营状况恶化，通在交货日前，甲公司发现乙公司的经营状况恶化，通知乙公司中止交货并要求乙公司提供担保，乙公司予知乙公司中止交货并要求乙公司提供担保，乙公司予以拒绝。又过了以拒绝。又过了1 1个月，甲公司发现乙公司的经营状况个月，甲公司发现乙公司的经营状况进一步恶化，于是提出解除合同。乙公司遂向法

23、院起进一步恶化，于是提出解除合同。乙公司遂向法院起诉。诉。法院查明：（法院查明：（1 1）甲公司股东会决议规定，对精密）甲公司股东会决议规定，对精密机床的处置应经股东会特别决议；（机床的处置应经股东会特别决议；（2 2）甲公司的）甲公司的2023-2-846 机床原由丙公司保管，保管期机床原由丙公司保管，保管期限至限至1010月月3131日，保管费日，保管费5050万元。万元。1111月月5 5日，甲公司将机床提走并日，甲公司将机床提走并约定约定1010天内付保管费，丙公司可天内付保管费，丙公司可对该机床行使留置权。现丙公司对该机床行使留置权。现丙公司要求对该机床行使留置权。要求对该机床行使留

24、置权。2023-2-847 问题问题（1 1）甲公司与乙公司之间转让机床的合）甲公司与乙公司之间转让机床的合同是否有效？为什么？同是否有效？为什么？（2 2）甲公司中止履行的理由能否成立？）甲公司中止履行的理由能否成立？为什么？为什么？（3 3）甲公司能否解除合同？为什么？）甲公司能否解除合同？为什么？（4 4）丙公司能否行使留置权？为什么？）丙公司能否行使留置权？为什么？2023-2-848 答案答案 （1 1）甲公司与乙公司之间转让机床的合同有效。）甲公司与乙公司之间转让机床的合同有效。因为根据因为根据合同法合同法第第5050条的规定，法人的法定代条的规定，法人的法定代表人超越权限订立的合

25、同，除相对人知道或者应当表人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。虽然甲知道其超越权限的以外，该代表行为有效。虽然甲公司董事长王某转让机床的行为不符合该公司股东公司董事长王某转让机床的行为不符合该公司股东会的决议规定，属于超越权限的行为，但由于相对会的决议规定，属于超越权限的行为，但由于相对人乙公司并不知道也不应当知道其合同的签订超越人乙公司并不知道也不应当知道其合同的签订超越了王某的权限，所以该合同是有效的。了王某的权限，所以该合同是有效的。（2 2）甲公司中止履行合同的理由成立。因为根）甲公司中止履行合同的理由成立。因为根据据合同法合同法第第6868

26、条规定，应当先履行债务的当事条规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方经营状况恶化的，可以中止人有确切证据证明对方经营状况恶化的，可以中止履行。履行。2023-2-849 （3 3）甲公司可以解除合同。因为根据）甲公司可以解除合同。因为根据合同法合同法第第6969条的规定，当事人依法中止履行后，对方在条的规定，当事人依法中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。的，中止履行的一方可以解除合同。（4 4）丙公司不能行使留置权。因为根据）丙公司不能行使留置权。因为根据担担保法保法的留置权的法定要件之一

27、是债权人对留置的留置权的法定要件之一是债权人对留置物的占有。而本题中丙公司已经丧失了对机床的物的占有。而本题中丙公司已经丧失了对机床的占有。因此不能行使留置权。占有。因此不能行使留置权。2023-2-850六、定金（一）概念（一）概念 定金是合同当事人约定一方在合同订立时或在合同履行定金是合同当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。一种担保方式。2023-2-851（二）定金的性质（二）定金的性质 定金罚则：定金罚则：给付定金方不履行合同的：无权请求返还定金；给付定金方不履行合同的：

28、无权请求返还定金；接受定金方不履行合同的：双倍返还定金。接受定金方不履行合同的：双倍返还定金。证约与违约定金的功能。证约与违约定金的功能。实践性：实践性：书面形式订立并实际交付定金书面形式订立并实际交付定金2023-2-852定金与预付款的区别定金与预付款的区别 1 1、担保作用不同、担保作用不同 2 2、惩罚性不同、惩罚性不同 3 3、数额限制不同、数额限制不同 4 4、性质不同、性质不同定金为从合同，而预付款则是履行的一定金为从合同，而预付款则是履行的一部分。部分。2023-2-853（三）定金的限制（三）定金的限制 不超过主合同标的不超过主合同标的20%20%；既约定违约金，又约定定金的

29、，可选择一项。既约定违约金，又约定定金的，可选择一项。2023-2-854 广安房地产开发公司广安房地产开发公司9 9月份经工商行政管理月份经工商行政管理局等主管部门审批，筹建局等主管部门审批，筹建“广安花园广安花园”。1010月月初，公司在当地电视台、广播电台中向公众播初，公司在当地电视台、广播电台中向公众播出销售广告，吸引市民入住出销售广告，吸引市民入住“广安花园广安花园”。1010月月1010日，市民张某向广安公司提出要购买日，市民张某向广安公司提出要购买“广广安花园安花园”的房屋一个单元。广安公司表示，有的房屋一个单元。广安公司表示，有意购买者可预先登记并留下联系地址、联系方意购买者可

30、预先登记并留下联系地址、联系方法等，张某遂登记了法等，张某遂登记了A A座楼座楼B B单元单元C C层层D D号。号。1111月月1 1日，广安公司将张某预登记的房屋卖给他人。日，广安公司将张某预登记的房屋卖给他人。1111月月2020日，广安公司通知张某另选一单元房，日，广安公司通知张某另选一单元房，张某之妻前往。张妻没有签订买卖合同，张某之妻前往。张妻没有签订买卖合同，2023-2-855 但要求广安公司收下现金人民币但要求广安公司收下现金人民币50005000元，作元，作为以后购买房屋的为以后购买房屋的“定金定金”。广安公司收款。广安公司收款后，开了收据给张妻。后张某坚持购买其于后，开了

31、收据给张妻。后张某坚持购买其于1010月月1010日预先登记的房屋，双方引起了纠纷。日预先登记的房屋，双方引起了纠纷。张某遂于张某遂于1212月向人民法院起诉，请求判令广月向人民法院起诉，请求判令广安公司按其登记房屋给付。诉讼期间，广安安公司按其登记房屋给付。诉讼期间，广安公司的所有商品房全部售完。公司的所有商品房全部售完。2023-2-856 现问：现问：(1)(1)请对广安公司与张某及其妻的各个行为进行请对广安公司与张某及其妻的各个行为进行法律定性，并说明理由。法律定性，并说明理由。(2)(2)请问房屋买卖合同成立了吗请问房屋买卖合同成立了吗?(3)(3)广安公司应否双倍返还定金广安公司应

32、否双倍返还定金?(4)(4)广安公司应对张某夫妇承担什么责任广安公司应对张某夫妇承担什么责任?2023-2-857广安房地产开发公司在广播电台、电视台上所广安房地产开发公司在广播电台、电视台上所作的销售广告，意在引诱他人向自己发出买楼要作的销售广告，意在引诱他人向自己发出买楼要约，并未包含订立合同的实质条款与内容，按照约，并未包含订立合同的实质条款与内容，按照合同法原理，其性质属合同法原理，其性质属要约邀请要约邀请市民张某向广安房地产开发公司提出买房的要市民张某向广安房地产开发公司提出买房的要求以及预先登记，其内容具体确定，并表明一经求以及预先登记，其内容具体确定，并表明一经承诺，即受其约束。

33、按照合同法原理，承诺，即受其约束。按照合同法原理，此应为张此应为张某向广安房地产开发公司提出的买房要约某向广安房地产开发公司提出的买房要约2023-2-85811月月20日，广安房地产开发公司通知张某另选一日，广安房地产开发公司通知张某另选一单元房屋，应视为广安房地产开发公司向张某发出单元房屋，应视为广安房地产开发公司向张某发出的的另一要约邀请，另一要约邀请，因为该通知对应当作为合同主要因为该通知对应当作为合同主要条款的标的、价款等均未提及，故应为另一要约邀条款的标的、价款等均未提及，故应为另一要约邀请而非要约。请而非要约。张妻交给广安房地产开发公司张妻交给广安房地产开发公司5000元，房地产

34、开元，房地产开发公司收款并开具收据，应视双方签订的一个预合发公司收款并开具收据，应视双方签订的一个预合同。因为双方这一行为完全符合合同成立的过程和同。因为双方这一行为完全符合合同成立的过程和要件，要件，应视为合同应视为合同；又因这一合同的签订是为了保；又因这一合同的签订是为了保证下一个合同，也即售楼主合同的签订，故属于一证下一个合同，也即售楼主合同的签订，故属于一个预合同个预合同。2023-2-859在本案中，楼房单元买卖合同并未成立，从上述可在本案中，楼房单元买卖合同并未成立，从上述可以看出，双方并没有在协商过程中对买卖一单元房以看出，双方并没有在协商过程中对买卖一单元房屋达成合意，要约、承诺的过程没有完成，故而买屋达成合意，要约、承诺的过程没有完成，故而买卖合同不成立。卖合同不成立。广安公司不应双倍返还定金。广安公司不应双倍返还定金。广安公司应返还广安公司应返还5000元人民币及其利息给张某夫妇。元人民币及其利息给张某夫妇。2023-2-860