第二章物业管理招投标课件讲义.ppt

1、第二章 物业管理招投标 第二章 物业管理招标投标 大纲考试要求 掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理招标文件及方案的编写。熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。第一节 物业管理招标投标的内容与形式 （C）一、物业管理招投标的概念（AA）（一）物业管理招标 1、物业管理招标的概念（C）物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容、制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者

2、，并与之签订物业服务合同的一种交易行为。2、物业管理招标主体（A）招标主体 适用范围 建设单位 前期物业管理阶段 业主大会 业主大会成立后 管理使用单位或政府采购中心 国有资产管理部门或相关产权部门批准的国家投资建设的物业项目 （二）物业管理投标（C）1、物业管理投标的概念（符合招标条件的企业）2、物业管理投标的主体（A）投标主体 适用范围物业服务企业项目整体招标、分项招标专业公司项目分项招标 二、物业管理招标的类型 分类依据招标种类物业类型不同住宅和非住宅项目招标服务内容不同整体招标、单项招标、分阶段招招标主体不同建设单位、业主大会、物业产权人项目服务方式不同全权管理和顾问项目招标 三、物业

3、管理招标的特点 1、综合性：地域广、物业类型多、服务领域广。2、差异性：人们对物业管理的认识水平、消费观念、需求标准有差异；招标人对项目招标条件和投标人的要求不同。3、特殊性：招标主体、服务内容的特殊性。四、物业管理招标的方式（AA）（一）公开招标 1、公开招标：指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。2、特点：公开邀请、投标人不确定、招标程序和中标结果公开、评选条件及程序预先设定、不允许单方面变更。（二）邀请招标 1、邀请招标：也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。2、特点：公告方

4、式不公开、投标人特定、投标人数量有限。五、物业管理招标的内容（A 很难考）第二节 物业管理招投标的策划与实施（B）一、物业管理招投标的基本要求与原则（C）(一)物业管理招标投标的基本要求 1、合法性：符合法律法规要求；2、适应性：适应市场要求；3、响应性：响应招标文件，考虑投标企业自身情况；4、程序性：明确招投标程序 （二）物业管理招标投标的基本原则 1、公平原则 2、公正原则 3、公开原则 （三）招投标禁止性规定 1、招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；2、招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；3、投标人不得与中标

5、人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；4、投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。二、物业管理招标的条件与程序（B）(一)物业管理招标的条件 1、主体条件 （1）业主委员会招标：须经业主大会授权，将招标投标的过程和结果及时向业主公开；（2）建设单位：必须符合相应的法律法规规定的其他条件；（3）招标项目为重点基础设施或大型公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。招标的组织形式：自行招标、委托招标代理机构招 标。2、项目条件（1）新开发住宅及同一区域内的非住宅，必须招标；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房地产主

6、管部门批准，可以协议招标；（2）新开发的非住宅，业主大会选聘物业服务企业，可以招标，也可以采取其他方式。(二)物业管理招标的程序（AA）1、招标流程：成立招标领导小组 编制招标文件 公布招标公告或发出投标邀请书 发放招标文件 投标申请人资格预审 接受投标文件 成立评标委员会 开标、评标和中标。2、其他考点 （1）招标文件的内容(P21)1）招标人及招标项目简介；2）物业管理服务内容及要求；3）对投标人及投标书的要求；4）评标标准和评标方法；5）招标活动方案；6)物业服务合同的签订说明；7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。（2）招标备案(P21.23)1）首次备案：招标人应当在发布招标公

7、告或者发出投标邀请书的10日前；2）二次备案：招标人应当自确定中标人之日起15日内；3）备案部门：物业项目所在地的县级以上房地产主管部门。（3）公开招标的，公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。邀请招标的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。4）公开招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日；招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。（5）评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成；专家从房地产主管部

8、门建立的物业管理专家库中采取随机抽取；评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。（6）评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标；依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。（7）招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人；招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人和中标人应当自中标通知

9、书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧（B）（一）参加物业管理投标的条件 1、法律法规要求：必须取得营业执照和物业企业资质证书;2、招标方的要求。（二）物业管理投标的程序（已考）1、投标程序：获取投标信息 项目评估与风险防范 取得招标文件 准备投标文件 送交投标文件 接受资格审查 参与开标、答辩 签约并执行合同。2、其他考点 （1）获取招标信息（公共媒介、招标方邀请）（2）项目评估与风险防范 1）项目评估，包括7个方面：投标物业的基本情况；招标物业的项目定位（功能定位、形象定位、市场定位）；业主的需求；建设单位、物业产权人、物业

10、使用人的基本情况；招标条件和招标过程；竞争对手；企业自身条件的分析（5个分析）2）投标风险（三个方面）：招标人和招标物业（5个）；投标人（8个）；竞争对手（3个）。3）风险的防范与控制措施（6个）（3）投标文件构成（P27）投标文件一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业服务方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：公司简介；公司法人地位及法定代表人的身份证明（包括资格证明文件和资信证明文件）；投标报价单及招标文件要求提供的其他材料。技术文件包括物业服务方案和招标方要求提供的其他技术资料。（三）投标的策略和技

11、巧 1、项目的现场踏勘 在现场踏勘过程中，招标人还会就投标人代表提出的问题做出口头回答，但这种口头答复并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。2、投标人采取的报价方式：多方案报价、保本报价。（四）招标文件示例 (P35)投标人应详细列明报价明细表，如果单价与总价不符时，以单价为准修正总价。第三节 物业服务方案的制订 (A)一、制订物业服务方案的一般程序（9步程序）二、制订物业服务方案的要求（C）1、响应性，2、合理性，3客观性，4、合理性。三、制订物业服务方案的要点及方法（AAA）（一）物业服务方案的关键性内容 1、项目的整体设想与构思（包

12、括项目总体模式与物业管理服务工作重点确定）；2、组织机构与人员的配置；3、费用测算与成本控制；4、管理方式、运作程序及管理措施。（二）制订物业服务方案的要点及方法（A）1、招标物业项目的整体设想与构思；2、管理方式及运作程序；3、人员的配备、培训与管理；4、管理指标与措施；5、管理制度；6、档案资料的建立与管理；7、早期介入及前期物业管理服务；8、常规服务；9、工作计划；10、物资装备；11、费用测算；12、成本控制。（三）物业服务方案其他考点 1、项目分析的内容(P42-43)项目分析是编制物业服务方案的前提条件，其主要分析内容包括：项目分析；客户服务需求分析：包括客户群体的定位及服务需求特

13、征；项目的可行性研究与定位：包括：招标物业的市场定位、企业管理优势；物业管理服务的重点与难点。2、各类物业的服务重点和难点(P43)(1)写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面；（2）工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理方面有特殊的服务需求；（3）政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；（4）居住物业的的重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；（5）公用事业类型的物业管理与服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理。3、物业管理服务模式 包括物

14、业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。4、管理方式及运作程序(P43)由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制组成。管理机制一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。5、管理指标:质量指标、经济效益指标。6、管理制度：公众制度、内部管理制度。7、政府类物业，档案资料管理的方案中应重点突出保密性的管理措施。(P46)8、工作计划:分为筹备期、交接期和正常运作期三个阶段。9、成本控制 （1）将成本控制贯穿于成本费用形成的全过程；(2)不能为降低耗费不提供或少提供服务。一、单项选择题 1、物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之签订

15、物业管理服务合同的一种交易行为。A 最符合条件 B 服务费用最低 C 服务标准最高 D 企业知名度最高 2、重点基础设施或大型公用设施等政府出资建设项目的物业管理招投标时，应按（）规定进行。A 建设单位直接进行招标 B 物业使用单位直接进行招标 C 采用协议方式进行招标 D 经国有资产管理部门或相关产权部门批准，可由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标 3、根据物业不同类型，物业管理招标可分为（）两大类，A 住宅和写字楼项目招标 B住宅和商业项目招标 C 商业和非商业项目招标 D 住宅和非住宅项目招标 4、物业管理招标的方式包括（）。A 公开招标和邀请招标 B 公开招标和非公

16、开招标 C 协议招标和邀请招标 D 公开招标和协议招标 5、招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上物业服务企业发出投标邀请书。A 5 B 4 C 3 D 2 6、公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，编制投标文件的最短时间不得少于（）日。A 10 B 15 C 20 D 30 7、对于评标委员会的组成，（）的说法是错误的。A 评标专家从房地产主管部门建立的物业管理专家库中采取随机抽取的方式确定B 评标委员会的人数一般为5人以上单数C 专家人数不得少于成员总数的2/3D 招标人代表不得少于成员总数的1/2 8、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）

17、日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面合同。A 90 B 60 C 30 D 15 9、投标人在投标文件中，报价明细表中如单价与总价不符时，应按（）原则处理。A 以单价为准修正总价 B 以总价为准修正单价C 以价高者为准 D 以价低者为准 10、关于物业管理中的成本费用控制，（）的说法是错误的。A 成本费用控制应贯穿于成本费用形成的全过程 B 不能为降低耗费而降低服务标准 C 应重点控制成本中的不变成本部分 D 应重点控制成本中的可变成本部分 11、按照国家规定必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目包括（）。A 新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅 B 写字楼 C 商场 D 业主大

18、会选聘物业服务企业的项目 12、根据物业管理条例规定，符合（）条件，才可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A 投标人少于3个 B 住宅规模比较小 C 建设单位同意 D 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产主管部门批准 13.物业管理招标的主体一般不包括（）。A.物业产权人 B.物业建设单位 C.业主大会 D.专业管理公司 14.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业的()单位负责物业管理服务的招标组织工作。A.建设 B.规划设计 C.施工 D.监理 15、物业管理投标流程一般包括：项目评估与风险防范；登记并取得招标文件；送交投

19、标文件；获取招标信息；接受招标方的资格审查；准备投标文件；签约并执行合同；参加开标、现场答辩和评标。上述内容正确的流程是（）。A.B.C.D.16.物业管理招标具有明显的()。A单一性 B综合性 C行政性 D福利性 17.标前会议的主要目的是()。A协调投标人行动 B投标人现场踏勘 C解答投标人提出的各类问题 D协商招标中存在的问题18.开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的（）进行。A.同一时间公开 B.同一时间秘密C.当天公开 D.前一天公开 19.编制物业管理方案的前提条件是()。A前期物业服务合同 B项目分析 C早期介入 D搜集资料 20.一般而言，商用类型的写字楼物业、综合性

20、商业物业管理服务的重点及难点主要体现在()。A消防、污染控制及货物、人员的出入管理 B维护形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理 C基础性的物业管理服务内容层面 D经营和设施设备管理等方面 21.一般而言，公用事业类型物业管理服务的重点及难点主要体现在()。A消防、污染控制及货物、人员的出入管理 B维护形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理 C基础性的物业管理服务内容层面D确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理 二、多项选择题：1、物业管理招标的主体一般包括（）。A 物业服务企业 B 物业建设单位 C 业主大会 D 业主委员会 E 物业所有权人 2

21、、物业管理投标的主体一般是指符合招标条件的（）。A 物业服务企业 B 专业公司 C 保洁公司 D 房管所 3、根据物业管理服务项目服务内容不同，可以将物业管理 招标分为（）。A 整体物业管理项目招标 B 顾问项目招标 C 单项服务项目招标 D 分阶段项目招标 4、物业管理招标的方式包括（）。A 公开招标 B 邀请招标 C 协议招标 D 自行招标 5、有能力组织和实施招标活动的招标人，可以（）。A 自行组织实施招标活动 B 协议招标C 委托招标代理机构办理 D 不招标 6、招标人采取公开招标方式的应当通过公共媒介发布招标公告，并同时在（）上发布招标公告。A 中国住宅与房地产信息网 B 搜狐网C

22、新华网 D 中国物业管理协会网 7、下列选项中，说法错误的有（）A 评标委员会评审认定所有投标文件不符合招标文件要求的，可以否决所有投标B 即使所有投标文件都不符合规定，评标委员会也应根据得分排定名次，建议招标人根据名次高低决定中标人C 依法进行招标的物业管理项目所有投标被否决的，招标人可以采用协议方式招标D 依法进行招标的物业管理项目所有投标被否决的，招标人应当重新招标 11、政府物业的管理重点主要体现在（）等方面。A 维护政府形象 B 内部特约服务 C.污染物控制 D.安全及保密管理 E.会议接待及庆典服务 12.物业管理制度主要由（）组成 A 公众制度 B 内部管理制度 C 业主公约 D

23、 物业服务合同 13.物业管理投标来自于招标人和招标物业的风险有（）。A.盲目作出服务承诺 B.招标方与其他投标人存在关联交易 C.窃取他人的投标资料和商业秘密 D.物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长 E.招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息造成项目无法正常运行 14.物业管理招标的程序包括（）。A.编制招标文件 B.根据招标文件规定进行分工 C.成立招标领导小组 D.投标申请人的资格预审 15.以下关于物业管理招标的主体条件的说法中，正确的有()。A招标人为业主委员会的，须经业主大会授权 B招标人为业主委员会的，应将招标投标的过程和结果及时向业主公开 C招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件 D招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权 E招标人为建设单位的，须经业主大会授权 16.投标文件又称标书，其组成部分一般包括()。A物业管理方案 B投标函、投标报价表 C资格证明文件 D资格预审申请书 E招标文件要求提供的其他材料 17.物业管理服务模式要确定的最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括()。A服务需求定位 B客户定位 C物业的功能定位 D竞争态势定位 E服务方式定位