第九章假设开发法课件.ppt
- 【下载声明】
1. 本站全部试题类文档,若标题没写含答案,则无答案;标题注明含答案的文档,主观题也可能无答案。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
2. 本站全部PPT文档均不含视频和音频,PPT中出现的音频或视频标识(或文字)仅表示流程,实际无音频或视频文件。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
3. 本页资料《第九章假设开发法课件.ppt》由用户(晟晟文业)主动上传,其收益全归该用户。163文库仅提供信息存储空间,仅对该用户上传内容的表现方式做保护处理,对上传内容本身不做任何修改或编辑。 若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知163文库(点击联系客服),我们立即给予删除!
4. 请根据预览情况,自愿下载本文。本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
5. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007及以上版本和PDF阅读器,压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 第九 假设 开发法 课件
- 资源描述:
-
1、第第 九九 章章假假 设设 开开 发发 法法 第一节假设开发法概述第一节假设开发法概述 第二节假设开发法的基本公式第二节假设开发法的基本公式 第三节现金流量折现法和传统方法第三节现金流量折现法和传统方法 第四节假设开发法计算中各项的求取第四节假设开发法计算中各项的求取 第五节假设开发法的总结和运用举例第五节假设开发法的总结和运用举例一、假设开发法的含义一、假设开发法的含义 假设开发法又称开发法、预期开发法、假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余剩余法法,是将预测的估价对象,是将预测的估价对象开发完成后的价值开发完成后的价值和和后后续开发建设的必要支出及应得利润续开发建设的必要支出及应得利润,然
2、后将开发,然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的假设开发法的本质与收益法相同本质与收益法相同,是以房地产,是以房地产的的未来收益未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取为导向来求取房地产的价值。房地产的价值。第一节假设开发法概述第一节假设开发法概述二、假设开发法的理论依据二、假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同,是假设开发法的理论依据与
3、收益法相同,是预期原预期原理。理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的价值的成本法的倒算法倒算法。两者的主要两者的主要区别区别:成本法中的土地价值为已知,需要求取的是成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的开发完成后的房地产价值房地产价值 假设开发法中开发完成后的房地产价值已事假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到,需要求取的是先通过预测得到,需要求取的是土地价值土地价值。三、假设开发法适用的估价对象和条件三、假设开发法适用的估价对象和条件(一)假设开发法适用的估价对象(一)假设开发法适用的估价对象 假设开发
4、法适用于假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的具有投资开发或再开发潜力的房地产房地产的估价,如待开发的土地(包括生地、毛的估价,如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴)。建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴)。对于对于城市规划尚未正式明确城市规划尚未正式明确的待开发房地产,的待开发房地产,难难以采用以采用假设开发法,因为在该房地产的法定开发假设开发法,因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况
5、下,价值就无法确定。利用前提未确定的情况下,价值就无法确定。(二)假设开发法的适用条件(二)假设开发法的适用条件 运用假设开发法估价结果的可靠程度,关键取决运用假设开发法估价结果的可靠程度,关键取决于一下两个预测:于一下两个预测:是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确判断了用原则,正确判断了房地产的最佳开发方式房地产的最佳开发方式(包(包括:用途、规模、档次)。括:用途、规模、档次)。是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确判断了开发完成后的房地产价值。确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具当
6、估价对象具有潜在的开发价值时有潜在的开发价值时,假设开发法,假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。几乎是最主要且实用的估价方法。(三)假设开发法的估其他用途(三)假设开发法的估其他用途 假设开发法除了用于房地产估价外,还假设开发法除了用于房地产估价外,还可以用于房地产开发项目投资分析,假设可以用于房地产开发项目投资分析,假设开发法可以提供的数据有:开发法可以提供的数据有:测算待开发房地产的最高价格测算待开发房地产的最高价格;测算开发项目的预期利润测算开发项目的预期利润;测算开发中可能出现的最高费用。测算开发中可能出现的最高费用。四、假设开发法的操作步骤四、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法
7、估价一般分为下列运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行:个步骤进行:调查、了解待开发房地产的状况调查、了解待开发房地产的状况;选择最佳的开发利用方式,确定开发完成后的房选择最佳的开发利用方式,确定开发完成后的房地产状况地产状况;估算后续开发经营期估算后续开发经营期;预测开发完成后的房地产价值预测开发完成后的房地产价值;测算后续开发建设的必要支出和应得利润测算后续开发建设的必要支出和应得利润;进行具体计算,求出待开发房地产的价值。进行具体计算,求出待开发房地产的价值。调查待开发房地产的调查待开发房地产的状况状况选择最佳的开发利用选择最佳的开发利用方式方式预测预测开发完成后开发完成后的房地产价
8、值的房地产价值估算后续估算后续开发经营期开发经营期测算后续开发建设的必要支出测算后续开发建设的必要支出和应得利润和应得利润计算计算待开发房地产的价值待开发房地产的价值包括用途、规模、档次等确定包括用途、规模、档次等确定 土地的位置土地的位置土地的面积大小、形状、土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等地质和水文状况等规划设计条件规划设计条件土地权利土地权利1.市场法市场法2.收益法收益法 3.长期趋势法长期趋势法第二节假设开发法的基本公式第二节假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值开发完
9、成后的房地产价值待开发房地产价值开发完成后的房地产价值取得待开发房地产的税费取得待开发房地产的税费 开发成本管理费开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润用投资利息销售费用销售税费开发利润 注意:投资利息、开发利润、投资者购买待开发注意:投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费的计算是难点。房地产应负担的税费的计算是难点。开发后的房地产经营方式,有出售(包括开发后的房地产经营方式,有出售(包括预售、建成后出售)、出租、预租,和有预售、建成后出售)、出租、预租,和有营业等。营业等。7种开发方式有种开发方式有:生地开发为熟地生地开发为熟地 生地开发为房地产生地开发为房地产 毛
10、地开发为熟地毛地开发为熟地 毛地开发为房地产毛地开发为房地产 熟地开发为房地产熟地开发为房地产 在建工程续建成房屋在建工程续建成房屋 将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成新的房地产。新的房地产。二、按估价对象和开发完成后的房地产二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式细化的公式(一)求生地价值的公式(一)求生地价值的公式(1)适用于)适用于生地开发成熟地再进行房屋建设生地开发成熟地再进行房屋建设的公式的公式 生地价值开发完成后的房地产价值取得生地应负担的生地价值开发完成后的房地产价值取得生地应负担的税费税费 由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利由生地建
11、成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润息销售费用销售税费开发利润(2)适用于将)适用于将生地开发成熟地生地开发成熟地的公式:的公式:生地价值开发完成后的熟地价值取得生地应负担的税生地价值开发完成后的熟地价值取得生地应负担的税费费 由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润息销售费用销售税费土地开发利润(二)求毛地价值的公式(二)求毛地价值的公式 (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式:)适用于在毛地上进行房屋建设的公式:毛地价值开发完成后的房地产价值取得毛地毛地价值开发完成后的房地产价值取得毛地应的税费由毛地
12、建成房屋的开发成本管理费应的税费由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润用投资利息销售费用销售税费开发利润(2)适用于将毛地开发成熟地的公式:)适用于将毛地开发成熟地的公式:毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地应毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地应的税费由毛地开发成熟地的开发成本管理费的税费由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润用投资利息销售费用销售税费开发利润(三)求熟地价值的公式(三)求熟地价值的公式 熟地价值开发完成后的房地产价值取熟地价值开发完成后的房地产价值取得熟地的税费由熟地建成房屋的开发成得熟地的税费由熟地建成房屋的开发成本管
展开阅读全文