第三章物权变动课件.ppt

1、第三章 总论之三物权变动o 物权法第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。o 物权法第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 o 第一节 不动产登记o 第九条至第二十二条。o 第二节 动产交付 o 第二十三条至第二十七条。o 第三节 其他规定 o 第二十八条至第三十一条。第二节 物权变动o 一、概述o 物权变动，是指物权的发生、变更和消灭。o（一）物权的发生o 物权的发生包括，物权的取得与物权的设定。o 物权取得可分为，原始取得与继受取得。o 1、原始取得o 原始取得，为权利的绝对发生，又称为固有取得，是指不依据他人既存的权利而

2、取得物权。o 标的物上的原有负担，因原始取得而消灭，如存在抵押权的机器被善意取得。o 2、继受取得o 继受取得，为权利的相对发生，又称为传来取得，是指基于他人既存的权利而取得物权。o 取得人仍继承标的物上的原有负担。o（1）以继受方法的不同，可分为移转继受取得与创设继受取得。（了解）o 移转继受取得，简称移转取得，是指就他人的物权，依原状移转而取得，如买卖。o 创设继受取得，或称设定继受取得，则指在物权标的物上，创设定限物权而取得，如抵押权的设定。o 设定取得不适用于所有权，仅限于定限物权。o（2）以继受的范围或型态的不同，可分为特定继受取得与概括继受取得。（了解）o 特定继受取得，是指对特定

3、标的物的继受取得。o 概括继受取得，是指就他人的权利义务不限于特定物，全部予以继受，如继承。o 区别的实意：o 其一，概括取得对前手的权利义务均需全部继承；o 其二，特定取得仅限于特定物上的权利义务，而不及于前手的个人的负担。o 年月，金殿苑小区建成。次年月，上海华凉房产开发经营有限公司取得金殿苑商品房的产权证。其中明确号楼共层，套住宅。随后购置房产的业主纷纷入住。o 年月，金殿苑业主委员会成立后，号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢楼的层和层之间，又多出了层，这层楼面有套住房计平方米，早在年就被开发商以有使用权而出租给了他人。o 由于楼层的增建，开发商自始至终未经业主同意，擅自压缩住宅层高和

4、使用面积，且多出的套住房既没有分摊公用面积，也没有缴纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一做法侵害了他们的合法权益，要求将层住房的产权归全体业主所有。o 受业主委托，金殿苑业主委员会出面找开发商华凉公司论理，然而华凉公司已于年注销。而当业主委员会找到华凉公司注销时的债权、债务承接人上海包运房地产有限责任公司时，业主们的要求当即遭到拒绝。o 鉴此，业主委员会将包运房地产公司告上法庭。o 经查明，华凉公司因在金殿苑号楼擅自加层，曾被上海市虹口区规划局处以罚款，后规划局又补发了工程规划许可证。o 在法院一审期间，金殿苑业主委员会因不服虹口区规划局的这一行政行为，另行提起行政诉讼。虽然虹口区规划局补

5、发许可证的行政行为被法院判决撤销，但是，金殿苑业主委员会要求确认加层产权归业主所有的诉讼请求，却未能得到一审法院的支持。o 金殿苑业主委员会不服，便向市二中院提起上诉。o 上海市二中院开庭审理了此案。o 在庭审中，包运公司辩称，系争房屋是由华凉公司出资建造和销售的，而金殿苑业主委员会并未出资，产权应属于包运公司所有。o 华凉公司在不改变整幢大楼框架结构和外观的前提下，在楼房内部的第二层增加一层楼板，在向有关部门补办了手续后，将层房屋作为使用权房销售，并不违反法律规定。o 即使此举违法，也应由行政部门处罚，但层房屋产权不应属于金殿苑业主委员会所有。金殿苑业主所购买的房屋完全符合产证上的要求，并不

6、构成任何侵权。o 法院经审理后认为，民法理论将合法取得财产所有权的方式分为原始取得和继受取得。o 本案系争的三套房屋由包运公司建造，是包运公司通过自己的生产劳动所创造的劳动产品，因此金殿苑业主委员会的诉请显然不符合原始取得的法律特征。o 根据本案查明的事实，包运公司尚且未能依照法律规定取得所有权，又没有将所有权转移的表示，因此金殿苑业主委员会的诉请亦不符合继受取得的法律特征。o 由于金殿苑业主委员会的主张没有法律依据，故法院不予支持。o 至于金殿苑业主委员会在上诉中提及的因插层而可能产生的公用面积分摊及维修基金缴纳问题，由于不属本案处理范围，法院认为金殿苑业主委员会可另行依法获得权利。o（二）

7、物权的消灭（了解）o 物权的消灭，是指物权与其主体的分离。o 从物权主体的角度看，则为物权的丧失。o 物权的消灭有绝对消灭与相对消灭之分。o 绝对消灭有两种情形（了解）：o 一为物权标的物客观地灭失而不存在；o 一为标的物虽未灭失，但物权已终局的消灭，其他人也未取得。o 如抛弃某物，即使再为他人取得所有权，则为新的所有权，而非原来的所有权。o 相对消灭，则指物权仅与原权利主体分离，权利本身并未消灭。o 通常所指物权消灭为绝对消灭。o（三）物权变更（了解）o 物权变更，是指物权在不失同一性的情况下，其客体与内容的变更。o 客体变更为物权标的物量上的增减，即量的变更，如抵押权标的物的减损。o 内容

8、变更为物权内容或作用的变化，即质的变更，如地役权期限的延长。o 广义上物权的变更还包括物权主体的变更，但严格意义上则不应包括。（了解）o（四）物权变动的原因（了解）o 1、法律行为。o 2、法律行为以外的事实，如混同、先占等。o 3、法律的规定，如征收、没收、留置权、优先权等。o 二、物权行为（了解）o 1、涵义o 物权行为，为法律行为的一种，是指物权变动的意思表示，与登记或交付相结合的法律行为。o 2、负担行为与处分行为的区分。o 负担行为，是指使一方负担给付义务的行为。负担行为产生一项或多项请求权。o 处分行为，是指使某特定权利直接发生得丧变更的行为。o 债权行为，指以债权债务的发生为内容

9、的法律行为。o 3、物权行为概念创立的意义o 其一，使法律行为概念更趋精致和科学，并使学理上关于法律行为的分类更加完善。o 其二，解决了某些直接以物权变动为内容的法律行为的性质。o 4、物权行为的特性o 其一，独立性。o 物权行为与债权行为相互分离，独立于债权行为之外。o 其二，无因性。o 物权行为的效力不受作为其原因的债权行为所影响，即债权行为无效或被撤销的，物权行为的效力不受其影响。o 物权行为无因性的相对化。o 我国大多学者并不反对物权行为的存在，仅反对其无因性。o 孙枚见朋友们经商，一个个都富了起来，便想开个时装店，但苦于资金不足。他的父亲为了支持儿子，便托朋友把在外地某市的3间祖屋以

10、17000元的价格卖给了即将回国定居的华侨周海。但还未来得及办理过户手续，孙父即去世。o 孙枚并不知其父卖房事宜，他从父亲那里继承了这笔钱，又把3间房屋的产权以继承遗产的名义过户到自己名下。随后，孙枚从朋友高峰处借到15000元钱，为担保借款，用房子作了抵押，房产证交给了高峰，但没有办理登记手续。o 孙枚用这两笔钱开了一家时装店，但时装店并不景气。这时，周海回国定居，住入该房并进行了装修，不久又拿着买卖协议来找孙枚，要求过户。o 高峰听说此事后，害怕孙枚到期不能还钱，便要周海承认高峰对该房有抵押权，周海不同意。借款期满后，孙枚无力还款。o 高峰要拍卖房屋实现抵押权，而周海要求确认自己对系争房屋

11、的所有权并要求孙枚办理过户登记手续，同时主张高峰的抵押权无效。o 三、公示与公信原则o（一）公示原则o 公示原则，是指物权变动时，必须以一定的公示方法表现其变动，才能发生一定法律效果的原则。o 公示方法对外显示物权变动及其变动后的物权现状。公示方法主要有，占有（静态）、交付（动态）、登记。o 公示方法有使物权变动发生法律上一定效果的机能。这种机能从法律上的效果来看，就是公示力。o 赵某准备将一幢自有的房屋出卖，邻居王某提出购买，但因价格原因没有达成协议。赵某的同事李某经与赵某协商，达房屋买卖协议，约定房价20000元，分两次付清，协议达成后3日内付10000元，同时赵某交付房屋。o 余款100

12、00元交房后3个月内付清。第三天，李某如约交付房款10000元并占有房屋。王某得知此事后，因急需房屋做生意，就提出以25000元的价格购买该房，赵某同意将房屋卖给王某，另订了协议，并办理了房屋登记过户手续。o 王某要搬进该房，便与李某发生冲突，于是诉至法院，要求宣告李某与赵某的合同无效，并要求李某腾出该房。o 公示原则所生法律效果的立法方式（了解）：o 其一，成立要件主义，又称形式主义；o 是指以登记或交付为物权变动的成立或生效要件。物权变动如未经登记或交付，当事人间根本不生物权变动的效力。o 其二，对抗要件主义；o 是指以登记或交付为物权变动的对抗要件。物权变动如未经登记或交付，当事人间仍发

13、生物权变动的效力，只是不能对抗第三人。o 其三，折衷主义。o 其四，我国物权法的规定o 除法律另有规定外，不动产以登记为生效要件；o 除法律另有规定外，动产以交付为生效要件，但是船舶、航空器和机动车等特殊动产，则附加登记的对抗要件。o 甲、乙是亲兄弟，乙大学毕业后留在城里上作，甲仍在农村务农，其母健在，随甲一起生活，甲与母亲共同居住在甲母所有的4间房屋中。1992年6月，甲将4间房屋以800元的价格卖给本村丙。o 甲称：该房屋是母亲的，但乙已经对自己多次表示，自己生活在城里，甲一直照顾母亲，房屋给甲任由甲处置。丙相信甲说的是真的，于是同意买下房屋，并当即支付价金800元。o 双方约定：因甲母健

14、在，还需要该房屋，待甲母去世后交付房屋。1999年6月，甲母去世，甲与丙去房产部门办理了房屋过户手续。o 1999年12月，乙从城里回来，认为甲的卖价太低，于是以该房屋是共有房屋，甲无权处分为由，主张房屋买卖无效。o 法院经审理查明：房屋是父母留下来的遗产，但房屋办理过户登记前的土地使用权证上登记的是甲，房产登记部门的登记草案中记载的房屋所有人是乙。现乙否认曾放弃继承权，也无其他证人。o（二）公信原则o 公信原则，是指以公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，而为保护的原则。o 以不动产物权为典

15、型。o 例如，在房产登记部门登记A为房屋所有人，B信赖该登记而向A购买房屋，并且办理了房屋过户手续，即使A不是真正的所有人，但法律上仍按A为真正的所有人处理、使B取得该房屋的所有权。o 第三人受登记公信力保护的条件：（了解）o 其一，登记的错误不能从登记簿中发现。o 其二，第三人须为善意。o 其三，第三人取得权利须依法律行为的方法。除无权处分外，该法律行为应为有效的。o 其四，须无异议登记。o 救济真实权利人的方法（了解）：o 其一，采取事先的预防措施，以尽量避免发生登记与实际情形不符的情况。o 如完善登记制度或对登记采取实质审查。o 其二，采取事后的补偿措施，以补偿真实权利人所受的损害。o

16、动产占有的公信力与善意取得制度相结合。o 四、基于法律行为的物权变动的模式o 1、意思主义（债权意思主义）o 是指物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即可生效，而不须以登记或交付为其成立或生效的要件。法国、日本采之。o 在此立法例下（了解）：o 其一，发生债权的意思表示，即为物权变动的意思表示，二者合一。o 其二，使物权发生变动的法律行为，仅须当事人的行为即可完成，登记或交付为其对抗要件。o 村民甲承包了本村的一块耕地用来种植蔬菜，并且签订了土地承包经营合同。等其要种植的时候，发现这块土地被本村的村民乙种植了棉花。后来，到村委会了解才知村民乙也签订了土地承包经营合同，不过该合同的签订与

17、生效均在甲的合同之后。再者，二人均未进行登记。o 请问：此时，甲乙二人谁享有该块土地的承包经营权，还是都不享有？o 物权法第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。o 2、形式主义（物权形式主义）o 是指物权因法律行为而变动时，须有物权变动的意思表示，以及履行登记或交付的法定形式，才能成立或生效。o 在此立法例下（了解）：o 其一，发生债权的意思表示与发生物权变动的意思表示分开。o 其二，使物权变动的法律行为，除物权合意外，还须履行登记或交付的法定程序。o

18、其三，物权行为具有独立性与无因性。o 2007年11月22日，徐先生通过“七彩尾房超市”，将自己位于丰台区草桥欣园的一套住房出售给买家张先生。o 三方为此共同签订了一份房屋买卖居间合同，约定房屋成交价为145万元，并由买方张先生承担居间服务费36000元。合同同时规定：如任何一方违约，违约方应支付居间服务费。o 12月5日，徐先生和张先生到房管部门办理过户手续，却意外发现该房屋已经被法院查封了。o 经到法院了解，原来，半年前徐先生曾与吴先生就此房签订了买卖合同，但事后吴先生要求变更购买人，遭到徐先生的拒绝，最终没有达成交易，吴先生认为徐先生违约在先，便告上法院，并申请法院将徐先生的这套房产查封

19、。o 3、折衷主义（债权形式主义）o 是指物权因法律行为而变动时，除债权的意思表示（债权合意）外，仅须履行登记或交付的法定形式，即可生效。o 在这种立法例下（了解）：o 其一，发生债权的意思表示，即为物权变动的意思表示，二者合一。o 其二，使物权变动的法律行为，除当事人的意思表示外，还须履行登记或交付的法定形式。o 其三，不发生物权行为独立性和无因性的问题。o 4、我国原则上采债权形式主义o 原则上，物权变动生效，需要物权变动的债权意思表示，加上登记（不动产）或交付（动产）。o 不动产物权变动登记与否，并不影响物权变动合同的效力。o 例外，如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。o 物

20、权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。o 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。o 第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。o 五、非基于法律行为的物权变动o 1、不动产物权o 不动产物权变动非基于法律行为的，其生效不以登记为要件，但非经登记处分不生物权效力。o 我国物权法限于第28条至第30条规定的情形。o 2、原因（了解）

21、o 继承、强制执行、公用征收和法院判决。o 非基于法律行为的物权变动，除上述原因外，还有先占、取得时效、添附等。o 夫妻二人结婚多年，有住房一套，归二人共同所有，但登记在丈夫的名下。另外，还有电脑、电视机等财产若干。o 后来，夫妻二人由于感情不和经常吵架，随后，妻子搬回娘家居住，至此二人长期分居，丈夫把门锁换掉。o 多年后，妻子诉至法院，要求离婚。法院判决准予离婚，房子、电视机等财产归妻子所有，丈夫则获得现金补偿。o 妻子何时获得房子、电视机的所有权？o 妻子在变更登记之前，能否将房子卖给第三人？o 3、物权法的几项规定o 其一，法院或仲裁机构的法律文书、政府的征收决定等。o 物权变动效力的发

22、生，为相关文书生效之时。o 其二，继承或遗赠。o 物权变动，自继承开始之时发生效力。o 其三，事实行为。如建房、拆房等。o 自事实行为成就时发生物权变动的效力。o 物权法第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。o 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。o 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。o 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，

23、未经登记，不发生物权效力。o 六、不动产登记o （一）物权变动中登记的一般理论o 物权的公示方法一般因标的物不同而有所不同。o 动产物权变动以交付（占有的移转）为公示方法，不动产物权变动以登记作为公示方法。o 各国的不动产物权登记制度，主要可以归纳为三种类型：契据登记制、权利登记制与托伦斯登记制度。（了解）o 1999年12月1日，陈振、郑义春夫妇约定向房主”陈德怀”购买一套二层混合结构的住房，价值12万元。双方到郑州市房管局交易处办理手续。交易处工作人员把房产证和买卖双方的身份证原件查验后，又用电脑查看了房屋资料，说：“该方没问题”。接着开具了一张无查封证明，并加盖了房管局的公章；之后让双方

24、填写了房主变更协议书，留下了相关资料后，告诉陈振过几天领取过户的新房产证。o 看着交易完成，“陈德怀”交出房屋钥匙，陈振付清12万元的房款。之后，真实房主陈德林出现，原”陈德怀“是个骗子。o 2000年4月28日，陈振、郑义春诉至法院，请求法院判决郑州市房管局行政审查违法并依法承担过错责任，赔偿原告的12万元损失。o 郑州市房管局认为，犯罪嫌疑人采用高科技手段伪造身份证、房产证，这些证件仅仅用肉眼难辨真伪，而否认自己有过错。认为，对于骗子交付的房产证、身份证等有关申请材料，其真实性应当由陈振自己来负责鉴别；房管局所进行的审查只是形式审查，没有义务审查申请人提交材料的真伪。o（二）我国的不动产登

25、记制度o 1、原则o 其一，登记为不动产物权变动的生效要件。o 法律的另外规定，为上述原则的例外。o 效力发生的时点为，记载于登记簿之时。o 其二，登记制度的例外。o 国家所有的自然资源，所有权可以不登记。o 其三，对不动产实行统一登记制度。o 2、登记的申请（了解）o 其一，受理申请的机构。o 不动产所在地的登记机构。o 其二，应提交的申请材料。o 申请人应根据不同登记事项，提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。o 其三，不动产有关情况的进一步证明。o 如有需要，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。o 3、登记机构（了解）o 其一，登记机构的职责。o（1）查验申请人提供的

26、权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。o 其二，所不得为的行为。o（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。o 4、不动产物权变动的合同o 为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。o 合同的生效不受登记的影响，一般情况下为合同成立之时。o 物权法第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。o 5、不动产登记簿o（1）不动产登记簿是物

27、权归属和内容的根据（了解）。o（2）登记簿的管理机构为登记机构（了解）。o（3）不动产权属证书（了解）。o 其一，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。o 其二，记载的事项应与不动产登记簿一致。o 如不一致，除非有证据证明登记簿确有错误，应以登记簿为准。o 河南省南阳市宛城区白河镇农民万明果在宛城区白河镇拥有一处住房，并在南阳市房产管理局办理了房屋所有权证书，该证书一直由其母亲负责保管。后其同村村民刘某从万明果母亲处取走该房产证，随即以该房产证为抵押与中国农业银行宛城区支行订立了一份最高额抵押担保借款合同。o 后中国农业银行宛城区支行与刘某到南阳市房产管理局进行了房产价值评估，并将房产

28、评估报告连同借款合同及以万明果名义书写的委托书等递交南阳市房产管理局，办理了房产抵押登记手续。o 万明果得知上述情况后，以南阳市房产管理局为被告向宛城区法院提起行政诉讼。o 一审庭审期间，当南阳市房产管理局的诉讼代理人出具了署有万明果签名的借款合同和委托书时，万明果当庭予以否认，宛城区法垸决定将该签名进行司法技术鉴定，结果证实借款合同、委托书上的签名非万明果本人书写。o（4）权利人、利害关系人的相关权利o 其一，对登记资料的查询、复制。o 权利主体为权利人、利害关系人，义务主体登记机构。o 其二，更正登记。o 申请主体：权利人、利害关系人；o 申请事由：认为不动产登记簿记载的事项错误。o 登记

29、机构应当予以更正的情形：o A、不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；o B、有证据证明登记确有错误。o 其三，异议登记。o 申请人：利害关系人；o 得申请的前提：不动产登记簿记载的权利人不同意更正。o 十五日内起诉的要求：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。o 甲在乙的房屋之上存在抵押权，由于登记机关不小心注销了甲的抵押权。在此期间乙将房屋出卖给丙，在没有完成登记之前。甲为异议登记可产生什么效果？o 夫妻二人共有一幢房子，登记在妻子的名下，妻子背着丈夫擅自将该房子出售给第三人丙。在没有完成过户登记之前，丈夫如何通过异议登记保护他对房屋的权利？o 房屋异议登记的效果：o 异议登

30、记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。o 权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。o 土地异议登记的效果：o 异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。o 异议不当的赔偿：o 首先，权利人应有损害造成；o 其次，权利人应向申请人主张。o 房屋登记办法房屋登记办法第七十六条第七十六条利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋

31、登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。第七十七条第七十七条房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。o 房屋登记办法房屋登记办法第七十八条第七十八条异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。o 第七十九条第七十九条异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证

32、明文件等材料申请注销异议登记。o 土地登记办法土地登记办法第六十条第六十条土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。o 土地登记办法土地登记办法第六十一条第六十一条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不

33、予受理的；（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。o 甲有房屋一套，将其卖给乙，并签订了房屋买卖合同。再将房屋登记过户给乙之前，甲又将该房屋以更高的价格卖给了丙，并和丙办理了房屋登记过户手续。问：乙还可能成为房屋所有权人吗。o 如果乙在丙登记之前已经进行了预告登记，则乙可以如何做？登记机构可不可以不顾乙的预告登记而将丙登记为房屋所有人？o 6、预告登记o 预告登记，是一种在不动产的登记簿中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权，使债权人在出让人违反义务进行处分的情况下，也

34、能够取得物权。o（1）预告登记的对象o 买卖房屋或者其他不动产物权的协议。o（2）目的o 保障将来实现物权。o（3）申请的基础和受理机构o 申请的提出基于当事人间的约定；o 受理的机构为登记机构。o（4）预告登记的效力o 未经预告登记的权利人同意，而针对不动产的处分，不发生物权效力。o（5）预告登记失效的情形o 其一，债权消灭；o 其二，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。o 7、两种赔偿情形（了解）o（1）提供虚假材料而申请登记o 如给他人造成损害，提供虚假材料的当事人应当承担赔偿责任。o（2）错误登记o 如造成他人损害，登记机构应当承担赔偿责任。o 赔偿后，登记机构对造成登记错误

35、的人可行使追偿权。o 8、登记费用（了解）o 按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。o 七、动产交付o 1、含义o 交付是标的物占有的移转。o 依法律行为发生动产物权变动的，以交付为生效要件。o 2、交付的方式现实交付与观念交付。o（1）现实交付o 现实交付，是指动产物权的让与人将其对于动产的直接管领力，现实地移转于受让人，实际上也就是占有的现实移转。o 旭日公司分批向东升公司购买A型规格山地车，约定必须使用红星公司的A型轮胎，东升公司在第五批山地车交付后，财务发生困难，无力从红星公司购买A型轮胎来组合山地车。o 为了使东升公司能够如期交货，旭日公司向红星公司订购了A型轮胎一

36、批，约定由红星公司直接交付给东升公司，旭日公司与东升公司约定将来交付的A型规格山地车的单价中不包括轮胎价格。o 红星公司将轮胎交付于东升公司后，因为一场意外的火灾，该批轮胎全部被毁。o（2）观念交付o 观念交付，是指动产占有在观念上的移转而非现实移转。o 观念交付包括，简易交付、占有改定和指示交付。o 甲将起重机出租给乙，甲因需资金向银行贷款，银行要求甲将起重机的所有权移转给它作为担保，但无需向银行为现实交付。问银行能否获得该起重机的所有权？o 其一，简易交付。o 简易交付，是指以当事人双方转移物权的合意代替该动产现实移转占有的支付。o 例如，甲占有乙的电视机，其后甲、乙约定将该电视机卖与甲，

37、自当事人双方买卖合同成立（生效）之日起，该电视机的所有权即转移归甲。o 第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。o 其二，占有改定。o 占有改定，是指让与动产物权的让与人仍直接占有标的物，但由受让人间接占有该标的物。o 例如，甲、乙约定，将乙的电视机卖与甲，但乙需要再借看数日才交给甲，而所有权自合同订立（生效）时起移转给甲。o 第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。o 其三，指示交付。o 指示交付，是指动产由第三人占有时，让与人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。o 例如，甲

38、将出租给乙的一台设备卖与丙，依通常情形，甲应取回该设备再将其现实交付给丙。但现甲并不现实交付设备给丙，而是将其对乙的返还租赁物的请求权让与丙，以代交付。o 第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。o 3、交付的效力o 在我国，原则上，非经交付不生动产物权让与的效力。o 因而我国原则上采交付生效要件主义而非交付对抗要件主义。o 对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，物权的变动，未经登记，不得对抗善意第三人。但交付仍为生效要件。o 民法通则72条，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有

39、规定或者当事人另有约定的除外。o 合同法第133条，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第142条，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。o 八、物权消灭的原因o 物权的共同消灭原因。o（一）混同o 混同，是指两个并无并存必要的物权，同归于一人的事实。o 原则上一物权因混同而消灭。o 混同的情形（了解）：o 其一，所有权与其他物权的混同。o 其他物权原则上因混同而消灭，但其存续对于所有人或第三人有法律上利益的不消灭。o 如甲有房屋一幢，价值100万元，因向乙、丙各借50万、10

40、0万元，而以该房屋设定先后抵押权，在清偿期未届满前，乙因继承而取得该房屋的所有权。o 其二，所有权以外的物权与以该物权为标的物的权利混同。o 但该权利的存续对权利人或者第三人有法律上的利益时不因混同而消灭。o 如建设用地使用权与其上设定的抵押权。o（二）抛弃（了解）o 抛弃，是指依权利人的意思表示，使物权归于消灭的单独行为。o 权利人原则上可自由抛弃其物权，但不能妨害他人的利益。o 抛弃人应具备行为能力，并须依特定的方式为抛弃行为。即抛弃仍受物权变动的要件影响，因动产或不动产而有不同。o 在动产情形，抛弃所有权的，除须具有抛弃的意思表示外，还须放弃对该动产的占有，为无相对人的单独行为。如抛弃其他动产物权的，则为有相对人的单独行为。o 在不动产情形，抛弃行为须以注销登记为要件，抛弃所有权为无相对人的单独行为，抛弃他物权则为有相对人的单独行为。o（三）其他原因（了解）o 参见教材。