第9章其他税种筹划课件.ppt

1、湖南工业大学财经学院 李 晖 2013.04湖南工业大学财经学院 李 晖第第7章章 其他税种筹划其他税种筹划一、房产税的税收筹划一、房产税的税收筹划二、印花税的税收筹划二、印花税的税收筹划三、土地增值税的税收筹划三、土地增值税的税收筹划四、契税的税收筹划四、契税的税收筹划湖南工业大学财经学院 李 晖一、房产税的税收筹划一、房产税的税收筹划湖南工业大学财经学院 李 晖 政策回顾：政策回顾：1.房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或租金收入向房房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或租金收入向房产所有人征收的一种税。征税范围为：城市、县城、建制镇产所有人征收的一种税。征税范围为：城市、县城、建制

2、镇和工矿区。和工矿区。自自2009.1.1.起，起，内外统一内外统一适用房产税条例适用房产税条例2.房产税从价计征，分为两种：房产税从价计征，分为两种：（1）对）对经营经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。（即自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。（即按房产原值一次减除按房产原值一次减除10%至至30%的损耗价值以后的余的损耗价值以后的余额。额。）税率税率1.2%（2）房产）房产出租出租的，以房产租金收入为计税依据。的，以房产租金收入为计税依据。税率税率12%（个人出租住房和向个人出租用于居住的，减按（个人出租住房和向个人出租用于居住的，减按4%）湖南工业大学财经学院 李 晖 房产税筹

3、划的房产税筹划的基本途径基本途径：（1）选择）选择企业设立地点企业设立地点进行税务筹划进行税务筹划（2）选择）选择不动产的类型不动产的类型进行税务筹划进行税务筹划（3）选择）选择经营方式经营方式进行税务筹划进行税务筹划（4）合理确定）合理确定税基税基进行税务筹划进行税务筹划（5）利用）利用税收优惠税收优惠规定进行税务筹划规定进行税务筹划湖南工业大学财经学院 李 晖通过改变经营方式以选择房产税的征收方式通过改变经营方式以选择房产税的征收方式【案例案例1】某粮油公司拥有仓库】某粮油公司拥有仓库12幢，面积幢，面积3000多平方米，原多平方米，原值值200万，由于经营不善，准备将现有的仓库对外出租。

4、经万，由于经营不善，准备将现有的仓库对外出租。经过公司的业务人员的努力，以每年过公司的业务人员的努力，以每年60万的价格将仓库租给当万的价格将仓库租给当地的运输公司做货物中转，并与运输公司签定了地的运输公司做货物中转，并与运输公司签定了租赁合同租赁合同。应交税如下：应交税如下：（1）营业税）营业税60万万5%=3万万 （2）城建税）城建税3万万7%=0.21万，教育费附加万，教育费附加3万万3%=0.09万，万，（3）房产税）房产税60万万12%=7.2万，万，（4）印花税：）印花税：6000001600元元 所得税前所得税前应交税合计：应交税合计：10.56万万。税负在租金的税负在租金的17

5、.6%以上以上 湖南工业大学财经学院 李 晖筹划筹划：运输公司将仓库用于货物周转，如果签定的合同不是运输公司将仓库用于货物周转，如果签定的合同不是“租租赁合同赁合同”，而是，而是“仓储合同仓储合同”，企业收取的不是租赁费，企业收取的不是租赁费，而是仓储费，同样达到最终目的，但是，业务过程则不同，而是仓储费，同样达到最终目的，但是，业务过程则不同，仓储说明：仓库使用权没有转移，是针对货物来收费，而仓储说明：仓库使用权没有转移，是针对货物来收费，而不是房屋，因此，交税方式也发生变化。只按计税余值交不是房屋，因此，交税方式也发生变化。只按计税余值交纳纳1.2%的房产税：的房产税：200万万70%1.

6、2%=1.68万，万，比租赁少交比租赁少交7.21.68=5.52万的房产税。万的房产税。【问问】其他税负有无变化？】其他税负有无变化？湖南工业大学财经学院 李 晖 减少收入项以缩小税基减少收入项以缩小税基 收入通常是构成税基的最主要项目，因此每个税种都对收收入通常是构成税基的最主要项目，因此每个税种都对收入的确定做出了明确的规定。在税率相同的情形下，降低入的确定做出了明确的规定。在税率相同的情形下，降低纳税人的应税收入，就能降低纳税人实际税收负担。当然，纳税人的应税收入，就能降低纳税人实际税收负担。当然，降低纳税人应税收入同时不但不能降低纳税人的税后实际降低纳税人应税收入同时不但不能降低纳税

7、人的税后实际收入，还要有所增加才是有效的税收筹划。因此，缩小税收入，还要有所增加才是有效的税收筹划。因此，缩小税基时的减少收入实际上是指避免重复征税、将部分收入转基时的减少收入实际上是指避免重复征税、将部分收入转换为无需征税的收入、先降低价格再通过其他方式获得补换为无需征税的收入、先降低价格再通过其他方式获得补偿或者减少计税资产的价值等等。由于每个税种对收入项偿或者减少计税资产的价值等等。由于每个税种对收入项都有具体的规定，所以减少收入项以缩小税基时，具体的都有具体的规定，所以减少收入项以缩小税基时，具体的筹划方法也非常多，并且不同的税种间也存在较大的差异。筹划方法也非常多，并且不同的税种间也

8、存在较大的差异。因此缩小税基策略的具体方法主要在以后各章的各个税种因此缩小税基策略的具体方法主要在以后各章的各个税种中分别讨论，本章中仅以一个案例说明减少收入项缩小税中分别讨论，本章中仅以一个案例说明减少收入项缩小税基来进行税收筹划的可行性。基来进行税收筹划的可行性。湖南工业大学财经学院 李 晖【案例【案例3-4】沿海某企业欲兴建一座花园式工厂，计划除厂房、办公用房】沿海某企业欲兴建一座花园式工厂，计划除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、凉亭、游泳池、喷泉外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、凉亭、游泳池、喷泉设施、花坛等建筑物，总计造价为设施、花坛等建筑物，总计造价

9、为8000万元。如果万元。如果8000万元都作为万元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应房产原值的话，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税（设当地房产余值扣除比例为纳房产税（设当地房产余值扣除比例为30%）为：）为：8000（130%）1.2%67.2（万元）（万元）这这67.2万元的税负只要该工厂存在，每年都不可避免要缴纳，对企业万元的税负只要该工厂存在，每年都不可避免要缴纳，对企业而言，也算是一笔不小的负担。那么怎样减轻企业的房产税负担呢？而言，也算是一笔不小的负担。那么怎样减轻企业的房产税负担呢？【筹划筹划】把停车场、水塔、变电塔、游泳池、

10、凉亭、喷泉设施都建成露】把停车场、水塔、变电塔、游泳池、凉亭、喷泉设施都建成露天的，把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会天的，把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不用计入房产原值，不缴计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不用计入房产原值，不缴纳房产税。该企业经过估算，这些附属设备和配套设施的造价为纳房产税。该企业经过估算，这些附属设备和配套设施的造价为1000万元左右，独立出来后，每年可少缴房产税额为，万元左右，独立出来后，每年可少缴房产税额为，1000（130%）1.2%8.4（万元）（万元）对于该企业而言，每年节约

11、房产税对于该企业而言，每年节约房产税8.4万元，长此以往，其累计数额万元，长此以往，其累计数额将是一笔不小的资金。假设该企业法定注册经营期限为将是一笔不小的资金。假设该企业法定注册经营期限为20年，年，20年年内企业总共可以节约房产税为：内企业总共可以节约房产税为：8.420168（万元）（万元）本例中，企业通过减少计税资产的价值，实质上就是缩小了税基并实本例中，企业通过减少计税资产的价值，实质上就是缩小了税基并实现了降低税收负担的目的。现了降低税收负担的目的。湖南工业大学财经学院 李 晖二、印花税的税收筹划二、印花税的税收筹划湖南工业大学财经学院 李 晖 1、划清征、免税业务界限、划清征、免

12、税业务界限 印花税征税对象：印花税征税对象：各类经济合同及具有合同性质的凭证。其中，经济合同指各类经济合同及具有合同性质的凭证。其中，经济合同指根据我国有关合同的法律、法规订立的合同，包括购销合根据我国有关合同的法律、法规订立的合同，包括购销合同、加工承揽合同、建设工程承包合同、财产租赁合同、同、加工承揽合同、建设工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同等。技术合同等。产权转移书据。指单位和个人产权的买卖、继承、赠予、产权转移书据。指单位和个人产权的买卖、继承、赠予、交换、分割等所立的书据。交换

13、、分割等所立的书据。营业账簿。指单位或个人记载生产经营活动情况的财务会营业账簿。指单位或个人记载生产经营活动情况的财务会计核算账簿。计核算账簿。权利、许可证照。指政府部门颁发的房屋产权证、工商营权利、许可证照。指政府部门颁发的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证等。业执照、商标注册证、专利证、土地使用证等。财政部确定征税的其他凭证。财政部确定征税的其他凭证。湖南工业大学财经学院 李 晖 2、合理划分适用不同税率的经济事项金额，实现税、合理划分适用不同税率的经济事项金额，实现税收筹划收筹划 3、签订、签订“无金额合同无金额合同”进行税收筹划进行税收筹划 4、合理压缩合同记载金

14、额进行税收筹划、合理压缩合同记载金额进行税收筹划 5、合理选择借款方式进行税收筹划、合理选择借款方式进行税收筹划 6、利用税收优惠规定进行税收筹划、利用税收优惠规定进行税收筹划 缴纳印花税的凭证的副本或者抄本，因其对外不发生法律缴纳印花税的凭证的副本或者抄本，因其对外不发生法律效力，仅备存查之用，免缴印花税；但若是以副本或者抄效力，仅备存查之用，免缴印花税；但若是以副本或者抄本视同正式文本使用的，应照章纳税。本视同正式文本使用的，应照章纳税。财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位或学校，属于财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位或学校，属于财产所有人对社会做出的无偿捐赠，为对这种行为进行鼓财产

15、所有人对社会做出的无偿捐赠，为对这种行为进行鼓励，对其所立的书据，免缴印花税。励，对其所立的书据，免缴印花税。经财政部批准免税的其他凭证，免缴印花税。经财政部批准免税的其他凭证，免缴印花税。湖南工业大学财经学院 李 晖 订立合同有技巧订立合同有技巧印花税筹划案例：印花税筹划案例：振兴铝合金门窗厂与安居建筑安装企业签立了一份加工振兴铝合金门窗厂与安居建筑安装企业签立了一份加工承榄合同。合同中规定：（承榄合同。合同中规定：（1）振兴铝合金门窗厂受安居）振兴铝合金门窗厂受安居建筑安装公司委托，负责加工总价值建筑安装公司委托，负责加工总价值50万元的铝合金门窗，万元的铝合金门窗，加工所需原材料由铝合金

16、门窗厂提供。振兴铝合金门窗厂共加工所需原材料由铝合金门窗厂提供。振兴铝合金门窗厂共收取收取加工费及原材料费共加工费及原材料费共30万元万元。（2）振兴铝合金门窗厂）振兴铝合金门窗厂提供提供零配件，价值零配件，价值5万元万元。该份合同振兴铝合金门窗厂交印花锐：该份合同振兴铝合金门窗厂交印花锐：（30000050000）0.5175（元）（元）湖南工业大学财经学院 李 晖分析：分析：我国印花税税法对加工承揽合同的计税依据有如下规定：我国印花税税法对加工承揽合同的计税依据有如下规定：1加工承揽合同的计税依据为加工承揽合同的计税依据为加工费和辅助材料金额加工费和辅助材料金额。2加工承揽合同规定由加工承

17、揽合同规定由受托方提供原材料受托方提供原材料的，若合同中的，若合同中分分别记载加工费金额和原材料金额，应分别计税别记载加工费金额和原材料金额，应分别计税：加工费金额按加工承揽合同运用加工费金额按加工承揽合同运用0.5税率计税，原材料税率计税，原材料金额按购销合同适用金额按购销合同适用0.3税率计税，并按两项税额相加的金税率计税，并按两项税额相加的金额贴花；若合同中未分别记载两项金额，而只有混汇的总金额贴花；若合同中未分别记载两项金额，而只有混汇的总金额，则从高适用税率，应按全部金额依照加工承揽合同，适额，则从高适用税率，应按全部金额依照加工承揽合同，适用用0.5税率计税贴花。税率计税贴花。在此

18、案例中，合同中应将振兴铝合金门窗厂所提供的在此案例中，合同中应将振兴铝合金门窗厂所提供的加工费加工费金额与原材料金额分别记载金额与原材料金额分别记载。如加工费为如加工费为10万元，原材料费为万元，原材料费为20万元，则印花税为：万元，则印花税为：2000000.3（100000 50000）0.5135（元）（元）湖南工业大学财经学院 李 晖三、土地增值税的税收筹划三、土地增值税的税收筹划湖南工业大学财经学院 李 晖（一）（一）计税依据计税依据的筹划的筹划1、分散收入筹划法分散收入筹划法（1）将可以分开单独计价的部分从房产中分离）将可以分开单独计价的部分从房产中分离（2）分别签订购房合同和装潢

19、装饰合同）分别签订购房合同和装潢装饰合同（3）分别核算）分别核算普通标准住宅普通标准住宅和其他房地产增值和其他房地产增值额额2、确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式湖南工业大学财经学院 李 晖1、分散收入筹划法：、分散收入筹划法：（1）将可以分开单独计价的部分从房产中分离）将可以分开单独计价的部分从房产中分离【案例案例】某房地产开发企业准备出售一幢写字楼，写字楼市场价】某房地产开发企业准备出售一幢写字楼，写字楼市场价值值500万元，其所含各种附属设备的价格约为万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。万元。（1）若该企业将全部金额）若该企业将全部金额600万元以房地产价格的形式在合

20、同万元以房地产价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额就会增加上体现，则相同条件下的增值额就会增加100万元。万元。（2）若该企业在签订合同时，仅在）若该企业在签订合同时，仅在房地产转让合同房地产转让合同上注明上注明500万元，同时签订一份万元，同时签订一份100万元的附属办公万元的附属办公设备购销合同设备购销合同，即可，即可大幅节省土地增值税额。大幅节省土地增值税额。同时购销合同适用万分之三的印花税税率，产权转移书据同时购销合同适用万分之三的印花税税率，产权转移书据万分之五，还可节省印花税。万分之五，还可节省印花税。湖南工业大学财经学院 李 晖 （2）分别签订购房合同和装潢装饰合同）分别

21、签订购房合同和装潢装饰合同 在所开发的房产初步完工时签订房地产转让合同；在所开发的房产初步完工时签订房地产转让合同；装潢、装饰，或者附属设备安装另签合同。这样，只就装潢、装饰，或者附属设备安装另签合同。这样，只就第一份合同金额缴纳土地增值税，第二份合同属于第一份合同金额缴纳土地增值税，第二份合同属于营业营业税税征税范围。征税范围。湖南工业大学财经学院 李 晖（3）分别核算）分别核算普通标准住宅普通标准住宅和其他房地产增值额和其他房地产增值额 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和和20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之

22、的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和和20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。对纳税人既建造普通标准住宅，又要搞其他房地产开发的，对纳税人既建造普通标准住宅，又要搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。湖南工业大学财经学院 李 晖2、确定合适的利息扣除方式：、确定合适的利息扣除方式：对于利息支出，分两种情况确定扣除：对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利

23、息并提供金融机构证明）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许的，允许据实扣除据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。率计算的金额。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并发费用中一并计算扣除计算扣除。在这种情况下，。在这种情况下，“房地产开发费用房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发的计算方法是，按取得土地使用

24、权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在成本金额之和，在10%以内计算扣除。以内计算扣除。计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。湖南工业大学财经学院 李 晖 上述规定的具体含义是：上述规定的具体含义是：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%以内以内（注：利

25、息最高不能超过按商业银行同期贷款利（注：利息最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额）。率计算的金额）。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%以内以内 此外，财政部和国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出此外，财政部和国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的计算问题作了两点专门规定

26、：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。湖南工业大学财经学院 李 晖（二）（二）适用税率适用税率的筹划的筹划 利用土地增值税利用土地增值税超率累进税率超率累进税率规定，通过合理控制增值率规定，通过合理控制增值率进行税务筹划进行税务筹划 企业对增值率的控制，通常通过两条途径实现：企业对增值率的控制，通常通过两条途径实现：一是合理确定房地产的价位。一是合理确定房地产的价位。二是选择适当的成本、费用计算、扣除方法。在

27、销售收二是选择适当的成本、费用计算、扣除方法。在销售收入即定的条件下，增值率的高低取决于扣除项目金额入即定的条件下，增值率的高低取决于扣除项目金额的大小。的大小。湖南工业大学财经学院 李 晖 1、恰当确定销售价格、恰当确定销售价格【案例案例1】泰和房地产公司泰和房地产公司2010年同时开发四个工程项目。年同时开发四个工程项目。项目项目1为为安居工程安居工程住房，可扣除项目为住房，可扣除项目为2 000万元，营业万元，营业收入收入2 500万元；项目万元；项目2为为普通住宅普通住宅，可扣除项目为，可扣除项目为2 500万元，营业收入万元，营业收入3 900万元；项目万元；项目3为为别墅住宅别墅住

28、宅，可，可扣除项目为扣除项目为3 000万元，营业收入为万元，营业收入为8 000万元；项目万元；项目4为为写字楼写字楼，可扣除项目，可扣除项目6 000万元，营业收入万元，营业收入20 000万万元。可扣除项目总和为元。可扣除项目总和为13 500万元，营业收入总和万元，营业收入总和34 400万元。万元。湖南工业大学财经学院 李 晖四个工程应纳的土地增值税：四个工程应纳的土地增值税：项目项目1增值额增值额25002000500（万元）（万元）增值率增值率500200025%，适用税率，适用税率30%土地增值税土地增值税50030%150（万元）（万元）项目项目2增值额增值额3 9002 5

29、001 400（万元）（万元）增值率增值率1 4002 50056%，税率，税率40%和速算扣除系数和速算扣除系数5%土地增值税土地增值税1 40040%2 5005%435(万元万元)项目项目3增值额增值额8 0003 0005 000（万元）（万元）增值率增值率5 0003 000167%，税率，税率50%和速算扣除系数和速算扣除系数15%土地增值税土地增值税5 00050%3 00015%2050（万元）（万元）项目项目4增值额增值额20000600014000增值率增值率14 0006 000233%，税率，税率60%速算扣除系数速算扣除系数35%土地增值税土地增值税14 00060%

30、6 00035%6 300（万元）（万元）湖南工业大学财经学院 李 晖四个项目土地增值税总额四个项目土地增值税总额150+435+2050+63008 935（万元）（万元）【筹划筹划】将项目将项目1的营业收入核算为的营业收入核算为2 350万元，可扣除项万元，可扣除项目仍为目仍为2 000万元；项目万元；项目2、3、4合并核算，可扣除项目共合并核算，可扣除项目共11 500万元，营业收入共万元，营业收入共32 050万元。万元。项目项目1：增值率（增值率（2 3502 000）2 00017.5%增值率没有超过增值率没有超过20，免征免征土地增值税土地增值税 合并后的合并后的项目项目2、3、

31、4：增值率（增值率（32 05011 500）11 50020 55011 500178.7%，适用第三档税率，适用第三档税率50%和速算扣除系数和速算扣除系数15%土地增值税税额土地增值税税额20 55050%11 50015%10 2751 7258 550（万元）（万元）土地增值税总额为土地增值税总额为8 550万元万元 湖南工业大学财经学院 李 晖2、选择是否分别核算、选择是否分别核算【案例【案例2】某房地产开发企业某房地产开发企业2009年商品房销售收入年商品房销售收入3亿元，其亿元，其中普通住宅的销售额中普通住宅的销售额2亿元，豪华住宅的销售额亿元，豪华住宅的销售额1亿元。税法亿元

32、。税法规定的可扣除项目金额规定的可扣除项目金额2.2亿元，其中普通住宅的可扣除项目亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额金额1.6亿元，豪华住宅的可扣除项目金额亿元，豪华住宅的可扣除项目金额6000万元。万元。（1）如果）如果不分开不分开核算：核算：增值率（增值率（3000022000）2200036.36，适用，适用30%的税率的税率 土地增值税（土地增值税（3000022000）302400（万元）（万元）（2）如果）如果分开分开核算：核算：普通普通住宅增值率（住宅增值率（2000016000）1600025，适用，适用30%的税率的税率 土地增值税（土地增值税（2000016000）30 1

33、200（万元）（万元）豪华豪华住宅增值率（住宅增值率（100006000）600067，适用，适用40的税率和的税率和5的速算扣除系数的速算扣除系数 土地增值税（土地增值税（100006000）40%60005%1300（万元）（万元）土地增值税合计土地增值税合计120013002500（万元）（万元）湖南工业大学财经学院 李 晖3、“临界点临界点”筹划法筹划法 假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金外的假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金外的全部允许扣除项目金额为全部允许扣除项目金额为500万元，设商品房的销售价格为万元，设商品房的销售价格为X，相应的销售税金及附加为：

34、相应的销售税金及附加为：X5%（1 7%3%）5.5%X其中：其中：5%为营业税，为营业税，7%为城建税，为城建税，3%为教育费附加。为教育费附加。其其全部允许扣除项目金额为：全部允许扣除项目金额为：500 5.5%X 根据税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣根据税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和除项目金额之和20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。企业享受该项优惠的企业享受该项优惠的最高售价最高售价应满足：应满足：X（500

35、5.5%X）（1 20%）湖南工业大学财经学院 李 晖 企业享受该项优惠的最高售价应满足：企业享受该项优惠的最高售价应满足：X（500 5.5%X）（1 20%）得：得：X642.4即当售价为即当售价为642.4万元时，增值率万元时，增值率20%【思考【思考:】本例中，若企业提价销售，价格至少要达到多少企业本例中，若企业提价销售，价格至少要达到多少企业才能增加收益？才能增加收益？湖南工业大学财经学院 李 晖若企业提价销售，价格至少要达到多少企业才能增加收益？若企业提价销售，价格至少要达到多少企业才能增加收益？设设y为提高的价格，此时售价为为提高的价格，此时售价为642.4 y，则：，则：全部允

36、许扣除项目金额全部允许扣除项目金额 500 5.5%X 5.5%y 535.33 5.5%y增值额（增值额（642.4 y）（）（535.33 5.5%y）107.07 94.5%y应纳土地增值税（应纳土地增值税（107.07 94.5%y）30%32.12 0.28y 必须使：必须使：y 32.12 0.28y，y 44.61 即：即：价格价格 687.01万元，才能增收万元，才能增收湖南工业大学财经学院 李 晖（三）利用税收优惠的筹划（三）利用税收优惠的筹划 征、免税规定：对于以房地产进行投资联营的，如果投资、联营的对于以房地产进行投资联营的，如果投资、联营的一方以房地产作价入股投资或作为

37、联营条件，将房地一方以房地产作价入股投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，产转让到所投资、联营的企业中，暂免暂免缴纳土地增值缴纳土地增值税。其所投资、联营企业将上述房地产再转让的，应税。其所投资、联营企业将上述房地产再转让的，应缴纳土地增值税。缴纳土地增值税。对于一方出土地，另一方出资金，双方合作建房，对于一方出土地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，建成后按比例分房自用的，暂免暂免征收土地增值税；如征收土地增值税；如果建成房屋后转让的，应缴纳土地增值税。果建成房屋后转让的，应缴纳土地增值税。在企业兼并活动中，对被兼并企业将房地产转让到在企业兼并活动中，对被

38、兼并企业将房地产转让到兼并企业的，兼并企业的，暂免暂免缴纳土地增值税。缴纳土地增值税。对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可务机关核实，可以免缴以免缴土地增值税。土地增值税。税务筹划主体可以根据自己的实际情况，针对上述税务筹划主体可以根据自己的实际情况，针对上述规定，进行税务筹划，以规避土地增值税负担。规定，进行税务筹划，以规避土地增值税负担。湖南工业大学财经学院 李 晖综合案例综合案例：方式变一变，税负差天远：方式变一变，税负差天远（案例来源：中国税务报）（案例来源：中国税务报）某单位属于一套班子两块牌子的企业。该企业成立初期为

39、了某单位属于一套班子两块牌子的企业。该企业成立初期为了征用土地的需要，分别注册了征用土地的需要，分别注册了A、B两个公司，两个公司，A公司是一公司是一家私营有限责任公司，成立于家私营有限责任公司，成立于2003年年1月，占地面积月，占地面积80亩。亩。B公司是一家港资独资企业，成立于公司是一家港资独资企业，成立于2003年年6月，占地面积月，占地面积80亩。土地当年购买单价为亩。土地当年购买单价为10万元万元/亩，土地使用期为亩，土地使用期为40年，年，现在市场价格为现在市场价格为40万元万元/亩。现亩。现A公司要将其闲置不用的公司要将其闲置不用的40亩土地转给亩土地转给B公司。应如何进行筹划

40、？公司。应如何进行筹划？湖南工业大学财经学院 李 晖方案一：土地直接转让方案一：土地直接转让（1）营业税及附加：（）营业税及附加：（40404010）5.566（万（万元）；元）；（2）印花税：）印花税：40400.050.8（万元）；（万元）；（3）土地增值税：（）土地增值税：（40404010660.8）60（4010+66+0.8）35%516.54（万元）；（万元）；注：土地增值率为（注：土地增值率为（40404010660.8（4010+66+0.8）=242.8%；（4）企业所得税：）企业所得税：4040（4010400/403）660.8516.5433213.4（万元）；（万元

41、）；（5）契税（由）契税（由B公司缴纳）（契税税率公司缴纳）（契税税率3）：）：4040348（万元）；（万元）；应缴税费共计：应缴税费共计：213.4516.540.86648844.74（万万元）元）湖南工业大学财经学院 李 晖方案二：投资转让方案二：投资转让（1）营业税及附加。）营业税及附加。“以无形资产、不动产投资入股，参与接以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税税”，不需缴纳营业税。，不需缴纳营业税。（2）印花税：）印花税：40400.05%=0.8（万元）（万元）（3）土地增值税。

42、）土地增值税。“对于以房地产进行投资、联营的，投资、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税税”，不需缴纳土地增值税。，不需缴纳土地增值税。（4）企业所得税：应在投资交易发生时，将其分解为按公允价）企业所得税：应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。理

43、，并按规定计算确认资产转让所得或损失。4040（4010400/403）-0.833405.64（万元）（万元）（5）契税：（由）契税：（由B公司缴纳）公司缴纳）48万元万元 应缴税费合计应缴税费合计405.64+0.848454.44（万元）（万元）湖南工业大学财经学院 李 晖方案三：产权转让方案三：产权转让 A公司将拟转让的土地及相关的资产、负债、人员等，分立公司将拟转让的土地及相关的资产、负债、人员等，分立为独立核算的子公司为独立核算的子公司C。然后将其拥有。然后将其拥有C公司的股权转让给公司的股权转让给B公公司。股权转让完成后，司。股权转让完成后，B公司吸收合并公司吸收合并C公司，公司

44、，C公司的产权转公司的产权转入入B公司即可。此种转让方式应缴税费如下。公司即可。此种转让方式应缴税费如下。（1）营业税金及附加。此种行为系企业吸收合并，并非转）营业税金及附加。此种行为系企业吸收合并，并非转让无形资产或销售不动产，亦不属于税法规定的视同销售行为，让无形资产或销售不动产，亦不属于税法规定的视同销售行为，依据规定：依据规定：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业销售不动产

45、、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。”故故不缴纳营业税不缴纳营业税。（2）印花税。根据有关规定，企业因改制签订的产权转移）印花税。根据有关规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。企业合并属于改制行为，故书据免予贴花。企业合并属于改制行为，故不缴纳印花税不缴纳印花税。湖南工业大学财经学院 李 晖 （3）土地增值税。企业合并分立遵循历史成本原则，房）土地增值税。企业合并分立遵循历史成本原则，房地产未发生实质上的增值，故地产未发生实质上的增值，故不需缴纳土地增值税不需缴纳土地增值税。（4）

46、企业所得税。文件规定：）企业所得税。文件规定：“如果企业整体资产转让如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产不高于所支付的股权的票面价值金、有价证券、其他资产不高于所支付的股权的票面价值（或股本的账面价值）（或股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，转让的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。”因此，因此，A公司公司取得股权以外的现金、有价证券、其他资产不高于所支付的取得股权以外的现金、有价证券、其他资产不高于所支付的股

47、权的票面价值股权的票面价值(或股本的账面价值或股本的账面价值)20%的，就的，就不用缴纳企不用缴纳企业所得税。业所得税。（5）契税。根据有关规定，两个或两个以上的企业，依）契税。根据有关规定，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定合并改建为一个企业，对其合并后企据法律规定、合同约定合并改建为一个企业，对其合并后企业承受原合并各方的土地、房屋权属，业承受原合并各方的土地、房屋权属，不缴纳契税不缴纳契税。湖南工业大学财经学院 李 晖四、契税的税收筹划四、契税的税收筹划湖南工业大学财经学院 李 晖 契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时对其承受人课契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时对其承受

48、人课征的一种动态财产税。由于该税在签订土地、房屋权属转征的一种动态财产税。由于该税在签订土地、房屋权属转移契约时征收，因此，称为契税。移契约时征收，因此，称为契税。契税税务筹划的基本途径主要包括：契税税务筹划的基本途径主要包括：（1）选择土地、房屋权属交换方式进行税务筹划）选择土地、房屋权属交换方式进行税务筹划（2）合理安排房屋权属转移方式进行税务筹划）合理安排房屋权属转移方式进行税务筹划（3）通过不动产权属）通过不动产权属“隐性转移隐性转移”方式进行税务筹划方式进行税务筹划（4）利用）利用税收优惠税收优惠政策进行税务筹划政策进行税务筹划 湖南工业大学财经学院 李 晖 转制重组转制重组的契税征

49、免界限做出如下规定：的契税征免界限做出如下规定：在公司改造过程中，对不改变投资主体和出资比例改在公司改造过程中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起契税；对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，人土地、房屋权属的，免征契税免征契税；对国有、集体企业经；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税免征契税

50、；其余涉及；其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。土地、房屋权属转移的，征收契税。湖南工业大学财经学院 李 晖 企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征契税不征契税，其余征收契税。其余征收契税。企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，权属的，不征契税不征契税。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房产权属不发生转移，房产权属不发生