物管基本制度与政策(第一部分)课件.ppt

1、（包括物业管理概述与物业管理服务两章内容）（包括物业管理概述与物业管理服务两章内容）掌握、熟悉、了解都是对学习和掌握知识层度的不同要求：Z：表示掌握，“掌握是了解事物，因而能充分支配或运用”，即要求熟能生巧，举一反三，融会贯通，读透；S：表示熟悉，“知道得清楚”，即要求熟能知晓，把握愿意，读通；L：表示了解，“有所知道”，即要求似曾相识，知道概貌,了解不一定理解，而理解就是熟悉了，读到。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是业主的一项选聘活动，下列哪几

2、项是符合上述概念的；（）。A、业主自己进行管理 B、业主将不同的服务内容委托不同的专业公司 C、建设单位邀请不特定的物业服务企业参加投标 D、建设单位邀请特定的物业服务企业参加投标 E、建设单位在满足一定条件下，采用协议方式选聘物业服务企业 本题需要掌握物业管理概念、建筑物管理的三种方（P1）、物业管理招投标的概念（P91-92）的知识。主体：单个业主，也可以是众多业主；可以是开发商，也可以是物业买受人。对象：只能是有资质的物业服务企业。方式：只能到市场上去选择，公开招标、邀请招标。下列对于物业管理的理解，错误的是（）A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易

3、B、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理（答案是D）1、老李是某小区的业主，他说他并没有聘请物业管理企业，因此我就不交纳物业管理费，因为条例第二条就这么说的。请你判断并说出理由？2、根据物权法八十一条的规定，业主可以自行管理或委托其它管理人进行管理，那么这种形式的管理就不叫物业管理吗？请你回答并陈述理由？（能正确回答上述问题的可视为掌握）要点二要点二物业管理条例物业管理条例调整和规范的建筑物调整和规范的建筑物管理方式管理方式 房屋等建筑物主要有三种管理方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内

4、容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。物业管理条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。要点三要点三 物业管理活动的基础物业管理活动的基础 物业管理活动的基础是物业服务合同；物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。要点四要点四 物业管理的内容物业管理的内容 物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修

5、等服务。要点五要点五物业管理条例物业管理条例调整的范围调整的范围 物业管理条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的管理活动；既包括城市，也涵盖乡村。（1）物业管理的三个基本特征（三化）社会化社会化：业主要到社会上去选聘物业管理企业，而物业管理企业也要到社会上去寻找可以代管的物业。专业化专业化：实施专业化管理，专业的人员、专门的机构、专门的工具设备、科学规范的管理措施和工作程序，科学先进的维修养护技术。市场化市场化：提供的商品是劳务，实行双向选择和等价有偿。（P5）对于物业管理市场化的理解，下列说法错误的是（）。A、多元化的物业权属情况要求物业管理形式与此相适应 B、物业管理的本质的

6、业主享有物业的所有权，而将物业管理的决策权和实施委托给物业管理企业 C、物业服务企业必须按照全体业主的共同意志统一完成物业的维护与管理 D、非市场性的房屋管理不属于物业管理 本题考查的是对物业管理市场化的理解：房地产物质形态的演变导致了房地产产权所有关系的变化（即区分建筑物导致了建筑物区分所有权的财产关系）；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；物业管理本质就是业主将物业管理本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有决策权，但管理职能交由物业全体业主仍然享有决策权，但管理职能交由物业服务企业实施服务企业实施；

7、非市场化的房屋管理不属于物业管理。多项选择题 下列几种房屋管理属于物业管理的有（）。A、业主自己管理一个拥有多个产权人的住宅小区 B、一栋写字楼的业主委托一家物业服务企业进行出租经营 C、房管机构以物业管理企业的名义注册了公司，对一个住宅小区进行管理，但人、财、物由上级单位支配和调动 D、一个地下商场选聘一家物业公司进行管理 E、具有唯一产权人的公寓委托一家物业公司进行出租经营 所谓必须通过市场原则来实现，也就是业主通过市场选聘物业管理企业，签订物业服务合同，建立业主与物业管理企业的服务于被服务的法律关系。标志性事件标志性事件 1、19世纪60年代，英国奥克维亚.希尔，皇家特许屋宇经理学会 2

8、、19世纪末20世纪初，美国，芝加哥建筑管理人协会 3、1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立 4、1993年，深圳经济特区住宅小区物业管理条例颁布 5、1994年，城市新建住宅小区管理办法颁布 6、2003年6月8日，物业管理条例颁布 考点考点6：改革开放前城镇住房制度的特征：改革开放前城镇住房制度的特征（P7）（包实低）（包实低）下列选项中，不属于我国改革开放前城镇住房制度主要特征的是（）。A、住房投资由国家和国有企业统包 B、住房分配采取实物分配 C、住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度 D、住房分配采取货币分配 答案：答案：D，考点考点7：物业管理在社会经济中的：物业管理在社

9、会经济中的地位与作用地位与作用（12-14）五个有利于（增长质量就业稳定发展）促进经济增长 提高居住质量 增加就业 维护社区稳定 推动房地产业发展 标志着我国物业管理法制建设进入新阶段的是（）的颁布。A、业主大会规程（业主大会、业主委员会制度规则）B、城市房地产管理法 C、城市新建住宅小区管理办法 D、物业管理条例 转型期 城市管理是政府的主要职能 住房问题是民生问题 考点考点10、12：条例条例前后物业管理制度前后物业管理制度建设的特点、建设的特点、借鉴性、过渡性、针对性（由国家法规政策和地方性法规政策共同组成）（P15）配套性、经验性、操作性（P18）我国第一部系统规范物业管理制度的规范性

10、文件是（）。A、城市新建住宅小区管理办法 B、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 C、物业管理企业资质管理使用办法 D、物业管理条例答案：答案：A 关于物业管理条例立法，下列说法中错误的是（）A、物业管理条例坚持民法基本原则和立法规定 B、物业管理条例突出发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念 C、业主和物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系 D、业主在首次业主大会会议上的投票权基于业主单位人数的多少（1）七项基本制度的名称（P23）（业主2项，企业2项，实操3项）（2）制度的内涵（P23-25）尊重和维护业主的财产权利（目的）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（手段）条

11、例和法律共同规范物业管理（依据）处理政府和市场的关系（难点）七章70条（总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护，法律责任、附则）（按时间程序记忆）（1）行政责任、民事责任并存原则（2）民事优先原则（3）自我管理、自我监督原则 下列选项中，不属于物业管理条例确定的基本法律关系的是（）。A、业主相互之间的关系 B、物业管理企业和业主之间的关系 C、开发企业与业主之间的关系 D、施工企业与业主之间的关系（答案是D）业主业主大会（既考虑单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，自治管理、自治关系自治管理、自治关系）物企业主（平等的民事主体关系民事主体关系）建设业主物企（前期物

12、业管理制度的设计、前期物业管理制度的设计、两个合同两个合同）供水供电业主物企（合同关系、委托合同合同关系、委托合同关系关系）社区居委会业主、业主大会物企（没有法没有法律上的权利义务关系律上的权利义务关系）各方主体政府（行政法律关系行政法律关系）掌握的有：物业服务的特点、内容；掌握的有：物业服务的特点、内容；服务成本、成本监审、收费形式；服务成本、成本监审、收费形式；合同内容；使用和维修。合同内容；使用和维修。（1）（指向、内容）公共性和综合性（2）(受益主体的)广泛性和差异性（3）（产品）即时性和无形性（4）（要求）持续性和长期性下列各项中，不属于物业管理服务特点的 是（）。A、有偿性B、受益

13、主体的差异性C、长期性D、公共性 下列各项中，属于物业管理服务内容的有（）。A、房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理 B、物业管理区域的环境卫生与绿化管理 C、全面负责物业管理区域内的安全防范工作 D、物业档案管理 E、专项维修资金的管理 答案：ABDE 8项内容，按条例第二条，加装饰装修、档案、维修资金（P36-37）1、不是物业管理企业的法定义务 2、由特定的业主和物业管理企业另行商定 3、该服务的一种有偿服务（1）三个等级（2）六个方面(基、房、共、协、保、绿)（机房共186座）要与条例第二条、服务内容联系起来 记住一个标准的常规性的指标，如：一级标准的公示24小时服务电话，急修

14、半小时内，每年至少1次征询意见，满意率80%以上，每日24小时站岗、监控、载人电梯运行，每日巡查1次，每日清扫、清运2次，雨、污管道每年疏通1次，化粪池每半年清掏1次，路灯、楼道灯完好率不低于95。条例第四十一条，合理、公开、收费（费用）与服务水平相适应。（1）政府定价 （2）政府指导价 （3）市场调节价 物业服务收费管理办法只规定了后两种定价。（P48）（1）包干制 支付固定的物业服务费（服务成本、法定税费和物业管理企业利润）（2）酬金制 预收服务资金 （服务支出和物业管理企业酬金）（服务支出属代管性质，为所交业主所有）一般来说，物业服务费用的计费方式包括（）种。A、预收制 B、包干制 C、

15、酬金制 E、自负盈亏制 F、佣金制 下列各项中，不属于包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出的是（）。A、管理服务人员的工资 B、物业管理企业固定资产折旧 C、办公费用 D、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用 答案：D 9项：人员费（3个小项，合并为一项）、物业管理运行费（四项）、后台费（三项）、其它费用一项。（薪、保、福一项；日、清、绿、序四项；（薪、保、福一项；日、清、绿、序四项；办、折、险三项；其它一项）办、折、险三项；其它一项）1、向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算 2、每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 3、配合业主大会按照物业服务合同的

16、约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计 （1）业主、非业主使用人（物业使用人）、未交付房屋的建设单位是缴纳主体，业主对物业使用人负连带责任；（物业管理单位催缴增加的前置条件）（2）业主委员会有督促义务。条例第四十五条规定的理解 下列各项，属于物业服务合同主要内容的有（）。A、物业管理事项 B、物业服务质量 C、物业管理用房 D、合同履行争议的解决方式 E、代收代交公用事业费（答案 A、B、C、D）条例第三十五条第二款规定（P54中间部分），可以比照前期物业服务合同一起记忆。（P58-59）第三十七条第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收

17、手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第二十九条第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 根据前期物业服务合同（示范文本）规定 1、合同当事人与物业的基本情况 2、物业服务内容与质量 3、物业服务收费方式 4、物业经营管理活动的内容 5、物业的承接查

18、验 6、物业的使用与维护 7、专项维修资金 8、违约责任 9、其他事项 一般合同具有的条款（违约责任、其它事项）前期服务合同的特有条款（物业的承接查验、物业的使用与维护、物业经营管理）物业服务合同的共同条款（合同当事人与物业的情况、服务的内容与质量、服务费用、维修资金）（1）过渡性、签订主体、要式合同（2）条例二十六条，约定期限与符终止条件（1）维护物业管理区域秩序的义务 维护区域秩序的方式：告知、制止、报告（P60）业主违反秩序的法律责任：依据民法通则、住宅室内装饰装修管理办法（P61）（2）物业管理区域的安全防范协助义务（P62-63）条例四十七条第一、第二两款的解释（3）物业管理企业的责

19、任（P63-64）条例第三十六条第二款（法定之违约责任）的解释 关于物业使用与维护的相关规定，下列说法正确的有（）。A、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 B、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 C、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业 D、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业管理企业的同意 E、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业管理企业应及时维修养护 第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需

20、改变公共建筑和共用设施用途业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主依法办理有关手续。不得擅自，不仅是指个人，无论是业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业都不得擅自，若确有需要改变的，当事人必须依照法律程序，经规划部门批准，这是不动产的要求。第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物第五十一条业主、物业服务企业不得擅

21、自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。场地，在约定期限内恢复原状。这涉及

22、到区分所有的共有部分持分权的理解，物业管理的共有部分只有使用权而没有占有权，但临时占有又是客观存在的，因此要设置限制条件，一是要确实需要，二是征得业主委员会和物业管理企业的同意，三是在时间上有“临时”，并在约定时间内恢复原状。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。占用、挖掘道路、场地

23、的，应当及时恢复原状。关于供水、供电等管线和相关设施设备的维修养护责任由谁承担是一个有争议的问题。它有一个转交的过程，往往那些部门不愿意接受。当然这样的规定，减轻了物业管理的负担，但同时，物业管理的业务一残缺了一大块。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。行为和注意事项告知业主。这一条主要讲在装饰装修时业主有告知义务，物业管理企业有告知禁止和注意的义务，因为装饰装修是业主的权利，但这一权利的行使应以不得损害他人利益

24、和社会公共利益为前提。内难点是禁止和注意什么，专有部分的界限是什么？第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。也可以按照业主大会的决定使用。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营需要征得三个方面的同意，其受益用于专项维修基金和按业主大会的决定使用。与物权法第七十条、七十三条的规定精神相一致。第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。配合。条例第五十六条的规定，与物权法第七十一条的精神完全吻合，作为建筑物专有部分的权利人，有负担不得危及建筑物安全的义务，有不得损害其它业主合法权益的义务，有及时维修养护的义务，相关业主还要给予配合。