第四章-实物资产投资课件.ppt

1、第四章 实物资产投资第四章 实物资产投资m房地产投资房地产投资m黄金投资黄金投资m艺术品投资艺术品投资一、房地产投资概述m（一）房地产的基本含义（一）房地产的基本含义m（二）房地产的分类（二）房地产的分类m（三）房地产投资（三）房地产投资 个人房产投资方式个人房产投资方式 房产投资特点房产投资特点 个人房产投资风险个人房产投资风险 视频：视频：80后买房记：幸福在哪里后买房记：幸福在哪里（一）房地产的基本含义m房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指建筑在土地上房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指建筑在土地上的各种房屋。对个人投资者来

2、说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有的各种房屋。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房屋建筑物财产权利土地（一）房地产的基本含义m特性特性 固

3、定性固定性 异质性（用途、结构、地点等）异质性（用途、结构、地点等）级差效益性：地域不同决定了房地产价格的不同级差效益性：地域不同决定了房地产价格的不同 有限性有限性 耐久性耐久性 权益可分割性权益可分割性 （所有权：占有权、使用权、受益权、处置权）（所有权：占有权、使用权、受益权、处置权）保值增值性保值增值性（二）房地产的分类m按建筑高度和层数：按建筑高度和层数：低层：低层：1-3 1-3（平房、别墅）（平房、别墅）多层：多层：4-64-6 中高层：中高层：7-97-9 高层：高层：1010层以上层以上 超高层：超高层：高度大于高度大于100100米米m按工程进度：按工程进度：期房：在建的、

4、尚未完成建设、不能交付使用的房屋期房：在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋 准现房：基本具备入住条件、未取得房屋所有权证准现房：基本具备入住条件、未取得房屋所有权证 现房：房产证、土地使用证现房：房产证、土地使用证（二）房地产的分类m按使用功能：按使用功能：居住类居住类 普通住宅普通住宅 （经济适用房）（经济适用房）高级住宅高级住宅 （高级公寓、花园住宅、别墅等）（高级公寓、花园住宅、别墅等）简易住宅简易住宅 （社会保障型住宅）（社会保障型住宅）商业类商业类 收益多样性收益多样性 经营多样性经营多样性 回收期长回收期长 投资风险大投资风险大（二）房地产的分类m按使用功能：按使用功能：工业类

5、工业类 其他其他 （政府机关办公楼、学校、墓地等）（政府机关办公楼、学校、墓地等）房屋的用途由土地的规划用途决定，房、地用途一致。变更用途需城市规划管理部门批准并房屋的用途由土地的规划用途决定，房、地用途一致。变更用途需城市规划管理部门批准并补缴费用。补缴费用。（三）房地产投资m房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，

6、房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。（三）房地产投资个人房产投资方式房产信托房产信托投资房地产投资房地产证券证券买卖楼花买卖楼花以房换房以房换房以租养贷以租养贷以租代购以租代购直接购房直接购房或卖或租或卖或租房地产投资房地产投资投资者只需支付房款10，待到建成一半时，再支付10，当房屋完全建成交付使用时，再交纳余下的房款。从实质上来说，属于购买期房的投资方式。指看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识其升值潜力之前，附加一定的条件采取以房换房的方式获取自己认为具备升值潜力的

7、房产，待时机成熟再转售或出租以从中牟利。一般是换进门面房或即将动迁的房产。房产投资信托房产投资信托房产租赁信托房产租赁信托是指由专业投资公司接是指由专业投资公司接受广大普通投资者委托受广大普通投资者委托，汇集资金投资房产，汇集资金投资房产，公司和投资者风险共担公司和投资者风险共担，收益共享的投资组织，收益共享的投资组织房主委托信托公司代房主委托信托公司代理出租，由信托公司理出租，由信托公司向出租人按月分配信向出租人按月分配信托收益（即月租金）托收益（即月租金）（三）房地产投资房产投资的特点m优点优点 1.1.房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会，易于获得金融机构的支持，房产是一

8、种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会，易于获得金融机构的支持，融资能力强融资能力强 2.2.房产的价值相对比较稳定，能抵消通货膨胀的影响，具有较好的保值功能房产的价值相对比较稳定，能抵消通货膨胀的影响，具有较好的保值功能 3.3.房产具有不断升值的潜力，房产具有不断升值的潜力，可获得相对较高的收益可获得相对较高的收益 m缺点缺点 1.1.投资金额比较大投资金额比较大 2.2.变现能力差和流动性相对较差变现能力差和流动性相对较差 3.3.风险较高（政策、市场、法律、道德风险风险较高（政策、市场、法律、道德风险）（三）房地产投资个人房产投资的风险1.1.流动性风险：房地产流动性差流动性风险

9、：房地产流动性差2.2.购买力风险：经济萧条，购买力水平降低，房价下跌购买力风险：经济萧条，购买力水平降低，房价下跌 。3.3.市场风险：受经济发展和国家相关政策影响市场风险：受经济发展和国家相关政策影响4.4.交易风险：没有对交易过程和对象认知清楚交易风险：没有对交易过程和对象认知清楚5.5.自然风险：自然灾害等不可抗拒的因素所导致自然风险：自然灾害等不可抗拒的因素所导致二、房地产价格的构成及影响因素政府规费政府规费勘查及勘查及前期费用前期费用开发商利润开发商利润交易税费交易税费土地成本土地成本银行利息银行利息建筑成本建筑成本影响房产价格的因素影响房产价格的因素 1 1一般因素，包括社会因素

10、、经济一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。因素和行政因素。2 2地域因素，指房产所在地区、地域因素，指房产所在地区、城市、区位、地段的因素。城市、区位、地段的因素。3 3个别因素，可分为宗地条件和个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。建筑物类别的影响。房产价格的构成房产价格的构成名目名目比例比例去向去向支付人支付人售价售价100100政府管理部门政府管理部门买房者买房者前期费用前期费用6 67 7土地成本土地成本27272929税收税收9 9管理费管理费9 9建筑及拆迁安置费建筑及拆迁安置费26263232开发销售商等开发销售商等利润利润15152020中国房价大致构成表中国房价

11、大致构成表三、个人住房抵押贷款m个人住房消费贷款类型个人住房消费贷款类型m个人住房贷款的还款方式个人住房贷款的还款方式三、个人住房抵押贷款m个人住房消费贷款类型个人住房消费贷款类型 1.1.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为3030年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种，年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种，贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。贷款额度根据所购

12、房屋不同适用不同的比例。2.2.个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。三、个人住房抵押贷款m个人住房消费贷款类型个人住房消费贷款类型 3.3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。一种贷款方式。4.4.个人住房接力贷款个人住房接力贷款 该产品为中国农业银行该产品为中国农业银行20062006年首次推出。针对以父母或某

13、一成年子女（或子女与其配偶）年首次推出。针对以父母或某一成年子女（或子女与其配偶）或父母与子女共有作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款或父母与子女共有作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品，接力还款。购买住房的住房信贷产品，接力还款。优点：可以将借款年龄及贷款期限适当延长优点：可以将借款年龄及贷款期限适当延长 缺点：容易发生家庭纠纷缺点：容易发生家庭纠纷三、个人住房抵押贷款m传统的还款方式传统的还款方式1.1.一次还本付息法一次还本付息法2.2.等额本息还款法等额本息还款法3.3.等额本金还款法等额本金还款法4.4.递

14、增还款法递增还款法5.5.递减还款法递减还款法m还款方式的创新还款方式的创新1.1.双周供双周供2.2.宽限期还款法宽限期还款法3.3.移动组合贷款法移动组合贷款法三、个人住房抵押贷款m传统的还款方式传统的还款方式1.1.一次还本付息法一次还本付息法 是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息。即期是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息。即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息总合。这种方式适合短期借款。初的贷款本金加上整个贷款期内的利息总合。这种方式适合短期借款。其计算公式是其计算公式是:到期一次还本付息额到期一次还本付息额=贷款

15、本金贷款本金1+1+年利率年利率 （贷款期为一年）（贷款期为一年）到期一次还本付息额到期一次还本付息额=贷款本金贷款本金1+1+月利率月利率货款月数货款月数 （贷款期不到一年）（贷款期不到一年）三、个人住房抵押贷款m传统的还款方式传统的还款方式 2.2.等额本息还款法等额本息还款法 每月偿还固定金额每月偿还固定金额 （本利和）（本利和）每月还款本金比重每月还款本金比重，利息比重利息比重 便于还款人合理安排生活和理财，适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等人群。便于还款人合理安排生活和理财，适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等人群。其计算公式是其计算公式是:练一练：练一练：李先生向银行申请了李

16、先生向银行申请了2020年年3030万元贷款，利率万元贷款，利率5.508%5.508%。等额本息还款下，每月还款额。等额本息还款下，每月还款额是多少？是多少？111还款期数还款期数月利率）（月利率）（月利率贷款本金每月还款额贷款计算器三、个人住房抵押贷款m传统的还款方式传统的还款方式 3.3.等额本金还款法等额本金还款法 将贷款额平分到整个还款期，每期归还，将贷款额平分到整个还款期，每期归还，+未还款利息，每月归还金额递减，其中本金逐月未还款利息，每月归还金额递减，其中本金逐月相等、利息逐月减少相等、利息逐月减少 还款总额前高后低，前期负担大还款总额前高后低，前期负担大 适合有一定积蓄，但预

17、期收入逐渐减少适合有一定积蓄，但预期收入逐渐减少 其计算公式是其计算公式是:月利率累计已还本金）（贷款本金还款期数贷款本金每月还款额-m等额本息贷款等额本息贷款 采用的是复合利率计算。在每采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金生的利息要和剩余的本金(贷款余贷款余额额)一起被计息，也就是说未付的一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比利息也要计息，这好像比“利滚利利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。合放贷人利益的贷款方式。m等额本金贷款等额本金贷款 采用的是简单利

18、率方式计算利采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金它只对剩余的本金(贷款余额贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才起作利息计算，而只有本金才作利息计算。作利息计算。因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款还款方式的话，

19、贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。人，越应该选择等额本金贷款。等额本息还款 v.s 等额本金m例：例：贷款贷款5050万元，还款期万元，还款期2020年，年利率年，年利率6.55%6.55%（月利率（月利率0.5458%0.5458%），则每月还本付息额为），则每月还本付息额为:第一月本金还款：第一月本金还款：500 000/240500 000/2402083.332083.33元元第一月利息：第一月利息：500 000500 0000.5458%0.5458%27292729元元第一月还款总额：第一月还款总额：4812.334812.33元元第二月本金还款：第二月本金还款：20

20、83.332083.33元元第二月利息：（第二月利息：（500 000500 0002083.332083.33）0.5458%0.5458%2717.632717.63元元第二月还款总额：第二月还款总额：4800.964800.96元元将两种还款方式对比如下表将两种还款方式对比如下表4-14-1：等额本息还款 v.s 等额本金m表表4-14-1等额本息还款法与等额本金还款法对比计算等额本息还款法与等额本金还款法对比计算 单位：元单位：元等额本息还款法等额本息还款法等额本金还款法等额本金还款法月均还款月均还款3 742.503 742.50月还款月还款首月首月4 812.334 812.33还

21、款总额还款总额898 223.50898 223.50还款总额还款总额828 844.50828 844.50利息总额利息总额398 223.50398 223.50利息总额利息总额328 844.50328 844.50等额本息还款 v.s 等额本金m表表4 42 2等额本息还款法与等额本金还款法的比较等额本息还款法与等额本金还款法的比较还还 款款方方 式式特点特点适用适用人人群群等额本等额本息还款息还款法法在利率不变的情况下，每月的还款金额在利率不变的情况下，每月的还款金额相等，便于记忆；但前期每月的月供中相等，便于记忆；但前期每月的月供中所含利息较多所含利息较多每月收入固定，未来的预期收

22、益每月收入固定，未来的预期收益稳定，并且短期内不打算提前还稳定，并且短期内不打算提前还款的客户款的客户等额本等额本金还款金还款法法每月的还款本金金额相同，利息逐月递每月的还款本金金额相同，利息逐月递减；但前期还款压力较大减；但前期还款压力较大当前收入较高，但未来的预期收当前收入较高，但未来的预期收入不稳定，有提前还款计划的客入不稳定，有提前还款计划的客户户等额本息还款 v.s 等额本金案例分析m王先生贷王先生贷2020万元万元2020年期的房贷，利率为年期的房贷，利率为5.94%5.94%，如果王先生能享受，如果王先生能享受7 7折利率优惠，计算：折利率优惠，计算：1.1.如果用等额本息还款法

23、，王先生每月还款额、支付利息总额及还款总额是多少？如果用等额本息还款法，王先生每月还款额、支付利息总额及还款总额是多少？2.2.如果用等额本金还款法，首月还款额、支付利息总额及还款总额是多少？如果用等额本金还款法，首月还款额、支付利息总额及还款总额是多少？可以通过理财计算器计算。可以通过理财计算器计算。等额本息还款 v.s 等额本金结论m两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报使供款额与自己的收入

24、趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而由于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法等额还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，

25、后者所支付的利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。本不应该提前支付的利息。三、个人住房抵押贷款m传统的还款方式传统的还款方式 4.4.等额等额/等比递增还款法等比递增还款法 指借款人根据自己的收入状况，要求按一定的数额或比例每隔一定周期增加还款。递增期间指借款人根据自己的收入状况，要求按一定的数额或比例每隔一定周期增加还款。递增期间结束后根据贷款余额和剩余期限按等额本

26、息还款法归还贷款的还款方式。结束后根据贷款余额和剩余期限按等额本息还款法归还贷款的还款方式。前期还款压力较小，前期还款压力较小，免去频繁提前还款手续。免去频繁提前还款手续。这种还款方法适合当前收入一般，但可预期未来收入会逐渐增长的客这种还款方法适合当前收入一般，但可预期未来收入会逐渐增长的客户。户。5.5.等额等额/等比递减还款法等比递减还款法 这种还款法每隔一定递进周期分期偿还贷款本息，偿还金额按一定比例这种还款法每隔一定递进周期分期偿还贷款本息，偿还金额按一定比例/金额减少，递减期金额减少，递减期间结束后再根据贷款余额和剩余期限按等额本息还款法归还贷款的还款方式。这种还款方法适合间结束后再

27、根据贷款余额和剩余期限按等额本息还款法归还贷款的还款方式。这种还款方法适合预期未来收入减少或希望减少利息支出的借款人。预期未来收入减少或希望减少利息支出的借款人。三、个人住房抵押贷款m还款方式的创新还款方式的创新 1.1.加速还款加速还款双周供双周供 双周供是对原来等额月供对半分，加速还款的一种创新房贷产品，还款频率增加，贷款双周供是对原来等额月供对半分，加速还款的一种创新房贷产品，还款频率增加，贷款本金减少速度增加，本金减少速度增加，贷款利息降低。此种还款方式要求收入稳定，适合周薪制的外籍或外贷款利息降低。此种还款方式要求收入稳定，适合周薪制的外籍或外企等机构人士。企等机构人士。三、个人住房

28、抵押贷款m还款方式的创新还款方式的创新 1.1.加速还款加速还款双周供双周供m例：例：贷款总额贷款总额500000500000元，年利率元，年利率6.12%6.12%，还款期，还款期3030年，三种还款方式比较如表年，三种还款方式比较如表4 43 3。表表4-34-3等额本息还款法、等额本金还款法及双周供的比较等额本息还款法、等额本金还款法及双周供的比较等额本息还款法等额本息还款法等额本金还款法等额本金还款法双周供双周供贷款月数贷款月数360360360360360360贷款月数贷款月数360360月均还款月均还款3 036.443 036.44首月首月3938.893938.89首月首月39

29、38.893938.89双周还款双周还款1518.511518.51利息款利息款593117.03593117.03460275460275460275460275利息款利息款477930.80477930.80还款总额还款总额1093117.031093117.03960275960275960275960275还款总额还款总额977930.80977930.80三、个人住房抵押贷款m还款方式的创新还款方式的创新 2.2.宽限期还款宽限期还款 将还款期分为两个阶段，在期房销售并贷款发放后到约定交房日期期间只计结利息，不偿还将还款期分为两个阶段，在期房销售并贷款发放后到约定交房日期期间只计结利

30、息，不偿还贷款本金，从约定日期开始，按正常换款方式（如等额本息、等额本金）偿还贷款。贷款本金，从约定日期开始，按正常换款方式（如等额本息、等额本金）偿还贷款。宽限期还款法的优势在于可以缓解客户还款压力；并且不影响客户信用记录。宽限期还款法宽限期还款法的优势在于可以缓解客户还款压力；并且不影响客户信用记录。宽限期还款法的适用对象：刚参加工作，收入呈上升趋势的潜力房贷客户；需要赡养老人、抚养子女但收取稳的适用对象：刚参加工作，收入呈上升趋势的潜力房贷客户；需要赡养老人、抚养子女但收取稳定的中年优质房贷客户。定的中年优质房贷客户。3.3.移动组合还款移动组合还款 根据实际情况调整还款方案，这种方法适

31、用于收入不固根据实际情况调整还款方案，这种方法适用于收入不固 定的买房者。定的买房者。四、个人支付能力评估m投资房产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种投资房产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房产投资计划。房产投资计划。m确定个人投资房产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的固定收入、确定个人投资房产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。m如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资

32、房产的资金数额。然后，再根据自己如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房产的资金数额。然后，再根据自己家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房产、偿还银行按揭贷款本息的数额。基本的家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房产、偿还银行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力而行，既满足个人的房产投资需求，同时又不必为自己带来沉重的债务负担。原则仍然是量力而行，既满足个人的房产投资需求，同时又不必为自己带来沉重的债务负担。购房能力计算器四、个人支付能力评估m案例分析案例分析例如，某个客户净资产中可用于购买房地产的金额为例如，某个客户净资产中可用于购买房地产的金额为3030万元，家庭月

33、收入万元，家庭月收入1600016000元，月平均元，月平均日常支出日常支出50005000元，其他支出元，其他支出30003000元，预期未来收入保持平稳，夫妻住房公积金月缴存定额元，预期未来收入保持平稳，夫妻住房公积金月缴存定额40004000元，元，则：则：1.1.客户投资房地产的首付能力为客户投资房地产的首付能力为3030万元万元2.2.月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大额月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大额1616，000+4000-5000-3000000+4000-5000-30001212，000000（元）（元）3.3.申请公积金贷款：理财规划师可建议该客户购买总价值为申请公

34、积金贷款：理财规划师可建议该客户购买总价值为150150万元的房地产，首付万元的房地产，首付20%20%为为3030万元，其余万元，其余120120万元可以申请公积金贷款（如公积金贷款额度不够可申请组合贷款），以每月归万元可以申请公积金贷款（如公积金贷款额度不够可申请组合贷款），以每月归还还12,00012,000元以内为限。元以内为限。四、个人支付能力评估m案例分析案例分析例如，某个客户净资产中可用于购买房地产的金额为例如，某个客户净资产中可用于购买房地产的金额为3030万元，家庭月收入万元，家庭月收入1600016000元，月平均元，月平均日常支出日常支出50005000元，其他支出元，其

35、他支出30003000元，预期未来收入保持平稳，夫妻住房公积金月缴存定额元，预期未来收入保持平稳，夫妻住房公积金月缴存定额40004000元，元，则：则：1.1.客户投资房地产的首付能力为客户投资房地产的首付能力为3030万元万元2.2.月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大额月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大额1616，000+4000-5000-3000000+4000-5000-30001212，000000（元）（元）4.4.申请商业贷款：理财规划师可建议该客户购买总价值为申请商业贷款：理财规划师可建议该客户购买总价值为100100万元的房地产，首付万元的房地产，首付30%30%为为303

36、0万万元，其余元，其余7070万元可以申请商业贷款，以每月归还万元可以申请商业贷款，以每月归还12,00012,000元以内为限元以内为限。如果该客户对未来收入感到不确定性较大，就需要降低投资房地产的总价值。如果该客户对未来收入感到不确定性较大，就需要降低投资房地产的总价值。m黄金投资m黄金从古至今都被人们作为投资保值的工具，是个人投资者构建资产组合时不可或缺的品种，黄金从古至今都被人们作为投资保值的工具，是个人投资者构建资产组合时不可或缺的品种，具有良好抵御通货膨胀的功能。具有良好抵御通货膨胀的功能。m黄金投资是指通过对黄金及其衍黄金投资是指通过对黄金及其衍生品进行购买、储藏、销售等过程，生

37、品进行购买、储藏、销售等过程，从中获得财产保值增值的投资行为。从中获得财产保值增值的投资行为。一、黄金及其特性m黄金黄金 黄金是一种贵金属，也是一种特殊的商品，黄金曾在很长一段时间内担任着货币的职能，目黄金是一种贵金属，也是一种特殊的商品，黄金曾在很长一段时间内担任着货币的职能，目前依然在各国的国际储备中占有一席之地。黄金具有储藏、保值、获利等金融属性，黄金极易变前依然在各国的国际储备中占有一席之地。黄金具有储藏、保值、获利等金融属性，黄金极易变现，是一种同时具有商品属性和金融属性的特殊商品。现，是一种同时具有商品属性和金融属性的特殊商品。一、黄金及其特性m黄金黄金表表4-5 4-5 世界官方

38、黄金储备排名前世界官方黄金储备排名前1010名名 （截至（截至20152015年年1212月）月）资料来源：世界黄金协会网站资料来源：世界黄金协会网站,http:/www.gold.org.,http:/www.gold.org.序号序号国家国家吨位吨位占外汇占外汇储备比例储备比例序号序号国家国家吨位吨位占外汇占外汇储备比例储备比例1 1美国美国8,133.58,133.5 73.4%73.4%6 6中国中国1,722.51,722.5 1.8%1.8%2 2德国德国3,381.03,381.0 67.7%67.7%7 7俄罗斯俄罗斯 1,370.61,370.6 13.6%13.6%3 3I

39、MFIMF2,814.02,814.0-8 8瑞士瑞士1,040.01,040.0 6.4%6.4%4 4意大利意大利2,451.82,451.8 65.6%65.6%9 9日本日本765.2765.22.3%2.3%5 5法国法国2,435.52,435.5 65.6%65.6%1010荷兰荷兰612.5612.556.5%56.5%一、黄金及其特性m黄金的重量黄金的重量黄金重量的主要计量单位为：盎司、克、千克（公斤）、吨等。黄金重量的主要计量单位为：盎司、克、千克（公斤）、吨等。国际上：盎司，国际上：盎司，1 1盎司盎司=31.1034768=31.1034768克克中国：克中国：克香港：

40、司马两，香港：司马两，1 1司马两司马两=1.203354=1.203354盎司盎司=37.42849791=37.42849791克克一、黄金及其特性m黄金的成色黄金的成色 成色，是金属货币、金银条块或饰品器物的含金纯度。常见的黄金制品成色标识有两种：成色，是金属货币、金银条块或饰品器物的含金纯度。常见的黄金制品成色标识有两种：一种是百分比，比如一种是百分比，比如G999G999（含金量（含金量99.9%99.9%，俗称，俗称“千足金千足金”），），G990G990（含金量（含金量99.0%99.0%，俗称，俗称“足金足金”）等；）等；另一种是另一种是K K金，在理论上我们把含量金，在理论上

41、我们把含量100%100%的金称为的金称为24K24K；所以计算方法为；所以计算方法为100/24100/24（括号内为（括号内为国家标准）：国家标准）：国家标准国家标准GB11887-89GB11887-89规定，每规定，每k k（英文（英文caratcarat、德文、德文karatkarat的缩写，常写作的缩写，常写作“k”“k”）含金量为含金量为4.166%4.166%。一、黄金及其特性m黄金的成色黄金的成色K K金的成色计算方法如下：金的成色计算方法如下：18k=18 18k=184.166%=74.998%4.166%=74.998%（750750）20k=2020k=204.166

42、%=83.320%4.166%=83.320%（833833）24k=2424k=244.166%=99.984%4.166%=99.984%（999999）在理论上在理论上100%100%的金才能称为的金才能称为24K24K金，但在现实中不可能有金，但在现实中不可能有100%100%的黄金，所以中国规定含量达的黄金，所以中国规定含量达到到99.6%99.6%以上（含以上（含99.6%99.6%）的黄金才能称为）的黄金才能称为24K24K金，国家规定低于金，国家规定低于9K9K的黄金首饰不能称之为黄金首的黄金首饰不能称之为黄金首饰。饰。国际上对黄金制品印记和标识牌有规定，通常要求有生产企业代号

43、、材料名称、含量印记等。国际上对黄金制品印记和标识牌有规定，通常要求有生产企业代号、材料名称、含量印记等。一、黄金及其特性重量纯度编号品牌二、黄金的价值m黄金是重要的投资增值工具黄金是重要的投资增值工具 因为黄金价格与美元、股票和利率市场的表现呈负相关，当所有金融资产都往上涨时，黄金因为黄金价格与美元、股票和利率市场的表现呈负相关，当所有金融资产都往上涨时，黄金价格往往不会跟随上涨，而当所有金融资产都下跌时，黄金价格反而会上涨。价格往往不会跟随上涨，而当所有金融资产都下跌时，黄金价格反而会上涨。m黄金是规避经济衰退和通货膨胀风险的有效工具黄金是规避经济衰退和通货膨胀风险的有效工具二、黄金的价值

44、m黄金作为首饰、装饰和艺术收藏品黄金作为首饰、装饰和艺术收藏品二、黄金的价值m黄金是多种工业和高技术领域的重要材料黄金是多种工业和高技术领域的重要材料三、世界主要黄金市场m国际黄金市场国际黄金市场1.1.伦敦黄金市场伦敦黄金市场2.2.瑞士苏黎世黄金市场瑞士苏黎世黄金市场3.3.美国芝加哥黄金市场美国芝加哥黄金市场4.4.新加坡黄金市场新加坡黄金市场 5.5.中国香港黄金市场中国香港黄金市场 6.6.中国上海黄金市场中国上海黄金市场 三、世界主要黄金市场m国际黄金市场国际黄金市场 伦敦黄金市场、伦敦黄金市场、瑞士苏黎世黄金市场、瑞士苏黎世黄金市场、美国黄金市场和中国香港黄金市场这四个美国黄金市

45、场和中国香港黄金市场这四个主要黄金交易市场构成了黄金全球主要黄金交易市场构成了黄金全球2424小时小时的循环交易市场。的循环交易市场。三、世界主要黄金市场m国内黄金市场国内黄金市场1.1.上海黄金交易所上海黄金交易所2.2.上海期货交易所上海期货交易所3.3.天津贵金属交易所天津贵金属交易所四、影响黄金价格的因素m内部因素内部因素1.1.黄金的供给因素黄金的供给因素2.2.黄金的需求因素黄金的需求因素四、影响黄金价格的因素m外部因素外部因素1.1.政治局势政治局势 信用货币的不稳定信用货币的不稳定 资源供给的不稳定资源供给的不稳定 重大国际地缘政治事件重大国际地缘政治事件 战争对金价影响的特点

46、：战争对金价影响的特点：战争规模与持续时间对金价波动产生主要作用。战争规模与持续时间对金价波动产生主要作用。在战争或区域冲突爆发前金价趋于上涨的概率较大。在战争或区域冲突爆发前金价趋于上涨的概率较大。战争过程中，战局发展可预测性的强弱对金价产生支持与抑制作用。战争过程中，战局发展可预测性的强弱对金价产生支持与抑制作用。战争结束或进入尾声阶段金价下跌的概率增加。战争结束或进入尾声阶段金价下跌的概率增加。四、影响黄金价格的因素m外部因素外部因素 2.2.国际金融形势国际金融形势 货币载体的转换、货币汇率机制的确定等国际金融形势的变化会对黄金的价格产生中长期的货币载体的转换、货币汇率机制的确定等国际

47、金融形势的变化会对黄金的价格产生中长期的影响；影响；利率、货币供应量的调整等金融形势的变化则会对黄金价格产生短期的影响，一般而言，利利率、货币供应量的调整等金融形势的变化则会对黄金价格产生短期的影响，一般而言，利率和黄金价格会呈现负相关的关系。率和黄金价格会呈现负相关的关系。四、影响黄金价格的因素m外部因素外部因素 3.3.美元走势美元走势 通常呈现美元涨、黄金跌和美元跌、黄金涨的逆向互动关系。通常呈现美元涨、黄金跌和美元跌、黄金涨的逆向互动关系。四、影响黄金价格的因素m外部因素外部因素4.4.通货膨胀通货膨胀人们会采购黄金，因为此时黄金的理论价格会随通胀而上升。美国的通胀率最容易左右黄金人们

48、会采购黄金，因为此时黄金的理论价格会随通胀而上升。美国的通胀率最容易左右黄金价格的变动。价格的变动。四、影响黄金价格的因素m其它因素其它因素除了上述因素外，黄金存量、国际金融组织的干预活动、石油价格、各国的经济政策等，都除了上述因素外，黄金存量、国际金融组织的干预活动、石油价格、各国的经济政策等，都将对黄金价格的变动产生重大的影响。当我们在分析金价变动时，应当考虑到各因素作用的强度将对黄金价格的变动产生重大的影响。当我们在分析金价变动时，应当考虑到各因素作用的强度大小。找到每个因素的主次地位和影响时间段，来进行最佳的投资决策。大小。找到每个因素的主次地位和影响时间段，来进行最佳的投资决策。黄金

49、与原油的相关性高达黄金与原油的相关性高达72.45%72.45%五、黄金投资品种1 1、实物金（实金买卖包括金条、金币和金饰等交易，以持有黄金作为投资。）、实物金（实金买卖包括金条、金币和金饰等交易，以持有黄金作为投资。）2 2、纸黄金（、纸黄金（“纸黄金纸黄金”交易没有实金介入，是一种由银行提供的服务，以贵金属为单位的户口，交易没有实金介入，是一种由银行提供的服务，以贵金属为单位的户口，投资者毋须透过黄金买卖记帐方式来投资黄金，不涉及实金的交收。）投资者毋须透过黄金买卖记帐方式来投资黄金，不涉及实金的交收。）3 3、现货黄金（黄金、现货黄金（黄金T+DT+D，天津贵金属），天津贵金属）4 4

50、、黄金期货、黄金期货5 5、黄金期权、黄金期权6 6、黄金股票（山东黄金、中金黄金、紫金矿业、黄金股票（山东黄金、中金黄金、紫金矿业 、天业股份等）、天业股份等）7 7、黄金基金（世界最大黄金基金、黄金基金（世界最大黄金基金SPDR Gold Shares SPDR Gold Shares）五、黄金投资品种m实物金实物金 一般而言，以可投资资金总额的一般而言，以可投资资金总额的10101515投资于实物黄金是比较理想的资金投资分配比例。投资于实物黄金是比较理想的资金投资分配比例。实物黄金投资有以下缺陷：投资额较高，须支付储藏和安全费用，持有黄金无利息收入。实物金实物黄金投资有以下缺陷：投资额较