山东省物业管理条例课件.ppt

1、山东省物业管理条例山东省物业管理条例主主 要要 内内 容容第一章总则第一章总则第二章新建物业与前期物业管理第二章新建物业与前期物业管理 第三章业主大会与业主委员会第三章业主大会与业主委员会 第四章物业的使用与业主自治管理第四章物业的使用与业主自治管理 第五章物业服务企业第五章物业服务企业 第六章物业服务第六章物业服务 第七章物业的维护第七章物业的维护第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理 第九章法律责任第九章法律责任第十章附则第十章附则 山东省物业管理条例是山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过的，于2009年5月1日起正式施行。相比于2003年国

2、务院颁布的物业管理条例，此条例更加细化了物业管理中的各个重要环节不同主体的责、权、利关系，也更加实用，是一部对日常物业管理工作更具有指导性的法规条例。特别是从以前的物业管理条文中的”相关单位“明确到了社会“城管执法、房地产开发、财政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理”等有关部门的相关职责，更加确定了各单位与物业管理的具体职责关系，有效避免了物业管理行业与社会部门的脱节、扯皮等现象。条例第一章主要明确了山东省物业管理条例的目的和意义、物业管理的定义、范畴以及社会相关部门和各级行政主管部门的权责范围。重点内容：重点内容：1 1、本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物

3、业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。2、明确了街道办事处、乡镇人民政府参与、指导、监督业主委员会的成立、履职工作以及调解、处理物业管理纠纷的责任。3、鼓励采用节能、环保的新技术、新方法等措施来提高物业管理的服务水平。句解：随着物业管理行业的快速发展以及社会、市场和客户对物业产品的新需求，已越发要求物业管理企业承载的社会责任（环保、节能）以及服务产品质量优质、生产过程的技术、方法创新等新要求。第一节物业管理区域第一节物业管理区域第二节配套建筑与设施设备第二节配套建筑与设施设备第三节前期物业管理与物业交付第三节前

4、期物业管理与物业交付 第一节第一节 物业管理区域物业管理区域1、物业管理区域的划分标准：、物业管理区域的划分标准：应当以建设用地规划许可确定的红线范围为基础，并考虑到建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。那么如何界定物业管理区域的划分呢？那么如何界定物业管理区域的划分呢？分期开发建设或两个以上建设单位开发建设的物业，配套设施设备共用需划分一个物业管理区域；配套设施设备能分割并独立使用的，可划定为不同的物业管理区域。关键：配套设施设备是否共用关键：配套设施设备是否共用一 期二 期A建设方B建设方 2、物业管理区域的划分以及重新划分要求、物业管理区域的划分以及重新划分要求 A、建设单位办理商品

5、房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发、规划等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日二十日内，在征求街道办事处、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。B、物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记

6、手续，不得擅自改变用途。1、物业管理用房、物业管理用房 建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五千分之三至千分之五配置，最少不低于一百一百平方米；具备水、电、采光、通风等正常使用功能。注：注：业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。第二节第二节 配套建筑与设施设备配套建筑与设施设备2、政务管理用房、政务管理用房 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员

7、会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。3、会所、幼儿园、会所、幼儿园 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。4、车位或车库（包括专用车库和共用车库的车位）、车位或车库（包括专用车库和共用车库的车位）由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占

8、用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。5、专有经营设施设备、专有经营设施设备 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。而住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。其产权归专业经营单位所有。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。物业管理区域内

9、封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。第三节第三节 前期物业管理与物业交付前期物业管理与物业交付 1、建设单位应依法通过招投标方式选聘前期物业管理企业，并将中标物业管理企业以及商品房预售前将物业服务合同等材料应向物业主管部门备案。注：前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。2、物业交付条件：要求生活用水、雨水、污水，小区用电，城市管道燃气、供热，电话、有线、宽带等通讯系统，消防设施以及小区道路与城市道路是否连

10、接相通，规划的配套设施，绿化和车库、车位是否按照要求施行。3、达到以上交付条件后，建设单位应组织综合验收并向房地产主管部门备案。交付物业时，应向业主提供住宅质量保证书、使用说明等资料，并向前期物业管理企业移交竣工验收图纸、设备安装技术和明细、业主花名册等相关资料，而前期物业企业应向业主提供物业服务手册以及建设单位委托协助的相关事宜。4、前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。第三章第三章 业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会第一节第一节 业主大会的筹备业主大会的筹备1

11、、成立业主委员会的三大条件（、成立业主委员会的三大条件（符合三条件之一即可符合三条件之一即可）(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。2、成立筹备组、成立筹备组 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组主要组员：建设单位、前期物业企业、业主、街道办事处、社区居委会以及业主组成7人以上单数的筹备小组，其中业主不得低于总人数50%。筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。3、

12、筹备组职责：、筹备组职责：A、确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；B、草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；C、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；D、提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；E、召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第二节第二节 业主大会业主大会1、要求：、要求：一个物业管理区域成立一个业主大会。

13、物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。2、业主大会职责：、业主大会职责：A、制定和修改业主大会议事规则及管理规约；B、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；C、监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；D、选聘、解聘物业服务企业；E、筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；F、决定改建、重建建筑物及其附属设施；G、决定物业管理区域内的其他物业管理事项。3、业主大会的投票权计数：、业主大会的投票权计数：A、按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分

14、，计算为一票；B、按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。4 4、业主大会会议形式：、业主大会会议形式：A、集体讨论；B、书面征求意见；其中，采用书面形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。5、业主代表：、业主代表：物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其

15、所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。6、业主大会频次：、业主大会频次：每年至少一次；同时有以下情形的业主委员会应召开业主大会临时会议：A、有百分之二十以上业主提议的；B、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；C、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。第三节第三节 业主委员会业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。1、业主委员会职责：、业主委员会职责：A、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施

16、情况；B、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；C、执行业主大会的决议、决定；D、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；E、监督管理规约的实施；F、业主大会赋予的其他职责。2、业主委员会要求：、业主委员会要求：由三人以上单数组成，必须由物业管理区域业主担任，每届任期不超过5年，可连任；业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。3、业主委员会

17、应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会和委员会相关资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案，并在10日内领取备案等相关证明依法刻制印章和开立账户。4 4、业主委员会会议要求：、业主委员会会议要求：A A、业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。B、业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。C、业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。D、业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起3日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。E、业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就

18、涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。5、业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。6、取消业主委员会资格的情形之一：、取消业主委员会资格的情形之一：A、以书面方式向业主大会提出辞职请求的；B、拒不履行委员职责的；C、业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；D、违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；E、因其他原因不适合继续担任

19、业主委员会委员的。7、业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。第四章第四章 物业的使用与业主的自治管理物业的使用与业主的自治管理第一节第一节 一般规定一般规定1、业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有破坏房屋本体、结构，违章搭建、安装、装修等违反相关规定行为。2、物业服务企业、业主委员会发现有违反规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门，特殊情况按正常程序办理经批准后方可进行。第二节第二节 住宅物业的装饰装修住宅物业的装饰装修1、业主或者物业使用人在住宅

20、装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理申请手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。2、业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。3、业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍 第三节车库与车位的使用第三节车库与车位的使用 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部

21、门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约

22、定。第四节第四节 业主的自治管理业主的自治管理1、业主在物业管理活动中，享有和履行物业服务合同、管理规约中的各项参与、监督、缴费等权利和义务；2、管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。3、管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。4、提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。5、业主对

23、物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。6、业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告 第五章第五章 物业服务企业物业服务企业第一节第一节 物业服务企业内容物业服务企业内容1、物业服务企业的定义？、物业服务企业的定义？是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。2、对物业服务企业的要求：、对物业服务企业的要求：A、物业服务企

24、业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。（引用：2004年3月17日建设部令第125号发布物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法）B、物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。C、物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。D、物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。E、物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物

25、业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。第二节第二节 行业自律行业自律A、物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行、物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。B、物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级、物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，

26、配合物业主管部门建立健全信用档案。主管部门建立健全信用档案。第六章第六章 物业服务物业服务第一节第一节 物业服务的主要内容物业服务的主要内容A、物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；B、公共绿化的维护；C、公共区域环境卫生的维护；D、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；E、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；F、物业维修、更新、改造费用的账务管理；G、物业服务档案和物业档案的保管；H、其他物业管理事项。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日

27、通知。物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。第二节第二节 物业服务收费物业服务收费1、物业服务费实行两种价格方式：、物业服务费实行两种价格方式：政府指导价和市场调节价。其中，普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基

28、准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。2、物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，、物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。3、已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。4、物业服务费的若干注意事项：、物业服

29、务费的若干注意事项：A、物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。B、物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。C、专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。第七章物业的维护第七章物业的维护 第一节建设单位的保修

30、责任第一节建设单位的保修责任（备注：质量保证金在青岛未施行）1、建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。2、新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。但若建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。3、建设单位不履行保修义务的，业主

31、、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。4、物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。5、物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。第二节专有部分的维护第二节专有部分的维护1、物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。2

32、、业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。第三节第三节 共用部位及共用设施设备的维护（建议大家熟用共用部位及共用设施设备的维护（建议大家熟用青岛市城市房屋共青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法用部位和共用设施维修管理暂行办法）1、物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、

33、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。第四节专业经营设施设备的维护第四节专业经营设施设备的维护 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担

34、，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理第一节社区物业管理第一节社区物业管理1、街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。2、实行物业管理联席会议制度。、实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业

35、服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会主要协调以下事项：联席会主要协调以下事项：A、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；B、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；C、物业管理区域内发生的突发事件；D、物业管理与社区管理的衔接和配合；E、需要协调的其他物业管理事项。3、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗、体育等社区服务活

36、动以及应急知识的宣传和应急演练活动，相关单位应予以配合。第二节旧住宅区物业管理第二节旧住宅区物业管理1、设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府划定。2、旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改

37、造支出，由业主承担。3、旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。4、旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。第二节旧住宅区物业管理第二节旧住宅区物业管理1、设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付

38、使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府划定。2、旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。3、旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经

39、营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。4、旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。第九章法律责任第九章法律责任1、违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：A、物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款；B、物业服务企业擅自

40、撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；C、建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。2、违反本条例规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。3、物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法

41、追究刑事责任：(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收、交接进行监管的；(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的；(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；(七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。第十章附则第十章附则业主自行管理物业的，参照本条例的有关规定执行。本条例自2009年5月1日起施行。谢谢您的倾听！