土地增值税特殊事项的处理课件.ppt

1、土地增值税特殊事项的处理1、转让或接受投资，但未办理转让手续的土地是否征税？就投资来说，只要工商局有登记备案，所有权就应当是转移，尽管法律规定不动产转让是以房管局登记为准。转让虽没办理转让手续的，但按关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号），要按规定征收。因为已经取得实际利益。在租入的土地上盖房出租出售是否属征税范围 在集体、国有划拔土地、军队用地上建房出售、出租，是否征税范围。租入土地时限可能超过政府出让土地的年限，租出土地也可能超过商品房的使用年限。能否视同销售、能否根据合同法规定的超过20年合同无效，认定签订的合同无效？解读：土地增值税宣传提纲（国税函发

2、（1995）110号）第四第规定：根据条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。转让土地中的绿化道路地价如何扣除？国税函1999112号 全文有效 成文日期：1999-03-05 广西壮族自治区地方税务局：你局关于转让土地计算土地增值税问题的请示（桂地税报199917号）文收悉。对来文请示的土地增值税暂行条例实施

3、细则（以下简称细则）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。出售无产权车库是否征收？车库的建造费用，有些开发商当成基础设施，摊入上部商品房可售面积成本中。这些

4、车库由于没缴地价，或当成人防设施，不能办理产权。但开发商取得收入。争议的焦点是是否属于国有土地的地上附着物？车库在地下，按字眼是不能征。大连根据(大地税函2008188号)物权法与是否公建配套设来判定 南京根据是否出售或出租来判断。国税务局答复厦门关于长期租赁不可视为转让不动产及转让土地差额计税问题（国税函200583号），这虽是营业税的回答，但法理是一样的。一般当成上部附着物的附着物征税。总局网站上对出租车库的回答 房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税？发布日期：2009年06月29日 2010年02月11日

5、 来源:国家税务总局纳税服务司答：根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？发布日期：2010年08月23日 来源:国家税务总局纳税服务司 字体：【大】【中】【小】问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣

6、除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府

7、、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。项目营销设施建造费能否扣除？国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？答：根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。以项目换地的土地成本如何计算

8、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。购地支付的中介费能否扣除 省局领导：你好。A公司通过中介公司介绍购一地块成交价300万元，支付中介公司中介费50万元（无

9、关联交易），并已在税务机关开具发票。请问：该地块开发的项目土地增值税清算中介费能否在土地增值税税前扣除。谢谢。该中介费应作为期间费用,计算土地增值税时在房地产开发费用已经有所体现,故不能另行再计入扣除项目.违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？答：企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记营业外支出,贷记银行存款等科目。土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的

10、办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。但超容积率，造成补交地价，同样有两种可能，一种是处罚性地价，有些补交现实地价，这就有两种处理可能 不同核算单位增值额的正负数能否相抵 细则第第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。财税200621号：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。企业自行分期开发地增税核算单位如何划分 房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？(南京)答：根据国家

11、税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额可能在企业所得税上确认收入，计提折旧，也可能在会计算做投资性房地产收益等，但无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。工程应付尾款能否当成扣除项目金额 根据土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二

12、十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。甲供材料能否直接作为扣除项目 南京处理：某房地产企业开发房地产时，发生甲供材行为，所用300万材料包括混凝土、水泥等，取得了增值税销售发票；700万工程施工款取得了建筑业发票。在土地增值税清算时，300万材料款能否作为开发成本扣除？答：300万材料款应归集在建筑安装工程成本中，作为开发成本进行扣除，但不得重复扣除。事实上可能造成施工企业。这种处理欠缺：施工企业营业税可能

13、少缴。税务精装修商品房的装修费如何扣除 房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。土地增值税扣除项目的凭证或资料不符合清算要求或不实的如何计算 条例第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。根据江苏省地方税务局转发的通

14、知(苏地税发200775号)第一点的规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料由各省辖市地方税务局核定四项开发成本的单位面积金额据以计算扣除。普通住宅不享受减免能否与商业用房合并计算 这要通过计算才能确定谁吃亏，其次是考虑税法是否允许。一般来说，如果是纳税人

15、提出的，基本是税务机关吃亏，因为纳税人已经匡算过才提出的。财税199548号：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。国税发2006187号 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。安徽关于土地增值税有关问题的通知(皖地税函2007311号)规定：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。房地产开发项目未竣工中途转让的，其成本是否允许加计扣除？从事房地产开发的纳税人的房地产开发项目未竣工中途转让的，其开发

16、成本中发生的取得土地所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，符合政策规定的，可以加计扣除。仅取得土地，未进行开发，也就是没有发生开发费用，这就不能转加计扣除。实际费用远不达5%，可否按据实扣除？管理费与销售费税法规定是按比例计算扣除，不是据实扣除。因此实际支出达不到计算扣除5%比例的，依然可计算扣除。实际没有利息支出，是否可以按比例扣除？一般认为是不可以，因为如没有利息支出，就不存在分“计算分摊并提供金融机构证明的”问题，因此也不存在扣除。国税函2010220号 第三条条第二款的“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除”如果利息实际支付为小于5%，能否选择按5%计算扣除企业

17、必须得提供凡“不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的证据。如财务费用中即有支出，也有收入，是按净额列支还是按财务费用中的借方发生额列支？税法上讲的利息支出，并没有说净支出，但如在有支出前提下，出现收支相抵负数，应该也是不列支的。是否按新会计准则中的利息资本化方式计算企业应当分摊利息？土地增值时，还没有现今的会计准则，但也有人认为，即然税收上没规定清楚，所以在税法未清楚前提下，会计就是税法未尽事项的解释，但这没有依据，但现实中有人操作。扣除项目中的利息是否等同于财务费用或开发成本？财务费用中主要核算列入当期损益的借款费用，与利息支付不是一个概念，除资本化处，财务费用范围要大

18、于利息范围，它包括借款利息、债券利息，借款辅助费用，债券的折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额。其中很多不是土增税的利息支付概念。企业会计制度与所得税税法规定的完工前列开发成本，完工后列财务费用，是否进行调整？国税函2010220号 第三条条第四款：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。纳税人支付的浮动利息及罚息能否扣除？财税199548号(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。母公司的借款利息发票及取得的金融机关证明能否作为子公司金融机构证明

19、？必须是直接从金融机构取得贷款并支付利息的可以扣除，间接从金融机构取得的，只能按比例5%扣除。总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，不得扣除。土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？发布日期：2010年03月29日 来源:国家税务总局纳税服务司 纳税人支付的土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？答：根据土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定，对于企业因违约而承受的处

20、罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？发布日期：2010年03月29日 来源:国家税务总局纳税服务司 房地产开发公司收取顾客的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全

21、部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。以不动产投资后，再转让股权，是否要征土地增值税？总体来说，股权转让，是不存在要征土地增值税问题，但以不动产投资，在很多情况下是要视同销售征收土地增值税的。房地产公司没收客户的违约金，是否要征？细则第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。按规定要合并入收入。不得加计扣除20%的情形 1、未进行房地产开发，取得房产或土地后直接转让的。2、仅进行土地开发，未进行上部房产开发的，即仅进行三能一平，未进行房产开发。税法讲的是从事房产开发的才可扣除。国税发2007132号 第38条规定。3、代收

22、代付款项列入收入开据必要，支付的代收代付费用可扣除，但不可加计扣除。（财税199548号）4、非房地产开发的纳税人自建后出售，不能加计扣除。旧房的评估价与基准地价问题？旧房仅按重置成本价乘成新率计算，但这里没有写明是否有包括地价，但48号文件规定：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。这主要查针对划拨用地。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。现行房地产评估方法是否是土地增值税的现行房地产评估方法是否是土地增值

23、税的重置成本价重置成本价？成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税

24、金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来

25、收益超过其成本。市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。转作固定资产的开发产品成本是否可作为扣除项目金额？此问题所得税、营业税、土地增值税都有不同的规定，详见：国税发200631号国税发200931号国税函 2005970号。土地增税不作收入，也不计扣除项目金额。计算

26、销售比例是要从总可售面积中扣除。使用一年以上再销售按旧房处理。将开发产品委托包销如何确认收入？包销有多种形式，在原有的鉴定准则26条中，对包销的纳税义务时间做出了规定，但正式准则的第二十四条 收入实现时间的确定，按国收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行家税务总局有关规定执行。不承认什么纳税义务时间。销售额的确认是个复杂的问题，如开发商开发票给包销商，包销商再开发票给客户，税款就不会少；但如开发商开发票给客户，包销商将差额开（中介）服务发票给客户，那么就可能造成少纳土地增值税。在这种情况下，就要核对与包销商有无关联关系。开发商与包销商分别向客户分别发票对土地增值税额有无影响？未办理产权

27、过户，以两份合同办理产权，这是法律不允许的，但如客户仅凭开发商合同办理产权产是可以的。如果这样，那么同一土地增值额就会分解成两个部分，就会变成两个较低的增值率，从而适用两个较低的增值税率。如是全资子公司包销，那么子公司还可免征契税。但这是避税的不正当方法。规范的方法是发票与合同由开发商提供，包销公司向开发商开据佣金发票。但为避税什么可能都会有的。主要反映为店面的销售。非自建的甲供材能否作为扣除项目？甲供材情况很复杂，要区分不同情况进行甄别。首选是施工企业是否开据含甲供材金额在内的建筑安装发票给施工企业。对于设备部分，甲供材一般不会重复，但对钢筋水泥石材部分，重复的可能性是相当大的。这要从乙方的

28、利益说起。首先乙方的利益来自管理费与法定利润，两者的预算计价基础是直接费，直接费不可能不含直接费，这是国家预算规定。清算时收入的确认问题?土地增值税清算时，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额确认收入，如不这样计算，金额很难对应面积。对销售合同所载商品房面积，与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。一般以竣工验收后的测绘报告为准。关于转让房地产的成交价格明显偏低的确认问题 根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。在执行此项规定时，房地产成交价格低

29、于30%（含30%）以上的，有评估价格的按照评估价格确定；没有评估价格的，按下列顺序确定：按本幢建筑物平均销售价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定；按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。扣除项目的确认形式上的原则什么?在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题？房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付。因此，在计

30、算土地增值税时，对竣工结算后，甲方扣款，但乙方对该部分扣款已开具发票的，按扣留的质保金全额扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。以房地产作价入股投资再转让扣除项目的确认问题 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条规定以外情形，以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，如果所投资、联营企业将房地产再转让的，其房地产的扣除项目金额，按作价入股前投资、联营方为取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物再转让时由批准设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，经税务机关确认后，计算扣除项目金额。以房地产作价入股投

31、资再转让扣除项目的确认问题 纳税人不能提供作价入股前投资、联营方取得土地所支付金额合法有效凭证的，按投资、联营方取得土地当年有关部门公布的基准地价确认；投资、联营方取得土地当年有关部门尚未公布基准地价的，按有关部门公布的最接近年度的基准地价确认；纳税人既不能提供作价入股前投资、联营方取得土地所支付金额合法有效凭证，又不能确定投资、联营方取得土地的具体年份的，按有关部门最早公布的基准地价确认。当地没有基准地价的，按相邻地区同类同期基准地价确认。以获取土地房产为目的的股权转让是否征收土地使用税问题 财税199548号 规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行

32、投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税200621号规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。以获取土地房产为目的的股权转让是否征收土地使用税问题 国税函2000687号 全文有效 成文日期：2000-09-05 字体：【大】【中】【小】广西壮族自治区地方税务局：你局关于以转让

33、股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示（桂地税报200032 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税 房地产企业逾期开发补缴土地出让金、土地闲置费及罚款的扣除问题？对房地产开发企业逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除。缴纳的土地闲置费和罚款不得扣除。国税函2010220号第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）对房地

34、产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（2006）187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本。关于合作建房建成后转让的，如何计算扣除项目问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的，在计

35、算土地增值税时，以该项目整体计算扣除项目金额，其中取得土地使用权所支付的价款，以出地方取得土地使用权所支付的价款计算（不是投资时的土地作价），其他成本费用按规定计算。合作双方各自转让时，扣除项目按分房比例计算分摊。关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税（2006）21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按发票所载日期起至转让日止满一年（365天）计算，未满一年（365天）的不予加计扣除。核定征收土地增值税时，核定征收率的确定问题 对核定征收土地增值税的纳税人，其土地增值税核定征收率应高于各地确定的预征率3个百分点以上。具体核定征收率由省级税务机关确定。土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金问题 房地产开发项目日常按照转让房地产取得的收入，预征土地增值税，项目竣工后，按照主管税务机关的规定进行清算，多退少补。对纳税人在清算时补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。