商品房交付纠纷的法律分析课件.ppt
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1、商品房交付纠纷的法律分析 交付是商品房买卖中一个非常重要的环节,对买卖双方都意义重大,也最容易产生纠纷。在实务中,人们通常把交付看作是建设单位的义务,重视建设单位不能正常交付的违约责任;而对买受人的受领义务,并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由,拒绝或者拖延受领的,往往被作为正当的维权,这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益,更影响经济秩序和交易安全。一、交付双方的权利与义务 从债务履行角度来讲,交付是出卖人的义务。但出卖人在交付中是否就没有任何权利了呢?显然不是。交付是标的物的风险与负担转移的节点,交付之前,房屋损毁、灭失的风险由卖方承担,日常管理的费用(如物业费与采暖费)由卖
2、方负责,而交付后,风险与负担都随着房屋的权利一起,转移给了买方。所以,及时交付能够及时转移风险,这就是出卖人的利益所在。对买方来说,交付前只享有合同上的权利,只是房屋买卖合同的债权人,并不具有业主的权利;而在交付后,尽管还没有办理登记,但已经成为法律认可的业主,成为房屋的所有权人,这是他的根本利益所在。在享受业主权利的同时,它也必须把业主的义务承担起来。因此,买受人的及时受领是一项义务。只看到出卖人的义务而忽视其权利,只看到买受人的权利而看不到其义务,都是片面的。二、交付条件与交付标准交付条件与交付标准的混淆,是产生交付争议的重要原因。(一)交付条件 交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必
3、须具备的条件,欠缺其中任何一个条件,房屋不得交付使用。现行法规对商品房交付条件的规定,主要有三项要求:1、竣工验收合格。城市房地产管理法第27条规定,“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”城市房地产开发经营管理条例第17条规定,“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”2、具备住宅质量保证书和住宅使用说明书。城市房地产开发经营管理条例第31条规定,“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业
4、应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。”作为行政法规的强制性规定,“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。3、基础生活设施应当具备交付使用条件。商品房销售管理办法第7条规定了商品现房销售的条件,其中,“(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、可以马上交付使用的房屋,现房销售的条件,也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看,商品房如果不具备基础的生活配套设施,就不能正常使用,也就不能达到合同目的。虽然这个办法只是建设部的规章,但这一规定符合法理与善良风俗,有利于
5、合同目的的实现,有利于保护当事人利益和减少纠纷,故应当作为交付条件之一。除去以上条件外,法律法规没有其它关于商品房交付条件的规定。有的地方,以地方性法规或者政府规章设定了新的商品房交付条件,如天津市的法规与上海市的规章都规定,商品房交付必须取得政府颁发的住宅商品房准许交付使用证或者住宅交付使用许可证,这样的规定,由于不属于法律或者行政法规的强制性规范,最多只有行政管理的作用,而不能影响民事行为的效力。二、交付条件与交付标准(二)交付标准 交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。其内容可以包罗万象,质量、环境、配套、装修、品牌、型号,都可以自由约定。交付时买受人据此进行查验,未按标准履
6、行的,出卖人应承担违约责任,但不影响房屋交付使用。因为,在符合交付条件的前提下,房屋已经满足交付使用的法定要求,对交付标准的违反,并不影响合同目的的实现,也不构成根本违约,完全可以通过违约责任来解决。现实中大量的交付纠纷,并不是由于不符合交付条件,而是对是否符合交付标准存在争议。本来可以通过违约责任来解决的问题,买方却以拒绝受领来维权,这就大大增加了解决纠纷的社会成本。只有将交付条件与交付标准明确区分,才能看清问题的不同性质,不满足交付条件的不得交付使用,而不符合交付标准的,不影响交付,只承担违约责任。明确了这样的规则,对于保护买卖双方的利益,对于维护市场秩序都有积极的意义。三、何为竣工验收合
7、格的标志 竣工验收合格是交付条件中最重要的一项。而什么是竣工验收合格的标志,在实务中存在一个重大的误区。一些机关和个人都认为,竣工验收合格要以行政机关签章的竣工验收备案表为标志,没有取得备案表的,不能证明竣工验收合格。这种观点把备案看作政府的认可,而政府的认可又是竣工验收合格的必备条件,这是明显违法的。我国的建设工程竣工验收,1999年之前是行政许可,“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行
8、验收。”(城市房地产开发经营管理条例第17条第2款)2000年1月30日实施的建设工程质量管理条例改变了这一制度,将竣工验收改成了由建设单位组织、相关各方参与的活动,即俗称的“四方验收”:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经验收合格的,方可交付使用。”(建设工程质量管理条例第16条)从此,竣工验收不再需要行政机关批准或者认可。那么,备案又是怎么回事呢?建设工程质量管理条例第49条规定,“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者
9、其他有关部门备案。”这是备案制度的法律依据。这个条文明确表达了以下含义:第一,备案是告知性的,无需行政机关批准、回复;第二,“自建设工程竣工验收合格之日起15日内”备案,说明备案是在竣工验收合格后进行,备案与否,不影响竣工验收合格的效力;第三,行政主管部门只有接受的义务,没有拒绝的权力。行政管理权力必须由法律授予,行政机关不得自行创设,这是行政法的基本原则。法律既然没有规定行政机关可以“不予备案”,行政机关就不得这样做。建设部规章房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第六条规定,“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件,验证文件齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”,其法
10、律上的意义只是签收而已。如果报送备案的文件不符合法定要求,行政机关可以要求补正,在补正前也可以不“在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”,但这不能否定建设工程已经竣工验收合格的效力,即使建设单位最终也没有做到“文件齐全”,行政机关也只有给予行政处罚的权力,而不能以此认定竣工验收无效。把签收当作审批,把备案变成许可,这是非常荒谬的。否定了“不予备案”的效力,行政机关是否就丧失了对建设工程质量监督管理的权力?当然不是。建设工程质量管理条例规定,“国家实行建设工程质量监督管理制度县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理(第43条)”;“建设工程质量监督管理,可以由建
11、设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施(第46条)”;县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时,有权“(一)要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料;(二)进入被检查单位的施工现场进行检查;(三)发现有影响工程质量的问题时,责令改正(第48条)”;“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收(第49条)”。这些强有力的监督管理措施难道还比不上“不予备案”?建设行政主管机关不运用好这些法律赋予的权力,却在备案问题上暗设关卡,完全没有道理。三、何为竣工验收
12、合格的标志四、交付通知不是交付的必要条件 实务中,常见买受人诉出卖人未向其发出交付通知,致使其迟延收房,因而向出卖人主张迟延交付违约金。此时法院通常要求出卖人提供通知的证据,而且不认可电话、短信、电子邮件、普通信函、报纸公告等通知形式,甚至连特快专递取得了交寄回执的,只要没有买受人本人签收,也不认可通知到达了买受人,结果大多都是出卖人承担不利后果,支付给买方一大笔违约金。这种做法,显然是把通知当作交付的要件。实务中有的法官认为,卖方的交付义务主要就是两项:竣工验收合格、书面通知买受人。凡不能证明通知了买受人,致使交付迟延,就要由出卖人承担责任。这种认识,可能来自建设部商品房买卖合同示范文本第1
13、1条:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。最高人民法院2003年商品房买卖合同纠纷司法解释第11条“买受人接到出卖人的书面交房通知”,这里也强调了“书面交房通知”。个人认为,交付必须经书面通知,既不合法理,也不符合客观实际,只会导致无谓纠纷增加。实务中,开发商一次交付往往有数百套房屋,买受人有的在当地,有的在异地,有的急于收房,有的意在转手,开发商的书面通知要一个个取得买方本人的签收,几乎是不可能的。即使当时工作很细致,一个个客户都通知到了,时过境迁之后,客户声称没有收到通知时,开发商再要回头找到一两年前的通知证明非常困难。所以这种案件,只要买方起诉,卖方大都会
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