售楼处包装引导建议方案讲义课件.pptx

1、售楼处包装引导建议方案新景祥房地产投资顾问有限公司新景祥房地产投资顾问有限公司报告体系售楼处选址原则售楼处包装风格建议之外围引导之样板段及样板房之售楼中心售楼处动线引导售楼处动线引导优秀售楼处赏析1 1、售楼处选址原则、售楼处选址原则l第一：离项目工地近，以方便客户现场看楼。第一：离项目工地近，以方便客户现场看楼。很多售楼处以项目本身的会所或一楼底商为基础，在此基础上进行装修，这是十分明智的选项择，即符合第一原则，同时又就地取材，节省了重新建造临时售楼处的建筑成本。l第二、选择人流集中，最醒目的位置做售楼处。第二、选择人流集中，最醒目的位置做售楼处。宣传会带来客户，售楼处的自然人流也是客户的重

2、要来源之一，何况，醒目漂亮的售楼处本身也是一种推广。有些售楼处位置太偏僻，本身就没几个自然人流，有意向的客户费老大劲还找不着，这样又流失了诚意客户。所以有很多位置偏僻的楼盘，多会选择在人流较大的地方设置一个长期展厅，做为第二售楼处。另外售楼处一定要醒目，让人远远的一眼就能看到，便于识别，便于寻找，这是十分重要的。如果不具备这样的先天条件，一定要另辟蹊径，通过其它的方式让售楼处的标志彰显出来，如在售楼处楼顶做大型广告牌或广告字，或在沿路做灯杆旗作指示，或在路口处做大型指示牌等，总之就是要让客户尽快的找到售楼处而不用太费周折。报告体系售楼处选址原则售楼处包装风格建议之外围引导之样板段及样板房之售楼

3、中心售楼处动线引导售楼处动线引导优秀售楼处赏析1 1、售楼处包装风格建议、售楼处包装风格建议l第一：建筑外观风格的定位第一：建筑外观风格的定位售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合；颜色、造型尽量与楼盘配合，协调一致。l第二：总体要求第二：总体要求示范区形象要求：震撼、感动、品质示范区形象要求：震撼、感动、品质案场服务要求：星级酒店标准细节服务、客户被尊重案场服务要求：星级酒店标准细节服务、客户被尊重包装要求：包装要求：高档物业，包装宜少不宜多，高档、精致高档物业，包装宜少不宜多，高档、精致功能性导示：围板、导示、参观须知、户型牌、区域划分等功能性导示：围板、导示、参观须知、户型牌、区

4、域划分等风险提示：温馨提醒等风险提示：温馨提醒等服务小道具：提升服务品质的道具服务小道具：提升服务品质的道具l第三：包装道具类别第三：包装道具类别2 2、售楼处包装风格示意、售楼处包装风格示意中式风格中式风格欧式风格欧式风格3 3、售楼处包装风格示意、售楼处包装风格示意现代风格现代风格4 4、售楼处包装风格示意、售楼处包装风格示意现代风格现代风格5 5、售楼处包装风格示意、售楼处包装风格示意现代风格现代风格报告体系售楼处选址原则售楼处包装风格建议之外围引导之样板段及样板房之售楼中心售楼处动线引导售楼处动线引导优秀售楼处赏析p上篇：外围引导上篇：外围引导p中篇：售楼中心体验中篇：售楼中心体验p下

5、篇：样板段及样板房体验下篇：样板段及样板房体验1 1、售楼处动线引导、售楼处动线引导现场体验动线现场体验动线售楼中心/会所外立面看房通道尊贵体验样板房入户景致样板房户型2 2、售楼处动线引导系统、售楼处动线引导系统售楼中心内部外围引导售楼中心样板段沙盘上篇：售楼处外围引导上篇：售楼处外围引导u功能区划分与参观流线 2 2停车场12大 学 路3541 16国基城邦国基城邦精神堡垒精神堡垒u节点节点11外部引导外部引导大学路发布道旗和站台广告，指引双向来人；大学路发布道旗和站台广告，指引双向来人；大学路与黄河路路口树立项目精神堡垒，昭示引导性体现；大学路与黄河路路口树立项目精神堡垒，昭示引导性体现

6、；在前广场景观未呈现前，进行工地围档包装，形象昭示及指引；在前广场景观未呈现前，进行工地围档包装，形象昭示及指引；沿路路旗和站台广告沿路路旗和站台广告u节点节点22第一触点形象第一触点形象12323户外高炮户外高炮1u节点节点33入口岗亭入口岗亭人员与道具人员与道具服务标准服务标准说辞准备说辞准备保安：熟悉预约接待说辞，能够回答项目有关基本问题；保安：熟悉预约接待说辞，能够回答项目有关基本问题；保安保安1 1人，规范着装，来访记录表（时间、车号、车型）人，规范着装，来访记录表（时间、车号、车型）岗亭标准姿势站岗，敬礼并问好，并通知各岗有客到；引导停车，雨天撑伞岗亭标准姿势站岗，敬礼并问好，并通

7、知各岗有客到；引导停车，雨天撑伞接送，引导停车后至大厅；接送，引导停车后至大厅；u节点节点44泊车服务泊车服务u节点节点55入口通道入口通道现场包装现场包装 人员与道具人员与道具泊车保安泊车保安1 1名，按规范着装、对讲机，入口处设道旗。名，按规范着装、对讲机，入口处设道旗。设置停车导示设置停车导示;入口通道两侧可考虑围围板或植物盆栽布置场地。入口通道两侧可考虑围围板或植物盆栽布置场地。工程形象工程形象 路面整洁，绿植点缀；路面整洁，绿植点缀；u节点节点66售楼处入口售楼处入口l门童或女保安门童或女保安1 1名，拉门迎送客户并致敬语，具酒店大厅服务经验，形象气质佳，服务态度优良名，拉门迎送客户

8、并致敬语，具酒店大厅服务经验，形象气质佳，服务态度优良l使用标准接待用语，向客户问好。使用标准接待用语，向客户问好。l热情邀请客户参观，同时与接待中心人员联系。热情邀请客户参观，同时与接待中心人员联系。中篇：售楼中心中篇：售楼中心u设计目的 营销工具的组成部分营销工具的组成部分项目信息的展示场所传递项目价值的载体促进销售成交的工具满足营销活动的功能满足营销活动的功能接待展示售屋接待接待展示展示洽谈洽谈签约签约核心功能核心功能放映放映休闲休闲儿童游戏儿童游戏办公办公提升功能提升功能辅助功能辅助功能财务财务卫生间卫生间储物储物u功能分区 中篇：售楼中心中篇：售楼中心接待接待接待区需要布置在离入口处

9、较近，且方便业务员看到往来客户的位置接待台最好不直接面对入口处接待台的尺寸一般为：长度约为3米，宽度为6575cm在接待区要通过背景板、天花造型、灯光处理等手法营造视觉焦点u节点节点11接待区设计要点接待区设计要点展示展示模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说展示区主要展示项目的主要卖点：如模型展示、新型材料展示、展板、图片等u节点节点22展示区设计要点展示区设计要点洽谈洽谈谈判区面积舒适，宽敞明亮、氛围轻松、一般做成敞开式谈判桌椅要求舒适美观洽谈区内或附近设置水吧，方便及时为客户提供饮料、茶点墙面可做一些展板（包括广告板、效果图等），充分展示项目形象谈判桌的布置应

10、考虑客户洽谈时所必需保持的适当距离u节点节点33洽谈区设计要点洽谈区设计要点签约签约签约区需隔成独立的小房间签约区要保持一定的私密性，以保护客户的隐私签约区家俱以较为正式的桌椅为宜，可配沙发u节点节点44签约区设计要点签约区设计要点儿童游戏儿童游戏休闲休闲放映放映放映区和休闲区域最好有一定结合，配合浪漫的背景音乐、柔和的灯光，营造浪漫舒适的氛围放映区一般放置大屏幕彩电或其他高品质放映设备，主要播放项目基本情况，在展厅内播放高质素录影带；配以触摸显示屏，以方便客户快捷的查询资料，包括区域情况、开发商背景等情况；配备高档音响设备考虑集中讲解和举办小型客户活动的空间休闲区附近设置吧台、书吧，或引入品

11、牌咖啡吧、茶吧等，可有效提升项目形象，并有效留住客户，促进成交儿童游戏区与休闲区相临或融为一体，以便客户看房u节点节点55附加区域设计要点附加区域设计要点储物储物卫生间卫生间财物财物办公办公办公区是为现场办公的公司领导、财务、以及现场工作人员而设置的，一般设置较为隐蔽，通常设置在售楼处的二楼较合适 储物间、更衣室等内部人员使用的空间一般设置在隐蔽区域卫生间是展示项目形象的重要功能空间，在有条件的情况下可分设对外、对内卫生间，分别对应客户及工作人员；对外卫生间设计要求匹配售楼处整体风格，卫生间内保持干净、整洁、气味宜人，细节处设置人性化的清洁及梳妆设施u节点节点55附加区域设计要点附加区域设计要

12、点案例示意 万科大家世纪之光售楼售楼处外部分布处外部分布图图五重导视系统五重导视系统:F牌、路灯牌、蹲旗、异型旗、灯杆旗售楼售楼处外部分布处外部分布图图五重导视系统五重导视系统:F牌、路灯牌、蹲旗、异型旗、灯杆旗灯杆旗F牌蹲旗异型旗灯杆券画面：8*0.83/0.46m材质：里面是龙骨钢架 外面付不锈钢板 最外面户外写真费用：2.5万/个尺寸：6.3*1.1m画面：4.8*0.8m间隔：15m材质：镀锌板焊接成型 里面放黃沙费用：0.38万/个售楼售楼处外部分布处外部分布图图G20广场氛围烘托广场氛围烘托:城市建面包装、G20城市时间、红绿灯广告、G20指示牌、地铁网、篮球场、精神堡垒、海盗船、

13、配套指示牌、注水道旗G20城市时间红绿灯广告杭州地铁网G20城市指示牌8米高的精神堡垒注水道旗：画面12*3.5m/间隔10m市政配套指示牌篮球场海盗船城市建面包装G20广场运动小品售楼售楼处外部分布处外部分布图图售楼处外部布置汇总售楼处外部布置汇总售楼处内功能区和接待流程售楼处内功能区和接待流程一楼一楼功能图及动线一楼功能图及动线售楼处内功能区和接待流程售楼处内功能区和接待流程一楼前台及品牌展示区道具布置一楼前台及品牌展示区道具布置地毯表示墙/接待台老带新/带看流程二维码万科在全球/万科在杭州米兰世博会万科馆/玻璃贴售楼处内功能区和接待流程售楼处内功能区和接待流程一一楼楼G20规划馆及校史馆

14、展示区道具规划馆及校史馆展示区道具布置布置吊旗G20规划馆沙盘/宣传片售楼处内功能区和接待流程售楼处内功能区和接待流程一一楼沙盘区、洽谈区、吧台区道具楼沙盘区、洽谈区、吧台区道具布置布置售楼处内功能区和接待流程售楼处内功能区和接待流程一一楼童玩中心、洗手间道具楼童玩中心、洗手间道具布置布置售楼处销售道具分布图售楼处销售道具分布图一楼道具布置汇总一楼道具布置汇总售楼处内功能区和接待流程售楼处内功能区和接待流程二楼二楼动线图二楼动线图售楼处内功能区和接待流程售楼处内功能区和接待流程二二楼布置图楼布置图案场物业人员与道具、服务要求案场物业人员与道具、服务要求水吧水吧配备现煮咖啡机、消毒柜、咖啡具、茶

15、具、冰箱、微波炉;服务台需备：纯净水、名茶、咖啡；视活动或天气情况可备有糖果、小点心、冰品、甜点。洽谈座椅高度适中，并配置烟灰缸、花卫生间配备：洗手液、卫生纸、搽手纸、干手机；卫生间洽谈区人员要求形象岗一名：男保安，衣容整洁得体，战立军姿，遇客敬礼；吧员2名：女性，具酒店服务经验，形象气质佳，经专业培训；保洁2名，专业工具，随手清洁，重点关注客户离席及卫生间清洁。服务标准 新访客户，依次参观万科在全球、规划馆、项目沙盘、校史馆、三好品牌馆、样板间、最后回到洽谈区；客户离开座位后，服务人员立即在座位放置“留座”牌位；服务人员及时清理卫生；现场销售通知样板房做好接待准备；下篇：样板段及样板房下篇：

16、样板段及样板房售楼中心售楼中心会所会所入口中心景观入口中心景观外立面外立面看房通道看房通道坡地景观坡地景观门厅门厅电梯电梯样板房样板房参观样板段是增强客户体验的过程，凡是能体现项目品质的环节，都要让客户体验，参观样板段是增强客户体验的过程，凡是能体现项目品质的环节，都要让客户体验，每一个环节都要让置业顾问说透卖点。每一个环节都要让置业顾问说透卖点。社区样板段l路面整洁，绿化清爽路面整洁，绿化清爽;l道路及景观干净整洁，赏心悦目；道路及景观干净整洁，赏心悦目；l入口设置视觉聚焦围档，与前广场围档一体化，并设置安全提示牌；入口设置视觉聚焦围档，与前广场围档一体化，并设置安全提示牌；l视线所及楼体施

17、工部位干净整洁，材料堆放有序；视线所及楼体施工部位干净整洁，材料堆放有序；u节点节点11小区入口景观和工程形象小区入口景观和工程形象工程形象u节点节点22外立面外立面u节点节点33社区景观社区景观u节点节点44门厅及电梯门厅及电梯参观时可以坐下佩戴鞋套，大堂及门口每天更换地垫，保洁及时打扫参观时可以坐下佩戴鞋套，大堂及门口每天更换地垫，保洁及时打扫样板房空调运行；及时清洁保持整洁、干净，保洁需规避客户工作样板房空调运行；及时清洁保持整洁、干净，保洁需规避客户工作服务要要求重点强调户型魅力点及稀缺观景效果，及发展商在空间尺度产品细节、部重点强调户型魅力点及稀缺观景效果，及发展商在空间尺度产品细节

18、、部品选型方面的用心品选型方面的用心说辞重点样板房大堂、电梯楼梯间按交付标准执行样板房大堂、电梯楼梯间按交付标准执行参观通道必须灯光明亮，进行装修，标准参照大堂或电梯厅；配临时空调；参观通道必须灯光明亮，进行装修，标准参照大堂或电梯厅；配临时空调；（标明非交付标准）（标明非交付标准）样板房按部品交付标准执行样板房按部品交付标准执行工程要求人员要求保安保安1 1名：男性，标准站姿，敬礼问好，亲和力强，具基本解答能力名：男性，标准站姿，敬礼问好，亲和力强，具基本解答能力保洁保洁2 2名，专业工具，随手清洁，重点关注客户样板内保洁及部品保存名，专业工具，随手清洁，重点关注客户样板内保洁及部品保存u节

19、点节点55样板房样板房报告体系售楼处选址原则售楼处包装风格建议之外围引导之样板段及样板房之售楼中心售楼处动线引导售楼处动线引导优秀售楼处赏析售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6 6大别样售楼处大别样售楼处最创意最创意西钓鱼台嘉园售楼处西钓鱼台嘉园售楼处获奖理由获奖理由 船接船送船接船送 西钓鱼台嘉园的开发商，在昆玉河上大做文章，把售楼处设在一艘名叫“御水苑”号的游船上。游船外面挂满了彩旗，仿佛即将起航，但它确实是个售楼处，也有楼盘的沙盘模型，还有如五星级宾馆般豪华的接待区。这个售楼处投资将近1000万元，是由香港专业公司帮助建造的。开发商的两点服务意识：一是，如果你想到这个“水上售楼处”看

20、看，开发商还给你准备了专门的小快艇，到“水上售楼处”看完，还可看社区，一水儿的快艇接送，让客户有被尊重的感觉。二是，这个小艇目前还负担接送西钓鱼台嘉园部分业主上下班任务，成了大家进出小区的免费交通工具，尽管“航线”只限于昆玉河两岸六七十米的距离，但坐船上下班，这在京城算头一份。最怀旧最怀旧上第上第MOMAMOMA售楼处售楼处获奖理由获奖理由 扮旧工厂扮旧工厂 来到上第MOMA的售楼处，让人仿佛置身于以新锐艺术著称的798工厂。整个一座房子看上去完全就是一间大厂房，白色斑驳的墙壁、宽大的窗户给人一种颓废、另类的感觉。甚至房子上还冒出来“烟囱”，虽然不会冒烟，却标上了项目的LOGO。怀旧风格的坚守

21、，把每一处味道渗透到骨子里。最娱乐最娱乐THE HOUSE红东方售楼处红东方售楼处获奖理由获奖理由 就是剧场就是剧场 The House红东方售楼处的设计给人一种十足的剧场造型。全钢柱、大玻璃的通道就像是走在剧场的走廊里；而大厅周边分布的不规则、不对称的墙体又给人一种剧场式新锐建筑的格调。墙上还挂满了百老汇的剧照，电视大屏幕中播放着42街的演出画面。一问售楼小姐才知，这是去年他们邀请百老汇来京演出时拍摄的。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6 6大别样售楼处大别样售楼处最高产最高产富力又一城售楼处富力又一城售楼处获奖理由获奖理由 又下蛋了又下蛋了5年前，富力地产就曾将位于双井的富力城售楼处

22、建成蛋形，而今富力又一城启用的新售楼中心，同样是一个彩色半椭圆球体，占地2000多平方米，通体钢板设计，高度达十余米。售楼处外围由水域环绕，到访客户通过一条小桥进入售楼处，水池中还设计了喷泉。新颖的创意将购房者的“眼球”牢牢吸引住，“彩蛋”内宾客盈门。最亲水最亲水龙湾别墅售楼处龙湾别墅售楼处获奖理由获奖理由 泡在水里泡在水里 龙湾位于温榆河的老河湾，社区内部拥有中央别墅区最大的水面，约4万平方米湖水。而龙湾的售楼处就矗立在水中。龙湾把概念用名字、湖面、售楼处等表现得很到位，使择水而居理念充分得到发挥。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6 6大别样售楼处大别样售楼处最现成最现成苹果社区售楼处

23、苹果社区售楼处获奖理由获奖理由 厂房改建厂房改建苹果社区的售楼处曾经是北京市啤酒厂锅炉房。建筑面积2720平方米的锅炉房在改建过程中，保留了部分管道，还利用原有锅炉支架搭建出50平方米悬空舞台。把最现成奖颁发给该楼盘的理由有两条，一是从锅炉房改造成售楼处只花了300万元，在京城售楼处建造成本中算是少的，可谓“现成”；二是现在这个售楼处又被改造成全国第一个民营美术馆今日美术馆的一个分馆，供大家参观，也可谓是“现成”。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6 6大别样售楼处大别样售楼处售楼处设计亮点售楼处设计亮点 情趣情趣“树厅树厅”项目：深圳优品艺墅售楼中心设计单位：深圳市于强室内设计师事务所建

24、筑面积：360平方米整个楼盘的设计理念强调富有情趣的设计元素的回归，从造型到选材，每个环节都紧贴自然的主线。售楼中心作为与业主直接交流的平台，则充分演绎以“自然”为基础的主题概念。景观设计中出现的“春夏秋冬”转换为“树”的元素应用在售楼中心，体现自然及生命力紧扣主题。材料选择上以自然的砖、石、木为主，呼应建筑主体及景观，达到室内外通透并充分体现整体化的设计理念。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 情趣情趣“树厅树厅”相对纯净质朴的建筑基础搭配有情趣的“树”元素，营造出一个抽象的自然环境，形成亲切并富有趣味的“树厅”。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 情趣情趣“树厅树厅”售楼处特点：售楼处特点：设计感十足

25、，但是空间较为促狭，谈判桌椅设置较少，且不舒适；意在制造现场卖压。意在制造现场卖压。狭窄的楼梯制造拥挤感售楼处外观，设计感十足电梯内空间局促不堪售楼处设计亮点售楼处设计亮点 三里屯三里屯“SOHO”SOHO”由三里屯soho总建筑师日本籍建筑师隈研吾设计。是一个四层的建筑，呈梯田状上升，显示出了一种动感与节奏，有着柔和的曲线，通透的视野。顶部处理是室内设计的一大亮点，它是一种网格状的镂空，类似于剪纸的处理手法，看似很随意的将一层与二层的空间打通。当这种白色的网格与室内同样白色为主的设计结合在一起的时候，产生了一种美学上的特殊的留白效果。然后这样的留白又从天花板延伸到一层的墙壁，当它独立存在时，

26、就是一种开放式的隔断。而它与某些实体的物品结合在一起的时候，又形成了类似窗棂的效果。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 三里屯三里屯“SOHO”SOHO”售楼处设计亮点售楼处设计亮点 三里屯三里屯“SOHO”SOHO”半下沉式圆形沙盘，个性化造型，客户观赏时候可围绕沙盘四周坐立，欣赏小区四个液晶显示屏，以沙盘中心点为轴心悬挂上空，使得客户360享受影音效果，一边看着沙盘，一边听讲解人员介绍项目情况 售楼处设计亮点售楼处设计亮点 日本售楼处借鉴日本售楼处借鉴模拟未来的窗外景色特意制作的景观画布模拟夜景的景观画布模型展示每层户型平面，标注户型面积/价格/在楼座中所处位置，比看平面图直观 个性化装修菜单，

27、每种菜单所用墙纸/面砖/门/窗/地板材质一目了然 售楼处设计亮点售楼处设计亮点 日本售楼处借鉴日本售楼处借鉴墙体墙体LCDLCD 自动循环播放功能、远程遥控放映功能（参考楼盘：深圳保利海语西湾）入口光电通道入口光电通道 随着人行走变幻画面，可设置项目卖点与相关情境（参考楼盘：深圳保利海语西湾）触摸式感应屏触摸式感应屏 通过手的触摸，您可以360度转动分户模型（参考楼盘：深圳保利海语西湾）售楼处设计亮点售楼处设计亮点 高科技趋势高科技趋势房地产互动翻书系统房地产互动翻书系统 这个系统可以让房地产商把开发楼盘的简介和户型简介用互动投影形式让用户体验。房地产风景片演示球房地产风景片演示球 这个球放在

28、售楼处播放各种风景效果片源，让用户大开眼界。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 高科技趋势高科技趋势售楼处设计亮点售楼处设计亮点 高科技趋势高科技趋势房地产售楼处房地产售楼处4 4通道环幕播放演示系统通道环幕播放演示系统 将售楼处大厅的墙体环幕形成一个房地产小区的环境，再从房顶上再打一柱投影，在地上形成一个虚拟仿真沙盘。这个沙盘里表现出立体的楼盘全景和城市全景的规划，像海洋馆一样，可以对用户购买力形成强大的心里影响（参考楼盘：武汉华润中央公园）房地产全息投影房地产全息投影360360度度 这个系统把各种楼盘和户型通过幻影成像技术，把房子在空气中展现出来。售楼人员可以让空气中的房子自转，也可以让售楼人员控制各个观摩的角度。感谢聆听THANKS FOR READING顺 颂 商 祺