物业设备管理成本控制课件.pptx
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- 物业 设备管理 成本 控制 课件
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1、工业4.0时代物业设备设施管理成本控制主讲主讲 黄秋静黄秋静四川金和瑞祥物业服务有限公司工程部四川金和瑞祥物业服务有限公司工程部第一节 物业管理成本 一、物业管理中的成本 成本的含义 通俗地讲成本是指全部运营费用,就是公司在进行物业服务运营过程中发生的,以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。物业服务费用的组成 一是所耗费的生产资料转移价值,即物化劳动价值,如企业生产所耗费的材料的转移价值,所耗费的设备转移价值等;二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值,即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值,表现为劳动者的工资及福利等。物业服务费用的组成 物业管理生产费用:是一定时期内物业管理企业发生的、用货币
2、额表现的生产费用。物业管理成本:是物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。物业服务费用的组成 物业服务企业的营业成本:指物业服务企业的营业成本:指一定时期内,物业服务企业为一定时期内,物业服务企业为受托物业提供服务而发生的直受托物业提供服务而发生的直接运营成本。接运营成本。物业服务企业的经营管理费用:是指物业服务企业的经营管理费用:是指物业企业为组织和物业服务活动所发物业企业为组织和物业服务活动所发生的相关费用,为筹措经营活动所需生的相关费用,为筹措经营活动所需资金所发生的财务费用。资金所发生的财务费用。物业服务费用的组成 综上所述:物业服务企业的成综上所述:物业服务
3、企业的成本,就是指企业在从事物业服本,就是指企业在从事物业服务活动中,为物业产权人、使务活动中,为物业产权人、使用人所提供维修、服务等过程用人所提供维修、服务等过程中发生的各项支出。中发生的各项支出。物业服务企业的设备管理费用:是指物业服务企业的设备管理费用:是指物业服务企业为组织和物业服务活动物业服务企业为组织和物业服务活动相关的设备设施的正常运行、维护、相关的设备设施的正常运行、维护、检测、保养所发生的费用,为筹措设检测、保养所发生的费用,为筹措设备正常运行活动所需资金所发生的财备正常运行活动所需资金所发生的财务费用。务费用。.维修保养费:维修保养费:该项费用主要用于核算物业内该项费用主要
4、用于核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内外部的总体维修保养支出。具体内容包括:建筑物立面的清洗、电梯容包括:建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。设备购置等支出。2.2.能源费能源费 该项费用物业设备设施运行该项费用物业设备设施运行过程中消耗的能源成本。包括空过程中消耗的能源成本。包括空调、照明、发电机、电梯、锅炉调、照明、发电机、电梯、锅炉、水泵、消防监控等设备设施运、水泵、消防监控等设备设施运行产生的能源消耗费用支出。行产生的能源消耗费用支出。物业设备管理成本的构成3
5、.3.杂项费用杂项费用 该项费用是指为保持设施设备该项费用是指为保持设施设备正常运行而需要支出的非经常性正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目,如修理或的、零星的费用项目,如修理或重新油漆建筑物内外,包括环境重新油漆建筑物内外,包括环境的有关标识等费用支出。的有关标识等费用支出。4.4.工程部日常费用工程部日常费用 该费用一般包括材料费(如该费用一般包括材料费(如墙纸、涂料)、工器具和设备墙纸、涂料)、工器具和设备使用、人力成本、管理费和承使用、人力成本、管理费和承包商利润(如果发包)以及外包商利润(如果发包)以及外部联络产生的接待服务费用。部联络产生的接待服务费用。物业设备管理成本的
6、构成成本控制三阶段的关系成本控制三阶段的关系 事先控制(事先控制(“设计设计”阶段)阶段)事中控制事中控制 (执行阶段)(执行阶段)事后控制事后控制 (考核阶段)(考核阶段)依据标准依据标准实施控制实施控制 实际费用实际费用 同标准比较同标准比较修改控制标准修改控制标准依据考核结果依据考核结果a.a.单位运行成本单位运行成本 元元/(台(台.月)或月)或 元元/(平方米(平方米.月)月)b.b.单位维修养护成本单位维修养护成本 元元/(平方米(平方米.月)月)设备成本控制指标设备成本控制指标设备管理成本标准(设备管理成本标准(5 5万米以下)万米以下)物业类型一级二级三级多层0.200.30元
7、/(平方米.月)0.150.25元/(平方米.月)0.100.20元/(平方米.月)高层(不含电梯、中央空调)1.151.70元/(平方米.月)1.401.60元/(平方米.月)1.301.50元/(平方米.月)以上参照深圳2014年标准1 1)成本控制思路)成本控制思路 a.a.通过目标管理法来控制成本,即通过设置每一种成本的通过目标管理法来控制成本,即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本。单位管理成本来控制成本。b.b.通过改进工艺,优化劳动方法来控制成本。通过改进工艺,优化劳动方法来控制成本。2 2)控制指标)控制指标 单位管理成本为单位管理成本为 元元/(平方米(平方米.月)月)
8、其他成本控制其他成本控制1 1)砖木结构:)砖木结构:12121515年年2 2)砖混结构:)砖混结构:15152020年年3 3)钢筋混凝土结构:)钢筋混凝土结构:20202525年年4 4)瓦屋面及外墙:)瓦屋面及外墙:1515年年5 5)平面屋:)平面屋:5 58 8年年6 6)外门窗及油漆)外门窗及油漆5 56 6年年7 7)外墙粉刷:)外墙粉刷:3 35 5年年8 8)水电设备:)水电设备:5 5年年9 9)室内装修:)室内装修:5 58 8年年1010)中修按上述周期的)中修按上述周期的1/21/2至至2/32/3计算计算1111)小修案中修上述周期的)小修案中修上述周期的1/51
9、/5至至1/41/4安排安排1212)房屋头三年的小修与养护频率要低)房屋头三年的小修与养护频率要低房屋的大修周期房屋的大修周期1设备管理成本的控制原则、程序设备管理成本的控制原则、程序设备管理成本的控制原则、程序设备管理成本的控制原则、程序1 1.全面控制原则全面控制原则2 2.讲求经济效益原则讲求经济效益原则3.3.责权利相结合原则责权利相结合原则4 4.例外管理原则例外管理原则设备管理成本的日常管理设备管理成本的日常管理(一)利用设备管理周期理论进行成本控制(一)利用设备管理周期理论进行成本控制 任何设备都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应,任何设备都存在着由新到旧的生命周
10、期。与物业的生命周期相适应,设备具有周期性,即它会经历从起步、成长、成熟、设备具有周期性,即它会经历从起步、成长、成熟、“衰退衰退”甚至甚至“消消亡亡”的生命历程。的生命历程。在设备管理生命周期的不同阶段,其成本开支的重点不同。一般而在设备管理生命周期的不同阶段,其成本开支的重点不同。一般而言,在起步阶段,需投入的项目多,且多为新项目,成本开支必然较多;言,在起步阶段,需投入的项目多,且多为新项目,成本开支必然较多;在成熟期,投资项目营运良好,成本支出相对减少;而在在成熟期,投资项目营运良好,成本支出相对减少;而在“衰退衰退”期,期,由于维修费用开支增大,在其他项目不变的条件下,成本开支会逐步
11、增由于维修费用开支增大,在其他项目不变的条件下,成本开支会逐步增大。所以,利用设备管理周期理论,有助于了解设备管理成本支出的周大。所以,利用设备管理周期理论,有助于了解设备管理成本支出的周期性特点,对加强设备管理成本的控制有重要的现实意义。期性特点,对加强设备管理成本的控制有重要的现实意义。1)1)设备成本的控制思路设备成本的控制思路 a.a.抓好设备的运行管理,有计划地进行设备的维修养护,抓好设备的运行管理,有计划地进行设备的维修养护,要特别注意以下几项工作:要特别注意以下几项工作:设备年度大、中修计划的制定;设备年度大、中修计划的制定;设备月度、季度维修计划的制定;设备月度、季度维修计划的
12、制定;设备运行日志的记录和控制。设备运行日志的记录和控制。b.b.特别应抓好设备的日常养护工作。特别应抓好设备的日常养护工作。养护设备是最省钱的一种管理设备的方法,有关资料养护设备是最省钱的一种管理设备的方法,有关资料显示:养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用显示:养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的的1/61/6左右,设备是养出来。左右,设备是养出来。c.c.多小修、及时修、尽量避免大修多小修、及时修、尽量避免大修 设备养护的再好,总会有损坏,设备养护的再好,总会有损坏,“坏了坏了”就要修,但要特别注意就要修,但要特别注意设备的破损规律:基本上都是所谓的设备的破损规律:基本
13、上都是所谓的“关联关联”性破损,即设备的损性破损,即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的,如果置之坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的,如果置之不理,永不了多久,就会由此不理,永不了多久,就会由此“关联关联”引起大的设备故障。因此,引起大的设备故障。因此,设备管理的重要理念就是设备管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行切记不要让设备带病运行”!设备坏了!设备坏了最重要的就是最重要的就是“在设备损坏的初期将设备尽快修复,多小修,及时在设备损坏的初期将设备尽快修复,多小修,及时修,尽量避免大修修,尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则。是非常重要的设备管理基
14、本原则。严格实施预算的凭证控制严格实施预算的凭证控制 物业服务企业财务管理部门可以采用费用手册形式,对物业服务企业财务管理部门可以采用费用手册形式,对成本实行总额控制。具体而言,就是根据成本预算,为各工成本实行总额控制。具体而言,就是根据成本预算,为各工程部设立记载成本指标的费用手册,每发生一笔费用,就根程部设立记载成本指标的费用手册,每发生一笔费用,就根据有关凭证核减相应指标,并随时结出指标结存额。这一凭据有关凭证核减相应指标,并随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使物业公司随时了解各项费用支出的数额及指证控制方法能使物业公司随时了解各项费用支出的数额及指标余额,如发生支出过多,可及时查明
15、原因,采取措施节约标余额,如发生支出过多,可及时查明原因,采取措施节约开支。开支。建立健全费用开支与报销审批制度建立健全费用开支与报销审批制度 物业服务企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点,物业服务企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点,制定自身的开支审批制度,明确各项费用的审批部门和各部门的审批制定自身的开支审批制度,明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支,由责任部门归口审批,而重大的支出和预算权限。正常的成本开支,由责任部门归口审批,而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主审批。外支出则由公司最高管理层直至业主审批。对于每一笔费用的报销,都应通
16、过审核原始凭证进行控制。一般对于每一笔费用的报销,都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言,审核的重点为凭证的真实性、合理性以及完整性(如有无预算而言,审核的重点为凭证的真实性、合理性以及完整性(如有无预算指标、手续是否齐全)等。经审核确认无误后,方能予以报销;手续指标、手续是否齐全)等。经审核确认无误后,方能予以报销;手续不全的要求补办手续;违反制度规定的不予报销。不全的要求补办手续;违反制度规定的不予报销。工业4.0时代的物业设备设施管理成本控制工业4.0的起源 源于2011年汉诺威工业博览会,是德国政府高技术战略2020确定的十大未来项目之一,并已上升为国家战略,旨在支持工业领域新一代革命
17、性技术的研发与创新。最初的想法只是通过物联网等媒介来提高德国制造业水平。两年后的汉诺威工业博览会上,由“产官学”组成的德国“工业4.0工作组”发表了题为德国工业4.0战略计划实施建议(建议),称物联网和制造业服务化宣告着第四次工业革命到来。借鉴德国版工业4.0计划,也是拟议中的中国制造业顶层设计“中国制造2025”的既定方略。工业4.0时代下的设备管理模式 从自建机房(自建备件库)向共享机房(云计算中心,对于设备维护领域共享备件库);从自己建立维护团队向共享专业团队转变。未来工业4.0也好,物联网也好,它都带来企业经营管理模式的变化,都是由云计算(大数据存储、运算)发展而来的,经营模式的变化都
18、可以从云计算带来的管理变革中找到根源。工业4.0技术控制设备管理成本 其实对于设备的管理和维护,未来最适合的商业模式是云模式,而云模式最的特点包括,从卖产品向卖服务转变;这种转变下,工业4.0中“智能管理”、“智能生产”和“智能物流”的主题,将使企业行为高度自动化、信息化、网络化,这也势必大大提升企业对设备的关注度,同时也对工业4.0环境下的设施设备管理提出新的要求。共享经济模式的共性.轻资产,依靠整合外部资源,利用外部资源服务。.借助于互联网工具,可以实现大规模资源、以及大规模对资源的需求的汇聚。.通过大规模资源与需求的对接,一方面提高闲置资源的利用效率;另外一方面满足公共需求。物业设备设施
19、的管理同样存在一些不足.备品备件的利用率低:由于众所周知的原因,各个分公司的维修器材一直不能满足和跟上各分行设备设施损耗的维修更换需要,设备完好率尤其是照明完好率,一直达不到总公司的服务标准。其主要原因就是集中采购制的冗长流程和繁琐审批,主要办事人员完全不了解设备现场器件的型号匹配,对设备新技术的信息认知度低,工作效率远远落后于一线设备管理员。.设备维护人员的工作压力不饱和。(如果维修人员非常忙得不可开交,那就说明机器设备不稳定,设备的工作负荷不足,故障率明显高发)。各分公司的设备设施管理权限各不相同,有的公司八个人管一个分公司设备,而有的分公司则一个人需要对物业五大系统设备都跟进管理,地域区
20、位差别很大;更有甚者,我方的工程服务人员只是分行的杂货搬运工;另外,长期的体制优势导致在工程岗位的一些返聘员工,在其位不谋其事,而外聘的有能力的工程人员和有编制的返聘员工之间极大的收入落差,又让能者不能多劳,不想多劳。.有经验的维修人员的人力成本高,培养周期长。众所周知,我们的工程技术人员的收入,比起民营企业有明显的差异,年龄层次普遍基于45岁上下,更有甚者60多岁还在做工程设备维修工作,多数技术人员是凭经验而不是有系统学习的知识基础,对物业工程设备设施的整体认知明显不足。从专业院校毕业的年轻人才,对于微薄的工资无法满足需要,不能进入我公司,人才储备明显断代。对于第一个问题,可以通过利用互联网
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