公司项目开发报建工作流程概论课件.ppt

1、项目开发报建工作流程项目开发报建工作流程前言前言p 为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项目顺利进行。项目开发目标p 协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发建设及销售顺利进行。项目开发功能前言前言开发报建主要有那些工作?与政府相关部门包括国土局、发改委、住建委、消防、人防、环保等的各种手续 协调项目现场出现的对外问题及相关手续的办理 维护公司于政府部门之间的关系 负责准备各项手续所需文件及归档 贯彻项目始末保障规范开发200个日工作开发报建流程开发报建流程项目获取阶段 建设项目立项申请 土地权证阶段 项目立项阶段 规划设计阶段 建筑设计阶段 信息收集分析 经济测算 公司立项立项 公司决策

2、决策 施工准备阶段 施工阶段 竣工验收阶段建设项目申建设项目申请表，请表，国有土地使用证国有土地使用证土地认购协议书土地认购协议书 项目立项立项批复 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 房产证房产证 建设工程验收备案证2022-11-45第一部分第一部分 土地权证阶段土地权证阶段p 土地预审p土地招拍挂p 文件组织p 提交申请p 地籍调查p 登记发证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。2022-11-46土地预审土地预审v1、公司资料：营业执照、代码证、法人身份证、税务登记

3、证；v2、环评报告及批复；v3、建设项目用地预审申请表；v4、建设项目用地现状图；7土地招拍挂土地招拍挂工作任务收集土地出让信息,组织材料,参加土地招标、挂牌、拍卖活动审查部门协办部门工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：备注：招标是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者；拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者；挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价

4、结果确定土地使用者。挂牌程序国土局发布拟挂牌土地信息竞买人缴纳保证金参加竞买竞买人办理相关手续招标程序拟订招标方案发布招标公告报名 审核 投标签定合同拍卖程序发布拍卖公告提交有关身份证明公开拍卖签订合同8文件组织文件组织工作任务土地证办理前相关文件、图纸收集组织审查部门协办部门工作周期10工作日前置条件所需文件/流程：1）市政府批准用地文件(原件)2）土地使用权出让合同书(原件)3）用地红线图、宗地图(原件)4）缴付出让金、契税发票和收款部门出具的缴清证明(原件)备注：9提交申请提交申请工作任务土地初始登记申请审查部门国土局协办部门财务部、行政部工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：备注：(

5、1)土地登记申请书、土地登记表(2)用地红线图、宗地图(3)法人代表证明复印件(4)建设用地批准书(5)完税证明（契税、印花税）(6)出让合同(7)土地出让金支付证明（发票）10地籍调查地籍调查工作任务地籍调查审查部门国土局协办部门工作周期7工作日前置条件所需文件/流程：1）四邻界址调查表，配合现场调查备注：11登记发证登记发证工作任务土地登记，核发权证审查部门国土局协办部门工作周期10工作日前置条件完税（契税等）所需文件/流程：1）交纳初始登记费。备注：第二部分第二部分 项目立项阶段项目立项阶段p 项目可行性研究报告（项目建议书）编制p 节能专篇审批及节能登记备案p 环评报告及批复意见p 安

6、评专篇及专家评审意见p 维稳报告p 健康状况评审2022-11-413可行性研究报告编制可行性研究报告编制工作任务可行性研究报告（项目建议书）审查部门协办部门工作周期30 工作日前置条件所需文件/流程：1）编制任务说明2）委托编制合同3）报告内容：项目申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用与能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效益分析等4）若涉及可行性研究报告，还需召开评审会。备注：2022-11-414节能专篇报告编制、报批节能专篇报告编制、报批工作任务节能专篇报告编制审查部门发改委协办部门工作周期20 工作日前置条件所需文件/流程：1）编制任务说明：委托有资质单位编

7、制的节能专篇2）委托编制合同3）项目总平面图（需要在拿地后即立刻进行项目规划设计）4）申请审批报告5）获得审批批复备注：2022-11-415节能登记备案节能登记备案工作任务节能登记备案审查部门发改委协办部门工作周期20 工作日前置条件所需文件/流程：1）节能登记表2）申请备案报告3）登记备案备注：2022-11-416项目立项审批项目立项审批工作任务获取项目立项批文（登记备案证）审查部门发改委协办部门工作周期20 工作日前置条件土地预审意见所需文件/流程：1）项目建议书2）申请登记备案报告、项目备案登记表3）土地相关批件复印件4）项目法人营业执照、资信证明5）国内合资、合作项目应附合资合作意

8、向书、工商注册登记证复印件6）规划条件 备注：地质勘察地质勘察工作任务地质勘察报告审查部门地质勘察公司协办部门工作周期20 工作日前置条件所需文件/流程：1）委托合同2）规划方案（确定勘测点）3）地质勘察报告备注：收费标准按照当地规定第三部分第三部分 规划设计阶段规划设计阶段p 规划设计条件p 建设用地规划许可证p 委托规划设计p 规划方案审查p 环评审批建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。项目规划设计

9、条件、市政配套条件项目规划设计条件、市政配套条件工作任务获取规划设计条件、市政配套条件审查部门住建委协办部门工作周期10 工作日前置条件所需文件/流程：1）规划设计要点；2）市政配套条件：给排水接口、供电接口等；3）防雷、气象等基本资料。备注：广义的申请规划设计条件办理指独立选址等项目情况2022-11-420获取获取建设用地规划许可证建设用地规划许可证工作任务获取建设用地规划许可证审查部门住建委协办部门工作周期20工作日前置条件签订出让合同、项目立项所需文件/流程：（1）建设用地规划许可证申请表；（2）建设项目选址意见书（招标、拍卖取得土地使用权的除外）和已办理的规划设计条件复印件；（3）1

10、:1000现状地形图；（4）国土资源局部门预审批文复印件、发改委批准或核准建设项目的有关文件；（5）属招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，须提交土地使用权出让合同；（6）建设项目涉及国家或公众安全、环保、消防、等部门的，须提供各相关主管部门的意见。备注：2022-11-421环评审批环评审批工作任务建设项目环境影响评价文件的审批审查部门环保局（广东省环保厅）协办部门工作周期20 工作日前置条件委托环评公司编制环评报告表或环评报告书所需文件/流程：1、建设单位的申报；1份 2、项目备案证；1份 3、项目规划选址意见；1份 4、项目环境影响评价报告书（表）报批稿及技术审查意见或登记表；1份 5、项

11、目可行性研究报告或项目建议书；1份 6、涉及水土保持的建设项目需提交经批准同意的水土保持方案；1份 7、地方环保部门初审意见；1份备注：由于项目的特殊性，一般在取得环评审批后再编制可研。第四部分第四部分 建筑设计阶段建筑设计阶段p 建筑设计p 建筑方案审查p 人防设计审查p 防雷装置设计审核p建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。委托建筑设计委托建筑设计工作任务取得设计方案审查部门主办部门工作周期20工作日前置条件建筑设计方案

12、成册所需文件/流程：1）委托设计单位设计方案及合同2）如设计公司为外省公司，需备案3）设计完成后需进行第三方审图通过并盖章，形成审图意见及设计院回复。备注：第三方审图第三方审图工作任务审查结果审查部门审图中心（审图公司）主办部门住建局工作周期20工作日前置条件建筑设计方案成册所需文件/流程：(1)全套施工图（包括：建筑、结构、水、电、防雷）(2)结构计算书(3)建筑节能设计专篇、节能设计报审表、节能计算书(4)勘察报告(5)设计单位及勘察单位的外来企业备案（由设计单位、勘察单位负责）(6)勘察、设计单位资质证书(7)总平面图备注：专项工程审查专项工程审查人防工程人防工程工作任务人防设计审查，获

13、取人防办结建人防地下室设计方案审查意见书审查部门人防办协办部门设计部/人防设计院工作周期25工作日前置条件申请人防设计条件所需文件/流程：1、建设项目立项批文（查看原件，存复印件）;一份 2、人民防空地下室设计条件许可审批表；3、经规划、人防等相关部门批准的总平（查看原件，存复印件）；一份 4、广东省人防工程建设许可证申请表；一份 5、具有人防工程审图资质或人防主管部门授权的中介机构出示的人防工程施工图设计文件审查意见书（原件一份）；一份 6、经具有人防工程审图资质或人防主管部门授权的中介机构审查的人防工程施工图设计文件（一份，电子文件光盘一个）。一份 7、具有房屋建筑工程施工图审查资质单位出

14、示的房屋建筑和市政基础设施工程施工图审查合格书。（查看原件，存复印件一份）；一份 8、经具有房屋建筑工程施工图审查资质单位审查过的工程施工图设计文件建施图一套（存一份，光盘一个）。一份备注：需提前申请人防设计条件，我司项目一般不涉及人防工程。专项工程审查专项工程审查防雷工程防雷工程工作任务办理防雷装置设计审核意见书审查部门气象局防雷中心协办部门设计部工作周期10工作日前置条件所需文件/流程：1、防雷装置设计审核申请书、防雷装置设计审核登记表 2、防雷工程专业设计单位和人员的资质证和资格证复印件（加盖公章）；3、经当地气象主管机构订可的防雷专业技术机构出具防雷装置设计审核意见书；4、需要进行雷击

15、风险评估的项目，需提交雷击风险评估报告。（需有资质的防雷公司编制，需找适合的单位）5、设计图纸4份（建筑、电气、防雷）6、立项批文、定点图文 7、签订防雷工程合同备注：建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证获取工作任务建设工程规划许可证获取审查部门住建委协办部门工作周期20工作日前置条件单体图审批通过所需文件/流程：（1）建设工程规划许可证申请表；（2）土地证复印件含附图（连同数据文件，文件格式要求：JPG文件）；（3）建设用地规划许可证复印件及附图、附件；（4）1:1000现状地图（蓝图4份，由市城建测量队提供）；（5）规划条件、建筑设计条件及附图；（6）总平图（蓝图4份，连同数据文件）（

16、7）建筑设计方案审批意见及对应的审批图纸和方案审批意见要求附送的相关资料（8）建筑施工图（蓝图4份）；（9）发改委批准或核准建设项目的有关文件；备注：第五部分第五部分 施工建设阶段施工建设阶段p 施工、监理单位招投标p 消防报批p 安全质量监督报建p 建筑工程施工许可证p 其他相关报建建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。施工、监理单位招标施工、监理单位招标工作任务监理公司 施工单位招投标审查部门住建委招标办主办部门采购部工作周期20工作日前置条件建设工程规划许可证所需文件/流程

17、：1）审验材料原件2）察看现场3）编制发放招标邀请、招标文件4）招标公告、现场踏勘答疑5）开标、评标、定标6）中标备案通知书7）合同备案备注：建设工程消防设计审核及备案建设工程消防设计审核及备案工作任务建设工程消防设计审核及备案审查部门消防支队协办部门设计部工作周期10工作日前置条件施工图审查通过建设工程消防设计审核：（1）建设工程消防设计审核申报表；（2）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（3）新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；（4）设计单位资质证明文件；（5）消防设计文件。建筑工程消防设计备案（施工证后办理）：(1)建设工程消防设计备案表(2)施工许可证(3)建设工程规划许

18、可(4)设计单位资质证明文件(5)消防设计文件：建筑单体红线图或用地红线图；建筑专业施工图（含总平面图）；给水专业施工图（含消防给水总平面图）；电气专业施工图（强电、弱电）；采暖、通风与空调专业施工图；与消防有关的工艺布置图备注：工程安全质量监督报建工程安全质量监督报建工作任务工程安全质量监督报建审查部门质监站协办部门工作周期10工作日前置条件施工许可证所需文件/流程：(1)项目总平面图(2)申请报告(3)工程规划许可证备注：建设工程施工许可证建设工程施工许可证工作任务获取建设工程施工许可证审查部门建管局工程处协办部门工作周期7工作日前置条件质监、安监手续所需文件/流程：（一）建设工程施工报建

19、提供：1、建设工程施工许可证申请表；2、工程建设项目立项批准文件或登记备案证；3、土地使用权证复印件；4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件；5、项目资金审计证明或银行出具的到位资金证明；6、全套施工图设计文件及地质勘察报告；7、施工图设计文件审查报告(包括建筑节能部分)。备注：墙改费核退、劳保费核退建设工程施工许可证建设工程施工许可证工作任务获取建设工程施工许可证（2）审查部门建管局工程处协办部门工作周期7工作日前置条件质监、安监手续所需文件/流程：（二）申请施工许可证提供：1、建筑工程施工许可申请表、廉洁协议、建筑企业人口与计划生育目标管理责任书、建筑工地市容环境卫生责任状；2、

20、中标通知书(不须招投标的工程提供中介机构编制的建设工程造价预算书)；3、市外设计单位、施工单位、监理单位、劳务公司审图机构及造价咨询机构入钦登记备案表；4、建设工程设计合同；5、建设工程施工合同(在合同中必须约定使用预拌混凝土条款及安全防护、文明施工措施费的支付计划)；6、施工单位的资质证书复印件；施工现场管理人员证书复印件，包括项目经理证书原件、技术负责人、施工员、质量员、安全员、材料员的上岗证及项目经理、安全员的安全生产考核合格证、年度安全培训考核证复印件；7、建设工程监理合同及施工现场监理人员名单表及上岗证复印件（至少配总监1名、现场监理2名）；8、施工单位与劳务公司签订的劳务分包合同；

21、9、建设工程施工组织设计；10、施工人员意外伤害保险单；11、质量安全监督登记；12、文明施工措施费委托书及缴款发票复印件.；13、交款通知单及散装水泥专项资金发票复印件。备注：墙改费核退、劳保费核退其他报建：把握主线，适时安排其他报建其他报建：把握主线，适时安排其他报建1、施工图备案2、工程放线3、白蚁防治合同4、环境监理、噪声排放许可5、中午、夜间作业许可7、临时施工用水、用电、排污等申报8、用水、用电申报（总管、分户）9、排水申报10、挖掘、移树等申报11、临时设施申报2022-11-435v串联工作，随机应变其他报建：把握主线，适时安排其他报建其他报建：把握主线，适时安排其他报建报批报

22、建流程报批报建流程土地/项目可研报告环评报告书及批复项目立项规划选址地形图道路红线定界批准用地国有土地使用权证规划方案建筑方案建设用地规划许可证消防审查防雷审查人防审查审批后的施工图建设工程规划许可证施工图审查费用缴交建设工程施工许可证施工/竣工规划管理验收房屋产权证规划竣工验收合格证消防验收人防验收质监委托竣工测量工程招标开发报建开发报建四四“量量”基本原则基本原则v1、规划报批的要求：是否需要上规划审批委员会？控规报批是按整个地块的控制用地范围报审还是要按土地证的红线范围报审？规划报批所需资料和深度，如“五图一书”和立面审查的要求等。v2、由于环境影响评估所需的环节和时间较长，而且政府对于

23、环境保护越来越重视，因此要注意环评涉及的水土保持方案和污水处理方案的要求。v3、由于消防和人防部门有单独的审批权限，因此要具体了解其要求，最好是能有部分图纸先送审取得初步的意见以反馈给设计部门。v4、还要注意配合质监了解当地质监对于特种设备要求。v5、在规划报建图上统一面积的计算方法，以免造成多缴配套费和办理产权证时造成面积的误差。v6、报建计划应以综合验收备案的要求为依据，详细了解综合验收所涉及的环节和具体的要求。v7、在对整个报建流程有了大概的了解后，注意和设计部门沟通报建图纸的出图顺序和深度要求。开发报建中注意的问题开发报建中注意的问题2022-11-439v 国土证的取得时间；v备案证的取得时间；v用地规划许可证的取得时间；v建设工程规划许可证的取得时间；v施工许可证的取得时间；v消防验收备案的取得时间；v竣工验收备案的完成时间。比较关注几个关键节点的时间比较关注几个关键节点的时间