第3章-物业的承接查验课件.ppt

1、 第三章第三章 物业的承接查验物业的承接查验l本章内容本章内容：l1.1.物业的竣工验收与承接查验物业的竣工验收与承接查验l2.2.新建物业承接查验新建物业承接查验l3.3.物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验l4.4.物业管理工作的移交物业管理工作的移交第第1 1节节 物业的竣工验收与承接查验物业的竣工验收与承接查验l一、物业竣工验收一、物业竣工验收l竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工

2、和设是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的活动。据和凭证的活动。l应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在竣工础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在竣工验收时就不再重新验收。验收时就不再重新验收。l二、物业的承接查验二、物业的承接查验l（一）基本定义（一）基本定义l指物业服务企业在承接物业时，进行以指物业服务企业在承接物业时，进行以物业的主体物业的主体结构安全和满足使用功能结构安全和满足使用功能为主要内容的再检

3、验，同为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。物业管理。l物业的承接验收是开展物业管理必不可少的重要环物业的承接验收是开展物业管理必不可少的重要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始的首要环节，做好这一工作具有管理工作真正开始的首要环节，做好这一工作具有重要意义。重要意义。（二）（二）物业承接验收的作用物业承接验收的作用l（1）明确交接双方的责、权、利关系。）明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收通过接管验收和签订前期物业管理合同，实现权利和义

4、务的转移，和签订前期物业管理合同，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的权利和义务。在法律上界定清楚各自的权利和义务。l（2）确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的权利。权利。能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的问题和成本，同时更设计和建设，减少日后管理中的问题和成本，同时更能保证物业质量，充分维护业主的权利。能保证物业质量，充分维护业主的权利。l（3）为日后管理创造条件。）为日后管理创造条件。一是可以保证工程质量达一是可以保证工程质量达到要求，减少投入使用后的维修和养护

5、计划；二是根到要求，减少投入使用后的维修和养护计划；二是根据接管中的物业技术资料，可以摸清物业的性能和特据接管中的物业技术资料，可以摸清物业的性能和特点，计划安排好各项管理，发挥物业管理优势。点，计划安排好各项管理，发挥物业管理优势。三、承接验收与竣工验收的区别三、承接验收与竣工验收的区别l1.验收的目的不同验收的目的不同l竣工验收是为了竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求规定的要求；承接验收是针对；承接验收是针对主体结构安全和使用主体结构安全和使用功能功能的再检验。的再检验。l2移交对象不同移交对象不同l竣工验收是竣工验收是施工单位施工单位向向

6、建设单位或房地产开发商建设单位或房地产开发商移移交物业；接管验收是交物业；接管验收是建设单位或房地产开发企业建设单位或房地产开发企业向向物业服务企业物业服务企业移交物业。移交物业。l3验收条件不同验收条件不同l竣工验收的条件是竣工验收的条件是施工完毕，设备已安装调试施工完毕，设备已安装调试；承；承接查验是在接查验是在竣工验收合格，设备应完全能投入使用，竣工验收合格，设备应完全能投入使用，房屋编号已得到认可和备案房屋编号已得到认可和备案后进行。后进行。l4验收性质不同验收性质不同l竣工验收竣工验收是政府行为是政府行为，具有强制性具有强制性。由政府建设行。由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小

7、组，对施工质量政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定；和设计质量进行全面检验和质量评定；承接查验是承接查验是企业行为企业行为，是物业服务企业根据前期物业服务委托，是物业服务企业根据前期物业服务委托合同，从确保物业日后使用与维修的角度出发，对合同，从确保物业日后使用与维修的角度出发，对接管物业进行质量验收接管物业进行质量验收 l5验收阶段不同验收阶段不同l竣工验收合格后，由施工单位向开发企业或建设单竣工验收合格后，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，位办理物业的交付手续，标志着物业可以交付使用标志着物业可以交付使用；接管验收是在竣上验收之后进行

8、的再验收，接管验接管验收是在竣上验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续，企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使标志着物业正式进入使用阶段用阶段。第第2节节 新建物业承接查验新建物业承接查验l一、物业接管验收的准备一、物业接管验收的准备l（一）人员准备（一）人员准备l物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业服。物业服务企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特务企业在

9、承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。的技术人员参加。l(1)(1)由物业服务企业管理部牵头，组织由物业服务企业管理部牵头，组织办公室、工办公室、工程部、公司策划部程部、公司策划部有关人员参加。有关人员参加。l(2)(2)指定负责人，最好是由本项目的负责人担任。指定负责人，最好是由本项目的负责人担任。l（二）计划准备（二）计划准备l物业服务企业制订承接查验实施方案，能够让承接物业服务企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。查验工作按步骤有计划地实施。l（1）与建设单位）

10、与建设单位确定承接查验的日期、进度安排确定承接查验的日期、进度安排；l（2）要求建设单位在承接查验之前）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料料；l（3）派出技术人员到）派出技术人员到物业现场了解情况物业现场了解情况，为承接，为承接查验做好准备工作。查验做好准备工作。l（三）资料准备（三）资料准备l在物业的承接查验中。应做必要的查验记录。在正在物业的承接查验中。应做必要的查验记录。在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验料

11、准备工作，制订查验工作流程工作流程和和记录表格记录表格。l（1）工作流程工作流程一般有一般有物业承接查验工作流程物业承接查验工作流程、物业查验的内容及方法物业查验的内容及方法、承接查验所发现问承接查验所发现问题的处理流程题的处理流程等；等；l（2）承接查验的常用）承接查验的常用记录表格记录表格有有工作联络登记工作联络登记表表、物业承接查验记录表物业承接查验记录表、物业工程质量物业工程质量问题统计表问题统计表等。等。l（四）工具准备（四）工具准备二、新建物业接管验收的程序二、新建物业接管验收的程序l三、物业查验的主要内容与方式三、物业查验的主要内容与方式l（一）主要内容（一）主要内容l（1）物业

12、资料）物业资料 l在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料：查验下列资料：l竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料竣工验收资料；l设施设备设施设备的安装、使用和维护保养等的安装、使用和维护保养等技术资料技术资料；l物业物业质量保修文件和物业使用说明文件质量保修文件和物业使用说明文件；l物业管理所必需的其他资料物业管理所必需的其他资料 l（2）物业共用部位）物业共用部位l物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进物业服

13、务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验，主要内容包括：行查验，主要内容包括：l主体结构及外墙、屋面；主体结构及外墙、屋面；l共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；l公共卫生间、阳台；公共卫生间、阳台；l公共走廊、楼道及其扶手、护栏等公共走廊、楼道及其扶手、护栏等l（3）共用设备设施）共用设备设施l物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同。备不尽相同。l共用设施设备承接查验的主要内容有：共用设施设备承接查验的主要内容有：l低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装低压配电设施，柴油发电机组

14、，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，置，防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。风系统，安全防范系统，采暖和空调等。l（4）园林绿化工程）园林绿化工程l园林绿化分为园林植物和园林建筑。园林绿化分为园林植物和园林建筑。l物业的园林植物物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿一般有花卉、树木、草坪、绿(花花)篱、花坛等。篱、花坛等。l园林建筑园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容林绿化的查验内

15、容l（5）其他公共配套设施）其他公共配套设施l物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业其他公共配套设施查验的主要内容有：l物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。施、信报箱等。l（二）物业查验方式（二）物业查验方式l物业管理的承接查验物业管理的承接查验主要以核对的方式进行主要以核对的方式进行，在，在现场检查、设备调试等情况下还可采用现场检查、设备调试等情况下

16、还可采用观感查验观感查验、使用查验使用查验、检测查验检测查验和和试验查验试验查验等具体方法进行等具体方法进行检查。检查。l（1）观感查验）观感查验l观感查验是对查验对象外观的检查。一般采取目观感查验是对查验对象外观的检查。一般采取目视、触摸等方法进行。视、触摸等方法进行。l（2）使用查验）使用查验l使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。符合性、舒适性和安全性等。l（3）检测查验）检测查验l检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对检测查验通

17、过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。象进行测量，以检测其是否符合质量要求。l（4）试验查验）试验查验l试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。验）测试相关设施设备的性能。四、物业接管验收的标准四、物业接管验收的标准P96l1、主体结构、主体结构 l地基沉降不得超过规定要求的变形值，不得引起上地基沉降不得超过规定要求的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏；外墙不得渗水。部结构开裂或毗邻房的损坏；外墙不得渗水。l2、外墙、外墙 l3、屋面与楼地面、屋面与楼地面 l各类屋面必须符合国家建设

18、设计标准的规定。排水各类屋面必须符合国家建设设计标准的规定。排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层和基层必须粘畅通，无积水，不渗漏。地面的面层和基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、起砂等现结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水。计要求，不允许倒流水。l4、装修、装修 l钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；油漆

19、色彩一致，不装平整，油灰饱满，粘贴牢固；油漆色彩一致，不脱皮。脱皮。l5、电气、电气l线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞结和绑接。照明器具等支架必须线连接不得采用绞结和绑接。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。电梯能准确、正常运牢固，部件齐全，接触良好。电梯能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，纪录、图纸资料齐全。转，噪声震动不得超过规定，纪录、图纸资料齐全。l6、水、卫、消防、采暖。、水、卫、消防、采暖。l管道应安装牢固，控制部件起闭灵活，无滴、漏、管道应安装牢固，控制部件起闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、

20、厨房间排水管应分设，出户跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管。消防设米，并不可使用陶管、塑料管。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。采暖设备有专门检验合格证。各种仪表、仪器安装采暖设备有专门检验合格证。各种仪表、仪器安装符合规定，运转准确正常。符合规定，运转准确正常。l7、附属工程及其他、附属工程及其他l如室外排水系统的标高，管道坡度、管位必须符合如室外排水系统的标高，管道坡度、管位必须符合规定要求。另外还包括场地清除、临时设施与过渡规定要求。另外还包括场地清除、临时设施与过渡

21、房拆除清理、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相房拆除清理、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施应达到质量要求。应市政、公建配套工程和服务设施应达到质量要求。l验收标准中涉及的相关规范（验收标准中涉及的相关规范（12）：）：l建筑地基基础设计规范建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）l混凝土结构设计规范混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）l木结构工程施工质量验收规范木结构工程施工质量验收规范（GB 50206-2002）l建筑抗震设计规范建筑抗震设计规范（GB 50207-2002）l屋面工程施工质量验收规范屋面工程施工质量验收规范（GB 5020

22、7-2002）l电器装置工程施工及验收规范电器装置工程施工及验收规范（GBJ 232-1982）l低压电器装置规程低压电器装置规程l采暖与卫生工程施工及验收规范采暖与卫生工程施工及验收规范（GBJ 242-1982）l建筑设计防火规范建筑设计防火规范（GB 50016-2006）l高层民用建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-1995）l建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB 50242-2002）l室外排水设计规范室外排水设计规范（GB50014-2006）五、承接查验发现问题处理五、承接查验发现问题处理l（一）出现问题的原因（一

23、）出现问题的原因l设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；减料；验收检查不细、把关不严；验收检查不细、把关不严；建设单位管建设单位管理不善；理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。气候、环境、自然灾害等其他原因。l（二）处理程序（二）处理程序l（1）收集整理存在问题）收集整理存在问题l收集所有的收集所有的物业查验记录表物业查验记录表；对对物业查物业查验记录表验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；问题登记造表；将

24、整理好的工程质量问题提交给将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续建设单位确认，并办理确认手续。l（2）处理方法）处理方法l工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。方法。l在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。位进行针对性整改。l从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：类：第一类是由施工单位引起的质量问题第一类是由施工单

25、位引起的质量问题。若质量。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程建筑工程质量保修办法质量保修办法规定，应由建设单位督促施工单位规定，应由建设单位督促施工单位负责。负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。补相应设施。l（3）跟踪验证）跟踪验证l为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，

26、物业服务企业要做好跟踪查验工作。服务企业要做好跟踪查验工作。l物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。处理。第第3节节 物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验l一、准备工作一、准备工作l（一）符合承接查验条件（一）符合承接查验条件l在物业管理机构发生更迭时，新

27、的物业服务企业必在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：l(1)(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；构完全解除了物业服务合同；l(2)(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同业签订了物业服务合同 l（二）成立物业承接查验小组（二）成立物业承接查验小组l在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业即应组织力量成立物业承接查验小组

28、，了解物业业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。的基本情况，并着手制订承接查验方案。查验小查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。l（三）准备资料和工具（三）准备资料和工具l物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、交的程序和步骤，明确

29、移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。工具和物品等。l二、原有物业的承接查验程序二、原有物业的承接查验程序 l三、物业查验的内容三、物业查验的内容l（一）物业资料情况（一）物业资料情况 l物业资料情况除承接查验新建物业的相关资料外，物业资料情况除承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。记录进行检查。l（二）物业共用部位、共用设施设备及管（二）物业共用部位、共用设施设备及管理现状理现状 l(1)(1)建筑结构及装饰装修工程的状况；建筑结构及装饰装修工程的状况；l(2)(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调

30、等机供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；电设施设备；l(3)(3)保安监控、对讲门禁设施；保安监控、对讲门禁设施；l(4)(4)清洁卫生设施；清洁卫生设施；l(5)(5)绿化及设施；绿化及设施；l(6)(6)停车场、门岗、道闸设施；停车场、门岗、道闸设施；l(7)(7)室外道路、雨污水井等排水设施；室外道路、雨污水井等排水设施；l(8)(8)公共活动场所及娱乐设施；公共活动场所及娱乐设施；l(9)(9)其他需了解查验的设施、设备。其他需了解查验的设施、设备。l（三）（三）各项费用与收支情况，项目机构经济各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况运行情况 l主要包括：主要包括：物业服

31、务费、停车费、水电费、其他物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出；有偿服务费的收取和支出；维修资金的收取、使维修资金的收取、使用和结存；用和结存；各类押金、欠收款项、待付费用等账各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。务情况。l（四）其他内容（四）其他内容 l(1)(1)物业管理用房；物业管理用房；l(2)(2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料；产权属全体业主所有的设备、工具、材料；l(3)(3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等的合同、协议等 。第第4节节 物业管理工作的移交物业管理工作的移交l一、新建物业的移交

32、一、新建物业的移交l（一）移交资料（一）移交资料l移交的物业资料包括：移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。使用说明资料，业主资料。l（二）移交对象（二）移交对象l移交的对象包括：移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、及相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。l建设单位应按照有关法规政策规定，

33、向物业服务企建设单位应按照有关法规政策规定，向物业服务企业提供物业管理用房。业提供物业管理用房。l二、物业管理机构更迭时管理工作的移交二、物业管理机构更迭时管理工作的移交l（一）移交双方（一）移交双方l物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：原有物物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。l前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业为业主

34、大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。业。l（二）移交内容（二）移交内容l1 物业资料物业资料l(1)(1)物业物业产权产权资料资料、综合竣工验收资料、施工设计、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。资料、机电设备资料等。l(2)(2)业主资料业主资料l包括：包括：业主人住资料，包括人住通知书、人住登业主人住资料，包括人住通知书、人住登记表、身份证复印件、相片；记表、身份证复印件、相片；房屋装修资料，房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、

35、消防审批、验收报告、违章记录等。批、验收报告、违章记录等。l(3)(3)管理资料管理资料l包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。等各类服务质量的原始记录。l(4)(4)财务资料财务资料l包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。其他需移交的各类凭证表格清单。l(5)(5)

36、合同协议书合同协议书l指对内对外签订的合同、协议原件。指对内对外签订的合同、协议原件。l(6)(6)人事档案资料人事档案资料l指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。考试记录等。l(7)(7)其他需要移交的资料。其他需要移交的资料。l2 物业共用部位及共用设施设备管理工作的物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接交接 l(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备房屋建筑工程共用部位及共用设施设备l包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、设备及

37、附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。管道井、公共门窗的钥匙等。l（2）共用配套设施）共用配套设施l包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）。动设施（会所、游泳池、各类球场等）。l（3）物业管理用房）物业管理用房l包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。

38、施）、仓库等。l停车场、会所等需要经营许可证和资质的，停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。移交单位应协助办理变更手续。l3人、财、物的移交或交接人、财、物的移交或交接 l（1）人员）人员l在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。方达成共识。l（2）财务）财务l移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。备

39、工作。l移交的主要内容移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。应付款项、债务等。l（3）物资财产）物资财产l物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。具、物业管理软件、财务软件等。l（三）办理交接手续（三

40、）办理交接手续 l交接手续涉及：建设单位、原物业服务企业、业主交接手续涉及：建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门、新进入物业服务企业等。委员会、行业主管部门、新进入物业服务企业等。l注意事项：注意事项：l（1）对物业的使用现状）对物业的使用现状真实客观作出评价真实客观作出评价；l（2）各类管理资产和各项费用应办理移交各类管理资产和各项费用应办理移交，对未，对未结清费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、结清费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、支付方式；支付方式；l（3）确认原有物业服务企业退出或留下的）确认原有物业服务企业退出或留下的人员名人员名单单；l（4）提出）提出遗

41、留问题的处理方案遗留问题的处理方案。l（四）物业管理机构更迭时移交应注意（四）物业管理机构更迭时移交应注意的事项的事项 l（1）明确交接主体和次序。）明确交接主体和次序。l（2）各项费用和资产的移交、共用配套设）各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的施和机电设备的接管、承接时的物业管理运物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利于交接和今后工作的开展。于交接和今后工作的开展。l（3）如承接的部分物业项目还在保修期内）如承接的部分物业项目还在保修期内，承

42、接单位应与建设单位、移交单位共同签订承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。中关于保修的相关条款文本。l（4）在物业管理移交工作中，对物业共用）在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，现，难免存在遗漏难免存在遗漏，因此在签订移交协议或，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意

43、做出相关安排，便于办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。在后续工作中能妥善解决发现的问题。l复习思考题：复习思考题：l1、简述物业承接查验的概念、简述物业承接查验的概念l2、物业承接查验的准备工作包括哪些内容？、物业承接查验的准备工作包括哪些内容？l3、简述物业查验的主要内容与方式、简述物业查验的主要内容与方式l4、如何处理新建物业承接查验所发现的问题？、如何处理新建物业承接查验所发现的问题？l5、物业管理机构更迭时的物业查验内容包括哪些？、物业管理机构更迭时的物业查验内容包括哪些？l6、新建物业管理工作移交的内容是什么？、新建物业管理工作移交的内容是什么？l7、物业管理机构更迭时移交工作的内容及应注意、物业管理机构更迭时移交工作的内容及应注意的事项？的事项？l8、新建物业承接查验的标准。、新建物业承接查验的标准。