评估师职业道德及执业风险案例分析课件.ppt

1、主讲人：主讲人：评估师职业道德及执业风险案例分析典藏PPT主要内容主要内容资产评估职业道德准则介绍一一资产评估业务风险识别与防范二二资产评估执业风险案例分析三三2典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍v资产评估职业道德概念资产评估职业道德概念1、道德：、道德：道德是调整个人之间以及个人和社会组织之道德是调整个人之间以及个人和社会组织之间相互关系的行为规范的总和。间相互关系的行为规范的总和。2、职业道德：、职业道德：职业道德是从事某种职业的人们在进行职业道德是从事某种职业的人们在进行该种职业活动时必须遵循的道德准则和规范该种职业活动时必须遵循的道德准则和规范。3、资产

2、评估职业道德：、资产评估职业道德：是指注册资产评估师及其评估是指注册资产评估师及其评估机构在从事资产评估职业活动中应当遵守的职业道德机构在从事资产评估职业活动中应当遵守的职业道德准则和规范。准则和规范。3典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍v资产评估职业道德与道德、职业道德的关系资产评估职业道德与道德、职业道德的关系道德道德职业道德职业道德资产评估资产评估职业道德职业道德4典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍v资产评估职业道德与诚信的关系资产评估职业道德与诚信的关系1、诚信是、诚信是资产评估资产评估职业道德的精髓。职业道德的精髓。2、

3、资产资产评估诚信的核心是保持较高的职业水准。评估诚信的核心是保持较高的职业水准。3、诚信依赖于制度建设完成。、诚信依赖于制度建设完成。5典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍v资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则1、资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则基本准则基本准则 共六章，共六章，32条，从条，从2004年年5月月1日期施行。主要包日期施行。主要包括：基本要求、专业胜任能力、与委托方和相关当事括：基本要求、专业胜任能力、与委托方和相关当事方关系、与其他注册资产评估师关系等。方关系、与其他注册资产评估师关系等。2、资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则独

4、立性独立性 共四章、共四章、16条，从条，从2013年年7月月1日期施行。主要包日期施行。主要包括基本要求、操作要求等。括基本要求、操作要求等。6典藏PPT中国资产评估准则中国资产评估准则资产评估基本准则资产评估职业道德基本准则资产评估职业道德基本准则评估报告评估程序工作底稿业务约定书.已发布规划中资产评估指导意见投资房地产企业合并资产减值金融工具金融不良资产法律权属计算机软件.实物期权资产评估指南财务报告国资评估资产诉讼税收目的作价出资财产保险.胜任能力保密要求业务承揽.联合执业无形资产机器设备不动产.程序准则实体准则具体准则具体准则珠宝首饰森林资产价值类型7利用专家工作企业价值饰金融国资质

5、量控制抵质押上市公司评估 专利价值类型著作权商标权独独立立性性典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍关注点一：关注点一：第八条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。第九条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。关注点二：关注点二：第十条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。第十五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当形成能够支持评估结论的工作底稿，并按有关规定

6、管理和保存工作档案。关注点三：关注点三：关注点四：关注点四：资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-基本准则基本准则8典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍关注点五：关注点五：第十八条 注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。第十九条 注册资产评估师应当接受后续教育，保持和提高专业胜任能力。关注点六：关注点六：第二十条 注册资产评估师应当如实声明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。第二十一条 注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措

7、施确信专家工作的合理性。关注点七：关注点七：关注点八：关注点八：资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-基本准则基本准则9典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍关注点九：关注点九：第二十二条 注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。第二十三条 注册资产评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈。关注点十：关注点十：第二十五条 注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。第二十九条 注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他注册资产评估师争揽业务。关

8、注点十一：关注点十一：关注点十二：关注点十二：资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-基本准则基本准则10典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍关注点一：关注点一：第二条 本准则所称独立性，是指评估机构和注册资产评估师在执业过程中不受利害关系影响、不受外界干扰的执业原则。第六条 评估机构和注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或者相关当事方的不利影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。关注点二：关注点二：（一）独立性风险控制目标；（二）独立性风险控制主体及其责任；（三）独立性风险识别和判断；关注点三：关注点三：资产评估职业

9、道德准则资产评估职业道德准则-独立性独立性（四）为消除对独立性的不利影响采取的措施；（五）对背离独立性风险控制目标的处理。第八条 评估机构应当建立和实施独立性风险控制制度。独立性风险控制制度内容主要包括:11典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍关注点四：关注点四：第十一条 可能影响独立性的情形通常包括评估机构、注册资产评估师或者其亲属与委托方或者相关当事方之间存在经济利益关联、人员关联或者业务关联。资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-独立性独立性影响独立性的影响独立性的几种情形几种情形12典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍资产

10、评估职业道德准则资产评估职业道德准则-独立性独立性13典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍经济经济利益利益关联关联资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-独立性独立性委托方或相关当事方14典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-独立性独立性人员关联人员关联是指注册资产评估师或者其亲属在委托是指注册资产评估师或者其亲属在委托方或者相关当事方担任董事、监事、高级管理人方或者相关当事方担任董事、监事、高级管理人员或者其他可能对评估结论施加重大影响的特定员或者其他可能对评估结论施加重大影响的特定职务。职

11、务。业务关联业务关联是指评估机构从事的业务之间可能存在是指评估机构从事的业务之间可能存在利益输送或者利益冲突关系。利益输送或者利益冲突关系。15典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍消除不利影响的措施通常包括：人员回避、业务回避、消除关联关系、第三方审核、充分披露等。关注点五：关注点五：资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-独立性独立性当所采取措施不能消除对独立性的不利影响时，评估机构和注册资产评估师不得承接该评估业务，或者应当终止该评估业务。第十二条 评估机构和注册资产评估师应当识别和判断经济利益关联、人员关联、业务关联对独立性的影响，并采取相应措施消除不利影

12、响。16典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍关注点六：关注点六：第十三条 评估机构应当在承接评估业务之前，就评估机构和注册资产评估师的经济利益关联、人员关联、业务关联情况进行独立性调查。第十五条 注册资产评估师应当在工作底稿中记录遵守独立性风险控制制度和程序的情况，包括识别影响独立性的情形、所采取措施及其结论。关注点七：关注点七：资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则-独立性独立性17典藏PPTv国外资产评估职业道德准则国外资产评估职业道德准则v 国际评估准则委员会制定的国际评估准则委员会制定的国际评估准则国际评估准则（IVS）v 英国皇家特许测量师协会制定的英

13、国皇家特许测量师协会制定的英国皇家特许测量英国皇家特许测量师操守师操守（评估指南（评估指南RED BOOK)v 美国评估促进会制定的美国评估促进会制定的美国专业评估统一准则美国专业评估统一准则(USPAP)v 澳大利亚资产学会制定的澳大利亚资产学会制定的评估业务手册评估业务手册v 加拿大评估学会制定的加拿大评估学会制定的加拿大职业评估统一准则加拿大职业评估统一准则一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍18典藏PPT一、资产评估职业道德准则介绍一、资产评估职业道德准则介绍19典藏PPTv 资产评估业务风险定义资产评估业务风险定义是指与资产评估有关的单位或个人因资产评估事项所遭受

14、损失的可能性。v 资产资产评估业务风险特点评估业务风险特点不确定性；客观性；阶段性；资产评估风险的发生是由于具体的评估事项而引起的；资产评估风险承担主体是资产评估机构及评估师。二、资产评估业务风险识别与防范二、资产评估业务风险识别与防范20典藏PPTv 资产评估外部风险识别资产评估外部风险识别 资产评估立法风险 资产评估管理风险 市场信息不完善带来的风险 行业自身发展不成熟产生的风险 资产评估报告使用风险二、资产评估业务风险识别与防范二、资产评估业务风险识别与防范21典藏PPTv 资产评估内部风险识别资产评估内部风险识别 评估机构内部管理不健全可能带来的风险 职业道德水平不高可能带来的风险 资

15、产评估执业风险二、资产评估业务风险识别与防范二、资产评估业务风险识别与防范22典藏PPT评估业务承接环节的风险点分析：1未针对业务承接环节制定切实可行的风险控制政策和程序。2评估机构及相关人员没有履行独立性申报和核查程序。3业务洽谈人员不具备应有的风险识别和评价能力及经验。23典藏PPT评估业务承接环节的风险点分析：4评估机构不具备执行相关业务的能力和条件，在缺乏具有专业胜任能力的人员或其他资源不足的情况下，盲目承接业务，或在签订业务约定书后将业务转交给其他中介机构承办。5在委托方或其他相关当事方的授意或要求下，同意以预先设定的价值作为评估结论。24典藏PPTABCDE业务业务洽洽谈谈阶阶段段

16、授意评估授意评估风险风险不具备专不具备专业胜任能业胜任能力的风险力的风险来自评估对来自评估对象的风险象的风险（1）评估收费降评估收费降低的风险低的风险（8）业务业务准准备备阶阶段段评估业务评估业务约定书不约定书不规范的风规范的风险（险（2）未制定评未制定评估方案的估方案的风险风险评估计划不评估计划不完备的风险完备的风险阶段阶段风险风险点点资产评资产评估估业务风险清单举业务风险清单举例例（1）（一）资产评估业务风险的识别（一）资产评估业务风险的识别25典藏PPT来来自自评评估估对对象的象的风险风险1将企业看成是资产与负债的简单组合，将股权评估对象错误地界定为资产负债表上各项资产和负债。2只调查股

17、东结构及持股比例，没有关注与股权资产相对应的特殊权益与义务。3只调查公司设立时的章程和投资协议，没有关注补充协议或最新的公司章程。26典藏PPT来来自自评评估估对对象的象的风险风险 4采用收益法或市场法评估股权价值时，对企业的重要资产没有履行必要的现场调查。5没有关注和考虑评估对象存在的可能影响评估结论的重要事项，例如未缴纳或未足额缴纳土地使用权出让金、未缴纳或未足额缴纳矿业权价款所产生的权属瑕疵等事项。27典藏PPT案例案例来来自自评评估估对对象的象的风险风险28典藏PPT评估业务约定书不规范的几种情况评估业务约定书不规范的几种情况:p 没有业务约定书，或只有付款协议、委托函；没有业务约定书

18、，或只有付款协议、委托函；p 没有评估机构和委托方的法定代表人或合伙人签字及没有评估机构和委托方的法定代表人或合伙人签字及 签字日期；签字日期；p 业务约定书中有关要素不完整、不全面；业务约定书中有关要素不完整、不全面；p 业务约定书载明的评估目的不是唯一的；业务约定书载明的评估目的不是唯一的；p 评估重要事项发生变更（如评估基准日、评估范围）评估重要事项发生变更（如评估基准日、评估范围）但未签订补充协议；但未签订补充协议；p 关于价值类型。关于价值类型。评评估估业务约业务约定定书书不不规规范的范的风险风险29典藏PPT案例：案例：业务约定书约定的评估范围与实际评估范围不符。业务约定书约定的评

19、估范围与实际评估范围不符。如某股权转让项目，评估报告中描述如某股权转让项目，评估报告中描述“土地使用土地使用权、采矿权为其他机构评估，报告只进行引用。权、采矿权为其他机构评估，报告只进行引用。”而业务约定书中未约定土地使用权、采矿权另行而业务约定书中未约定土地使用权、采矿权另行委托评估的事项。（或者变更事项，未签补充协委托评估的事项。（或者变更事项，未签补充协议）议）评评估估业务约业务约定定书书不不规规范的范的风险风险30典藏PPTABCDE业务执业务执行行阶阶段段现场勘查风现场勘查风险（险（3）评估方法及评估方法及参数选取的参数选取的风险（风险（4）引用其他专引用其他专业机构报告业机构报告的

20、风险（的风险（5）未执行有效未执行有效报告审核的报告审核的风险（风险（6）业务业务完成完成阶阶段段没有评估报没有评估报告签发程序告签发程序的风险的风险评估报告使评估报告使用不当的风用不当的风险险来自工作底来自工作底稿归档的风稿归档的风险（险（7）阶段阶段风险风险点点资产评资产评估估业务风险清单举业务风险清单举例（例（2）（一）资产评估业务风险的识别（一）资产评估业务风险的识别31典藏PPT现场现场勘勘查风险查风险（1）评估业务执行过程中的现场勘查记录不完整评估业务执行过程中的现场勘查记录不完整：未见对主要：未见对主要生产设备、重点房屋、构筑物、管道、土地的现场勘查记录；生产设备、重点房屋、构筑

21、物、管道、土地的现场勘查记录；现场勘察记录没有评估人员签字，且没有日期；房屋现场勘查现场勘察记录没有评估人员签字，且没有日期；房屋现场勘查记录记载日期与报告所述现场工作日不符。记录记载日期与报告所述现场工作日不符。案例案例32典藏PPT现场现场勘勘查风险查风险（2）评估基准日变更，底稿中仅有上次评估现场勘查记录，未）评估基准日变更，底稿中仅有上次评估现场勘查记录，未见本次勘查记录。见本次勘查记录。案例案例33典藏PPT现场现场勘勘查风险查风险（3）现场勘查记录过于简单。）现场勘查记录过于简单。案例案例34典藏PPT如现场勘查受限：对于重要实物资产，如井下设施、隐蔽的管道沟槽等无法现场清查时，应

22、采用替代程序对其历史生产数据、技术图纸等各类技术经济指标进行详尽的调查分析，以便确定其存在真实性、可靠性、现存性能情况，并在此基础上做出专业判断，并重点披露替代程序的实施过程。现场现场勘勘查查受限受限风险风险35典藏PPT程序受限客观限制终止合同继续履行合同委托方特殊要求 委托方声明可以采取措施确信评估结论合理评估报告（咨询）披露1、限制事实本身、限制事实本身2、无法履行的具体评、无法履行的具体评估程序及其原因估程序及其原因3、采取的必要补救措、采取的必要补救措施施4、对评估结论的影响、对评估结论的影响无法采取措施确信评估结论合理重要工重要工作底稿作底稿36典藏PPT评评估方法及估方法及参数选

23、参数选取的取的风险风险1选择评估方法时，未考虑企业是否具备持续经营能力及其对评估方法的影响。2以持续经营为前提对股权进行评估时，未充分分析各种基本评估方法的适用性，在可以采用两种或两种以上方法进行评估的情况下，只采用一种评估方法。3评估方法的选择理由不充分，或者没有结合评估项目的具体情况分析选择依据。37典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险4对同一股权采用多种评估方法进行评估时，没有认真分析不同方法得到的评估结果存在差异的原因，对于各种方法在运用过程中出现的偏差没有进行复核并做出必要的调整。5对同一股权采用多种评估方法进行评估时，根据初步评估结果的高低进行取舍，形成不合理

24、的最终评估结论；或者在形成最终评估结论时，选择初步评估结果的理由不充分，缺乏针对性。38典藏PPT影响评估方法选择的因素影响评估方法选择的因素评估评估目的目的价值价值类型类型评估评估对象对象资料资料收集收集39典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险以收益法为例主要参数选取：以收益法为例主要参数选取：（一）未来收益预测（一）未来收益预测（1）收益预测的主体）收益预测的主体思考：未来收益预测的主体是谁？评估师？企业？思考：未来收益预测的主体是谁？评估师？企业？40典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险第二十七条 注册资产评估师应当充分分析被评估企业的资本结构

25、、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，对委托方或者相关当事方提供提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判分析、判断和调整断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成形成未来收益预测。评估评估师师形成未来形成未来收益！收益！41典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险（2）收益预测责任划分问题：）收益预测责任划分问题：首先，首先，尽管评估收益预测及其对应的预测假设由注册资产尽管评估收益预测及其对应的预测假设由注册资产评估师形成，但这并不是说，企业可以不提供预测资料。评估师形成，但这并不是说，企业可

26、以不提供预测资料。其次，其次，注册资产评估师基于企业提供的收益预则，进行分注册资产评估师基于企业提供的收益预则，进行分析判断。析判断。42典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险（3）收益预测注意事项：收益预测注意事项：销售收入销售收入 产品产品的市场需求情况如何？主要消费群体是哪些？影响消费的主要因素有哪些？未的市场需求情况如何？主要消费群体是哪些？影响消费的主要因素有哪些？未来发展变化趋势如何？来发展变化趋势如何？产品的生产要素情况（劳动力、资金、技术、生产或服务设施、产品的生产要素情况（劳动力、资金、技术、生产或服务设施、原材料、能源供应原材料、能源供应情况等）是否能够

27、满足销售量增长的需要？同类企业竞争情况，企业的产品开发、营销情况等）是否能够满足销售量增长的需要？同类企业竞争情况，企业的产品开发、营销策略如何？策略如何？企业产品的定价方式，供企业产品的定价方式，供需形势是否对产品价格有影响，预测的销售价格是否有足需形势是否对产品价格有影响，预测的销售价格是否有足够的依据？够的依据？收入的预测值及增长率是否与企业往年的经营状况的趋势一致？如果不一致，为什收入的预测值及增长率是否与企业往年的经营状况的趋势一致？如果不一致，为什么？么？引入新产品或采取新的策略或淘汰老产品？对销售收入预测值的影响有多大？未来引入新产品或采取新的策略或淘汰老产品？对销售收入预测值的

28、影响有多大？未来资本性支出能否准确确定？资本性支出能否准确确定？企业预企业预期的销售收入增长率与行业增长率是否一致？如果不一致，为什么？期的销售收入增长率与行业增长率是否一致？如果不一致，为什么？这种情这种情况将维持多久？况将维持多久？企业目企业目前的市场份额及预期的变化趋势如何？前的市场份额及预期的变化趋势如何？43典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险 毛利率毛利率 预则产品成本结构是否与历史数据相一致（人工成本、材料成本、制预则产品成本结构是否与历史数据相一致（人工成本、材料成本、制造费用构成，变动成本、固定成本构造费用构成，变动成本、固定成本构成）成）？如果不一致，

29、为什么？如果不一致，为什么？预则的毛利率是否与历史数据相一致？与行业中其他企业的毛利率水预则的毛利率是否与历史数据相一致？与行业中其他企业的毛利率水平相比，是否在合理的范围内？如果不是，为什么？平相比，是否在合理的范围内？如果不是，为什么？企业未来的产品结构是否会有变化，如增加高附加值的产品？是否可企业未来的产品结构是否会有变化，如增加高附加值的产品？是否可行行?对产品成本和毛利率的影对产品成本和毛利率的影响响如何？如何？营运资金营运资金 预则营运资金水平是否与企业实际情况业务经营模式、结算方式、预则营运资金水平是否与企业实际情况业务经营模式、结算方式、与结算方的主导关系）吻合，如存货、应收账

30、款、应付账款等的周转天数与结算方的主导关系）吻合，如存货、应收账款、应付账款等的周转天数？预则的营运资金水平是否与预测的企业增长相一致？企业是否有足够预则的营运资金水平是否与预测的企业增长相一致？企业是否有足够的资金来满足营运资金增长的需要？的资金来满足营运资金增长的需要？44典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险 资本性支出资本性支出 预则的资本性支出中有多少是用于更新现有的固定资产，多少预则的资本性支出中有多少是用于更新现有的固定资产，多少是用于企业生产规模的扩大？是用于企业生产规模的扩大？重大资本性支出的总投资额、投资明细、分年度投资额、投产重大资本性支出的总投资额、

31、投资明细、分年度投资额、投产时间和投产后的收益是否能够明确的预测，有无依据，是否经过审时间和投产后的收益是否能够明确的预测，有无依据，是否经过审批？批？预则用于更新现有固定资产的资本性支出时，所采用的经济寿预则用于更新现有固定资产的资本性支出时，所采用的经济寿命年限是多长？是否符合行业惯例？命年限是多长？是否符合行业惯例？资本性支出是否与产品产量相匹配？资本性支出是否与产品产量相匹配？企业是否有足够的资金来满足资本性支出的需要？企业是否有足够的资金来满足资本性支出的需要？45典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险（二）收益期的确定（二）收益期的确定明确明确3个概念：个概念：

32、收益期、预测期和预测期后收益期、预测期和预测期后（或稳定期或稳定期）收益期收益期预测期预测期预测期后（稳定期）预测期后（稳定期）评估基准日评估基准日46典藏PPT 1、收益期的确定：、收益期的确定：（1）国家有关法律法规、企业所在行业现状与发展前景国家有关法律法规、企业所在行业现状与发展前景对收益对收益期的影响。期的影响。序号序号限制行业限制行业文件名称文件名称1在“十二五”期间将淘汰400立方米及以下高炉（不含铸造 铁、30吨及以下转炉和电炉。中国工业和信息化部2011年颁布的钢铁工业“十二五”发展规划2计划在大电网覆盖范围内逐步关停以下燃煤油）机组含企业自备电厂机组和蒼售电网机组单机容量5

33、万千瓦以下的常规火电机组；运行满20年、单机10万千瓦级以下的常规火电机组；按照设计寿命服役期满、单机20万千瓦以下的各类机组；供电标准煤耗高出2005年本省区、市）平均水平10%或全国平均水平15%的各类燃煤机组；未达到环保排放标准的各类机组；按照有关法律、法规应予关停或国务院有关部门明确要求关停的机组。国务院批转发展改革委、能源办关于加快关停小火 电机组若干意见的通知国发20072号评估实践中，应当注意一种情况，如果企业仅有部分非核心资产受到相关法律法规限制，评估实践中，应当注意一种情况，如果企业仅有部分非核心资产受到相关法律法规限制，其收益期限仍可视为无限期限；但若企业整体受到限制，或经

34、营必须的相关其收益期限仍可视为无限期限；但若企业整体受到限制，或经营必须的相关 核心资产均核心资产均受到限制，则其收益期限应不长于相关法律法规的规定期限。受到限制，则其收益期限应不长于相关法律法规的规定期限。47典藏PPT （2）公司协议与章程，通常约定了企业经营期，尽管到期可以公司协议与章程，通常约定了企业经营期，尽管到期可以续展企业经营期，但也是决定企业收益期的直接因素，特别是对续展企业经营期，但也是决定企业收益期的直接因素，特别是对于外商投资企业、项目类公司等。于外商投资企业、项目类公司等。（3）企业的经营状况，也是收益期确定需要考虑的重要因素。企业的经营状况，也是收益期确定需要考虑的重

35、要因素。（4）企业经营期依赖于耗竭性资源。所谓耗竭性资源是指耗竭企业经营期依赖于耗竭性资源。所谓耗竭性资源是指耗竭性的、不可再生的自然资源、矿产资源，如石油、天然气、煤、性的、不可再生的自然资源、矿产资源，如石油、天然气、煤、铁、铜，等等。依赖于耗竭性资源进行生产经营的企业主要包括铁、铜，等等。依赖于耗竭性资源进行生产经营的企业主要包括矿产资源采选企业，以耗竭性资源为主要原料的生产企业等。矿产资源采选企业，以耗竭性资源为主要原料的生产企业等。48典藏PPT 例：例：某煤炭开采企业某煤炭开采企业A，其矿井在评估基准日的可采储量为，其矿井在评估基准日的可采储量为5000万吨，核定生产能力为万吨，核

36、定生产能力为100万吨万吨/年，储量备用系数取年，储量备用系数取1.4，则其矿井的服务年限计算公式为：，则其矿井的服务年限计算公式为：N=Q/AK式中：式中：N：矿井服务年限；：矿井服务年限；Q:矿井可采储量矿井可采储量；A：矿井核定生产能力；：矿井核定生产能力；K：储量备用系数。：储量备用系数。计算计算可得，可得，A公司的矿井服务年限为公司的矿井服务年限为5000/（100*1.4）=35.71（年）（年）即即A公司的收益期为公司的收益期为35.71年。年。49典藏PPT （5）企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定性，也是确定

37、收益期需要考虑的主要因素。此类企业中最有代定性，也是确定收益期需要考虑的主要因素。此类企业中最有代表性的即为房地产企业。表性的即为房地产企业。例：例：某房地产企业某房地产企业A，其基准日有三个房地产项目，预计项目完，其基准日有三个房地产项目，预计项目完工时间分别为工时间分别为 2010年、年、2011年、年、2012年，项目完工后预计年，项目完工后预计均在均在4年内销售完毕。则其收益期应截至年内销售完毕。则其收益期应截至 2012+4=2016 年年。若该企业将项目中的一层商铺均用于租赁，在正常经营的情况下若该企业将项目中的一层商铺均用于租赁，在正常经营的情况下，该租赁业务可视同永续经营，即这

38、种情况下该企业的收益期为，该租赁业务可视同永续经营，即这种情况下该企业的收益期为无限。无限。（6）具有核心盈利能力的资产的使用期，也是决定收益期的重具有核心盈利能力的资产的使用期，也是决定收益期的重要因素。如公路收费权、专利技术许可使用权、商标使用权、特要因素。如公路收费权、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。许经营权等。50典藏PPT评评估方法及估方法及参数选参数选取的取的风险风险 评估假设方面存在的主要问题举例评估假设方面存在的主要问题举例1、本次评估对涉及抵押、查封的资产，评估时假设其已解除抵本次评估对涉及抵押、查封的资产，评估时假设其已解除抵押、查封；押、查封；2、本次评估对

39、产权不完整、产权手续尚未办理或产权资料缺乏本次评估对产权不完整、产权手续尚未办理或产权资料缺乏，但确属被评估企业的资产，评估时假设其已具有完整产权，但确属被评估企业的资产，评估时假设其已具有完整产权；3、评估假设中、评估假设中“假设折现年限内将不会遇到重大的应收款回收假设折现年限内将不会遇到重大的应收款回收方面的问题（即坏账情况）方面的问题（即坏账情况）”，与，与2009年至年至2011年年6月存月存在平均在平均40.22%比例的表外债权情况相矛盾；比例的表外债权情况相矛盾；4、本次评估房产占用土地为高尔夫俱乐部用地的一部分，该高、本次评估房产占用土地为高尔夫俱乐部用地的一部分，该高尔夫会所的

40、证载土地用途是体育用地，评估假设中称尔夫会所的证载土地用途是体育用地，评估假设中称“可延期可延期至住宅用途法定最高土地使用年期至住宅用途法定最高土地使用年期70年年”。5、其他其他。51典藏PPT实务操作中出现的相关问题实务操作中出现的相关问题:p 没有建立内部质量控制制度；没有建立内部质量控制制度；p 虽然建立了质量控制制度，但与实际执行情况不符；虽然建立了质量控制制度，但与实际执行情况不符；p 内部复核流于形式，仅仅是表格化，每项均为内部复核流于形式，仅仅是表格化，每项均为“”；p 没有复核人签字，没有复核日期；没有复核人签字，没有复核日期；p 个别机构审核人安排不当，评估师自己审核自己的

41、工个别机构审核人安排不当，评估师自己审核自己的工 作底稿及报告，起不到真正审核的作用作底稿及报告，起不到真正审核的作用。未未执执行有效的行有效的报报告告审审核的核的风险风险强强调审调审核的核的实质内实质内容，而不是多少容，而不是多少层层次和形式！次和形式！评评估估机机构构根据机根据机构内构内部部设设置及人置及人员员安排，合理安排，合理进进行行审审核。核。52典藏PPT实质性复核需关注以下事项：实质性复核需关注以下事项：p 对评估资料全面性、客观性、适时性的复核；对评估资料全面性、客观性、适时性的复核；p 对评估技术思路合理性的复核；对评估技术思路合理性的复核；p 对评估目的、评估时所依据的各种

42、假设和条对评估目的、评估时所依据的各种假设和条 件与评估所使用的各种参数以及评估结果在件与评估所使用的各种参数以及评估结果在 性质和逻辑上一致性的复核；性质和逻辑上一致性的复核；p 对计算公式及计算过程正确性的复核；对计算公式及计算过程正确性的复核；未未执执行有效的行有效的报报告告审审核的核的风险风险53典藏PPT实质性复核需关注以下事项：实质性复核需关注以下事项：p 对技术参数选取合理性的复核；对技术参数选取合理性的复核；p 对各个计算表格之间链接关系正确性的复核；对各个计算表格之间链接关系正确性的复核；p 在运用多种方法评估同一对象时，对各种评在运用多种方法评估同一对象时，对各种评 估方法

43、所依据的各种假设、前提条件、估方法所依据的各种假设、前提条件、数据数据 参数可比性的复核；参数可比性的复核；p 对最终评估结果合理性的复核；对最终评估结果合理性的复核；p 对评估报告合规性的复核。对评估报告合规性的复核。未未执执行有效的行有效的报报告告审审核的核的风险风险54典藏PPT引用其他引用其他专业专业机机构报构报告的告的风险风险财务报表财务报表审计报告审计报告土地报告土地报告矿产资源矿产资源储量报告储量报告保险精算保险精算报告报告车流量车流量预测报告预测报告森林资源森林资源资产核查资产核查报告报告55典藏PPT资产评估准则-利用专家工作第二条 利用专业报告，是指因涉及特殊专业知识和经验

44、，利用某一领域中具有专门资质或者相关经验的机构所出具的专业报告，作为资产评估依据。引用单项资产评估报告，是指根据法律法规、相关规定以及委托方的安排等要求，引用具有单项资产评估资质的评估机构出具的评估报告，作为资产评估报告的组成部分。56典藏PPT测定报告、测算报告、技术鉴定或者检测报告、分析判断报告、审计报告、审核报告、法律意见。判断专业报告作为评估依据的可靠性；确信专业报告是否可以满足评估业务的需要；评价专业机构的独立性。注册资产评估师聘请专业机构出具专业报告，必要时应当征得委托方同意，应当由评估机构与专业机构签署约定文件，明确基本事项。注册资产评估师利用专业报告，应当分析其是否满足评估业务

45、需要。利利用用专专业业报报告告类型类型内容内容协商协商分析分析57典藏PPT58典藏PPT引用矿业权引用矿业权评估报告需评估报告需关注的几个关注的几个风险点风险点经济行为的一致性经济行为的一致性价款缴纳情况价款缴纳情况矿业权评估方法与矿业权评估方法与 资产评估方法的关系资产评估方法的关系59典藏PPTv案例案例v 某能源开发公司拟进行股权转让，委托某能源开发公司拟进行股权转让，委托A评估公司进行评估公司进行股东全部权益价值评估，委托股东全部权益价值评估，委托B评估公司对其中的矿业评估公司对其中的矿业权价值进行评估，并由权价值进行评估，并由A公司汇总公司汇总B公司的评估结果。公司的评估结果。检查

46、人员在检查中发现，检查人员在检查中发现，B公司出具的矿业权评估报告公司出具的矿业权评估报告委托方为某能源开发公司的股东，且评估目的不是用于委托方为某能源开发公司的股东，且评估目的不是用于股权转让，而是用于股权转让，而是用于普查探矿权普查探矿权的评估。的评估。A评估公司没评估公司没有认真审阅有认真审阅B公司出具的矿业权评估报告，直接拿过来公司出具的矿业权评估报告，直接拿过来汇入自己的评估报告中。汇入自己的评估报告中。1关注经济行为的一致性关注经济行为的一致性60典藏PPT 矿业权评估分为价款评估和以转让、重组等为目的的评矿业权评估分为价款评估和以转让、重组等为目的的评估，其中价款评估主要是为国土

47、资源部门服务，以转让估，其中价款评估主要是为国土资源部门服务，以转让、重组为目的的评估才与资产评估相关。矿业权评估与、重组为目的的评估才与资产评估相关。矿业权评估与土地使用权评估一样，需向国家缴纳价款后才可以进入土地使用权评估一样，需向国家缴纳价款后才可以进入二级市场交易。引用矿业权评估报告一定要关注二级市场交易。引用矿业权评估报告一定要关注价款缴价款缴纳纳情况，否则会直接影响评估值。（情况，否则会直接影响评估值。（分期缴款分期缴款）2关注价款缴纳情况关注价款缴纳情况61典藏PPTv 矿业权评估方法根据矿产资源于评估基准日的状况，采矿业权评估方法根据矿产资源于评估基准日的状况，采用不同的评估方

48、法。用不同的评估方法。v 探矿权探矿权：可根据不同阶段情况，采取成本途径（勘查成：可根据不同阶段情况，采取成本途径（勘查成本效用法、地质要素评序法）或收益途径（折现现金流本效用法、地质要素评序法）或收益途径（折现现金流量风险系数调整法）进行评估。量风险系数调整法）进行评估。v 采矿权采矿权：根据矿山的实际情况，可采用折现现金流量法：根据矿山的实际情况，可采用折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法等。、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法等。3关注矿业权评估方法与资产评估方法的关系关注矿业权评估方法与资产评估方法的关系62典藏PPT资产评估准则-利用专家工作关于评估报告

49、披露的要求：第三十五条：注册资产评估师引用单项资产评估报告作为资产评估报告的组成部分，应当在评估报告中披露以下内容：引用单项资产评估报告的评估机构名称、资质、报告编号、出具日期以及备案情况；引用单项资产评估报告的资产类型、数量、产权权属、取得成本、会计核算、相关负债以及账面价值；引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项；引用单项资产评估报告的评估结论，以及对于可能存在的相关负债的处理情况；其他需要披露的重要事项。63典藏PPT实务操作中出现的相关问题实务操作中出现的相关问题:p 缺少对评估结论有重大影响的现场勘查纪录、询价纪录缺少对评估结论有重大影响的现场勘查纪录、询价纪

50、录 和评定估算过程纪录，有的没有形成纸质文档；和评定估算过程纪录，有的没有形成纸质文档；p 没有重要参数的确定过程及确定依据；没有重要参数的确定过程及确定依据；p 涉及收益法评估的资料缺失很多；涉及收益法评估的资料缺失很多；p 重要工作底稿的电子版仍由项目经理或项目承做人管理重要工作底稿的电子版仍由项目经理或项目承做人管理 （包括已离开公司的项目人员），没有集中管理和形成纸（包括已离开公司的项目人员），没有集中管理和形成纸 质档案，难以保证档案的完整性；质档案，难以保证档案的完整性；p 归档的电子版报告与纸质版报告不一致；归档的电子版报告与纸质版报告不一致；p 工作底稿没有索引号和顺序编号。工