高用地强度购物中心开发典型的案例分析的报告-课件.ppt
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1、商业地产研究院商业地产研究院20192019年年0808月月3030日日1壹壹 总体趋势特征总体趋势特征贰贰 标准化策略(标准化策略(5-85-8层)层)叁叁 非标准化思路(非标准化思路(8 8层以上)层以上)肆肆 参考案例资料参考案例资料主要参考案例:上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城;北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等主要参考案例:上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城;北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例:南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁其他参考案例:南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、
2、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基、香港新鸿基APM、又一城等、又一城等2壹、总体趋势特征壹、总体趋势特征3系列图系列图1.典型购物中心垂直业态布局典型购物中心垂直业态布局典型模型典型模型A:7层结构(层结构(B1-F6)典型模型典型模型B:9层结构(层结构(B1-F8)4表表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总天津市主要经营及建设中购物中心汇总5表表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总6表表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总成都市主要经营及建设中购物中心汇总7表表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总无锡市主要经
3、营及建设中购物中心汇总8图图2.各类型购物中心分布模型各类型购物中心分布模型单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积(万)面积(万)都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物社区型购物中心中心百货型购物中心百货型购物中心主题型购物主题型购物中心中心综合体型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心区域型购物中心典型案例:典型案例:深国投深国投印象城系列印象城系列典型案例:典型案例:1)恒隆)恒隆港汇广场港汇广场2)新鸿基)新鸿基APM系列系列3)华润)华润万象城万象城4)凯德)凯德成都来福士成都来福士5)中粮)中粮天津大悦城天津大悦城典型案例:典型案例:中粮中粮西单大悦城系列西单大悦
4、城系列鹏润鹏润水游城水游城典型案例:典型案例:1)大连万达系列)大连万达系列2)中粮)中粮朝阳大悦城朝阳大悦城典型案例:典型案例:1)恒隆)恒隆恒隆广场恒隆广场2)凯德)凯德上海来福士上海来福士3)银泰百货)银泰百货4)南京金鹰)南京金鹰9图图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布各类型购物中心建筑面积与楼层分布单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积(万)面积(万)都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心典型规模:典型规模:3-5万万典型层数:典型层数:2-4层层主力店:超市主力店:超市/卖场卖场典型规模:典型规模:
5、5-8万万典型层数:典型层数:6-8层层主力店:百货主力店:百货典型规模:典型规模:15-30万万典型层数:典型层数:3-5层层主力店:百货主力店:百货+超市超市+家电家电+家居家居典型规模:典型规模:8-12万万典型层数:典型层数:8-12层层主力店:专业店主力店:专业店+餐饮娱乐餐饮娱乐典型规模:典型规模:10-15万万典型层数:典型层数:6-8层层主力店:百货主力店:百货+超市超市+专业店专业店10表表1-5.国内典型综合体型购物中心概况(一、二线城市)国内典型综合体型购物中心概况(一、二线城市)目前,国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下目前,国内主要综合体型购物中心开发企业主要
6、包括以下3 3个类型:个类型:1)境外系:恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地(5家)2)国资系:中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业(首创)、深国投商用、中信地产(5家)3)民资系:万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等11表表1-6.国内典型综合体型购物中心概况(一、二线城市)国内典型综合体型购物中心概况(一、二线城市)早期综合体商场面积在早期综合体商场面积在5-105-10万左右;中期部分项目超过万左右;中期部分项目超过2020万;近期主流面积集中在万;近期主流面积集中在1010万左万左右。右。12表表1-7.国内典型综合体型购物中心概况(一、二线城市)国内典型综合体
7、型购物中心概况(一、二线城市)总体经营楼层集中在总体经营楼层集中在7-87-8层,部分项目经营楼层可达层,部分项目经营楼层可达11-1311-13层;单层面积集中在层;单层面积集中在10,000-20,000 10,000-20,000。13影响综合体型购物中心的规模的主要因素:影响综合体型购物中心的规模的主要因素:A.建筑结构因素:1 1)占地面积:)占地面积:早期单一塔楼(占地面积小)的商场面积在5万左右,双子楼或三塔楼的商场 面积一般在10万以上;2 2)楼层分布:)楼层分布:5万左右一般在5层左右,地下一层;10万可地下2层,地面在6层以上。B.商业经营因素:3 3)主力商家组合:)主
8、力商家组合:单一百货店或超市店面积在5万,多专业店组合规模在8-12万,多个 大型主力店组合在15万以上;4 4)业态配比因素:)业态配比因素:5万左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内,8-12万一般比重超过40%。14综合体型购物中心发展趋势:综合体型购物中心发展趋势:A.规模:1 1)面积:)面积:趋于中等化,集中在10-15万;2 2)楼层:)楼层:趋于高层化,常规为:地下一层,地上6层;非常规可实现:地下2层,地上10层。B.业态:3 3)商家组合:)商家组合:零售业中,中型专业店取代大型百货主力店商家,精品超市取代大卖场;餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大;4 4)业态:)业态
9、:零售业比重减少到60%以内,餐饮比重在20-30%之间,适当增加娱乐业形态(娱乐与 零售混合型),其他服务(生活服务)比重日益增加。15上海来福士广场上海港汇广场16南京国际广场无锡恒隆广场17181920贰、标准化思路(贰、标准化思路(5-85-8层)层)具体案例:上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城具体案例:上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城21南京水游城南京水游城上海港汇广场上海港汇广场天津大悦城天津大悦城221 1)地下)地下3-43-4层,地上层,地上5-65-6层,合计经营楼层为层,合计经营楼层为6-76-7个楼层;个楼层;2 2)零售业态约占)零售业态约占4-54-5个楼层,
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