资产评估学原理第五章-资产评估的成本法-课件.ppt

1、第五章第五章 资产评估的成本法资产评估的成本法成本法成本法市场法市场法收益法收益法三种评估法目录o 第一节 成本法概述o 第二节 成本法中的主要评估方法o 第三节 成本法的具体应用及优缺点o 第四节 评估方法的比较与选择第一节 成本法概述o一、成本法的概念及前提条件 o（一）概念o重置成本法又称成本法o 是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣除各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。评估思路及评估思路及基本计算公式基本计算公式o 资产评估价值资产评估价值=资产的重置成本资产的重置成本资产实体资产实体性贬值性贬值资产功能性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值资产经济性贬值p 评估值评估值

2、=重置成本重置成本*成新率成新率p 评估值评估值=重置成本重置成本*（1 1各种贬值率之和）各种贬值率之和）成本法基本原理图示成本法基本原理图示确定重置成本确定重置成本扣除各种损耗扣除各种损耗资产评估价值资产评估价值实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值（二）（二）成本法运用的前提条件 1.1.被评估资产处于继续使用状态或被假定被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产不改变使用处于继续使用状态，被评估资产不改变使用用途。用途。2.2.应当具备可利用的历史资料。即参照物资应当具备可利用的历史资料。即参照物资产在实体上、功能上和经济上与被评估资产产在实体

3、上、功能上和经济上与被评估资产具有相同性或可比性。具有相同性或可比性。3.3.可以再生或可以复制可以再生或可以复制 4.4.被估资产具有随时间推移而贬损的特征。被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时间推移而增值的资产不宜采用本法。随时间推移而增值的资产不宜采用本法。资产的重置成本资产的重置成本 资产的实体性贬值资产的实体性贬值 资产的功能性贬值资产的功能性贬值 资产的经济性贬值资产的经济性贬值二、成本法的基本参数（一）资产的重置成本o 重置成本重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新的资产所支付的全部货币总额o 资产的重置成本就是资产的资产的重置成本就是资产的现行再取得成本现行再取得成本

4、o理论依据：（理论依据：（1）资产的购置成）资产的购置成本与价值成正相关；（本与价值成正相关；（2）资产）资产价值随着时间的推移会贬值价值随着时间的推移会贬值.重置成本与历史成本重置成本与历史成本o 思考：思考：重置成本（重置全价）与历史成本的重置成本（重置全价）与历史成本的关系？关系？引出下面的分类引出下面的分类o 重置成本分为重置成本分为复原复原重置成本和更新重置重置成本和更新重置成本成本复原重置成本和更新重置成本：区别和复原重置成本和更新重置成本：区别和联系联系o 复原重置成本复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支

5、出。o 更新重置成本更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本和更新重置成本：复原重置成本和更新重置成本：区别和联系区别和联系联系：A、功能相同；B、全新；C、在现行市场条件下。区别：A、概念不同；B、构成实体不同；C、成本大小不同如何选择？一般地，复原重置成一般地，复原重置成本本更新重置成本更新重置成本资产的实体性贬值即有形损耗资产的实体性贬值即有形损耗 是资产由于使用及是资产由于使用及自然力作用自然力作用导致的导致的资产的资产的物理性能物理性能的损耗或下降引起的资产的损耗或下降引起的资产的价值损失。的价值损失

6、。计算公式可表示为：计算公式可表示为：实体性贬值率实体性贬值率=资产实体性贬值资产实体性贬值/资产重资产重置成本置成本（二）资产的实体性贬值（二）资产的实体性贬值 P130（三）资产的功能性贬值（三）资产的功能性贬值o 资产的功能性贬值是指由于新型资产的资产的功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失的价值损失o 包括由于新工艺、新材料和新技术采用，包括由于新工艺、新材料和新技术采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额等的超支额等o 例子：汽车、彩电、手机例子：汽车、彩电、

7、手机（四）资产的经济性贬值（四）资产的经济性贬值o 资产的经济性贬值是指由于客观环境变资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产贬值化的影响而造成的资产贬值o 原因：由于外部条件的变化原因：由于外部条件的变化引起资产闲置、引起资产闲置、收益下降等而造成的收益下降等而造成的o 思考：思考：三种贬值和固定资产折旧的区别与联三种贬值和固定资产折旧的区别与联系系？（？（P130）三、运用成本法评估资产的基本程序三、运用成本法评估资产的基本程序 1.收集与被评估资产有关的重置成本与历收集与被评估资产有关的重置成本与历史成本资料史成本资料;2.确定被评估资产确定被评估资产,并估算重置成本并估算

8、重置成本;3.估算被评估资产的损耗或贬值估算被评估资产的损耗或贬值;4.确定被评估资产的成新率确定被评估资产的成新率;5.计算确定被评估资产的价值。计算确定被评估资产的价值。第二节 成本法中的主要具体评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法一、重置成本的估算一、重置成本的估算市场询价法市场询价法综合比例法综合比例法功能价值法功能价值法重置成本的估算（续）重置成本的估算（续）（一）一）重置核算法重置核算法 也称细节分析法、也称细节分析法、直接估算法。直接估算法。是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算购建支出，然后

9、累的费用项目，按现行市价逐项计算购建支出，然后累加得到资产成本的重置成本。加得到资产成本的重置成本。其成本又分为直接成本和间接成本其成本又分为直接成本和间接成本 可按购买方式重置与自行建造方式重置来测算可按购买方式重置与自行建造方式重置来测算重置核算法重置核算法：重置成本的估算重置成本的估算重置核算法重置核算法直接成本直接成本间接成本间接成本单位价格法单位价格法人工成本比例法人工成本比例法直接成本百分率法直接成本百分率法 重置核算法计算公式重置核算法计算公式o 重置成本重置成本 直接成本间接成本 直接成本直接成本间接成本占直接成本的比率间接成本有几种计算方法？间接成本有几种计算方法？间接成本计

10、算方法间接成本计算方法o 1.按人工成本比例法计算：按人工成本比例法计算：间接成本间接成本=人工成本总额人工成本总额X分配率分配率 成本分配率成本分配率=间接成本额间接成本额/人工成本额人工成本额o 2.按单位价格法计算：按单位价格法计算：间接成本间接成本=工作量（按工日或工时）工作量（按工日或工时）*单位价格工单位价格工日或工时日或工时又称单位工作量价格又称单位工作量价格o 3.按间接成本百分率法计算：按间接成本百分率法计算：o 间接成本间接成本=直接成本直接成本*间接成本占直接成本百分比间接成本占直接成本百分比o 例题：例题：o 重置设备一台，现行市价每台重置设备一台，现行市价每台6万元，

11、运杂费万元，运杂费0l万元，直接安装成本万元，直接安装成本800元，其中原材料元，其中原材料300元，人工成本元，人工成本500元。元。o 根据统计分析计算，安装成本中每元人工成根据统计分析计算，安装成本中每元人工成本的间接成本为本的间接成本为08元。元。o 该机器设备重置成本为该机器设备重置成本为多少？多少？o 答案：答案：直接成本直接成本 61 800 元元o 其中：买价其中：买价 60 000 元元o 运杂费运杂费 1000 元元o 安装成本安装成本 800元元o 其中：原材料其中：原材料 300元元o 人工人工 500元元o 间接成本（安装成本）间接成本（安装成本）400元元o 重置成

12、本合计重置成本合计 62 200元元CASE 1CASE 1 某企业重置购建设备一台，现行市场某企业重置购建设备一台，现行市场价格每台价格每台8 8万元，运杂费万元，运杂费20002000元，直接安元，直接安装成本装成本10001000元，其中原材料元，其中原材料200200元，人工元，人工成本成本800800元。根据统计分析知，该企业当元。根据统计分析知，该企业当期总人工成本为期总人工成本为40004000元，总间接成本为元，总间接成本为30003000元，则该机器的重置成本为多少？元，则该机器的重置成本为多少？重置核算法举例重置核算法举例间接成本（安装成本间接成本（安装成本=总间接成本总间

13、接成本*该资产人该资产人工成本工成本/总人工成本）总人工成本）直接成本直接成本=80000+2000+1000=83000（元）（元）其中：买价其中：买价80000元元 运杂费运杂费2000元元 安装成本安装成本1000元元 （其中：原材料（其中：原材料200元；人工元；人工800元）元）间接成本间接成本（安装成本（安装成本=总间接成本总间接成本*该资产人工成本该资产人工成本/总人工成本）总人工成本）=3000*800/4000=600元元 故重置成本合计故重置成本合计83600元元 参考答案：参考答案：1、重置核算法的类型、重置核算法的类型购买型购买型自建型自建型要考虑建造方的合理收益要考虑

14、建造方的合理收益2、划分细节、划分细节即按成本归集的原理划分若干成本项目即按成本归集的原理划分若干成本项目重置核算法注意事项重置核算法注意事项（二）市场询价法（三）物（三）物价价指数法指数法 这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：的一种方法，计算公式为：重置成本重置成本=被估资产的账面原值被估资产的账面原值*物物价价变动指数变动指数物价变动指数，可从物价指数推算，物价指数分为物价变动指数，可从物价指数推算，物价指数分为定基物价指数、环比物

15、价指数定基物价指数、环比物价指数 （三）物价指数法（三）物价指数法（续）（续）o 1.定基物价变动定基物价变动指数是评估时点的物价指数与资产购建时点的物价指数之比，即：定基物价变动指数定基物价变动指数=评估时点的定基定基物价指数/资产购建时点的定基定基物价指数重置成本重置成本=被估资产的账面原值被估资产的账面原值*定基物价变动指数定基物价变动指数 o 2.环比物价变动指数环比物价变动指数=（1+a1）（1+a2）（1+a3）（1+an）100%式中：an第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、5n 重置成本重置成本=被估资产的账面原值被估资产的账面原值*环比物价变动指数环比物价变动指数应用价格

16、指数法的注意事项应用价格指数法的注意事项o 1、价格变动指数尽量使用个别价格变动指数。、价格变动指数尽量使用个别价格变动指数。o 2、价格指数法计算的成本是复原重置成本。、价格指数法计算的成本是复原重置成本。o 3、价格指数法适用于数量多、价值低的大宗、价格指数法适用于数量多、价值低的大宗资产。资产。o 4、公式中，价格变动指数可以是定基价格指、公式中，价格变动指数可以是定基价格指数或环比价格指数数或环比价格指数物价指数法举例物价指数法举例 CASE CASE 某被估资产购建于某被估资产购建于19941994年，账面原值为年，账面原值为5000050000元，当时该类资产的定基物价指数元，当时

17、该类资产的定基物价指数为为95%95%，评估时该类资产的定基物价指数评估时该类资产的定基物价指数为为160%160%，被评估资产的重置成本为多少？，被评估资产的重置成本为多少？被评估资产重置成本被评估资产重置成本 =50000=50000*（160%/95%160%/95%）=84210=84210元元物价指数法与重置核算法的比较（补）物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史资料基础上，但两者存在以下不同：（1）计价基础不同：计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。（2）估算的重置成本不同：）估算的重置成本不同：物价指数法估算的重置

18、成本，仅考虑了物价变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。思考：思考：一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会（）A、偏高 B、偏低 C、与实际一致（四）功能价值法 也称生产能力比例法或功能成本法也称生产能力比例法或功能成本法 这种方法是寻找一个与被评估资产这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似相同或相似的的资产为参照物，计算参照物与被评估资产生产资产为参照物，计算参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。能力的比例，据以估算被评估资产的重

19、置成本。包括两种情况：包括两种情况：A、功能与价值呈线性关系：功能与价值呈线性关系：功能价值法B、功能与价值呈非线性关系：规模经济效益指数法功能与价值呈非线性关系：规模经济效益指数法 功能成本法功能成本法o 基本原理：性能与成本之间的关系可用某一确定的 关系式（称为功能成本函数）加以描述。o 注意：注意：这种方法要寻找参照物一个与被评估资产相同或相似的资产 A、线性关系：线性关系：功能价值法 前提条件和假设前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高，而且是成正比例变化。计算公式为：被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）参照物

20、重置成本 功能价值法功能价值法被评估资产年产量被评估资产年产量*参照物重置成本参照物重置成本参照物年产量参照物年产量A、确定被估资产的年产量；确定被估资产的年产量；B、寻找参照物；寻找参照物；C、确定参照物的重确定参照物的重置成本重置成本及年产量；置成本重置成本及年产量；D、按按公式计算被估资产的重置成本。公式计算被估资产的重置成本。功能成本法的估算步骤：CASE 已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本应为（）。A、4万元 B、5万元 C、45万元 D、无法确定 功能成本法B、非线性关系：规模经济效益指数法、非线性关系：规模经济效

21、益指数法规模经济规模经济效益指数法效益指数法被评估资产年产量被评估资产年产量 *参照物重置成本参照物重置成本参照物年产量参照物年产量资产的成本与资产的成本与其生产能力不其生产能力不成线形关系成线形关系x 由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线性正相关。x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.41之间。（五）综合比例法（五）综合比例法p 利用某类资产中有代表性资利用某类资产中有代表性资产的重置成本与历史成本的产的重置成本与历史成本的比例确定调整系数，来调整比例确定调整系数，来调整被评估资产的历史成本被评估资产的历史成本二、实体性贬值及其

22、成新率的估算观察法观察法使用年限法（重）使用年限法（重）修复费用法修复费用法 （一）观察法（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从而产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：估算实体性贬值的方法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本实体性贬值率 注意：成新率与实体性贬值率含义、计算公式及关系观察法观察法-重置成本重置成本*（1成新率）成新率）实体性贬值的估算（二）（二）使用年限法使用年限法 该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值已使

23、用年限占资产总使用年限的比值来确定实体性贬值的一种方法。公式计算法公式计算法实体性贬值额实体性贬值额=重置成本重置成本*实际已使用年限实际已使用年限/总使用年限总使用年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限*资产利用率资产利用率截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计法定利用时间截至评估日资产累计法定利用时间 总使用年限总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率

24、 名义已使用年限名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。注：资产利用率计算公式为：资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利实际利用用时间/截至评估日资产累计法定利用法定利用时间100%（时间换算为小时）o 当资产利用率当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；o 当资产利用率当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于

25、名义已使用年限；资产实际已使用年限等于名义已使用年限；o 当资产利用率当资产利用率1时，表示开工不足，资产时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限实际已使用年限小于名义已使用年限o CASE（三（三）修复费用法修复费用法o 该方法是将被评估资产修复成全新状况资产所需该方法是将被评估资产修复成全新状况资产所需要的成本费用来确定资产实体性贬值的一种方法。要的成本费用来确定资产实体性贬值的一种方法。成新率成新率=1-（不可修复性损耗（不可修复性损耗+可修复性损耗）可修复性损耗）/重重置成本置成本修复费用法适用于预计使用年限难以估测的资产，如大修复费用法适用于预计使用年限难以估测的资产，

26、如大坝、水库坝、水库三、功能性贬值估算三、功能性贬值估算功能性贬值额的估算功能性贬值额的估算功能性贬值率的估算功能性贬值率的估算o A A、超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本引起的功能性贬值o B、超额运营成本超额运营成本引起的功能性贬值引起的功能性贬值o C C、利润减少额利润减少额引起的功能性贬值引起的功能性贬值功能性贬值估算（重难点）功能性贬值估算（重难点）o（一）功能性贬值的分类（一）功能性贬值的分类o A A、超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本引起的功能性贬值 超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。超额投资成本=复

27、原重置成本-更新重置成本。B、超额运营成本超额运营成本引起的功能性贬值引起的功能性贬值 是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。人耗、能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营超额运营成本的折现值。成本的折现值。或或被评估资产功能性贬值=年净超额运营成本（P/A,i,n）1.1.将被评估资产的年运营成本将被评估资产的年运营成本C0C0与功能相同但性能更好的与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本新资产的年运营成本C1C1进行超额因素比较进行超额因素比较 2.2.计算二者的差别，确定年超额运营成本计算

28、二者的差别，确定年超额运营成本=C0-C1=C0-C1。3.3.确定净超额运营成本确定净超额运营成本-超额运营成本扣除所得税以后超额运营成本扣除所得税以后的余额（的余额（C0-C1C0-C1）*(1-T)(1-T)。T T-企业所得税税率企业所得税税率 4.4.估计被评估资产的剩余寿命估计被评估资产的剩余寿命n n （三）（三）超额运营成本超额运营成本引起的功能性引起的功能性贬值的估算程序贬值的估算程序-重重o 5.以适当的折现率i将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）o 被评估资产功能性贬值=（C0-C1）*(1-T)（P/A,i,n）

29、o CASE C、利润减少额、利润减少额o 被评估资产功能性贬值=年净利润减少额（P/A,i,n）四、经济性贬值的估算四、经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升，）材料成本增加，导致企业费用直线上升，从而减少了收益；从而减少了收益；（4）通货膨胀的情

30、况下，国家实行高利率政）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。经济性贬值。估算方法估算方法：（一）（一）间接法；（二）直接法）间接法；（二）直接法）（一）（一）经济性贬值率经济性贬值率=1（实际使用生产能力（实际使用生产能力/额额定生产能力）定生产能力）X100%经济性贬值额经济性贬值额=（重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值功能性贬功能性贬值值）经济性贬值率经济性贬值率（二）（二）经济

31、性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额经济收益损失额（1所得税所得税 率）率）现值系数现值系数如书例如书例216例例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台万台(销售价格及其他条件未变销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的很长一段时间内难以改变。请估算该电视机

32、生产线的经济性贬值率。经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为数为0.6，要求估算经济性贬值率，如果已知该电视，要求估算经济性贬值率，如果已知该电视机生产线的全新重置成本为机生产线的全新重置成本为2000万元，实体性贬值万元，实体性贬值率为率为15，功能性贬值额为重置成本的，功能性贬值额为重置成本的10，则经，则经济性贬值额为多少？该生产线最终的成本价格为多少？济性贬值额为多少？该生产线最终的成本价格为多少？设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：=1-（7 0 0 0 0/1 0 0 0 0 0）0.6100%=19%

33、实体性贬值额为实体性贬值额为200015300万元万元功能性贬值额为功能性贬值额为200010200万元万元经济贬值额为（经济贬值额为（2000300200）19285万元万元设备的成本价值设备的成本价值20003002002851215万元万元例例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为格为2000元元/台，经测算每年完成台，经测算每年完成10万台的万台的销售量，售价需降至销售量，售价需降至1900元元/台，即每台损台，即每台损失毛利失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续

34、元。经估算，该生产线还可以继续使用使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值额。，试估算该生产线的经济性贬值额。计算过程如下：计算过程如下：经济性贬值额经济性贬值额=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元元)参考答案o 经济性贬值率经济性贬值率=1-=1-（实际产量（实际产量/设计产量）设计产量）=1=1 =1-=1-o 经济性贬值额经济性贬值额=500 500 经济性贬值率经济性贬值率68.0)2500015000(68.06.0 xx特别提示特别提示o 不是所有的被评估资产都需要计算经济

35、学贬不是所有的被评估资产都需要计算经济学贬值值o 一般，只有单独计算收益的资产才计算，如一般，只有单独计算收益的资产才计算，如一条生产线，一个车间等一条生产线，一个车间等重置成本法重置成本法的评估程序的评估程序 确定被评估资产确定被评估资产确定已使用年限、尚可使用年限、总使用年限确定已使用年限、尚可使用年限、总使用年限确定重置成本确定重置成本确定有形、无形损耗确定有形、无形损耗评估初步结果评估初步结果无错误无错误?评估结果评估结果第三节 成本法的具体应用及优缺点 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：评估。具体资料如

36、下：该资产账面原值该资产账面原值270万元，净值万元，净值108万元，按财务制度规万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限年，已计折旧年限20年。经调查年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资万元。经查询原始资料和企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为料和企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员小时。经专业人

37、员勘察估算，该资产还能使用勘察估算，该资产还能使用8年。年。CASE一、成本法的具体应用o 又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本年多支出营运成本3万元（该企业所得税率万元（该企业所得税率为为33%，假定折现率为，假定折现率为10%）。）。o 根据上述资料，采用成本法评估该资产根据上述资料，采用成本法评估该资产o（1）资产利用率、实际使用年限）资产利用率、实际使用年限o（2）成新率、实体性贬值率成新率、实体性贬值率o（3）功能性贬值）功能性贬值o（4）资产评估值

38、）资产评估值o（不考虑资产的经济性贬值，已知（不考虑资产的经济性贬值，已知（P/A，10%，8）=5.3349）（1）资产利用率：50400/57600100%=87.5%实际使用年限：2087.5%=17.5年（2）确定成新率：成新率=8/（2087.5%+8）100%=31.37%实体性贬值率=1-31.37%=68.63%（3）确定功能性贬值：功能性贬值=3（1-33%）（P/A，10%，8）=2.015.3349=10.72（万元）（4）评估值=48031.37%-10.72=139.856参考答案：某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生

39、产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元，其他数万元，其他数据包括：（据包括：（1）通过细节分析，如重置该生产线，需材料费通过细节分析，如重置该生产线，需材料费14万元，人工费万元，人工费2.8万元，零部件万元，零部件1.9万元，施工管理费万元，施工管理费1.1万万元，临时设施费元，临时设施费1.2万元，机器设备费万元，机器设备费581万元。（万元。（2）该生）该生产线产线10年前购建，预计还可使用年前购建，预计还可使用15年，自动化程度较低，与年，自动化程度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用普遍使用的同类设备相比，多用20名工人，每人

40、每年工资名工人，每人每年工资2500元，所得税率为元，所得税率为55%，折现率取，折现率取10%。由于市场疲软，。由于市场疲软，该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到80%(取取x=0.7，已知已知0.80.7=0.85，（P/A，10%，15）=7.6061)。Caseo 求：求：o 该生产线的重置成本、功能性损耗、经该生产线的重置成本、功能性损耗、经济性损耗和无形损耗和现行市价。济性损耗和无形损耗和现行市价。A重置成本重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元万元B功能性损耗功能性损耗R=（1-55%）0.2520 （P

41、/A，10%，15）=17.1万元。万元。C经济性损耗经济性损耗=6021-（80/100）x=90.3万元。万元。(取取x=0.7)D无形损耗无形损耗=功能性损耗功能性损耗+经济性损耗经济性损耗=17.1+90.3=107.4万元万元E有形损耗有形损耗=60210/（10+15）=240.8万元万元（2）现行市价现行市价=重置成本重置成本有形损耗有形损耗功能性损耗功能性损耗经济性损经济性损耗：耗：=602240.817.190.3=253.8万元万元参考答案综合习题例1：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目

42、前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。计算过程如下：计算过程如下：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值）经济性贬值 =(1000000-150000)18.5%=154.700(元元)资产

43、评估价值资产评估价值 =1 0 0 0 0 0 0-1 5 0 0 0 0-154700=695300(元元)例例2：被评估设备建于：被评估设备建于1986年，帐面价值年，帐面价值100000元，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下元，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：数据：（1）从）从1986年至年至1996年每年的设备价格上升率为年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为规模效益指数为0.7，

44、所得税率为，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用，经技术检测该设备尚可使用5年，年，在未来在未来5年中设备利用率年中设备利用率能达到设计要求能达到设计要求。要求：估算被评估设备要求：估算被评估设备1996年的重置成本、实体年的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。评估值。（1）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=100000（1+10）10=259374.25（元）（元）（2）计算实体性贬值）计

45、算实体性贬值实体性贬值率实体性贬值率=1050%（1050%+5）=50%实体性贬值实体性贬值=259374.2550%=1296870.125（元）（元）（3）计算功能性贬值）计算功能性贬值年超额运营成本年超额运营成本=121000=12000（元）（元）年超额运营成本净额年超额运营成本净额=12000（1-33%）=8040 功能性贬值功能性贬值=8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03（4）计算经济性贬值）计算经济性贬值经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值）计算被评估设备评估值评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.0

46、3 =150124.91二、成本法的优缺点二、成本法的优缺点优点优点缺点缺点考虑了资产损耗考虑了资产损耗工作量大工作量大历史资料局限历史资料局限经济性贬值的不准确性经济性贬值的不准确性公平真实：公平真实：单项资产；单项资产；应用广泛应用广泛成本法的优点成本法的优点o 很强的适应性很强的适应性o 可广泛运用于单项资产评估可广泛运用于单项资产评估o 可对不同性质的贬值因素分别可对不同性质的贬值因素分别计算计算成本法的缺点成本法的缺点o 较大的工作量较大的工作量o 贬值额的估算中主观因素较大贬值额的估算中主观因素较大o 对未来的经济条件未作分析，也不对未来的经济条件未作分析，也不能充分估测资产的经济

47、性贬值能充分估测资产的经济性贬值o 不适用下列资产评估：资产的性质不适用下列资产评估：资产的性质不满足重置假设；价值不取决于成不满足重置假设；价值不取决于成本以及随着时间推移不具有贬值因本以及随着时间推移不具有贬值因素的资产素的资产下列资产不宜应用重置成本法进行价值评估下列资产不宜应用重置成本法进行价值评估o 1.资产的资产的 市场价值不主市场价值不主要取决于其成本的要取决于其成本的 资产资产o 2.不可再生、不可复制不可再生、不可复制的资产（耕地、煤）的资产（耕地、煤）o 3.不随时间推移而贬值不随时间推移而贬值的资产（古董、文物的资产（古董、文物）第四节 评估方法的比较与选择一、评估方法之

48、间的关系（一）资产评估方法之间的联系n 理论上说，当不同评估方法的评估目的、评估前提、被评估对象状态以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数保持一致或者合理，则多种方法对于同一资产的评估结果应该趋于一致。n 因而，评估人员经常运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证。n 当多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有五个方面,如书P159。一、评估方法之间的关系（二）资产评估方法之间的区别n 每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从各个不同的角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。n 由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上

49、的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估人员应该针对特定的价值类型，选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务。n 结果：教材P160 表54二、资产评估方法的选择o 选择的过程，即三个层面的选择：其一是关于资产评估基本技术思路的选择；其二是选择实现各种评估技术思路的具体评估方法；其三是对运用各种具体方法涉及的经济技术参数进行选择。o 要注意几个问题：n 评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及资产的价值类型相适应。n 评估方法的选择要受评估对象的类型、物理状态等因素制约二、资产评估方法的选择（续）n 评估方法的选择受所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。n 如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析差异的原因，做相应的调整，确定最终的评估结果。o 总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。