重庆某营销方案和营销方案(新版)课件.ppt
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1、太阳海岸太阳海岸20122012年年度营销方案年年度营销方案&2&2月营销方案月营销方案影响企业家影响企业家一、2012营销方案二、1月数据回顾三、2月营销方案2012营销方案来电、来访:江北区域50%以上,区县客户较少。2012营销方案项目数据分析成交:主城为主,区县为辅。成交客户背景分析2012营销方案项目数据分析成交客户购买理由分析购买理由:注重自然资源2012营销方案项目数据分析数据分析2012营销方案项目数据分析目前别墅市场分为四个板块:北部金开板块 北滨沿线板块西部大学城板块 南区南山茶园板块区域区域纯别墅(个)纯别墅(个)复合型(个)复合型(个)北部北部别墅区别墅区10104 4
2、小计小计 1414西部西部别墅区别墅区4 44 4小计小计 8 8南部南部别墅区别墅区3 35 5小计小计 8 8中部中部别墅区别墅区0 01 1小计小计 1 1合合 计计171714142011年重庆别墅市场存量约46万方,北区成为主要集中点。2012营销方案项目数据分析产品类型产品类型主力供应面积()主力供应面积()预计供应套数预计供应套数预计供应套数(万方)预计供应套数(万方)高端类产品高端类产品600600万以万以上上300-1100300-110083835.25.2经济类产品经济类产品300300万以万以下下150-350150-350168516853636舒适类产品舒适类产品3
3、00-600300-600万万210-430210-4302716271680.6880.68资源类产品资源类产品280-450280-45056656618.118.1合计合计50505050139.98139.98货量大,竞争激烈,市场严峻2012营销方案项目数据分析可售物业分析可售物业分析全年推出全年推出物业形态物业形态面积区间面积区间及总价及总价套数及金额套数及金额官邸联排官邸联排300-380300-380平平240-430240-430万万3131套、套、1 1亿亿精致联排精致联排240-270240-270平平230-330230-330万万2626套、套、0.70.7亿亿类独栋
4、类独栋380-450380-450平平600-800600-800万万2121套、套、1.21.2亿亿洋房洋房70-19070-190平平50-12050-120万万290290套、套、2.92.9亿亿底商底商0.50.5亿亿全部剩余物业全部剩余物业240-450240-450平平180-600180-600万万6060套、套、2 2亿亿合计合计8.38.3亿亿2012营销方案项目数据分析3 34 41212201220125 5A3洋房:43套 109-111类独栋:7套共计:0.95亿7 7A1、A2洋房:162套共计:1.25亿2 2107108类独栋:7套共计:0.34亿75、76官邸
5、:8套116精致联排:5套 一期底商:0.1亿共计:0.5亿121-124类独栋:7套共计:0.4亿6 6六期底商:共计:0.54亿A4、A5洋房:85套99-102精致联排:21套共计:1.13亿97、98官邸:8套 39、40、43、44官邸:15套共计:0.73亿10102012全年新推货源节点分布图1.65亿1.5亿2012营销方案项目数据分析1.13亿项目分析2012营销方案项目数据分析推货节点可视图2012营销方案项目数据分析销售策略太阳海岸太阳海岸1212年任务分解年任务分解全年销售任务:全年销售任务:6.07176.0717亿亿月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11
6、月12月销售任务(单位:亿)0.250.40.450.80.50.50.70.30.60.90.40.32012营销方案项目数据分析100万级洋房400万-700万级别墅任务艰巨!2012营销方案营销思路高端市场观望情绪重销售僵持竞盘扎堆背负受敌项目价高货源同质价值不足2012营销方案营销思路“海岸三无”客群 增量项目 性价比市场 爆发2012营销方案营销思路在这样的营销背景下,我们坐以待毙吗?显然不是!我们需要大突破我们需要大突破2012营销方案营销思路2012全年营销思路扩区县 优价值 抓成交客群无增量项目无性价比市场无爆发拓展客户群提升性价比加强销售力2012营销方案营销思路推广活动体验
7、渠道销售扩区县优价值抓成交资源稀缺高端品质行业联动项目推荐主城高尚圈层生活体验区县拓展客群专属服务项目价值区域价值圈层生活带动身边山水资源体验圈层生活体验圈层拓展传播影响尊崇服务体验终极典藏收官之作行业品鉴促销活动现场服务体验核心客户联动老带新深挖狠抓销售力营销脉络图2012营销方案推广策略2012营销方案推广策略2012营销方案推广策略3 34 41212201220125 5A3洋房:43套 109-111类独栋:7套共计:0.95亿7 7A1、A2洋房:162套共计:1.25亿2 2107108类独栋:7套共计:0.34亿75、76官邸:8套116精致联排:5套 一期底商:0.1亿共计:
8、0.5亿121-124类独栋:7套共计:0.4亿6 6六期底商:共计:0.54亿A4、A5洋房:85套99-102精致联排:21套共计:1.13亿97、98官邸:8套 39、40、43、44官邸:15套共计:0.73亿1010根在重庆情系江山体验铁山坪对话企业家主题:企业家公园年度诉求:献给100位影响重庆GDP的企业家消夏铁山坪企业家增值系列活动区县拓展系类活动行业品鉴会收官典藏系列促销推广节点排布2012营销方案推广策略报版表现版式一献给献给100100位影响重庆位影响重庆GDPGDP的企业家的企业家临崖别墅&江湾洋房尊荣耀现2012营销方案推广策略报版表现版式二2012营销方案推广策略报
9、版表现版式三2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略线下做精准对目标客户群多维度包围线上拔调性价值解读:项目价值,区域价值,圈层价值2012营销方案推广策略推广活动2012营销方案推广策略体验2012营销方案推广策略渠道标准化管控提升费效比渠道物料管控 找准目标圈层动作常态化关系重维护关键人专属激励平时情感维系 专属活动的策划项目内整合平台整合资源整合拓展单位整合2012营销方案渠道策略渠道策略抓三大成交节点合理排布推售节奏少量多批次推售新推物业洋房别
10、墅搭配销售难易物业搭配销售重蓄客饥饿营销2012营销方案销售策略销售策略调节点:优产品:强配套:推售空白期补充货源提前推出抢占节点同质产品分批次推出滞销物业延缓推出调配 增中等户型,减大户型比例增值 增加洋房赠送空间等附加值,最大限度提升价值确定超市配套确定教育配套确定东风造船厂搬迁的时间 全年保障措施2012营销方案销售策略销售节点调整2012营销方案销售策略两个“5”做好项目管理2012营销方案项目管理思路1、重基础,加强基础管理2、重构建核心,重心在20%的骨干员工,以骨干员工带动其他人员。3、重人性化,融合新老置业顾问4、重激励,设置半年末尾淘汰制,激励员工工作斗志。5、重保障,前台销
11、售力的加强及后台签约回款保障系统建立。重基础,重核心,重人性化,重激励,重保障管理“5”重2012营销方案项目管理思路管理工作1、重塑团队销售力2、树标杆、树立团队灵魂人物3、树立销售人员信心4、树忧患意识,建竞争体制,奖惩兼顾5、塑团队向心力,凝聚力,建立成熟别墅销售团队团队“5”塑团队建设2012营销方案项目管理思路全年费用预算1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计报媒00618010600150055网络1.51.51.54.51.51.51.51.51.53.51.51.523电台0025000005150045短信22473452563245直投003300000
12、40010广告代理55555555555560印刷及包装制作22463453563245活动21.5461.5531.5351.51.535.5渠道2261042226102250其他22222222222224总计16.51660.561.52033.529.51732.571.51816392.5全年费用预算:392.5万2012营销方案全年费用预估 1月总结太阳海岸太阳海岸20122012年年1 1月来电来访成交统计表月来电来访成交统计表来电来访成交(套数)成交金额(万元)第一周1141460第二周1500第三周2600第四周5231180合计9 948482 26406401月总结 1
13、月推广回顾1月推广主打返乡客线上主要以户外、网络为主线下现场包装支持、活动、彩信配合 主诉求:根在重庆 情系江山1月推广回顾内环户外内环户外1月推广回顾以整合所获网络渠道进行广告投放,节点性突出主推信息,扩大项目在网络上的影响力、知名度,促进项目的销售。网网 络络1月推广回顾1 1)金科)金科 太阳海岸太阳海岸-微博微博项目动态资讯播报,实景照展示等粉丝数量持续增多,影响持续扩大 2 2)两江)两江CEOCEO俱乐部俱乐部-微博微博企业家动态资讯播报,发布企业家关注动态最新信息。1月推广回顾现场包装现场包装1月推广回顾活动活动返乡精英置业季返乡精英置业季1月推广回顾1.销售节点:1月第二周开始
14、“返乡精英置业季”现场促销2.服务&管理:走出去:登门拜访10组成交客户 抓管控:严格考勤管理,抓好“三会”提士气:对销售人员多鼓励和认同,传递信心3.销售策略:强销控:除主推房源和衬价房源,其余房源全部销控;推端头:借势房产税标准下调,主推免税端头;用政策:充分利用集团阶段性优惠政策促进成交;提价格:小幅提升价格,逼定意向客户;1月销售回顾 2月营销方案竞盘分析竞盘分析项目名称项目名称所处板块所处板块别墅类型别墅类型面积区间面积区间总价区间总价区间交通交通配套配套优势优势劣势劣势逸翠庄园金开板块经济性170到300180-600万便利完善城市核心区域,交通便利,配套齐全品质低、近乎绿化,密度
15、大,档次低的经济型别墅首钢美利山金开板块山景别墅,法式风格接受度较高300到600260-600万便利差位置好,交通便利,山景别墅,景观好、布局合理面积较大,高总价,配套差,项目对面有“陵园”,风水不利奥山恭爵堡金开板块坡地别墅250到360最低价380万便利完善市场接受度高,城市核心区域,交通便利,配套齐全组团位置尴尬,地处爬坡路段,有一定噪音和扬尘影响万科悦府金开板块城市别墅240到300最低价400万便利完善位置非常好,生活交通便利,产品附加值大,户型设计合理花园面积小,间距小,整体绿化差东原香山金开板块城市别墅240到350250400万便利完善产品附加值大,位置较好花园面积小,整体绿
16、化差,外立面材料普通,无法体现尊贵感。约克郡金开板块城市别墅200到400358万起便利完善临湖,位于照母山下,交通便利,区域成熟,户型附加值高密度大,示范区小山与城南山板块度假别墅200到480190-900万一般不完善占据南山优势,示范区大气,专利户型别具匠心,露台、花园面积大,采光好,室内双车库航道线经常有噪音,风水不好,周边几乎没配套,现交通不便,总价高分析:项目扎堆,区域成熟,产品同质化严重2月营销方案竞盘分析金科太阳海岸可售物业金科太阳海岸可售物业精致联排中户(约250m2)精致联排端户(约275m2)CEO官邸端头(约380m2)CEO官邸中户(311-353m2)CEO公馆(2
17、50m2)类独栋(380-450m2)套数金额(万)套数金额(万)套数金额(万)套数金额(万)套数金额(万)套数金额(万)剩余5 1126 12 3756 27 110446 1583 5 919 3 1791 新推368526584176041000小计8 818111811141444144414313112804128041010258325835 5 919 919 3 3 1791 1791 2月营销方案可售资源分析按货源情况分解:新推物业需去化60%,即0.3亿;剩余物业需去化0.1亿;按物业形态分解:官邸联排需去化7套,约2000万;精致联排需去化4套,约900万;公馆联排需去化
18、2套,约400万;1期底商可能去化500万左右2月营销方案任务分解3800万客户观望严重客户观望严重高端物业成交缓慢高端物业成交缓慢难点2月营销方案推广主题但是:两大机会点!半年内首次加推,景观资源较好春季踏青铁山坪人流明显增多2月营销方案推广主题2 2月月体验铁山坪,对话企业家体验铁山坪,对话企业家所以:春季春季主题2月营销方案推广主题三大节点三大节点元宵节元宵节情人节情人节新货加推新货加推影响力影响力利益点利益点执行力执行力三大做足三大做足2月营销方案蓄客计划1周2周3周4周5周元宵节元宵节情人节情人节75.76.116 75.76.116 官邸加推官邸加推2 2月:月:38003800万
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