酒店公寓融资计划书课件.pptx

1、苏州雅诗阁酒店公寓项目 融资计划书目 录本项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究产品研产品研究究综合分综合分析析项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计项目融资计划划第一部第一部分分 本项目介本项目介绍绍苏州雅诗阁酒店公寓项目（以下简称本项目）位于苏州 石路（步行街）29号,地理位置优越。第二部第二部分分 市场研市场研究究苏州2009年GDP总值为7740亿元，年增长11.0%。石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅 力的文化娱乐、创意商业集聚区。报告搞报告搞要要第三部第三部分分 产品研产品研究究苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是

2、最重要的二大商圈，由于 目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在物业租金和售价方面要略 低于观前街。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。第四部第四部分分 综合分综合分析析SWOT分析优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次威胁：国家政策和税收政策的不确定性劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品第五部第五部分分改造方改造方案案1至5层商圈为精品商

3、铺，6至20层规划改造成雅士阁管理的酒店式公寓,21层拟改造成屋 顶花园变成酒店公寓配套会所。第六部第六部分分财务分财务分析析本项目在改造完成后，商铺部分租售并举，酒店式公寓部分全部对外出售，销售均价为 17000元/平方米，一年内销售完毕，资金回笼。项目IRR=29.6%NPV=22615.64万元第七部第七部分分融资计融资计划划本项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究同类产品研同类产品研究究综合分综合分析析项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计项目融资计划划一、项目概一、项目概括括本项目位于石路（步行街）29号。处于商圈内核心位置，步行街十字路口

4、，地理优势明显。周边石路国际商厦、精品商厦、中心广场、银行、写字楼、酒店等各类业态齐全，商 业集聚度极高。紧邻地铁二号线石路站、与地铁一二号线 换乘站文济路站近在咫尺。本项本项目目步行步行15分分钟钟石路商圈观前商圈（三）项目性（三）项目性质质项目名称苏州雅士阁酒店公寓项目地址苏州石路（步行街）29号商业业态1-7F商铺出租8-20F空置占地面积2001.5平方米建筑面积32464.03平方米年限50年房产性质商服用房产权证二证齐全土地使用证本项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究产品研产品研究究综合研综合研究究项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计

5、项目融资计划划苏州2009年全市实现地区生产总值7740亿元，按可比价计算比上年增长11.0%。一、苏州房地产市场分一、苏州房地产市场分析析(一)市场宏观经济古城圈层核心圈层中心圈层外城圈层二、苏州商业市场未来发二、苏州商业市场未来发展展（一）商圈划分根据政府规划和地理环境特征（二）未来苏州商业格局观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号 品牌和国际时尚品牌汇集区；石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创 意商业集聚区；南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及 旅游休闲等综合服务区；湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功 能齐全、引领高端时尚的市级商业中心；新区商业中心规划建成服务产业集聚、

6、主题特 色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心单位：亿元（三）商贸业相关指标预测苏州社会消费品零售总额预苏州社会消费品零售总额预测测2007 2010年年增长15%，2010年达到 860亿元;2011 2020年年增长12%，2020年达到2671亿元;苏州市区批发和零售贸易等增加值预苏州市区批发和零售贸易等增加值预测测2007 2010年年增长15%，2010年实现增加值441亿元;2011 2020年年增长12%，2020年实现增加值1370亿元;苏州市区现代商业规模预苏州市区现代商业规模预测测2010年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区 总额的50%，为430亿元;2020年占比提升

7、到60%左右，总额为1603亿元;本项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究产品研产品研究究综合分综合分析析项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计项目融资计划划一、苏州商铺市场分一、苏州商铺市场分析析苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区 商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。、本项目本项目（一）石路商（一）石路商圈圈石路商圈总面积达127万平方米,东至阊胥路 南至金门路、西至广济路、北至上塘街。是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的 高品位的商贸旅游经济带的黄金地段充分发挥其城市副中心聚集和辐

8、射功能，与观 前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布 局。业态分业态分析析石路商圈主要商铺业态以服饰餐 饮休闲娱乐和大型小型零售业 为主,其中服饰类商业占有绝对优 势本本 项项目目附：商圈内重要项目分析(二二)观前商观前商圈圈观前商业中心地处苏州古城中心位置，是苏州的传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿 路，南至干将路，北依旧学前、因果 巷，西达人民路。区内融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。业态分业态分析析观前商圈主要业态以服饰、餐饮、休 闲娱乐和大型商场、专业卖场为主（三）、商圈综合比（三）、商圈综合比较较。酒店式公寓的也称酒

9、店式服务公寓近年来，酒店式公寓成为苏州投资 客投资热点。酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品 质优，而且租金收益相当可观。二、苏州酒店式公寓市二、苏州酒店式公寓市场场酒店式公寓特酒店式公寓特征征地段的不可替代地段的不可替代性性有酒店独立产权有酒店独立产权，酒店管理公司管酒店管理公司管理理配套功能突配套功能突出出细致入微的物业服细致入微的物业服务务（二）客户群定（二）客户群定位位（三）酒店公寓与其他物业类型比（三）酒店公寓与其他物业类型比较较总结：总结：从以上两个较项目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出30%左右。而环球188因其引进了享誉全球的新加坡辉盛阁进

10、行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比 之周边住宅价格要高出280%。可见一个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。而本项目就此引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 雅诗阁雅诗阁，其在亚太、欧洲及 海湾地区的22个国家69个城市拥有超过25,000 套公寓单位；在全国拥有27个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和成都。经过25年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占 领导地位。正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。而是真正 有正规酒店配套管理

11、的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有一个质的提升。三、重点项目比较三、重点项目比较：物业物业:观前1号位置位置:平江观前街宫巷物业类别物业类别:商铺、酒店式公寓建筑面积建筑面积:8900平方米o o 积积 率率:1.78公寓物业管理费公寓物业管理费:3.5元/平方米/月商铺物业管理费商铺物业管理费:5元/平方米/月公寓房型面积公寓房型面积:60-80平方米商铺房型面积商铺房型面积:45-90平方米公寓出售均价公寓出售均价:25000元/平方米商铺出租均价商铺出租均价:外铺外铺:内铺内铺:26元/平方米/天13元/平方米/天总结总结：目前“观前一号”的底楼外铺价格是 26元/平方米/天。内铺价格

12、为13元/平方 米/天。而本案商铺价格则定为13元/平 方米/天。2-5楼租金按比例递减。酒店式公寓价格目前“观前一号”为 25000元/平方米均价。而本项目最终实 现的销售价格暂定为17000元/平方米均 价。（保守预测）四、附项目周边楼盘信四、附项目周边楼盘信息息本项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究同类产品研同类产品研究究综合分综合分析析项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计项目融资计划划1、便捷的交通2、黄金商业地段，紧邻地铁 出口。3、附近商业气氛浓郁，新一 轮商业改造即将开始。4、产权可分割5、雅士阁酒店管理品牌一、项目一、项目SWOS

13、WOT TS1、土地稀缺、中心城 区同类项目稀有2、住宅市场低迷，导 致投资客纷纷把重 点转向商业地产OWT1、占地面积小，容积率高。3、以公寓的角度来说，附近环境比 较嘈杂。4、水电运用是目前住宅的二倍5、停车位数量不足1、政策风险2、酒店公寓规划的设计3、投资者预期租金的实现4、定价问题5、酒店式公寓成本较高6、经营酒店管理公司的方式 及口碑本项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究同类产品研同类产品研究究综合分综合分析析项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计项目融资计划划一、项目改造后状一、项目改造后状态态现本项目整幢大楼高度为88.8米，地下室

14、5米，一层5米，二至八层4.8米，九至十层4.2米，十 一至十九层3.6米，二十层4.8米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园。本项目具有很高的商业投资价值，1至5层（10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，6至19层（20200平方米）规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等，20层（1300平方米）可改造成复式酒店公寓，21层（1300平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店 式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米，可对外销售。整体 项目约在2011年前完成整体改造，全新改造的完成后，本项目势必成为石路商圈中最引人注目 的商业地标项

15、目。屋顶花园、配套会屋顶花园、配套会所所20F楼楼 层层房产面房产面积积(平方米)二十层1311.58楼楼 层层房产面房产面积积(平方米)一层1838.61二层2091.13三层2084.67四层2081.9五层2127.861-5F旗舰店、精品商旗舰店、精品商厦厦6-19F雅士阁酒店式公雅士阁酒店式公寓寓引进全球最大的国际引进全球最大的国际服服 务公寓业主和运营务公寓业主和运营商商 雅诗雅诗阁阁楼楼 层层房产面房产面积积(平方米)六层1895.22七层1428.36八层1311.58九层1379.85十层1379.85十一层1379.85十二层1379.85十三层1379.85十四层1379

16、.85十五层1379.85十六层1430.72十七层1430.72十八层1430.72十九层1400.85二、经营方二、经营方式式整体改造成本在79679290元人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天；二楼租 金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现 均价为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼。第一季度售出30%，第二季度40%，第三 季度20%，第四季度10%。本

17、项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究同类产品研同类产品研究究综合分综合分析析项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计项目融资计划划采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性条件假设条件假设：本项目为21层高层，总建筑面积为32464.03平方米，总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺，6-20楼为酒店式公寓，21楼为花园屋顶。假设商铺长期租赁，出租期拟为10年。酒店式公寓部分 对外出售，由雅诗阁酒店管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项 目酒店式公寓实现均价17000元/平方米。1 1、项目改造后形态、项目

18、改造后形态：楼层分布项目形态总面积1-5楼商铺10224.176-20楼雅士阁酒店式公寓21298.721楼花园屋顶13002 2、项目收购成本、项目收购成本：项目单价（元/）总建筑面积（）成本（万元）项目收购商铺1-5F123241022412600酒店式公寓6-20F70432129915000总计-31523276003 3、项目开发成本表、项目开发成本表：项目单价（元/）总建筑面积（）成本（万元）项目改造成 本商场100010224.171022酒店式公寓300021298.76390项目管理费改造成本2.5%-185不可预见费改造成本5%-371项目开发成本合计-7968项目比率销售

19、费用租售总额2%税收租售总额11%4 4、项目其他成本、项目其他成本表表5 5、商铺租金分析假、商铺租金分析假设设5.15.1参数设参数设定定5.25.2年增长比率假年增长比率假设设5.35.3其他比率假其他比率假设设项目2011年2012-2010年租金增长 率0%3%出租率80%90%项目比率营业税5.5%资本化率8%销售成本销售价格2%物 业房产面积()租金单价（元/天）第1年第2年第3年第4年第5年第6 年第7年第8年第9年第10年一层1838.611515.4515.9116.3916.8817.3917.9118.4519.0019.57二层2091.137.57.737.968.

20、208.448.698.969.229.509.79三层2084.6755.155.305.465.635.805.976.156.336.52四层2081.93.753.863.984.104.224.354.484.614.754.89五层2127.863.753.863.984.104.224.354.484.614.754.895.45.4商铺租金收商铺租金收益益*租金收益（单位：万元）租金收益2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年一层1007103710681100113311671202123812751313

21、1353二层572590607626644664684704725747769三层380392404416428441454468482496511四层285294302311321330340350361372383五层291300309318328338348358369380391总计25362612269027712854294030283119321233093408实际营业 收入20292351242124942569264627252807289129783067营业税112129133137141146150154159164169营业净收 入19172221228823572

22、4272500257526522732281428985.55.5十年后商铺销售总价与销售收十年后商铺销售总价与销售收入入出租物业销售总价:公式:第11年租金/资本化率=销售总价3408万元/0.08=42598万元市场均价:公式:商铺价格/商铺总面积=商铺市场均价425979325/10224.17=41663.95（元/平方米）销售收入:公式:销售价格-销售成本(销售价格*2%)=销售收入425898-(42598*2%)=41746万元6 6、酒店式公寓销售分析假、酒店式公寓销售分析假设设6.16.1、酒店式公寓销售进、酒店式公寓销售进度度*（单位：万元）单价销售17000元/平方米销售

23、面积21298.7平方米总销售收入36208万元2011年第一季度第二季度第三季度第四季度销售季度份额销售总额之30%销售总额之40%销售总额之20%销售总额之10%季度销售金额1086214483.127241.563620.7797 7、现金流量假、现金流量假设设第0年:项目收购成本2011年:(收入+当年租金)-项目开发成本-(销售费用+税收)2012-2020年:(收入+当年租金)-(销售费用+税收)8 8、现金流量、现金流量表表*（单位：万元）年份第0年第1年第2年第3年 第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10 年项目收 购成本(27600)2520119331991205021

24、12217522402308237724489 9、财务指、财务指标标本项目介本项目介绍绍苏州商业房地产市场研苏州商业房地产市场研究究同类产品研同类产品研究究综合研综合研究究项目改造方项目改造方案案项目财务分项目财务分析析项目融资计项目融资计划划项目融资计项目融资计划划鉴于本项目的可行性分析，美诚公司近期将于与信托公司拟共同发行鉴于本项目的可行性分析，美诚公司近期将于与信托公司拟共同发行2.762.76亿元的信托计划亿元的信托计划。用于本项目的操作，故需要公司决定寻找联合投资伙伴人，具体情况如下用于本项目的操作，故需要公司决定寻找联合投资伙伴人，具体情况如下：融资资金融资资金：4000万元融资期限融资期限：1年融资用途融资用途：作为发起资金，启动信托计划项目融资计项目融资计划划投资收益投资收益：（1）固定收益 15%（固定收益通过信托计划直接支付，支付方式根据信托合同执行。固定期收益目前为年收益15%，4000万元的收益为人民币600万元）（2）浮动收益项目利润分成（可洽谈）浮动收益为销售净利润（销售收入的总额，去除各类成本、费用、税金后的 净利润）。资金保障资金保障：（1）房屋抵押（2）销售回款资金退出资金退出：本金到期归还，股份分红。