房产交易法律知识优质推荐课件.ppt

1、房产交易法律知识培训课件主要内容一、培训的目的和培训的目标一、培训的目的和培训的目标二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别三、权证的识别三、权证的识别一、培训的目的和培训的目标培训目的：经纪业务的各个环节都涉及到法律风险，从目前行业反馈的情况，经纪人在操作中，出现了如下一些问题：1、信息欠缺引起的风险：房屋的质量、产权、是否可上市交易2、操作不规范引起的风险：乱承诺、乱收费、伪造签名3、资金监管不当引起的风险：客户资金保管风险、交易过程中资金流向监控风险、客户资金代收代付风险4、产权纠纷引起的风险：二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人意见、经济适用住房、小产权房5

2、、经纪业务对外合作的风险：和银行方的合作-抵押担保、和同行的合作6、经纪人道德风险：7、客户道德风险：飞单、利用伪造证件诈骗、对经纪人人身安全的威胁（骗电话）二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别中介的法律地位及应承担的责任 法律地位：法律责任：经纪业务各阶段的风险识别签约前风险的识别签约中风险的识别签约后风险的识别内部管理风险识别 二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别法律地位：中中介介买受人买受人/承承租人租人出售人出售人/出租人出租人合同法第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同法第425条的规定

3、，房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进行必要的审核，其将承担连带赔偿责任。法律责任：民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任法律规定：合同法第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进行必要的审核，其将承担连带赔偿责任。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 行政责任行政责任国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由

4、委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 刑事责任刑事责任案例：假离婚骗贷有媒体曝光称：有购房者以假离婚的方式获得贷款，记者卧底采访，以150元即可拿到仿真度甚高的“离异”公章；800元即可购买一个假“离婚证”，且楼盘销售人员也涉嫌为购房者“教路”钻贷款空子。至于银行是否发现过伪造离婚证明的个案？银

5、行有关人士向记者表示，伪造婚姻状况证明的个案属于极个别，在目前鉴别方法不多的情况下，银行的确有可能让某些造假者“过关”。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 刑事责任刑事责任律师提醒：采用伪造“离婚证”等手段欺诈银行，一旦被发现，银行可以申请法院撤销贷款合同，提前回收借款并要求借款人赔偿相应的损失。同时，买家伪造“离婚证”等行为，在刑事上可能触犯伪造国家机关公文、证件、印章罪，视其情节的严重性，最高可被判处十年以下有期徒刑。此外，若以假材料获得银行贷款逾期未还的，也有可能触犯骗取贷款罪，买家切莫以身试法。中介方因教唆或帮助买方骗贷将承担连带责任。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务

6、中风险的识别 各阶段风险识别各阶段风险识别各阶段风险识别签约前风险的识别签约中风险的识别签约后风险的识别内部管理风险识别 二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别签约前风险识别签约前风险的识别1、签订销售委托及求购委托的风险识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题 3、磋商的口头承诺的法律效力及应注意的问题 4、无效合同及法律后果 二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别签约前风险识别1、签订委托协议（销售委托及求购委托）的风险识别对人审查：（1）委托人是否为本人（2）非本人是否有授权，委托期限是否超期（3）是否有购买资格（4）所携带的身份证件

7、及房屋权属证件是否真实二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识签约前风险识别别对房屋权属审查：（1）是否为经适房、小产权房、廉租房、待拆迁房（2）是否为共有财产：夫妻共同财产、家庭共同财产（3）是否为权利限制：司法查封、设定他权（抵押），继承权尚未处分完毕（4）是否存在优先购买权（5）是否有股东会决议、董事会决议同意处置（对公司的房屋）（6）是否为国有或集体资产？有政府主管部门批准文件？二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别签约前风险识别案例一：民事主体资格审查事实经过：陈女士的丈夫是韩国人，今年4月份，夫妻俩看中了附近的一处准备转让的商铺，便按

8、转让公告上的联系房屋找到了房主。与房主多次协商后，五月初陈女士和丈夫与房主签定了购买商铺的协议，陈女士的丈夫还带去了护照，并在共有人一栏签下了自己的名字，房款总价近130万元。9月份，陈女士拿到了商铺钥匙后去办理房产证，房管部门答复：因为她丈夫是外国人，不能在国内购买商铺，因此共有人一栏不能出现她丈夫的名字。陈女士多次找房主，但一直没有结果。案例一：民事主体资格审查在陈女士咨询律师后，律师介绍说，国家7部委在2006年已有相关规定。当年7月，建设部等六部门曾联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购

9、买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。最终，在多次协调后，双方解除了协议，房主向陈女士退还了房款。法律规定：合同法第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。加大经纪机构义务，提升经纪行业服务能力。简单的说，业主违约，双倍返还定金，客户违约，定金被没收。1、中介公司是否也存在违约情形，如是否有逾期放定、逾期赎楼、丢失重要文件资料等情形，中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系，如不存在中介公司一般不会承担法律责任。二、经纪业务中风险的识别因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情

10、况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。合同法第59条具体规定了合同当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，发生追缴财产的法律后果，即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追缴回来，收归国家或返还给受损失的集体、第三人。在独家代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进行必要的审核，其将承担连带赔偿责任。买卖双方违约，佣金的支付如果未经调查，则应当注明：“出卖方告知，

11、未经核实，由出卖方对信息的真实性负责”等免责条款。以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；4、佣金和定金的收据的出具4、无效合同及法律后果经纪机构服务回报的保障对设有抵押、司法查封、动迁性质等房屋，一定要告知买受人交易的风险。（1）概念：所谓“独家委托”或“专任委托”就是指业主将自己的房产委托给经纪公司代理销售，经纪公司按业主的委托条件销售该

12、房产。李先生解释说自己手头紧，要王先生再等等。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别签约前风险识别案例一：民事主体资格审查调控新规：住房和城乡建设部与国家外汇管理局近日印发建房（2010186号关于进一步规范境外机构和个人购房的通知，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别签约前风险识别案例一：民事主体资格审查注意事项房屋转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。房屋受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另

13、有规定或土地使用权出让合同另有约定的除外。如，外国人只能购买自住房屋，不得购买商铺、写字楼。房屋属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。房屋属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。案例二：房屋权属审查 案情：张先生通过房产中介公司的介绍和代理，与魏先生就其坐落在北京市某小区地下室的所有权签订了房屋所有权转让协议书。合同约定，房屋所有权转让费为22万元，中介公司收取买卖佣金6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续，且全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但房产中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续，

14、后经了解，该地下室魏先生没有所有权，因此也就办不了过户手续。张先生认为魏先生与房产中介公司是一种严重的欺诈行为，诉至法院要求撤销转让协议，魏先生与房产中介公司连带返还其已给付的购房款和买卖服务佣金。案例二：房屋权属审查处理：本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为，构成了合同欺诈。房产中介公司作为专业的中介机构，应当知道魏先生不具有房屋所有权，亦应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险。房产中介公司对前述两项基本义务应为而不为，存在重大过错，故应当连带承担返还购房

15、款的责任，同时亦应返还佣金。案例二：房屋权属审查 分析：根据合同法第五十四条规定：因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。案例二：房屋权属审查 注意事项应当审查房屋的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，必须特别慎重审查商品房购销合同及补充协议、购房发票原件。为慎重起见，建议向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容（如尚未取得房屋所有权证的房屋买卖，建议调查核实其商品房购销合

16、同的备案情况及合同内容）的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别签约前风险识别案例三：共有财产审查 案情：孙先生和陈女士为夫妻并共同拥有一套房屋，孙先生因为工作关系常驻外地，陈女士单独找中介要求出卖该房屋。2009年7月26日，买、卖、中介三方签订房地产买卖中介合同，对佣金部分约定如下：买方承担中介佣金5000元，卖方承担佣金6600元，有一方违约，即应赔付对方应付的中介费。中介要求陈女士代签孙先生的名字，陈女士当时就予以拒绝，说自己还未和孙先生谈及卖房一事，自己也不能代表孙先生，孙先生的名字要等其本人回来后自己

17、签。之后，由于孙先生不同意卖房，以致该起房产交易没有成功。房产中介公司认为，其与卖方形成居间合同关系，卖方违反合同约定构成违约，应承担中介佣金11600元，遂将陈女士、孙先生作为共同被告诉至南京市玄武区人民法院。案例三：共有财产审查 法院经审理认为，2009年7月26日签订的房屋买卖合同无效，陈女士、孙先生不履行该合同不能认定为违约，中介公司根据该合同相关条款要求陈女士、孙先生承担11600元的中介费缺乏依据，不予支持。案例三：共有财产审查 分析：法院作出该判决的主要理由，系中介公司作为从事房屋中介的专业机构，应有高于一般常人的注意义务。涉案房屋所有权证载明所有权人为孙先生、共有权人为陈女士，

18、而中介在明知房屋只有共有人一人到场的情况下，仍组织双方草率签订合同，未尽合理审查义务，本身具有过错。相对于不专业的买卖双方而言，专业的中介方过错更大。陈女士单方出售该房产，事前未征得孙先生同意，事后未取得孙先生追认，因此买卖合同自始无效。而中介公司根据无效合同要求支付中介费，显然不成立，并且由于其自身有过错，即使对于其缔约过程中支出的合理费用，也应由其自行承担。案例三：共有财产审查 注意事项房屋属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房屋是否具有其他权利人，是否具有异议登记事项。依照民法通则的规定，按份共有人对买

19、卖之房屋具有优先购买权，未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。另依据我国婚姻法之规定，夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主，约定个别制为补充的婚姻财产制度。因此，尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关财产约定的协议。伍万元定金已转为房款，合同解除后，王先生应返还给李先生。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；买卖双方签署二手房买卖合同时，居间方就可以收取佣金，而不论房产证是否已办出。针对“产权瑕疵”的房屋交易，务必进行风险释明并取得交易双方的书面免责确认，切忌为了追求1-2%

20、的交易佣金而承受可能高达100%的风险赔偿责任延伸提示：买卖双方自行解除，并达成还款协议，中介是否有责任因此，尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关财产约定的协议。定金的法律特征：定金必须在合同中有书面约定才有效，并且注明“定金”字样；案例一：逾期履行+合同解除在审理中，王先生提出，买卖合同中约定“买方逾期超过三十日，仍未付款，卖方有权单方解除合同”，他认为因为对方长时间没有付款，双方的合同已解除，他可以再将房子进行出售，而且他还要追究对方的违约责任。2、带看确认单的法律效力及应注意的问题张先生认为魏先生与房产中介公司是一种严

21、重的欺诈行为，诉至法院要求撤销转让协议，魏先生与房产中介公司连带返还其已给付的购房款和买卖服务佣金。摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。事实经过：陈女士的丈夫是韩国人，今年4月份，夫妻俩看中了附近的一处准备转让的商铺，便按转让公告上的联系房屋找到了房主。4、佣金和定金的收据的出具当然,买方可以将合同中约定的定金分批交付给卖方。案例四：权利限制审查 注意事项1无效合同：无效合同是相对于有效合同而言，凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。处理：本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同

22、基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为，构成了合同欺诈。4、佣金和定金的收据的出具5、经纪业务对外合作的风险：和银行方的合作-抵押担保、和同行的合作案例四：权利限制审查案情：2007年底天顺公司委托中原公司（中介）居间购买一些房屋。在中原公司的居间工作下，天顺公司作为买受方、中原公司作为居间方、鑫昌公司作为出售方（开发商），共同于2008年3月7日签订了黎明花园18套房屋买卖的居间协议，并由中原公司保管买受方支付的18套房屋定金共计36万元。居间协议按照鑫昌公司的陈述表述为18套房产均无抵押。事后，中原公司员工曾对涉案18套房屋的产权情况进行过查询，

23、并交付给天顺公司，但中原公司未留存任何复印件。案例四：权利限制审查 3月下旬，其中十套房屋顺利过户，但八套房屋由于存在司法查封等权利限制无法交易，就该8套房屋天顺公司支付了首付款200余万元，但鑫昌公司未退还该款项，经诉讼执行程序，鑫昌公司无可供执行财产，法院裁定中止执行。2009年11月，天顺公司起诉中原公司，认为中原公司作为专业居间方，“未尽到如实告知房屋产权情况义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致原告购买产权有瑕疵的房屋，致使200余万元损失无法追回”，要求中原公司赔偿原告天顺公司200余万元。案例四：权利限制审查 处理结果：中原公司律师接到委托后，调取了2008年3月11日中原

24、公司员工前往房地产交易中心查阅涉案18套房屋的查询底单记录，证明了被告中原公司已经尽到了谨慎义务。面对中原公司的证据，原告天顺公司于2010年4月提出撤诉申请，法院裁定准许天顺公司撤回起诉。案例四：权利限制审查 注意事项在提供房屋买卖居间服务时，查证出卖房屋的登记信息尤其是抵押和司法限制情况是基本的义务之一。对设有抵押、司法查封、动迁性质等房屋，一定要告知买受人交易的风险。如若买受人在明知前提下执意交易，中介公司务必将标的房屋的实际产权情况、买受风险向买受人进行释明，并要求其书面确认，方可提供进一步的中介服务。对于出卖方所持有的房产是否设有抵押、司法限制、行政限制或者房屋的性质等等此类信息，必

25、须经过翔实调查后，才能以中介方的名义表述在居间合同中。如果未经调查，则应当注明：“出卖方告知，未经核实，由出卖方对信息的真实性负责”等免责条款。案例四：权利限制审查 注意事项针对“产权瑕疵”的房屋交易，务必进行风险释明并取得交易双方的书面免责确认，切忌为了追求1-2%的交易佣金而承受可能高达100%的风险赔偿责任案例五：优先购买权审查案情：2009年10月，王小姐与詹先生在房产中介签署了房屋买卖合同，约定王小姐以60万购买詹先生名下某小区一套房屋，王小姐按照合同约定支付首付及第二期房款合计人民币120万元。然而，房屋还未完成过户手续，一位韩先生以承租人身份起诉王小姐和詹先生，认为詹先生侵害了自

26、己作为房屋承租人的优先购买权，要求法院确认王小姐与詹先生签订的房屋买卖合同无效，并要求詹先生赔偿给自己造成的各项损失共计3.5万元。处理结果：根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，法院根据韩先生的证据质证情况判决詹先生赔偿其损失2.8万元，驳回了韩先生要求确认王小姐与詹先生签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案例五：优先购买权审查 注意事

27、项共有房屋买卖时，在同等条件下共有人享有优先购买权。已经出租的房屋买卖时，在同等条件下，房屋承租人享有优先购买权。因此，应当事先审查房屋是否具有优先购买权的情形，如有则应核实出卖人是否取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件。建议向买受人释明，即使承租人放弃优先购买权的，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。在取得买受人书面确认文件后，方可提供进一步的中介服务。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别签约前风险识别签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题 防止跳单：带看确认书一定要客户填写，保障我们的权益。如果未签署求购委托，带看

28、确认单本身就是一个委托协议，既证明了委托关系，又证明了中介公司履行了中介义务，是在发生飞单时，最好的追索中介费的证据。签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题 看房确认单规定的违约责任是否有法律效力?案例 郭先生、王女士夫妇在一家经纪公司的房源信息上选中了一套楼房。与该公司签订了看房确认单。确认单上写明：如看房客户与业主双方私下成交，将追究违约方法律责任，赔偿代理公司房价的10%作为违约金。合同签订后，工作人员带领郭先生夫妇看了房，他们最终没有决定此房买与不买。第二天，郭先生夫妇又到另一家信息咨询中心了解购房信息，恰好又见到了同一套房屋的出售信息。加大经纪机构义务，提升经纪行业服

29、务能力。采用伪造“离婚证”等手段欺诈银行，一旦被发现，银行可以申请法院撤销贷款合同，提前回收借款并要求借款人赔偿相应的损失。最终，在多次协调后，双方解除了协议，房主向陈女士退还了房款。处理结果：根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？伍万元定金已转为房款，合同解除后，王先生应返还给李先生。经纪业务各阶段的风险识别事后，中原公司员工曾

30、对涉案18套房屋的产权情况进行过查询，并交付给天顺公司，但中原公司未留存任何复印件。因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹；2009年11月，天顺公司起诉中原公司，认为中原公司作为专业居间方，“未尽到如实告知房屋产权情况义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致原告购买产权有瑕疵的房屋，致使200余万元损失无法追回”，要求中原公司赔偿原

31、告天顺公司200余万元。因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。法律规定：合同法第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。2、带看确认单的法律效力及应注意的问题而房主在约定的期限内不能自行出售该房产或委托其他中介公司和个人来作该房产的代理 出售行为。要按照合同约定，解除合同。2009年7月26日，买、卖、中介三方签订房地产买卖中介合同，对佣金部分约定如下：买

32、方承担中介佣金5000元，卖方承担佣金6600元，有一方违约，即应赔付对方应付的中介费。处理：本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为，构成了合同欺诈。（6）是否为国有或集体资产？有政府主管部门批准文件？点评：如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把中介公司列为第三人，此时中介公司应注意：签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题 经过反复协商，他们通过这家信息咨询中心与业主达成了房屋买卖协议，并办理了房屋过户手续。这次交易，郭先生夫妇

33、支付的中介代理费比上家房地产经纪公司的代理费报价低了很多。签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题 点评：是否违约房源是否独家委托（1）概念：所谓“独家委托”或“专任委托”就是指业主将自己的房产委托给经纪公司代理销售，经纪公司按业主的委托条件销售该房产。而房主在约定的期限内不能自行出售该房产或委托其他中介公司和个人来作该房产的代理 出售行为。独家委托是对经纪公司和经纪人利益的最大保障。签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题 点评：是否违约-房源是否独家委托（1）概念：所谓“独家委托”或“专任委托”就是指业主将自己的房产委托给经纪公司代理销售，经纪公司按业主的委托条

34、件销售该房产。而房主在约定的期限内不能自行出售该房产或委托其他中介公司和个人来作该房产的代理 出售行为。注：独家委托协议有效期内，业主通过其他公司或自行成交也必须向我公司支付佣金。签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题 （2）意义：业主省心放心，节约时间精力，降低风险；减少“搭便车”行为，服务更加有效率；加大经纪机构义务，提升经纪行业服务能力。签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力及应注意的问题（3）房源独家委托与多家委托的区别 业主优先次序 销售方式 经纪机构服务回报的保障 经纪人责任感和动力 委托代理关系 专业服务 成功率 成交时限签约前风险的识别2、带看确认单的法律效力

35、及应注意的问题（4）房屋保管带来的责任风险 在独家代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。而不少经纪人为了带客户看房时的方便，也会主动向业主要求将房屋的钥匙交予公司保管，并承诺确保房源的安全性。这样，中介公司就要承担该房源的保管风险了。中介公司一旦接受了业主所委托房屋的钥匙，就要对该房屋履行保管责任，该房屋若是发生财产失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失皆由中介公司负责赔偿。特别是对于一些装修较为豪华、家具电器较为名贵的房产来说，中介公司所要承担的风险就更大。因此，经纪人在接受房屋的钥匙时，一定要谨慎，并做好家具电器等物业查点工作

36、。签约前风险的识别3、磋商的口头承诺的法律效力及应注意的问题 口头协议，在可以及时清结的法律事实时，可以采用。但如果发生纠纷，谁主张谁举证原则，口头协议没有证明力。经纪业务中，不要采用口头协议的方式。签约前风险的识别4、无效合同及法律后果 4.1无效合同：无效合同是相对于有效合同而言，凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。在我国的合同法中对无效合同有着详细的规定。签约前风险的识别4、无效合同及法律后果4.2种类：按照全部还是部分不具有法律效力分为：全部无效合同：全部无效合同是指合同的全部内容自始不产生法律约束力。部分无效合同：部分无效合同是指合同的部分内容不具有

37、法律约束力，合同的其余部分内容仍然有效。签约前风险的识别4、无效合同及法律后果 4.3合同无效的法定情形 合同法第五十二、五十三规定的7种情况：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；法律法规一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，但是如果还损害了国家利益，则属于无效合同。（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同；处理：本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为，构成了合同欺诈。合同法第59条具体规定

38、了合同当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，发生追缴财产的法律后果，即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追缴回来，收归国家或返还给受损失的集体、第三人。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同；同时，买家伪造“离婚证”等行为，在刑事上可能触犯伪造国家机关公文、证件、印章罪，视其情节的严重性，最高可被判处十年以下有期徒刑。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；合同法第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。如，外

39、国人只能购买自住房屋，不得购买商铺、写字楼。案例五：优先购买权审查 注意事项1、签订销售委托及求购委托的风险识别定金托管收据并及时收回培训目的：经纪业务的各个环节都涉及到法律风险，从目前行业反馈的情况，经纪人在操作中，出现了如下一些问题：调控新规：住房和城乡建设部与国家外汇管理局近日印发建房（2010186号关于进一步规范境外机构和个人购房的通知，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款

40、。李先生称，自己从未提出解除合同，王先生也没有提出，仅仅只是催款，双方的买卖合同还有效，所以要求对方继续履行。定金的法律特征：定金必须在合同中有书面约定才有效，并且注明“定金”字样；因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。4、佣金和定金的收据的出具二、经纪业务中风险的识别签约前风险的识别4、无效合同及法律后果 4.3合同无效的法定情形（3）合法形式掩盖非法目的的合同；（4）损害社会公共利益的合同；（5）违反法律和行政法规的

41、强制性规定的合同；（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。（7）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。签约前风险的识别4、无效合同及法律后果4.3合同无效的法定情形 民法通则：无民事行为能力人实施的或者限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效民事行为。主体不合格也可能导致合同无效签约前风险的识别4、无效合同及法律后果 4.4合同无效的法律后果 返还财产。折价补偿。赔偿损失：根据合同法第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。签约前风险的识别4、无效合同及法律

42、后果 4.4合同无效的法律后果 非民事性后果合同被确认无效或被撤销后，除发生返还财产、赔偿损失等民事性法律后果外，在特殊情况下还发生非民事性后果。合同法第59条具体规定了合同当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，发生追缴财产的法律后果，即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追缴回来，收归国家或返还给受损失的集体、第三人。签约前风险的识别4、无效合同及法律后果 4.4合同无效的法律后果 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释合同被确认无效之后的处理出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返

43、还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二、经纪业务中风险的识别二、经纪业务中风险的识别 签约中风险识别签约中风险识别签约中风险的识别1、签署合同的资格签字人是否为本人，非本人的授权委托和委托期限，自然人身份证件的查验，法人营业证件的查验2、签字和捺印自然人签字捺印的重要性3、按照房地局的要求和版本，签署成交合同。签订补充协议时，不要乱承诺，承担过多的责任。乱承诺的法律后果签

44、约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具4.1佣金：法律规定，居间人促成合同成立的，才能收取居间报酬，也就是佣金，对于我们的二手房买卖来说，合同成立的标准就是买卖双方签署二手房买卖合同 买卖双方签署二手房买卖合同时，居间方就可以收取佣金，而不论房产证是否已办出。签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具买卖双方总佣金收取比例不能超过，正常的情况下，是双方平均分摊，但也可以约定由一方全部承担，或一方承担多一些，一方承担少一些。法律同时也规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。即买卖双方最终未签署二手房买卖合同的，居间方不能要求买卖双方支付佣

45、金，但是可以根据本合同的约定，收取不超过佣金总额20%的必要费用。签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具买卖双方违约，佣金的支付A、买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等，私自签订二手房买卖合同或者另行通过其他居间方签订二手房买卖合同，买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金。B、因卖方过错或违约，致买卖双方未能签订二手房买卖合同，居间方应将向买方所收取的必要费用返还后，可要求卖方赔偿。签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具买卖双方违约，佣金的支付C、因买方过错或违约，致买卖双方未能签订二手房买卖合同，居间方应将向卖方所收取的必要费用返还后，可要求买

46、方赔偿。D、居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，致买卖双方未能签订二手房买卖合同，居间方应向买卖双方返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。二、经纪业务中风险的识别 签约前风险识别在取得买受人书面确认文件后，方可提供进一步的中介服务。4、佣金和定金的收据的出具然而，房屋还未完成过户手续，一位韩先生以承租人身份起诉王小姐和詹先生，认为詹先生侵害了自己作为房屋承租人的优先购买权，要求法院确认王小姐与詹先生签订的房屋买卖合同无效，并要求詹先生赔偿给自己造成的各项损失共计3.（4）是否存在优先购买权点评：如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把

47、中介公司列为第三人，此时中介公司应注意：在我国的合同法中对无效合同有着详细的规定。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知因此，应当事先审查房屋是否具有优先购买权的情形，如有则应核实出卖人是否取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件。要按照合同约定，解除合同。涉案房屋所有权证载明所有权人为孙先生、共有权人为陈女士，而中介在明知房屋只有共有人一人到场的情况下，仍组织双方草率签订合同，未尽合理审查义务，本身具有过错。2、带看确认单的法律效力及应注意的问题假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软；二、

48、经纪业务中风险的识别 各阶段风险识别真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？7、客户道德风险：飞单、利用伪造证件诈骗、对经纪人人身安全的威胁（骗电话）采用伪造“离婚证”等手段欺诈银行，一旦被发现，银行可以申请法院撤销贷款合同，提前回收借款并要求借款人赔偿相应的损失。真产权证纸 张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具买卖双方违约，佣金的支付 E、因不可抗力因

49、素，致买卖双方未能签订二手房买卖合同，居间方应于不可抗力情形消除后五日内退还买卖双方所支付的必要费用。签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具4.2定金：定金的法律特征：定金必须在合同中有书面约定才有效，并且注明“定金”字样；口头上的约定不具有法律效力，也起不到法律上的定金效果。定金必须实际交付才生效：中介公司对买方交付的保证金予以托管，该笔款在卖方以定金名义签收后才转为定金；约定定金与实际交付(收受)额不一致的,以后者为准。当然,买方可以将合同中约定的定金分批交付给卖方。签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具4.2定金：定金法律特征最重要的一点就是定金的法律效果，即定金罚则。简单的说，

50、业主违约，双倍返还定金，客户违约，定金被没收。签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具4.2定金：注意事项：中介公司永远不能以中介公司名义开具定金收据，也不能代替业主向客户开具定金收据。定金托管收据并及时收回签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方？签约中风险的识别4、佣金和定金的收据的出具案例：以托管