精装修设计管理工作经验总结课件.ppt

1、一、设计管理工作的意义二、工作实施的关键方面三、管理中部分经验教训一、设计管理工作的意义一、设计管理工作的意义1.设计管理的定义设计管理的定义：契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。设计管理中的任务管理作为业主方的设计人员，区别于所聘请的设计顾问单位（设计院）中设计人员最大的一点是：前者是任务的制定者，而后者是任务的执行者。前者是任务的制定者，而后者是任务的执行者。1.1设计管理的根本目标设计管理的根本目标：品质保证、进度控制、成本控制品质保证、进度控制、

2、成本控制应避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失设计管理的宏观意识设计管理的宏观意识设计管理不仅仅是管设计管理不仅仅是管“设计单位设计单位”！1.2.1 设计管理中的任务管理设计管理中的任务管理好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到市场策划、成本测算的工作中去，任务的编制才能有的放矢。装修设计成果的完成时间直接影响房地产开发中的施工，交房，开业等下一步环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求

3、部门的时间节点。务求详尽，可操作性。在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，同时建立资源库。要兼顾以下几个原则：a.a.擅长原则擅长原则 b.b.成本和风险原则成本和风险原则 c.c.磨合原则磨合原则 d.d.技术优先原则技术优先原则 1、成本意识、成本意识（1）部门间密切协作）部门间密切协作（2）各专业相互配合）各专业相互配合 2、市场与客户意识、市场与客户意识 （1）加强对市场的了解，把握房）加强对市场的了解，把握房 地产市场的发展方向。地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握）了解与分析客户需求，把握 产品发展趋势。产品发展趋势。3、对设计公司的管与协调、对设计公司的管与协调

4、（1）做好设计招标）做好设计招标（2）做好合同管理）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施）落实奖惩措施 4、管理程序、管理程序 （1）完善甲方设计标准）完善甲方设计标准 （2）坚持全程优化设计）坚持全程优化设计 设计管理的宏观意识设计管理的宏观意识 设计管理是把客户对产品的需求转化成设计的语言，对设计托单位提出设计思路和设计要求。我们做的是整合和管理好这么合作资源，定位好我们的角色而不是要取代他们的工作。准备阶段准备阶段二、二、设计管理工作实施的关键方面设计管理工作实施的关键方面 1、整理项目资料，熟悉设计有关的规范和定额标准，联合营销、成本、工程等部门收

5、集分析必要的资料和信息，包括对现场的调查踏勘以及对同类型项目实例的参观等。形成各方面相关数据，为项目定位做足准备2、编写项目任务书，制定 明确设计任务和要求：室内设计任务的使用性质、功能特点、设计规模、装修标准、装修设计控制价，所需创造的室内环境氛围、艺术风格、图纸深度要求、进度要求等。从而保障正确的项目定位，能够最大限额的满足购房者的需求。为设计单位的输入资料数据一定要准确。设计管理实施的关键方面设计管理实施的关键方面1、擅长原则擅长原则：比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因要求项目的建筑风格是南加州风格，可能就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格。2、成本

6、原则成本原则：这里说的是设计费用的成本控制，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定55元/m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。3、磨和原则磨和原则：尽量选择以往配合过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的实力比较了解，二是与他们的沟通效率较高、成本会降低。考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀的单位会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定前一定要充分了解设计师的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外或外地设计单位，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。4、技术优先原则技术优先

7、原则：我们在委托施工图设计单位时，若遇到：技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此以技术作为更重要的选择条件。如何确定精装修设计单位如何确定精装修设计单位技术管理技术管理1、监督及审定阶段 在设计合同签定后，进入正式的项目设计阶段，项目设计阶段一般按项目设计的流程分成四个环节：概念设计阶段、深化设计阶段、施工图阶段、软装设计阶段、后期配合阶段。概念设计阶段管理需要对设计师提供的概念方案进行论证，需要组织建筑、营销、策划、成本等

8、部门进行会审，确认概念设计的可行性，概念方向确认，交房标准在此阶段一定要确定，从而进行下一阶段设计 深化设计阶段 在此阶段，需让设计师安排深化家具布置及室内陈设品，固定装置并提供最终设计概念表述书，供审查确认。内容包括家具布置的楼层平面图，同时提供彩色家具平面图及透视图表达整个设计概念。为了保障项目设计的实际可行性，这一阶段需要大致确认楼面，墙壁和天花的主要饰面，并明确总体的初步风格，已确定主要空间的总体室内概念,并要求设计师提供主要的饰面材料，地毯，木质装饰，织物的样板，主要家具的选择，装饰灯具的图片，以明确每个主要空间的室内设计概念。同时组织营销、成本及项目施工相关部门进行会审，最终确认深

9、化设计的可行性。技术管理技术管理 施工图阶段 通过多方论证认可深化方案设计成果后，需要求设计提供招标施工图,在此阶段，必须包括所有的主要装饰点缀品的尺寸位置及选择。此阶段需审核设计师提供的设计成果包括：一总平面图；一各楼层平面图及天花面图；一主要地区之立面大样图；一标准室内设计节点图；一更新的效果图及/或整体透视彩图；一材料及饰面的最终规范纲要包括材料展示板及饰面颜色选定；一公共室内位置，室内卫生间及厨房及文娱设施设计图。并且要求设计师与开发商聘请的其他专业（建筑、消防、）进行协调和确认,从而保障项目施工图有效的实施。软装设计阶段 这个阶段，通常在精装修项目中是不可或缺的组成部分，也是项目个性

10、化设计的主要表现方式及样板房与交房标准的重要区别。这个阶段需要对如下内容进行审定：a软装陈设概念示意 b陈设情景 c主要物料材质 d陈设平面彩图 e各空间陈设布置（包括活动家具、工艺品、纺织品、收藏品、灯具、花艺、植物等）f详细物品清单（包括所用区域、物品名称、示意图片、详细尺寸、数量等技术管理技术管理 精装修样板先行，在对样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个环节，设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：a、协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅

11、的创造 b、按交房标准有效的对施工项目进行审核，有效的执行设计概念。c、配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工 d、总结项目设计在施工中的不足后期配合阶段1 1、材料选型定板、材料选型定板l 材料设备选型定板滞后，会给材料设备的采购和工程施工带来影响。不应在施工图出来之后，才进行材料设备的选型定板工作，给后期在材料设备的采购方面造成被动。l 在方案阶段，根据以往项目、周边楼盘的调研和设计单位的推荐，编制材料设备清单初稿，同时在此阶段成本部门提供材料设备的成本意见，采购部门和项目部明确材料的供货方式；l 在初步设计阶段应立即开始编制正式的材料设备清单和选型定

12、板计划。在初步设计阶段应立即开始编制正式的材料设备清单和选型定板计划。施工图设计完成后，材料设备选型定板工作应全部完成，且立即着手进行采购相关工作，以缩短采购时间；在材料设备选型定板阶段，加强与成本部门、采购部门和施工的沟通联系，把材料设备的成本因素和供货方式前置考虑。三、设计管理过程中的部分经验教训三、设计管理过程中的部分经验教训一、为设计院提供的基础数据一定要确认准确。其中包括公用工程边界条件，和图纸数据。这个就是设计前要求的“设计条件”，这个信息给得准，设计才不至于跑偏。设计过程有其自身的规律，设计也是一个不断完善的过程。为了确保设计过程尽可能少出错误，在正式发图前，一般都要需要甲方再次

13、校对和审核等环节。若不考虑上述因素时间，到头来只能是以牺牲设计质量为代价，最后就可能将大量的问题带到现场进行处理。问题留到现场解决，造成工期造价的大幅上升，特别是精装项目，一套错百套错。这是普遍情况，审核图纸上发现错误的调整，是成本最低的，浪费几张纸。要是到了现场，情况更复杂，理想总是与现实有差距。二、关于催图现在设计院的职业道德应该说还有所欠缺，你催的急了给你是什么样的图纸，时间多了还是这样的图纸，该有什么问题还是有什么问题会留到现场来处理。以前项目多的时候，设计院接一大堆的活，每个设计人员手里都有两三个项目。这时候不催，你的图纸那是能拖就拖。催图也是有技巧的，设计人员答应的时间一般都给自己

14、有一定的余量，所以我们是将余量给挤出来。催图最有效果的还是从上往下催，设计院领导对你的项目重视了，你的图纸也就快了。设计进度的掌握，设计院的领导是最清楚的。要为设计正常进行创造一个好的条件，避免前松后紧。在设计初期本身方案迟迟定不下来或基础数据提供不准致使设计无法进行下去，而到后期开始着急，最后就会出现上面所说的问题。三、设计管理过程中的部分经验教训三、设计管理过程中的部分经验教训设计变更设计变更原因原因1.设计类设计类：A.超成本目标B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件2.2.现场施工类现场施工类:A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求3.3

15、.营销类：营销类：A.A.客户需求 B.竞争需求 4.4.其它其它设计变更设计变更设计变更签证率设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额由设计原因导致的签证总金额工程合同金额工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。的失误和不完善而带来的额外费用的发生。设计变更签证率控制设计变更签证率控制 很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：为降低设

16、计变更签证率，建议采取的策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作伙伴，设计单位提）建立施工图阶段的长期合作伙伴，设计单位提前介入；前介入；2）给予合理的设计周期，各专业及时通报图纸变）给予合理的设计周期，各专业及时通报图纸变更，避免反复修改；更，避免反复修改；3）甲方各专业完善标准前置设计条件；）甲方各专业完善标准前置设计条件；能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向，多考察能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向，多考察市场竞品项目。市场竞品项目。-准确执行各阶段设计成果标准，准确执行各阶段设计成果标准，123加强设计管理市场意识和策划能力加强设计管理市场意识和策划能力严格执行成果

17、标准严格执行成果标准优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置 将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；4重视客户心理，重视传统风水因素重视客户心理，重视传统风水因素 结束语结束语 房地产开发过程的设计管理是房地产开发的动态管理，设计管理水平的提高也将提高房地产开发企业的核心竞争力。它不仅要对已经出现的问题进行协调改进，把问题发现在图纸上，减少损失，而且需利用房地产企业拥有的信息、技术等优势，实现项目的品质、质量、成本、时间和资金等的优化，最终实现房地产开发企业、房地产消费者和社会效益多赢的良好结果，提高房地产开发企业的竞争力。