车位销售专项培训课件.ppt

1、2010-11名邦市场前期部楼盘配套楼盘配套-车位专项车位专项 前言：前言：城市机动车停车位分为建筑配建停车位、公共停车位两种，其中建筑配建停车位是主要组成部分。建筑配建停车位也是本专题的主要研究对象。建筑配建停车位也是本专题的主要研究对象。专题结构专题结构壹、车位产品综述壹、车位产品综述贰、车位形式与项目品质、成本投入、收益的关系简析贰、车位形式与项目品质、成本投入、收益的关系简析叁、车位需求特点叁、车位需求特点肆、未来车位发展趋势肆、未来车位发展趋势伍、销售意义上的车位伍、销售意义上的车位陆：不同等级住宅项目对车位设置的要求陆：不同等级住宅项目对车位设置的要求柒：各种机械式立体停车库介绍柒

2、：各种机械式立体停车库介绍壹、车位产品综述壹、车位产品综述主要形式主要形式产品设计现状产品设计现状车位管理现状车位管理现状车位租售车位租售一般性物业车位配建标准一般性物业车位配建标准停车场出入口设置原则停车场出入口设置原则停车位设计的基本原则停车位设计的基本原则车位产品综述车位产品综述 目前市场上的车位产品主要形式有：地面停车位、地下人防及非人防车库、目前市场上的车位产品主要形式有：地面停车位、地下人防及非人防车库、地上架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上多层停车楼地上多层停车楼等六种。等六种。产品形式产品形式地面停车位地下停车库地上架空

3、层停车位立体机械化停车（酒店或商场）半地下车库（星河湾为代表）目前，地上停车和地下车库停车是主要形式目前，地上停车和地下车库停车是主要形式停车楼（较少）车位产品综述车位产品综述车位尽量与景观结合车位尽量与景观结合,集中设置；集中设置；避免大量的硬铺装；避免大量的硬铺装；车挡应避免采用金属车挡应避免采用金属制品；制品；每处集中停车场可集每处集中停车场可集合雨水收集系统设置合雨水收集系统设置取水装置，用于洗车取水装置，用于洗车。地面停车位地面停车位车位产品综述车位产品综述充分利用地形进行合理的竖充分利用地形进行合理的竖向设计向设计,以减小土方开挖量以减小土方开挖量和机械排风；和机械排风；车挡应避免

4、采用金属制品；车挡应避免采用金属制品；车位以租赁为主车位以租赁为主,在交通方在交通方便到达的地方可考虑出售；便到达的地方可考虑出售；在某些高档项目中，比如排在某些高档项目中，比如排屋和别墅等，半下地下停车屋和别墅等，半下地下停车位直接与住户入户门相通；位直接与住户入户门相通；如果是半地下停车场，则不如果是半地下停车场，则不必考虑设置和车库直接相连必考虑设置和车库直接相连的单元门厅；的单元门厅；半地下车位一般都用于赠送半地下车位一般都用于赠送半地下停车位半地下停车位车位产品综述车位产品综述在停车布局上尽量提高效率在停车布局上尽量提高效率,避免不避免不规则地块边缘形体带来的浪费规则地块边缘形体带来

5、的浪费.并充并充分考虑竖向空间的利用分考虑竖向空间的利用,在适当位置在适当位置可考虑机械双层或增设储藏设施；可考虑机械双层或增设储藏设施；车挡应采用橡胶成品车挡；车挡应采用橡胶成品车挡；车位以出售为主车位以出售为主,售价高低根据车位售价高低根据车位与电梯厅的距离远近程度而定；与电梯厅的距离远近程度而定；和地库直接相连并考虑不低于首层和地库直接相连并考虑不低于首层门厅的装修标准。门厅的装修标准。地下车库停车位地下车库停车位车位产品综述车位产品综述地上架空层停车位地上架空层停车位地上架空层停车位一般都是独地上架空层停车位一般都是独立车库的形式；立车库的形式；利用后侧的多余空间或部分地利用后侧的多余

6、空间或部分地下室空间下室空间,提供前后停车或前停提供前后停车或前停车后储藏等灵活的使用方式；车后储藏等灵活的使用方式；在某些高档项目中，把地上一在某些高档项目中，把地上一层架空层的车位直接与二层的层架空层的车位直接与二层的住户相通，打造成私密性极强住户相通，打造成私密性极强的私家车库，并提供装修；的私家车库，并提供装修；如果是多层或高层项目，开发如果是多层或高层项目，开发商一般都出售，若是别墅或排商一般都出售，若是别墅或排屋项目，基本采取赠送给住户屋项目，基本采取赠送给住户的方式。的方式。车位产品综述车位产品综述机械立体停车位机械立体停车位一般分为：露天机械停车位和一般分为：露天机械停车位和地

7、下立体机械停车位；地下立体机械停车位；具有使用方便、空间充分利用、具有使用方便、空间充分利用、防盗性增强等优点；防盗性增强等优点；目前市面上采用的立体机械停目前市面上采用的立体机械停车位的空间利用率比一般车位车位的空间利用率比一般车位至少提高至少提高75%75%；车主取车和停车均可通过相应车主取车和停车均可通过相应的电子卡实现操作；的电子卡实现操作；住宅小区目前使用的非常少，住宅小区目前使用的非常少，一般都用在政府部门、酒店、一般都用在政府部门、酒店、商场、写字楼等地方，还有层商场、写字楼等地方，还有层高达到一定要求的地下车库。高达到一定要求的地下车库。车位产品综述车位产品综述停车楼车位停车楼

8、车位停车楼分为建筑式、机械式两种；停车楼分为建筑式、机械式两种；国外的大都市已经普遍使用，国内国外的大都市已经普遍使用，国内被采用的还不多；被采用的还不多；北京、南京、上海等有停车楼的城北京、南京、上海等有停车楼的城市普遍反映来取车和停车花的时间市普遍反映来取车和停车花的时间成本高；成本高；国内停车楼在设计存在诸多的问题，国内停车楼在设计存在诸多的问题，比如出口太少，车行道路太考验车比如出口太少，车行道路太考验车主的技术等等；主的技术等等；停车费用过高，一般是同等地段地停车费用过高，一般是同等地段地面停车的面停车的1-21-2倍；倍；停车楼投资者觉得投资周期过长、停车楼投资者觉得投资周期过长、

9、收益甚小。收益甚小。车位产品综述车位产品综述产品设计现状产品设计现状（1）目前，住宅社区建筑配套车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部目前，住宅社区建筑配套车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区，像排屋、别墅、城市高档公寓等楼盘采用增大车位规划数量的方法体分高档社区，像排屋、别墅、城市高档公寓等楼盘采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对现项目配套的高档次。车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。通过市场了解，有条件的商业物业，车位售价和项目售价提升能够起

10、到的作用较小。通过市场了解，有条件的商业物业，在进行建筑配套车位规划的时候一般都超出建筑规范中的规定数量，这也是为了适在进行建筑配套车位规划的时候一般都超出建筑规范中的规定数量，这也是为了适应当前的汽车经济时代。应当前的汽车经济时代。“停车经济停车经济”在商场规划中的地位越来越重要。在商场规划中的地位越来越重要。目前，在城市核心区商业场所的停车场基本都是满满当当的，停车的不足已经严重影响到了商场营业额提升。普通社区建筑配套车位规划数量以满足规范为要求，普通社区建筑配套车位规划数量以满足规范为要求，高端楼盘或商业物业车位配建突破指标频现高端楼盘或商业物业车位配建突破指标频现车位产品综述车位产品综

11、述 车位产品设计的其他参数中，一般的住宅社区和商业物业建筑配建车位基本以车位产品设计的其他参数中，一般的住宅社区和商业物业建筑配建车位基本以满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整质、提升车位产品的价格，开发商通过调整宽度、净高，或增加设备宽度、净高，或增加设备等措施以提高等措施以提高车位品质、获取更高客户的满意度。车位品质、获取更高客户的满意度。宽度：宽度：高档项目的地下停车库双车道宽度多超过高档项目的地下停车库双车道宽度多超过7 7米，单车道多超过米

12、，单车道多超过4 4米，对于米，对于消防和通车顺畅都非常有帮助（规范要求双车道消防和通车顺畅都非常有帮助（规范要求双车道7 7米，单车道米，单车道4 4米）。米）。净高：净高：高档项目车库入口净高多设计为高档项目车库入口净高多设计为2.82.8米以上（规范一般要求为米以上（规范一般要求为2.22.2米，小米，小型车型车2.22.2米，轻型车米，轻型车2.82.8米），为了方便购买高档车的客户。米），为了方便购买高档车的客户。增加设备设施或提高档次：增加设备设施或提高档次：高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、感高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、感应道闸、自动迎宾灯系统、新风系统、采

13、暖系统、手机信号增强设备、电子监控设应道闸、自动迎宾灯系统、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁等，在车库设计中，把停车和入户过程紧密相连，充分考虑顾客的便利。备、车位锁等，在车库设计中，把停车和入户过程紧密相连，充分考虑顾客的便利。产品设计现状产品设计现状（2）加大宽度、调高净高、增加停车便利性设备是提高车加大宽度、调高净高、增加停车便利性设备是提高车位品质的三大主要手段位品质的三大主要手段双车道，宽入口自动感应道闸自动机械停车设备调高净高，轻型车畅通无阻万科西溪蝶园，地下车库智能感应道闸、地下车位迎宾灯、智能感应门、智能电梯控制系统，从入车库到进电梯，尽显便利车位产品

14、综述车位产品综述车位管理现状车位管理现状城市机动车数量日益增多，公共停车位管理难是老生常谈的问题，在这里不做说明。城市机动车数量日益增多，公共停车位管理难是老生常谈的问题，在这里不做说明。住宅或商业物业建筑配套车位管理同样是问题重重，目前物业公司主要负责车库车住宅或商业物业建筑配套车位管理同样是问题重重，目前物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位引发的纠否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面

15、，由物业单位引发的纠纷甚多，问题的出现有的是因为楼盘以前规划不完善留下来的历史遗留，比如纷甚多，问题的出现有的是因为楼盘以前规划不完善留下来的历史遗留，比如20002000年以前居住小区的车位规划大概是年以前居住小区的车位规划大概是1 1：0.210.21，最多达到，最多达到1 1：0.250.25，所以就出现了，所以就出现了“僧僧多肉少多肉少”的局面，大家纷纷抢车位，更多的问题是物业公司自身管理水平不高，制的局面，大家纷纷抢车位，更多的问题是物业公司自身管理水平不高，制度有问题，所以度有问题，所以面对汽车时代的到来，物业公司针对停车管理的水平也亟待提高。面对汽车时代的到来，物业公司针对停车管

16、理的水平也亟待提高。车位调配和车辆安全多引发业主投诉车位调配和车辆安全多引发业主投诉车位产品综述车位产品综述车位租售车位租售 目前住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位租售均有存在，租售比例不确定。目前住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位租售均有存在，租售比例不确定。市面出售的车位，产权比较复杂。目前地上车位中，部分实质上是绿地面积，部分市面出售的车位，产权比较复杂。目前地上车位中，部分实质上是绿地面积，部分是已经摊入了公摊，还有一部分是有独立产权；地下车库中，有一部分是是已经摊入了公摊，还有一部分是有独立产权；地下车库中，有一部分是人防工程，人防工程，这也是公摊面积，另外一部分才是合法销售、依

17、法取得地下空间使用权的正式地下这也是公摊面积，另外一部分才是合法销售、依法取得地下空间使用权的正式地下车位车位。同时也有许多的大型商场的地上和地下停车位实行有条件免费停车措施。同时也有许多的大型商场的地上和地下停车位实行有条件免费停车措施。因因此在此在20092009年以后的住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位有产权的将越来越多，年以后的住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位有产权的将越来越多，住宅楼的地下空间，土地使用权出让年限为住宅楼的地下空间，土地使用权出让年限为7070年，按法律规定的用途确定，地下车年，按法律规定的用途确定，地下车位使用权出让终止年限与地表建设用地使用权出让终止年限一致

18、。位使用权出让终止年限与地表建设用地使用权出让终止年限一致。车位产权复杂，许多车位实际上是以租代售，未来有车位产权复杂，许多车位实际上是以租代售，未来有”准生证准生证”的车位将越来越多的车位将越来越多政府关于车位产权的界定标准政府关于车位产权的界定标准n如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约定的话就属于全体业主：n如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；n如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；n如果是改造车位(库)，也属于全体业主。n采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用长期租用的方式。车位产品综述车位产品综述0.20.20.2户建筑面积

19、50m2经济租赁房（两项公寓）0.30.30.3户建筑面积70m2经济租赁房（两个夹心层）0.30.30.3户建筑面积70m20.40.40.470 m290 m2拆迁安置房0.40.40.4户建筑面积60m20.80.80.760 m2户建筑面积90m21.01.01.090 m2户建筑面积140m21.21.21.2140 m2200m2或别墅商品房停车位/户项目项目-1-11.00.80.8专业市场、批发市场0.40.40.4社区配套农贸市场1.21.00.8建筑面积10000 m2的商业建筑1.00.80.61000m2建筑面积10000 m2的商业建筑0.50.50.3建筑面积100

20、0 m2的商业建筑停车位/100m2建筑面积项目项目-2-20.30.30.3物管、社区用房等配套办公楼0.80.70.6科研与企事业办公楼0.80.80.6商务写字楼0.80.80.8区级以下机关行政办公楼1.01.00.8区级及以上机关行政办公楼停车位/100m2建筑面积项目项目-5-50.40.40.4其他普通旅馆0.60.60.6星级宾馆停车位/客房项目项目-4-4商品房、商业办公、宾馆、餐商品房、商业办公、宾馆、餐饮、娱乐设施等车位配建标准饮、娱乐设施等车位配建标准1.71.51.5餐饮、娱乐设施停车位/100m2建面项目项目-3-3停车位设计基本原则停车位设计基本原则车位产品综述车

21、位产品综述 停车位设计理念在当今日新月异的住宅设计中日显重要，它不仅为业主提供停车位设计理念在当今日新月异的住宅设计中日显重要，它不仅为业主提供舒适便捷的现代生活，也是体现楼盘品质定位的重要因素。舒适便捷的现代生活，也是体现楼盘品质定位的重要因素。不同级别的项目应拿出相对应的停车解决方案。要综合考虑市场（客户）需不同级别的项目应拿出相对应的停车解决方案。要综合考虑市场（客户）需求、工程经济性、运营效率及物业服务等方面情况。求、工程经济性、运营效率及物业服务等方面情况。因此，停车设计应遵循以下基本设计理念：因此，停车设计应遵循以下基本设计理念：1 1、根据住宅项目的不同档次，确定相应的停车方式和

22、租售计划；、根据住宅项目的不同档次，确定相应的停车方式和租售计划；2 2、针对不同客户的需求，提供不同档次的车位产品；、针对不同客户的需求，提供不同档次的车位产品；3 3、为创造更高的溢价能力产品，应尽量增加高档车位的附加功能和价值。、为创造更高的溢价能力产品，应尽量增加高档车位的附加功能和价值。停车场出入口设置原则停车场出入口设置原则 停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的交通车流。出口会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上

23、的交通车流。一般规划停车场进出口时，应注意有一下几项：一般规划停车场进出口时，应注意有一下几项：1 1、出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车、出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出；流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出；2 2、应配合道路的车行方向以单进单出，尽量避免进出在同一个口；、应配合道路的车行方向以单进单出，尽量避免进出在同一个口；3 3、采用效率较高的收费系统以节省车辆基础时间，收费点尽量不要设在斜、采用效率较高的收费系统以节省车辆基础时间，收费点尽量不要

24、设在斜坡上，以避免司机进出麻烦，不同的车行尽量予以分开；坡上，以避免司机进出麻烦，不同的车行尽量予以分开；4 4、以下地点不应设置车辆进出口：学校、医院或消防通道出入口、以下地点不应设置车辆进出口：学校、医院或消防通道出入口2020米范围米范围内，车道的十字路口、穿越斑马线、过街天桥、地下通道口起内，车道的十字路口、穿越斑马线、过街天桥、地下通道口起8 8米以内，公共汽车米以内，公共汽车站、铁路平交道口起站、铁路平交道口起1010米内，其它经主管建筑机关或公安交通主管机关认为有碍交米内，其它经主管建筑机关或公安交通主管机关认为有碍交通所之地昂的道路或场所；通所之地昂的道路或场所；5 5、采用效

25、率较高的收费系统以节省车辆进出时间，避免回堵；采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，避免回堵；车位产品综述车位产品综述车位形式与项目品质关系简析车位形式与项目品质关系简析车位形式与成本投入、收益的关系简析车位形式与成本投入、收益的关系简析贰贰车位形式与项目品质关系简析车位形式与项目品质关系简析目前社区居住、商业办公等较为普遍应用；目前社区居住、商业办公等较为普遍应用；客户使用便捷；客户使用便捷；客户接受度较高；客户接受度较高；加大了行人与机动车的交通组织难度；加大了行人与机动车的交通组织难度；降低社区感官舒适度；降低社区感官舒适度；车辆数量暴增，空间越来越狭小；车辆数量暴增，空间越来越狭小

26、；管理难度小；管理难度小；地面停车位有着天然的便利优势，但越来越不适应未来地面停车位有着天然的便利优势，但越来越不适应未来城区住宅及商业物业项目发展趋势城区住宅及商业物业项目发展趋势地面停车位地面停车位车位形式与项目品质关系简析车位形式与项目品质关系简析地下停车位地下停车位目前市场上新建的居住社区和商业物业等建筑应用较多；目前市场上新建的居住社区和商业物业等建筑应用较多；有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高，客户接有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高，客户接受度较好；受度较好；小区品质提升的手段之一；小区品质提升的手段之一；物业投入成本高；物业投入成本高；管理难度一般。管理难度一般

27、。地下停车位是未来建筑配建车位的最主要形式，地下停车位是未来建筑配建车位的最主要形式，目前的新建项目已基本采用这种形式目前的新建项目已基本采用这种形式车位形式与项目品质关系简析车位形式与项目品质关系简析架空层停车位架空层停车位主要原因表现在：主要原因表现在：为满足住宅设计规范要求而设置架空层；为满足住宅设计规范要求而设置架空层；用于解决配套设施不足等问题；用于解决配套设施不足等问题；出于改善小区环境、增加景观效果的考虑；出于改善小区环境、增加景观效果的考虑；使用方便，可转作它用，客户接受度较高，数量有限；使用方便，可转作它用，客户接受度较高，数量有限；购买过程中，因为产权问题，产生纠纷比较多；

28、购买过程中，因为产权问题，产生纠纷比较多；管理难度较小。管理难度较小。目前这种形式部分存在但非主流，二三线城市目前这种形式部分存在但非主流，二三线城市的楼盘使用的频率比较高的楼盘使用的频率比较高车位形式与项目品质关系简析车位形式与项目品质关系简析半地下室停车半地下室停车目前有部分居住社区采用；目前有部分居住社区采用；对社区交通组织、绿地率和建筑密度有一定影响，能够形成社对社区交通组织、绿地率和建筑密度有一定影响，能够形成社区景观规划的层次效果，同时能够增加车库的通风和采光效果；区景观规划的层次效果，同时能够增加车库的通风和采光效果；客户接受度较好，管理难度较小。客户接受度较好，管理难度较小。设

29、计形式多样，或赠或卖；好的设计可以增加设计形式多样，或赠或卖；好的设计可以增加景观层次，减少机械费用，利于人车分流景观层次，减少机械费用，利于人车分流车位形式与项目品质关系简析车位形式与项目品质关系简析繁华都市公建、商业场所停车场运用较多，住宅小区运用较少繁华都市公建、商业场所停车场运用较多，住宅小区运用较少;空间利用率高；空间利用率高；客户对其接受度不高；客户对其接受度不高；容易发生事故；容易发生事故；管理难度大。管理难度大。机械停车位机械停车位为提高单位面积的使用效率，机械停车形式被为提高单位面积的使用效率，机械停车形式被酒店、办公、商业等场所普遍使用酒店、办公、商业等场所普遍使用车位形式

30、与项目品质关系简析车位形式与项目品质关系简析日本、香港、台湾等人口密集的国家和地区使用比较普遍；日本、香港、台湾等人口密集的国家和地区使用比较普遍；国内的停车楼多数用于大型公共建筑，但被采用频率不高；国内的停车楼多数用于大型公共建筑，但被采用频率不高；居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率；居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率；影响建筑密度指标；影响建筑密度指标；降低邻近物业品质；降低邻近物业品质；客户使用率不高，实际使用有诸多不便；客户使用率不高，实际使用有诸多不便；易于进行相应的停车管理。易于进行相应的停车管理。停车楼停车楼停车楼形式使用成本高，车主认可度不高

31、停车楼形式使用成本高，车主认可度不高车位形式与成本投入、收益的关系简析车位形式与成本投入、收益的关系简析地面停车位地面停车位成本成本：铺装费用（能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略）：铺装费用（能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略）收益收益：租金标准受政策限制。（各地机动车停放收费的实施办法）：租金标准受政策限制。（各地机动车停放收费的实施办法）地下停车位地下停车位成本成本：地下部分建安成本（约：地下部分建安成本（约2200-25002200-2500元元/平米，地上建筑类型不同，成本不同）平米，地上建筑类型不同，成本不同）收益收益：人防部分无法销售，只能通过出租产生收益，：人防部分无法销

32、售，只能通过出租产生收益，非人防部分在条件允许下可供销非人防部分在条件允许下可供销售，通过销售较快的回收投资。售，通过销售较快的回收投资。架空层车位架空层车位成本成本：地上建安成本和土地成本（地上建筑类型不同，成本不同）：地上建安成本和土地成本（地上建筑类型不同，成本不同）收益收益：经营性和非经营性收益，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他只能租不：经营性和非经营性收益，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他只能租不能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。车位形式与成本投入、收益的关系简析车位形式与成本投入、收益的关系简析半

33、地下停车半地下停车成本成本：建安成本（约：建安成本（约1100-24001100-2400元元/平米，平米，地上建筑类型不同，成本不同地上建筑类型不同，成本不同），），收益收益：层高：层高2.22.2米以下不能销售、米以下不能销售、2.22.2米以上可以销售；该类型产品租售价格适米以上可以销售；该类型产品租售价格适中；资金回收方式和速度比较灵活。中；资金回收方式和速度比较灵活。机械停车位机械停车位成本成本：设备成本（：设备成本（2.22.2万元起万元起/车位）和维护成本（车位）和维护成本（4040元元/月），不包括人工费用月），不包括人工费用收益收益：此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回

34、收方式和速度不理想。：此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回收方式和速度不理想。停车楼车位停车楼车位成本：成本：不考虑土地成本，地上建筑成本（约不考虑土地成本，地上建筑成本（约1500-20001500-2000元元/平米）；平米）；收益：收益：可售可租，资金回收方式比较灵活，当前市场现状是开发停车楼的投资方可售可租，资金回收方式比较灵活，当前市场现状是开发停车楼的投资方投资回报率很低，真正出售的车位不多，租金收益周期过长。投资回报率很低，真正出售的车位不多，租金收益周期过长。叁、车位需求特点叁、车位需求特点车位需求特点车位需求特点 位于都市城区的位于都市城区的改善性购房者和栖居型购房者，

35、改善性购房者和栖居型购房者，对车位比较敏感，万科房产曾对对车位比较敏感，万科房产曾对这两类客户的需求特点做过研究，呈现出以下八个特点。这两类客户的需求特点做过研究，呈现出以下八个特点。1 1、购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；、购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；2 2、租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆价格超过、租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆价格超过15-2015-20万的客户更愿万的客户更愿意租用地下车库；意租用地下车库；3 3、对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户普遍可以接受；、对于非常见的架空层停车和半地

36、下停车，客户普遍可以接受；4 4、对于机械车位客户反应为对其数量表示满意而对其安全性和便利性普遍不太、对于机械车位客户反应为对其数量表示满意而对其安全性和便利性普遍不太认可；认可；5 5、这两类购买了地下车库车位的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯间较近的、这两类购买了地下车库车位的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯间较近的位置，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高；位置，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高；6 6、客户对于地下车库目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认、客户对于地下车库目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认可，更为关注的因素在于车位数量和安全性、便捷性；可，更为关注

37、的因素在于车位数量和安全性、便捷性；7 7、在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，、在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，都比较注重车位锁和车挡的使用，对于其它附属设备设施也希望增加；都比较注重车位锁和车挡的使用，对于其它附属设备设施也希望增加；8 8、车辆的价格直接影响到客户对于拥有车位方式的选择，多数购买、车辆的价格直接影响到客户对于拥有车位方式的选择，多数购买2020万以万以上车的客户更接受购买或租赁地下车位；而购买上车的客户更接受购买或租赁地下车位；而购买15-2015-20万以下车的客户更乐万以下车的客户更乐于花更少的钱用于停车，普遍都

38、不会购买车位。于花更少的钱用于停车，普遍都不会购买车位。车位需求特点车位需求特点肆、未来车位发展趋势肆、未来车位发展趋势产品形式的发展产品形式的发展租售价格的发展租售价格的发展产品设计的发展产品设计的发展未来车位发展趋势未来车位发展趋势 未来上市的房地产项目将倾向于进行车位产品品质升级，空间利用率高的机未来上市的房地产项目将倾向于进行车位产品品质升级，空间利用率高的机械立体停车位和停车楼等形式也将成为常用的形式，械立体停车位和停车楼等形式也将成为常用的形式，但是由于地下停车位受到产权但是由于地下停车位受到产权销售限制，这类型不会对传统最主流的地下车库起到替代作用，只会成为提高社区销售限制，这类

39、型不会对传统最主流的地下车库起到替代作用，只会成为提高社区车位数量的一种补充手段，随着法制和规范越来越完善，私人投资停车场也将出现。车位数量的一种补充手段，随着法制和规范越来越完善，私人投资停车场也将出现。从目前的车位情况看，地面停车位数量比例呈下降趋势，多数转向地下车位，从目前的车位情况看，地面停车位数量比例呈下降趋势，多数转向地下车位，客户需求由地上停车被迫转到地下停车，由此所带来的客户纠纷此起彼伏，许多的客户需求由地上停车被迫转到地下停车，由此所带来的客户纠纷此起彼伏，许多的项目，特别是公建和商业物业机械车位出现频率增加，包括地上和地下，解决了车项目，特别是公建和商业物业机械车位出现频率

40、增加，包括地上和地下，解决了车位数量问题，但后期的物业管理方面带来了相当大的问题。位数量问题，但后期的物业管理方面带来了相当大的问题。产品形式的发展产品形式的发展地下停车位是最主流形式，机械式停车和停车地下停车位是最主流形式，机械式停车和停车楼等形式为补充楼等形式为补充未来车位发展趋势未来车位发展趋势产品设计的发展产品设计的发展 在车位设计方面，通过近些年的规范变化和客户需求变化发现，社区车位在数在车位设计方面，通过近些年的规范变化和客户需求变化发现，社区车位在数量、投入成本和部分指标上呈现出放大的趋势。量、投入成本和部分指标上呈现出放大的趋势。在车位总量规划方面，重庆目前实行在车位总量规划方

41、面，重庆目前实行“第十七条第十七条 （停车位的确定）新建、改（停车位的确定）新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑每每300300平方米至少设置平方米至少设置1 1个停车位，公共建筑每个停车位，公共建筑每200200平方米至少设置平方米至少设置1 1个停车位；其中，个停车位；其中，地面停车位应不少于总停车位的地面停车位应不少于总停车位的10%10%。（。（注：注：20022002年规范年规范）不仅车位的规划总量在不断上升，车位具体设计的指标也在不断的突破国家规不仅车位的规划总量在不

42、断上升，车位具体设计的指标也在不断的突破国家规定的基本规范，这已经将成为一种趋势。定的基本规范，这已经将成为一种趋势。设计指标参数中的部分指标进行放大已成设计指标参数中的部分指标进行放大已成为开发商争相追捧的促销手段，此趋势也将得到广泛性普及发展。对于车库净高、为开发商争相追捧的促销手段，此趋势也将得到广泛性普及发展。对于车库净高、通道宽度、设备设施等客户能够直观体验之处，开发商也乐于适当加大投入。通道宽度、设备设施等客户能够直观体验之处，开发商也乐于适当加大投入。车位在规划数量、基本设计指标规范、投入成车位在规划数量、基本设计指标规范、投入成本等方面均有放大趋势本等方面均有放大趋势未来车位发

43、展趋势未来车位发展趋势 车位作为商品的一种，其价格将依然遵循市场供需关系规律。车位作为商品的一种，其价格将依然遵循市场供需关系规律。在当前的规范下，住宅社区配建车位产品处在供不应求的状态下，但由于受在当前的规范下，住宅社区配建车位产品处在供不应求的状态下，但由于受到客户消费观念和支付能力差异的影响，车位价格在当今乃至较长时期内仍将存到客户消费观念和支付能力差异的影响，车位价格在当今乃至较长时期内仍将存在较大差异。在较大差异。今后几年内车位价格的水平仍然会继续上扬，主要原因包括：其一、车位需今后几年内车位价格的水平仍然会继续上扬，主要原因包括：其一、车位需求大于供应的现实很难快速解决；其二、土地

44、资源稀缺，地价涨幅明显。因此，求大于供应的现实很难快速解决；其二、土地资源稀缺，地价涨幅明显。因此，判断今后一段时间车位价格会仍然上涨。判断今后一段时间车位价格会仍然上涨。租售价格的发展租售价格的发展车位租售价格持续上涨车位租售价格持续上涨伍、销售意义上的车位伍、销售意义上的车位车位销售车位销售车位服务车位服务车位分级车位分级销售意义上的车位销售意义上的车位车位销售车位销售车位销售时要准备以下材料：车位销售时要准备以下材料：1 1、车位展板、车位展板2 2、车位说辞、车位说辞3 3、车位销控表、车位销控表4 4、车位销售计划、车位销售计划 项目物业项目的同时尽量搭配车位，位置好的车位要率先项目

45、物业项目的同时尽量搭配车位，位置好的车位要率先销售，库存或滞销车位要注重推，力争快速去化。销售，库存或滞销车位要注重推，力争快速去化。把车位当成房子一样的产品把车位当成房子一样的产品销售意义上的车位销售意义上的车位车位分级车位分级稀缺车位稀缺车位不考虑车位形式，只考虑同一小区，车位距离住户居所距离。不考虑车位形式，只考虑同一小区，车位距离住户居所距离。离门厅最近的位置,有条件的小区可考虑布置高档独立封闭式车库,车库必须设置储藏、清洗用房，可设置直通地下门厅的专用通道。少量位置偏僻的车位,可做成封闭车库,为有多辆车或长期不用使用车的业主提供安全的泊车空间。标杆车位标杆车位离门厅较近的位置,可配置

46、少量的附属设施，特别是小区地下车库中，位置较好的车位。普通车位普通车位位置一般的车位,重点保证流线清晰,车主出行出入方便在销售方面，车位分为稀缺车位、标杆车位、普通车位三种在销售方面，车位分为稀缺车位、标杆车位、普通车位三种销售意义上的车位销售意义上的车位车位服务车位服务分级服务：分级服务：地面车位、地下租赁和地下购买车位，在提供传统的保安保洁服务的基础上，地面车位、地下租赁和地下购买车位，在提供传统的保安保洁服务的基础上，提供其它不同档次的分级服务。提供其它不同档次的分级服务。以洗车服务为例：以洗车服务为例：1 1、地面车位：可结合雨水收集在集中停车场设置自助取水设备，自助洗车；、地面车位：

47、可结合雨水收集在集中停车场设置自助取水设备，自助洗车；2 2、地下租赁车位：车位不固定，付费洗车；、地下租赁车位：车位不固定，付费洗车；3 3、地下购买车位：通过设在车位处的标牌，提供包月、定期、单次清洁等不、地下购买车位：通过设在车位处的标牌，提供包月、定期、单次清洁等不同服务。同服务。专业服务：专业服务：当项目中地下车位的销售量达到一定数量，可针对购买车位，引入外部专业服当项目中地下车位的销售量达到一定数量，可针对购买车位，引入外部专业服务单位，成立类似于务单位，成立类似于“车友会车友会”、“车盟车盟”性质的会员组织。提供更加丰富的服务性质的会员组织。提供更加丰富的服务项目。比如：简单维修

48、、保养、保险、代办项目。比如：简单维修、保养、保险、代办等服务。等服务。在未来车位服务方面，引入分级服务和专业服务理念在未来车位服务方面，引入分级服务和专业服务理念陆、不同等级住宅项目陆、不同等级住宅项目对车位设置的要求对车位设置的要求（资料来自对万科品类的整理）（资料来自对万科品类的整理）车位销售车位销售车位服务车位服务车位分级车位分级不同等级住宅项目对车位设置的基本要求不同等级住宅项目对车位设置的基本要求城市型住宅城市型住宅类别：类别：商务型住宅、小户型住宅、改善型住宅；商务型住宅、小户型住宅、改善型住宅；停车方式：停车方式：采用地下一层车库采用地下一层车库,提供多档次停车位产品提供多档次

49、停车位产品,避免地下避免地下多层停车库设计；多层停车库设计；车位出入口设计：车位出入口设计：地下车库的每个口均为出入口地下车库的每个口均为出入口,方便车辆的进方便车辆的进出出,主要出入口应与小区出入口相邻主要出入口应与小区出入口相邻,车库出地面部分应结合景观车库出地面部分应结合景观做绿化隐藏做绿化隐藏,最大程度上减少车库内的过境车流量最大程度上减少车库内的过境车流量,提高每个车位提高每个车位的品质；的品质；停车设置：停车设置：应该以停车位置离电梯厅的远近界定该位置的价值并应该以停车位置离电梯厅的远近界定该位置的价值并提供不同的停车解决方案；提供不同的停车解决方案；道路设置：道路设置：所有道路不

50、考虑停车所有道路不考虑停车,仅提供搬家车辆和临时车辆的仅提供搬家车辆和临时车辆的停放空间停放空间,物业将严格控制所有车辆的时间和位置；物业将严格控制所有车辆的时间和位置；租售计划：租售计划：建议全部出售；建议全部出售；不同等级住宅项目对车位设置的要求不同等级住宅项目对车位设置的要求地下车库应保证良好均匀的照明效果，保证地下车库应保证良好均匀的照明效果，保证通风良好（条件允许应尽量采用自然通风），通风良好（条件允许应尽量采用自然通风），防水防潮措施到位，并应充分考虑暴雨时的防水防潮措施到位，并应充分考虑暴雨时的排水能力；排水能力；平面布局应方正、整齐、流线清晰平面布局应方正、整齐、流线清晰,避免