《房产评估讲义》课件.ppt

1、ppt课件1房地产估价房地产估价制作者：陈娟浓制作者：陈娟浓建筑工程学院建筑工程学院ppt课件2第一章第一章 房地产和房地产估价房地产和房地产估价房地产价格评估课程内容房地产价格评估课程内容第二章第二章 房地产价格房地产价格第三章第三章 市场比较法市场比较法第四章第四章 收益法收益法第五章第五章 成本估价法成本估价法第六章第六章 假设开发法假设开发法第七章第七章 土地价格评估土地价格评估 ppt课件3第一章第一章 房地产和房地产估价房地产和房地产估价第一节房地产的概念第一节房地产的概念一、房地产的定义一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念三

2、、房地产的实物、权益和区位三、房地产的实物、权益和区位四、房地产的存在形态四、房地产的存在形态五、房地产的其他名称五、房地产的其他名称第二节第二节 房地产的特性与类型房地产的特性与类型一、房地产的特性一、房地产的特性二、房地产的类型二、房地产的类型第三节第三节 房地产估价的概述房地产估价的概述一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念二、二、房地产估价的必要性房地产估价的必要性ppt课件4 第一节房地产的概念第一节房地产的概念一、房地产的定义：一、房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物和附带的各种权房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物和附带的各种权益，包括：益，包括：1.1.土地

3、：地球的表面及其上下一定范围内的空间；土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间；2.2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物；设备等组成的整体物；3.3.定着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分定着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分 离，或虽然可以分离，但分离不经济，或分离以后会破坏土离，或虽然可以分离，但分离不经济，或分离以后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。物的价值明显受到损害的物体

4、。第一章第一章 房地产与房地产价格评估房地产与房地产价格评估ppt课件5二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念（一）对土地的各种定义一）对土地的各种定义 土地指陆地表面及其上下一定范围内的空间。土地指陆地表面及其上下一定范围内的空间。（二）房地产估价中的土地定义（二）房地产估价中的土地定义1.1.地表范围：是指该宗土地在地表上的边界所围合成的区域。政府出让地表范围：是指该宗土地在地表上的边界所围合成的区域。政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的建设用地红线土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的建设用地红线图，由城市规划管理部门或土地

5、管理部门，在地块各转点钉桩、埋图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。2.2.地面以上一定范围内的空间：从该宗土地的地表边界向上扩展到无限地面以上一定范围内的空间：从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间。通常高度以飞机的飞行高度为限。天空的空间。通常高度以飞机的飞行高度为限。3.3.地面以下一定范围的空间：是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈地面以下一定范围的空间：是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈椎形延伸到地心的空间。地下空间深度以人类能力所及为限。椎形延伸到

6、地心的空间。地下空间深度以人类能力所及为限。ppt课件6 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。地及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度地壳一定深度大气对流层大气对流层土壤土壤母质母质母岩母岩土地的土地的空间价值空间价值位位置置设设计计权利权利四四至至面面积积利利用用生生熟熟地地质质环境环境形形状状认识土地的层面认识土地的层面ppt课件7 （三）建筑物的概念（三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构

7、筑物两大类。构筑物是指人们一组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物如烟囱、水塔、般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等（无门窗顶盖等）。水井、道路、桥梁、隧道、水坝等（无门窗顶盖等）。位置位置面积面积层数层数高度高度结构结构装修装修用途用途产权产权成新成新设备、设施设备、设施ppt课件8 （四）其他土地定着物（四）其他土地定着物 土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离但这种分离是不经济的，或者分或者虽然可以分离但这种分离是不经济的，

8、或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。如：能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。如：ppt课件9三、房地产的实物、权益和区位三、房地产的实物、权益和区位实物：房地产看得见、摸得着的部分，如：结构、设备、装修、外观、土实物：房地产看得见、摸得着的部分，如：结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。（有形的实体、实体质量、组合完成的功能）地的形状、基础设施完备程度。（有形的实体、实体质量、组合完成的功能）权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。权益：房地产中无形的、不可

9、触摸的部分，包括权利、利益和收益。所有权所有权：法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。：法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。使用权使用权：对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利：对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利租赁权：租赁权：指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。地产的权利。抵押权抵押权：指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，：指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优

10、先受偿的权利。在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。典权典权：是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权利。：是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权利。房地产各种权利是权益基础ppt课件10v受到其他房地产权利限制的房地产权利受到其他房地产权利限制的房地产权利v受到房地产权利意外的各种因素限制的受到房地产权利意外的各种因素限制的房地产权利，如城市规划对土地用途用房地产权利，如城市规划对土地用途用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。地率等的限制。v房地产的额外利益或收益。房地产的额外利益或收益。注意建设用地使用权注意建设用地

11、使用权地役权：房屋所有权人或土地使用权人按照合同约定利用地役权：房屋所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人房地产，以提高自己的房地产效益的权利。如通行地他人房地产，以提高自己的房地产效益的权利。如通行地役权、排水地役权、瞭望地役权等。役权、排水地役权、瞭望地役权等。ppt课件11（三）区位：三）区位：指地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离指地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离上的关系，除了上的关系，除了位置位置，还包括，还包括可及性可及性，与其它地方往，与其它地方往来的便捷性，与重要场所的来的便捷性，与重要场所的距离距离，周围，周围环境和景观环境和景观、外部配套设施外部配套设施等方

12、面。在城市或区域中的地位等距离等方面。在城市或区域中的地位等距离分为：空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离分为：空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离 区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同价值可能有很大的不同ppt课件12在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值。机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值。专利权，专有技术、著

13、作权（版权）、商标专有权、专营权、商专利权，专有技术、著作权（版权）、商标专有权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，有的无实物，有的虽然誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，有的无实物，有的虽然有实物，但实物本身的好坏对价值影响不大，甚至可以忽略，所以，有实物，但实物本身的好坏对价值影响不大，甚至可以忽略，所以，主要是权益的价值。主要是权益的价值。房地产，其实物和权益在价值的决定中都很重要。房地产，其实物和权益在价值的决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；反之，两宗权益状况相同的房地

14、产，如果实物状况不同，价值也可反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。能有很大的不同。区位对房地产价值的影响是独有的，其它资产不受区位的影响。区位对房地产价值的影响是独有的，其它资产不受区位的影响。ppt课件13四、房地产的存在形态四、房地产的存在形态1.1.土地形态：是指一块无建筑物的空地。或有建筑物只评估土地形态：是指一块无建筑物的空地。或有建筑物只评估土地价值。（征收土地税费、补交出让金）土地价值。（征收土地税费、补交出让金）v无视建筑物的存在无视建筑物的存在v考虑建筑物的存在对土地的影响考虑建筑物的存在对土地的影响2.2.建筑物形态：虽然必须建在土地上

15、，单独看待建筑物。建筑物形态：虽然必须建在土地上，单独看待建筑物。（火灾保险评估）（火灾保险评估）v无视土地的存在无视土地的存在v考虑土地的存在对建筑物的影响考虑土地的存在对建筑物的影响3.3.房地形态：当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估房地形态：当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。价时也把它们作为一个整体来看待。ppt课件14从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种1.1.空地空地2.2.有建筑物的土地有建筑物的土地3.3.地上建筑物地上建筑物4.4.土地与建筑物的合成体土地与建筑物的合成体5.

16、5.在建工程在建工程6.6.未来状况下的房地产未来状况下的房地产(如预测如预测)7.7.已经消失的房地产已经消失的房地产(如保险估价如保险估价)8.8.房地产的局部房地产的局部10.10.包含有其他资产的房地产包含有其他资产的房地产11.11.作为企业整体的一部分的房地产作为企业整体的一部分的房地产ppt课件15五、房地产的其他名称五、房地产的其他名称 不动产、物业、不动产、物业、real estatereal estate、real property real property 六、本课对房地产的用词六、本课对房地产的用词v1.1.房地产：指土地、建筑物、也可指土地与建筑物房地产：指土地、建

17、筑物、也可指土地与建筑物合成体合成体v2.2.房地：专指土地与建筑物的合成体房地：专指土地与建筑物的合成体v3.3.土地：仅指土地部分土地：仅指土地部分v4.4.建筑物：仅指建筑物部分建筑物：仅指建筑物部分ppt课件16 第二节第二节 房地产的特性与类型房地产的特性与类型一、房地产的特性一、房地产的特性1、不可移动性（自然地理位置固定性）：地区不可移动性（自然地理位置固定性）：地区性市场性市场2、独一无二性（异质性）：不能实现完全竞争、独一无二性（异质性）：不能实现完全竞争3、寿命长久性：土地具有不可毁灭性、寿命长久性：土地具有不可毁灭性、使用权使用权4、数量有限性：土地数量有限、独占性、数量

18、有限性：土地数量有限、独占性5、用途多样性：土地利用选择顺序、用途多样性：土地利用选择顺序6、相互影响性：经济外部性、相互影响性：经济外部性ppt课件177 7、易受限制性、易受限制性 （1 1）警察权：限制某些房地产的使用）警察权：限制某些房地产的使用 城市规划城市规划 （2 2）征收权：为公共利益的需要给予补偿后可强行取得）征收权：为公共利益的需要给予补偿后可强行取得单位和私人房产单位和私人房产 （3 3）征税权：房地产征税）征税权：房地产征税 （4 4）充公权）充公权8 8、大量投资性、大量投资性9 9、难以变现性：变现能力弱、流动性差（分析影响变现、难以变现性：变现能力弱、流动性差（分

19、析影响变现能力的因素，见能力的因素，见6363页）页）1010、保值增值性：总体趋势看是波浪式上升。、保值增值性：总体趋势看是波浪式上升。（分析房地产价格上涨的原因）（分析房地产价格上涨的原因）ppt课件18香港全港房地产价格指数（香港大学）ppt课件19保值增值性：就是能保证投资一定时间后所抽回的保值增值性：就是能保证投资一定时间后所抽回的资金，完全能够买到当初的投资额可以买到的资金，完全能够买到当初的投资额可以买到的同等同等商品或服务。商品或服务。房地产就具备这种特性，他可以保存其价值，甚至房地产就具备这种特性，他可以保存其价值，甚至随着时间的推移，随着时间的推移，价值会自然增加价值会自然

20、增加。增值原因：通货膨胀、需求增加导致稀缺性增加、外部经济、本身的投资改良。ppt课件20（一）、按用途划分的类型（一）、按用途划分的类型1 1、居住房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等、居住房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等2 2、商业与办公房地产：商铺、写字楼、宾馆、餐饮与娱乐房地、商业与办公房地产：商铺、写字楼、宾馆、餐饮与娱乐房地产，商务、行政办公楼产，商务、行政办公楼3 3、工业和仓储房地产、工业和仓储房地产4 4、农业房地产：农场、林场、牧场等、农业房地产：农场、林场、牧场等5 5、公益性房地产：汽车站、机场、医院、学校等、公益性房地产：汽车站、机场、医院、学校等 6 6、特殊房地产

21、：教堂、寺庙、墓地等、特殊房地产：教堂、寺庙、墓地等7 7、混合房地产、混合房地产 ：两种或两种以上用途：两种或两种以上用途二、房地产的类型二、房地产的类型ppt课件21（二）、按开发程度来划分的类型（二）、按开发程度来划分的类型1 1、生地：不具备市政基础设施的土地生地：不具备市政基础设施的土地2 2、毛地：指具备一定的基础设施但不完善的土地，未拆毛地：指具备一定的基础设施但不完善的土地，未拆迁平整。迁平整。3 3、熟地：具备完善的市政基础设施，如七通一平。能直熟地：具备完善的市政基础设施，如七通一平。能直接在其上进行房屋建设的土地。接在其上进行房屋建设的土地。4 4、在建工程：建筑物尚未建

22、成，估价时点不具备使用条在建工程：建筑物尚未建成，估价时点不具备使用条件的房地产。件的房地产。5 5、现房（含土地）：已建成，可直接使用。现房（含土地）：已建成，可直接使用。ppt课件22（三）、按是否产生收益来划分的类型（三）、按是否产生收益来划分的类型1 1、收益性房地产：可直接产生经济效益收益性房地产：可直接产生经济效益2 2、非收益性房地产：不能直接产生收益非收益性房地产：不能直接产生收益（四）、按经营使用方式来划分的类型（四）、按经营使用方式来划分的类型1 1、出售型房地产出售型房地产2 2、出租型房地产：公寓、写字楼（也可出售）出租型房地产：公寓、写字楼（也可出售）3 3、营业型房

23、地产：旅馆、影剧院营业型房地产：旅馆、影剧院4 4、自用型房地产；学校、行政办公、特殊厂房等自用型房地产；学校、行政办公、特殊厂房等不同类型采用不同估价方法。ppt课件23第三节第三节 房地产估价的概述房地产估价的概述一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念v房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。点的客观

24、合理价格或价值进行估算和判定的活动。v简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。时点的价值的活动。ppt课件24（一）专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合（一）专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。审定注册，专门从事房地产估价的人员。1 1、具备的条件：、具备的条件：有扎实的估价理论知识有扎实的估价理论知识 丰富的实践经验丰富的实践经验 良好的职业道德良好的职业道德2 2、职业道德有

25、以下六个方面：客观、独立性等、职业道德有以下六个方面：客观、独立性等 ppt课件25（二)估价目的：指估价项目的期望用途，估价目的：指估价项目的期望用途，举例举例。1 1、不同的估价目的要影响到估价结果（估价方法不同）、不同的估价目的要影响到估价结果（估价方法不同）2 2、估价目的决定价值标准：公开市场价值标准和非公开、估价目的决定价值标准：公开市场价值标准和非公开（三）估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理（三）估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、

26、在估价活动中应当遵基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。循的法则或标准。主要有合法原则、独立客观公正原则、最高最佳使用原则、主要有合法原则、独立客观公正原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则。估价时点原则、替代原则、谨慎原则。ppt课件26（四）估价程序：是指房地产估价全过程中的各项具体四）估价程序：是指房地产估价全过程中的各项具体 工作，按照其内在联系性所排列出的先后顺序工作，按照其内在联系性所排列出的先后顺序v房地产估价的一般程序：房地产估价的一般程序：v1 1、获取估价业务获取估价业务v2 2、受理估价委托及明确估价基本事项受理估价委托及明确

27、估价基本事项v3 3、拟定估价作业方案拟定估价作业方案v4 4、搜集估价所需资料搜集估价所需资料v5 5、实地查勘估价对象实地查勘估价对象v6 6、选定估价方法计算选定估价方法计算v7 7、确定估价结果确定估价结果v8 8、撰写估价报告撰写估价报告v9 9、交付估价报告交付估价报告v1010、估价资料归档、估价资料归档ppt课件27（五）估价方法（英美本质相同）（五）估价方法（英美本质相同）1 1、美国体系：成本法、比较法、收益法、美国体系：成本法、比较法、收益法2 2、英国体系：比较法、投资法（出租）、剩余法、利润法、英国体系：比较法、投资法（出租）、剩余法、利润法（营业）、承包法（营业）、

28、承包法 一般要求同时采用两种以上一般要求同时采用两种以上(含两种含两种)估价方法估价方法（六）估价假设：（六）估价假设：是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。（七）估价时点：（七）估价时点：由估价目的决定的需要评估的价值所对应的由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。具体时间。估价时点确定应当在先，价值估算应当在后估价时点确定应当在先，价值估算应当在后 （八）客观合理价格或价值的估算和判定（八）客观合理价格或价值的

29、估算和判定 客观合理价格或价值，是估计对象在某种估价目的的特定条客观合理价格或价值，是估计对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。件下形成的正常价格。ppt课件28二、二、房地产估价的必要性房地产估价的必要性v（一）、理论上房地产估价的必要性（一）、理论上房地产估价的必要性v1 1、独一无二性独一无二性v2 2、价值高大性价值高大性v3 3、是一个不完全的市场是一个不完全的市场v（二）、现实中对房地产的估价的需要（二）、现实中对房地产的估价的需要v1 1、房地产交易的需要房地产交易的需要v2 2、房地产抵押、典当的需要房地产抵押、典当的需要v3 3、房地产保险和损害赔偿的需要房地产保险和

30、损害赔偿的需要v4 4、房地产税收的需要房地产税收的需要v5 5、房地产征用拆迁补偿的需要房地产征用拆迁补偿的需要v6 6、房地产纠纷、涉案的需要房地产纠纷、涉案的需要v7 7、企业合资、合作等的需要企业合资、合作等的需要v8 8、房地产管理的需要房地产管理的需要ppt课件29 主要网站资源：主要网站资源：v中国房地产估价师协会：中国房地产估价师协会：http:/ 房地产价格房地产价格第一节第一节 房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件三、房地产价格决定理论三、房地产价格决定理论第二节第二节

31、房地产价格的特征房地产价格的特征第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格一、房地产需求一、房地产需求二、房地产供给二、房地产供给三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格第四节第四节 房地产价格的种类房地产价格的种类第五节第五节 房地产价格评估原则房地产价格评估原则ppt课件31第二章第二章 房地产价格房地产价格 第一节第一节 房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念1 1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示示-现象现象2 2、是商品价值的货币表现是商品价值的货币表现-

32、本质本质 房地产价格：房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值是房产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。和地租资本化价格的综合性货币表现。ppt课件32二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件1 1、有用性、有用性2 2、房地产的稀缺性、房地产的稀缺性 3 3、有效需求、有效需求-购买力购买力ppt课件33三、房地产价格决定理论三、房地产价格决定理论价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。价值决定论、供求决定论、效用决定论和收

33、益决定论。（1 1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即价）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。（2 2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。（3 3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。（4 4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来给）收益决定论认为商品之所以有价

34、值是因为其能够在未来给商品拥有者带来收益。商品拥有者带来收益。作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。补充。ppt课件34 第二节 房地产价格的特征 与一般物价共同之处：与一般物价共同之处：都是价格都是价格 都有波动都有波动 按质论价按质论价ppt课件35 第二节 房地产价格的特征 受区位的影响大；受区位的影响大；实质上是权益的价格；实质上是权益的价格；房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房

35、地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利息的关系；息的关系；是在长期、综合考虑下形成的；是在长期、综合考虑下形成的；一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。ppt课件36 第三节 房地产供求与价格 一.供求:供给与需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。ppt课件37v房地产价格水平v消费者的收入水平v消费者的偏好v相关物品的价格水平：替代品和互补品v消费者对未来的预期一、房地产需求一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产愿意

36、并且能够购买的数量，是所有消费者需求的总和。ppt课件38ppt课件39二、房地产供给一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，是所有供给的总和。v房地产价格水平v该种房地产的开发建设成本v该种房地产的开发技术水平v房地产开发商和拥有者对未来的预期供给弹性？ppt课件40ppt课件41三、房地产均衡价格供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。ppt课件42 一、一、根据形成基础不同的分类根据形成基础不同的分类 成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价成交价格：简称成交价，使交

37、易双方实际达成交易的价格。格。市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。价格。理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格 公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格。公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格。评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价值估评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价值估算和判定的结果。算和判定的结果。市场价格市场价格 理论价格理论价格评估价格评估价格 成交价格成交价格公开市场价值公开市场价值 成交价格围绕市场成交价格围绕市场价格上下波动，市价格上下波动，

38、市场价格围绕理论价场价格围绕理论价格上下波动格上下波动一个良好的评估价一个良好的评估价=正常成交价正常成交价=市场价格市场价格ppt课件43公开市场：公开市场：1.1.交易双方追求最大的经济利益交易双方追求最大的经济利益2.2.市场信息充分市场信息充分3.3.有充裕的时间交易有充裕的时间交易4.4.对交易对象有必要的专业知识对交易对象有必要的专业知识5.5.交易条件公开且不具有排他性交易条件公开且不具有排他性ppt课件44正常成交价格形成的条件（正常成交价格形成的条件（7 7点）：点）：1.1.公开市场公开市场2.2.交易对象本身具备市场性交易对象本身具备市场性3.3.众多的买者和卖者众多的买

39、者和卖者4.4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值6.6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去理性的经济行为：力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的利益追逐和获得自身最大的利益7.7.适当的期间、不易急于出售成购买适当的期间、不易急于出售成购买ppt课件45二、从价格单位来划分总价格：总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低；单位价格单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以反映房地产价格水平的高低；楼面地价楼面地价：每单位建筑面积上的土地

40、价格。楼面地价楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。如：甲土地单价如：甲土地单价700700元元/平米（容积率平米（容积率5 5），乙），乙510510元元/平米（容积率平米（容积率3 3），如房价），如房价12001200元元/平米，造价平米，造价900900元元/平平米，试比较利润。米，试比较利润。ppt课件46 三、从价格管理角度划分三、从价格管理角度划分基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格v城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域城市基准地价：基准

41、地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。均价格。v标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。v房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、

42、房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。的费用、税金加上应得的利润。ppt课件47 四、四、从不同目的和状态划分从不同目的和状态划分 买卖价格买卖价格 租赁价格：租金租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。值。计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为计税价值：为政府课税目

43、的，由估价人员估定的作为房地产课税依据的价值房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。据而评估的价值。举例说明ppt课件48v抵押价格抵押价格房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定

44、优先受偿款后的余额。可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、变卖的费用和税金。变卖的费用和税金。抵押贷款额度=抵押价值贷款成数抵押价值=未设立再次抵押价值=未设立ppt课件49例题：v某商品住宅在建工程建设用地总面积25000m2，拟建500套住宅，总建筑面积50000m2，已完成总投资的80，开发商以5000元m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将

45、该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商拖欠施工单位建设款200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数为65%。求取该在建工程的再次抵押价值。ppt课件50v再次抵押价值=2000（50000-10000）/50000-260/65%-200=1000(万元）ppt课件51五五 、从产权进行划分、从产权进行划分所有权价格：所有权是最完整最重要的权利，设有其所有权价格：所有权是最完整最重要的权利，设有其他权利会降低其价格；他权利会降低其价格；使用权价格：大陆目前有偿出让和转让土地的价格都使用权价格：大陆目前

46、有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格。是使用权价格。其他权利价格：如部分产权的房地产，设抵押权的房其他权利价格：如部分产权的房地产，设抵押权的房地产。地产。ppt课件52六、六、实际价格和名义价格实际价格和名义价格实际价格：是指成交日期时一次付清的价格实际价格：是指成交日期时一次付清的价格名义价格：是在成交日期时讲明，并不是一次付清名义价格：是在成交日期时讲明，并不是一次付清v如一套住宅如一套住宅100100m2，单价3000元/m2，总价三十万元的住房，在买卖中的付款方式可能有以下不同情况：（1）成交日期一次付清；（2）分期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第

47、三期于一年内支付10万元。ppt课件53七、七、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格：是指在交易达成后立刻或在短期内进行现货价格：是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格商品交割的价格期货价格：是指在交易达成后按约定在未来某个日期货价格：是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格期进行商品交割的价格房地产现货价格房地产现货价格房地产期货价格：是指以未来状况的房地产为交易房地产期货价格：是指以未来状况的房地产为交易对象的价格对象的价格ppt课件54资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值是指资金随着时间的推移而形成的增值资金的

48、时间价值是指资金随着时间的推移而形成的增值 资金的时间价值可以从两方面来理解：资金的时间价值可以从两方面来理解：v 第一，将资金用作某项投资，由于资金的运动，可获得第一，将资金用作某项投资，由于资金的运动，可获得一定的收益或利润。一定的收益或利润。v 第二，如果放弃资金的使用权力，相当于付出一定的代第二，如果放弃资金的使用权力，相当于付出一定的代价。价。v资金时间价值的大小取决于本金的数量多少，占用时间的资金时间价值的大小取决于本金的数量多少，占用时间的长短及利息率（或收益率）的高低等因素。长短及利息率（或收益率）的高低等因素。现值是指未来收到或付出一定的资金相当于现在的价现值是指未来收到或付

49、出一定的资金相当于现在的价值。值。),/()1(niPFPiPFnppt课件55ppt课件56v期房价格=现房价格期变现期间现房出租净收益的折现值风险补偿例：某套商品住宅期房的面积为90ppt课件57八、补地价：是指需要补交给政府的一笔地价八、补地价：是指需要补交给政府的一笔地价v需要补地价的情形主要有以下四种需要补地价的情形主要有以下四种：（1）更改政府原土地使用权规定的用途更改政府原土地使用权规定的用途（2）增加容积率）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权，）转让、出租、抵押划拨土地使用权，（4）出让的土地使用权续期）出让的土地使用权续期ppt课件58第五节 房地产价格评估原则一

50、、合法原则一、合法原则（一）要求房地产估价在以估价对象的（一）要求房地产估价在以估价对象的合法权益合法权益为前提进行为前提进行（二）内容（二）内容房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。合法原则合法原则权益状况不同，评权益状况不同，评估价值