业主委员会权利课件.ppt

1、怡海花园 2014年4月17日 业主代表会谈纲要怡海花园怎么了？“3.8”维权维权:为抵制物业公司贴出违法公告、收取高额滞纳金，3月8日，怡海花园业主自发组织了维权行动。现场可以用两个成语来形容群情激昂，义愤填膺！怡海花园业主怎么样？事实一：根据怡海花园物业公司贴出公告介绍，怡海花园小区2013年物业费缴纳率达到97.88%，物业费实际收入：2532.34万元。事实二：3月8日下午，愤怒的业主在小区不断集结，有几位业主挺身而出，高喊“请大家不要堵路，把路让出来！”事实三：在业主单独与物业谈判，居委会居间调停，两次谈判未果的情况下，业主向市住建委、丰台区房管局、丰台区发改委、新村街道办事处递交了

2、情况说明函，请求政府介入。物业费缴纳率相当高业主相对保持冷静克制业主积极寻求解决途径怡海花园业主怎么样？基本结论怡海花园业主是良民、顺民！一、尊重契约二、崇尚秩序三、相信政府小结：1、怡海花园物业费缴纳率相当高；2、怡海花园业主面对不公平，保持相对的冷静与克制；3、怡海花园业主面对不公平，努力寻求正当途径解决问题。物业公司怎么了？五大热点热点一：滞纳金。滞纳金。事件1：2014年2月1日开始，怡海花园物业公司对逾期缴纳物业费（含2014年）、取暖费的业主，收取日千分之三的高额滞纳金。经业主抗议后，2014年物业费缴纳日期推迟至3月31日，并坚持对3月31日后缴纳2014年当年物业费以及2013

3、年度取暖费的业主收取日千分之三的高额滞纳金。事件2：2014年4月8日，业主就高额滞纳金问题致电丰台区小区办。小区办工作人员答复，物业公司收取的是违约金，怡海物业在丰台区小区办备案的物业合同约定违约金为日千分之三。热点一：滞纳金。滞纳金。事件3：物业服务公约1（2006年版本）1、2006年物业服务合同版本，此合同签订于2006年怡海花园六期购房之时；2、合同第十章“违约责任”之约定“业主或者物业使用人未按本公约或管理服务的合同约定交纳服务费的，物业管理企业可向人民法院申请追缴，同时可按每日应交纳费用的3的滞纳金”。热点一：滞纳金。滞纳金。事件3：物业服务公约2（2010年3月版本）1、201

4、0年3月物业服务合同版本，此合同签订于2010年；2、合同第八章“违约责任”之第十七条约定“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的滞纳金”；3、合同第十章“附则”之第二十三条约定“本公约经业主、物业服务公司双方签字后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主”。为保护业主，马赛克，保证真实热点一：滞纳金。滞纳金。事件3：物业服务公约，不同版本，如何认定？我们认为：应当认定2010年版本！原因有两条：第一，2010年时间在后，物业自己对此前合同版本不合理之处进行修正，可以理解和接受；同时，我们认为物业公司此处行为的瑕疵在于没有及时到政府主管部门丰台区房管局小区办更新备案

5、；第二，2010年版本附则之第二十三条约定“本公约经业主、物业服务公司双方签字后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主”。热点一：滞纳金。滞纳金。事件4：供暖合同供暖费仍继续收取日千分之三滞纳金！1、2010年北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）；2、合同第七条“违约责任”之约定“甲方未按合同约定的时间及数额支付采暖费的，除须按合同约定支付采暖费本金外，还应当自逾期之日起按中国人民银行公布的贷款利率标准，向乙方支付违约金”；3、合同第十条“合同的生效”之约定，“本合同自双方签字、盖章之日起生效，有效期为10年，自2013年*月*日至2023年*月*日。合同有效期届满，如双方未订立新合同的，本

6、合同自动延续。”（同样，为保护业主，马赛克，我们可以保证真实性）2014年中国人民银行公布的贷款利率标准商业贷款贷款周期 项目年利率（%)六个月以内 (含六个月)5.60 六个月至一年 (含一年)6.00 一至三年 (含三年)6.15 三至五年 6.40 (含五年)五年以上 6.55 转换为日利率除以360商业贷款贷款周期 项目日利率（%)六个月以内 (含六个月)0.0156 六个月至一年 (含一年)0.0167 一至三年 (含三年)0.0171 三至五年 0.0178 (含五年)五年以上 0.0182 计算得出：日贷款利率不超过0.02%，即万分之二！热点一：滞纳金。滞纳金。小结：事件1：物

7、业公司对物业服务费和取暖费收取日千分之三滞纳金；事件2：物业公司在丰台区小区办备案物业服务合同版本关于违约金的约定为日千分之三；事件3：对比业主手中不同时期物业服务合同版本的对比分析得出，“违约金应为日万分之三”；事件4：业主手中2013年9月份与物业公司签订的供热采暖合同约定的违约金是“中国人民银行公布的贷款利率标准”。（不超过日万分之二）基本结论 在滞纳金（违约金）问题上，物业公司为达到敛财目的，擅自将约定的滞纳金额度提高十倍（以上）：一、对政府主管部门：瞒报、漏报，不补报，可谓“欺上”！二、对业主：恶意隐瞒，随意压榨，无视合同，没有契约精神，可谓“瞒下”！怡海物业公司肆意敛财，不讲诚信，

8、欺骗政府，欺骗业主！热点一：滞纳金。滞纳金。业主声明：对于怡海花园物业公司至今仍在违约执行的日千分之三的滞纳金，业主坚决反对，并保留诉诸法律手段的权利！热点二：电梯大修。事件1：2014年4月2日，怡海物业公司贴出公告，称将对富泽园1、2、3、5、6号楼，富润园11 号楼等六栋楼内的所有电梯，共计17 台，进行大修，累计维修金额达到170余万元。怡海物业公司专项维修资金使用建议，1页北京市房屋安全鉴定总站房屋维修工程鉴定报告，仅3页，发文日期2013年10月28日备注：业主根据楼道张贴公告统计，未获得怡海物业公司官方数据，可能有部分偏差。热点二：电梯大修。大修电梯统计表（2014年4月）序号序

9、号楼号楼号单元单元电梯电梯数量数量（台）（台）维修维修总价总价（元）（元）总面积总面积（平方米）（平方米）每户每平米每户每平米分摊（元）分摊（元）1泽13273888.6739381.756.952泽23525986.4241520.412.673泽33273888.6739595.196.924泽53162058.8726080.396.215泽61单元159363.354762.9312.466泽62-4单元158914.77013.668.047泽65单元159363.354822.3712.318润112289253.0017739.6216.31合计6栋171702717.03热点二

10、：电梯大修。事件2：2014年4月11日，怡海物业公司贴出公告，称专项维修资金使用建议已公示10日，将于2014年4月14日至20日18：0020：00，集中进行公共维修资金分摊金额业主本人签字确认工作。经三分之二以上业主签字确认后，物业公司将申请使用住宅专项维修资金，用于此次电梯大修。热点二：电梯大修 六大疑问，请物业回答疑问1：为什么一次性大修17台电梯？有两种可能：（一）物业公司懈怠，平时就有问题，攒足了一起修，省事儿！说明：怡海物业无视业主生命安全，连电梯大修这样的事情都要等着攒大的！（二）物业公司贪婪，不是所有的都有问题，反正启动一次大修，都一起修，修得越多，越容易拔毛！说明：怡海物

11、业无视业主财产安全，借电梯大修之名，行掠夺业主维修基金之实！由此可见，怡海物业公司有问题！对业主不负责任！疑问2：为什么六栋楼的电梯在同一时间进行大修？（一）是不是按照使用年限？1、富泽园5、6号楼为二期，电梯已运行超过14年。2、富泽园1、2、3号楼为四期，电梯已运行超过13年。3、富润园11号楼为三期，电梯已运行超过14年。4、同为三期的富润园5、7、9号楼，电梯已运行14年，却没在此次大修范围内？5、同为四期的富润园1、2、3号楼，电梯已运行12年，也没在此次大修范围内？可见，不是按照使用年限！（二）是不是按照紧急情况？根据业主反映，富润园1号楼去年9,、10月份间、六期恒丰园10号楼今

12、年3月21日均发生了严重的坠落事件，这两部电梯却没在本次大修范围内！可见，不是按照紧急情况！从（一）（二）我们可以知道，物业公司大修决定没有任何理性标准，糊涂，没谱！追问：怡海花园物业公司是真糊涂还是假糊涂，无厘头的背后是什么？热点二：电梯大修热点二：电梯大修业主提供的电梯坠人事故经过材料坠人的电梯，物业你为何不修？！富润园1号楼恒丰园10号楼疑问3：此次大修涉及资金总额170多 万元，维修方案是否合理？有无招标要求？是否进行了招投标？热点二：电梯大修维保单位:北京信厦大通电梯工程有限公司是本次大修施工单位吗？如果是，为什么是？他是最佳选择吗？热点二：电梯大修疑问4：为什么怡海物业公告大修事项

13、之时，可以直接给出有零有整的维修费用？这个费用是怎么算出来的？难道你们在花业主钱的时候，一上来就告诉业主，事情已经安排完了，就等业主签字了？事情真的就应该这么简单吗？疑问5：物业公司公示的房屋维修工程鉴定报告只有三页，报告内容仅涉及基本情况，核查结果和结论。但实际上，第一，此种报告篇幅绝对不止三页；第二，该报告要求包括维修部件和维修总价指导；第三，该报告不允许部分复印和公示。但是，在报告重要内容缺失的情况下，物业公司却公示了他自己制定并盖章的专项维修资金使用建议。热点二：电梯大修热点二：电梯大修怡海物业公司为什么只公布鉴定报告三页首页、第一页和第三页？！其它页去哪儿了？对不起，物业公司，您的公

14、告又错了，是“公共维修基金”，不是“公共维修资金”。这水平，汗！热点二：电梯大修疑问6：17台电梯，大修总价超过170万元，平均每台电梯维修费用超过10万元，如此昂贵的维修，大修完成后，可以保证安全运行多久？业主需要物业公司的书面承诺！更重要的是，根据京国土房管房字【2001】617号文件第二条规定，“建筑物仅设计一部电梯（无备用梯）的，使用时间达到15年”应报废。在此次即将大修的电梯里面，富泽园5号楼和6号楼电梯就属于“仅设计一部电梯，无备用梯”情况，且使用年限已经超过14年，那么，怡海物业，业主想问您，这六部电梯，您是打算今年修完，到明年第15年就换吗？您就是这样糟践我们业主的大修基金的吗

15、？QQ图片20140415135027.jpg2014年4月15日，星期二热点二：电梯大修。业主声明：电梯，事关业主生命安全。对于有问题，需要维修的电梯，我们希望物业公司随时发现，随时维修，而不要等到十几部、几十部电梯一起大修！公共维修基金，归全体业主所有。公共维修基金的使用，必须做到公开透明！请怡海物业公司将鉴定报告全文公示！鉴于目前业主对物业公司丧失信任，我们要求由部分业主代表全程参与电梯大修或者更换！热点三：安保问题。一、怡海花园有多少户居民？67006800户二、怡海花园有几栋居民楼？42栋三、怡海花园有多少处地上停车位？不少于八处四、怡海花园有多少个大型地下停车场？不少于五个一、怡海

16、花园有多少个保安？近80个二、怡海花园保安几班倒？三班，每班8小时 三、怡海花园每班有几个保安？平均23个多点儿四、怡海花园保安主要干什么？车位都看不过来对比不比不知道一比吓一跳热点三：安保问题。一、怡海花园有多少个摄像头？为什么我们看到楼门前的摄像头基本都是黑着的？是不是没开？我们的小区还有技防手段吗？二、怡海花园现在的保安还有业务培训吗？为什么有些保安连哪栋楼在哪儿都不知道？是不愿意解答，还是真的不知道？如果哪天急救车来了，保安还是无法指路吗？三、怡海花园现在的保安还有身体锻炼吗？以前保安每天例行的列队跑步、喊口号的做法从哪个物业老总开始取消的？这事儿真的让人越想越害怕？热点三：安保问题。

17、业主声明：安居，才能乐业！这么大规模的一个社区，万人口，居然只有不到八十名保安！作为业主，我们绝对无法接受！希望怡海物业公司认真反省审视，认真整改，还业主安居环境！热点四：保洁问题。一、怡海花园物业公司为什么要把保洁外包？怡海物业是缺乏相应资质干不了保洁呢？还是缺乏积极性不愿意干保洁？二、外包公司是一家怎样的公司？为什么现在小区里打扫卫生的都是上了年纪的老人？图片拍摄于2014年4月11日热点四：保洁问题。三、外包保洁如果是为了将保洁服务做得更好，那为什么从外包后，业主发现原本一天两次打扫的楼道成了两天、三天一打扫呢甚至不打扫呢？四、怡海花园每年定期2次给业主擦洗外玻璃的做法，为什么改成1次？

18、为什么擦洗后让我们觉得晴天也有雾霾？这又是从哪个物业老总开始打折的？题外话：楼道里保洁大姐说她一个人负责30层楼保洁，本来2400元的工资，被二包克扣了600，只有1800元一个月了？公司还规定，保洁人员不准与业主交谈！热点五：上门维修问题。一、怡海花园物业公司原来对业主家庭小项目维修实行免费政策，现在已经改成收费制度了，请问从哪位物业负责人手里开始改的？二、上门维修人员是否携带收费标准入户？是否提供正规发票？根据我们的经历，他们给我们的是收据，连物业的章都没有？这些钱，又去哪儿了？三、上门维修人员是否具备应有的专业水平？为什么经常发生物业工作人员修不了，推荐到怡海五金店维修的事情？四、怡海花

19、园物业公司是否为上门维修人员准备了必要的工具？为什么维修人员居然告知业主，物业公司没有电钻、没有梯子，无法为业主安装电灯？（结果是）总结：怡海花园物业公司，你怎么了？电梯大修检测报告公示不全安保人防、技防问题重重保洁外包导致卫生质量下滑上门维修收费乱象违约征收高额滞纳金怡海花园，难道是独立王国，需要孩子们喊“万岁”！今天的怡海物业，想说爱你不容易！今天的怡海物业，怎么给您涨物业费！绿地裸露，草地破损物业客服对业主投诉充耳不闻，百般推诿公共设施年久失修怡海幼儿园做活动，让孩子高喊“王妈妈万岁”商业街增设临时摊位，收取摊位费，收费只提供收据（摊位费现在已经飙涨到了280元/天）怡海物业以学雷锋名义

20、，诱骗怡海中学学生掺和业主与物业的纠纷（2014.3.16）向孩子摊派捐款，等等等等六期中水管道流自来水总结：怡海花园业主诉求近期诉求：1、要求怡海物业公司立刻停止征收日千分之三的滞纳金，并及时向政府有关部门重新备案物业服务合同。2、要求怡海物业公司立刻完整公示所有即将大修电梯检测报告全文，加快电梯大修进程。3、要求怡海物业公司保证以后涉及业主签名事宜，必须将业主签名材料公示，对签名材料的真实性负责。4、要求怡海物业公司姜旭红总经理以公告的形式，第一，公开承认之前公告所说“以书面调查问卷形式召开业主大会”的说法不合法；第二，对物业公司发公告称业主维权为“个别业主打着成立业主委员会的旗号”、“请广大业主朋友提高警惕”以及物业公司徐姓工作人员接受“天天315”栏目采访称业主“捣乱”的不尊敬业主维权行为的言辞公开道歉。5、要求怡海物业公司立刻制定物业服务整改计划，并在五个工作日内，以公告形式，就安保问题、保洁问题、上门维修费问题的整改计划向全体业主通报；并在一个季度内，通报整改计划实施情况。总结：怡海花园业主诉求远期诉求：暂停一切与物业费上涨相关的事宜，待怡海花园业委会成立之后，由业主代表大会表决决定。