湿地公园开发模式课件.ppt

1、a1湿地公园开发模式顾问事业一部顾问事业一部分享人：杨帆分享人：杨帆指导人：张倩指导人：张倩a2背景之前服务的地产项目涉及到紧邻地块的湿地公园开发，因此考虑 在保障湿地公园最基本的生态环境效益前提生态环境效益前提下，有哪些开发模式可以实现提升湿地的社会效益以及经济效益社会效益以及经济效益？以及发展该模式所需的要素要素a4a5什么是湿地公园？湿地：湿地：定义：湿地指天然或人工形成的沼泽地等带有静止或流静止或流动水体的成片浅水区动水体的成片浅水区，还包括在低潮时水深不超过6米的水域。世界三大生态系统之一（森林、海洋）自然生态湿地人居湿地公园湿地公园定义：是指以湿地良好生态环境和多样化湿地景观资源以

2、湿地良好生态环境和多样化湿地景观资源为基础为基础，以湿地的科普宣教、湿地功能利用、弘扬湿地文化等为主题，并建有一定规模的旅游休闲设施，可供人们旅游观光、休闲娱乐的生态型主题公园生态型主题公园价值价值景观、文化、环境功能功能生态保护、科普教育、自然野趣、休闲游览类型类型农业观光型，如：南澳班洛克湿地科普教育型，如：香港湿地公园文化体验型，如：杭州西溪湿地公园运动娱乐型，如：济南美里湖湿地公园均衡型，如：扬州宝应湖湿地公园湿地特征湿地特征人与自然人与自然的互动的互动a6a7湿地公园开发模式分析人群拉动力a8基本情况个案特色个案特色国际级国际级湿地公园，兼具湿地保护与农业产业链的湿地公园，相互价值提

3、升地理位置地理位置 南澳大利亚洲建设规模建设规模 总占地1750英亩（10623亩亩），含占地250英亩（1517.6亩）葡萄园和900英亩（5463亩）湿地保亩）湿地保护区护区、600英亩（3642亩）Mallee森林保护区建设时间建设时间 1994年起步建设背景建设背景 BRL Hardy 葡萄酒公司所有，是澳大利亚4大顶尖，世界10大顶尖葡萄酒集团顶尖葡萄酒集团之一南澳大利亚州南澳大利亚州a9a10优势优势-葡萄酒产业链葡萄酒产业链-营造观光体验营造观光体验品尝品尝销售销售葡萄园葡萄园250250英亩英亩观光观光红酒酿制红酒酿制年产年产240240万箱万箱a11餐饮餐饮 专业红酒搭配师，

4、提供美食红酒品类推荐运动运动 湿地漫步-设计有3种长度等级的徒步路线环保环保 环保理念宣传 清洁能源使用 公司面向全球资助环保项目建设辅助辅助-餐饮、运动、环保餐饮、运动、环保a12【盈利模式】旅游观光+葡萄酒产业收益，支撑湿地环保及良性循环运营湿地湿地900900英亩英亩MalleeMallee森林森林600600英亩英亩农业农业湿地保护 900英亩湿地 600英亩Mallee森林 全球环保项目资助生态景观葡萄园葡萄园葡萄酒葡萄酒销售收入旅游收入维护环保行为品牌价值提升价值点价值点 生态农业引入，实现经济效益、环境效生态农业引入，实现经济效益、环境效益相互支持益相互支持每年访客人数每年访客人

5、数8 8万以上万以上收费收费（湿地观光$5/人）a13基本情况个案特色个案特色 亚洲首例兼具湿地保护与游览功能的湿地公园，互动性突出地理位置地理位置 香港，新界天水围北部建设规模建设规模 总占地915亩亩，含占地15亩访客中心亩访客中心和900亩的湿地保护区亩的湿地保护区建设时间建设时间 1998年开建，2006年建成（共分两期建设）投资金额投资金额 总投资约5亿港元（约合RMB3.96亿亿）建设背景建设背景 香港政府打造，望借以补偿发展时所失去的具有生态价值的土地；同时也满足当时新增旅游景点的需求深圳市深圳市大埔区大埔区a14a15优势优势-生物多样性生物多样性-科普教育体系科普教育体系1

6、1万访客中心万访客中心湿地教室湿地教室湿地探索中心湿地探索中心湿地影院湿地影院展馆展馆6060公顷湿地保护区公顷湿地保护区l 鸟类物种：鸟类物种：241种种l 蜻蜓：蜻蜓：52种种l 两栖类：两栖类：9种种l 爬行类：爬行类：28种种l 蝴蝶：蝴蝶：157种种a16餐餐饮饮美食+湿地风景餐厅购购物物纪念品户外用品商店娱娱乐乐儿童天地、室内游戏区游戏区辅助辅助-餐饮、购物、娱乐餐饮、购物、娱乐（均集中于访客中心）a17【盈利模式】科普教育主导的旅游观光收益为主，由于限制过度商业开发，运营需香港财政补贴约8成维系教育教育湿地保护 60公顷湿地保护区生态多样性基底访客中心访客中心餐饮餐饮购物购物旅游

7、收入维护财政扶持价值点价值点 科普教育模式的多样性科普教育模式的多样性门票收费门票收费（标准票30港币，约合RMB23.7元）a18杭州市杭州市生态保生态保护培育护培育区区民俗文民俗文化游览化游览景区景区秋雪秋雪庵景庵景区区自然自然景观景观游览游览景区景区曲水曲水庵景庵景区区西溪西溪天堂天堂创意园创意园基本情况个案特色个案特色 集城市湿地、农耕湿地和文化湿地与一体，国家5A级旅游景区地理位置地理位置 杭州，西湖西北侧（离主城区6公里，西湖5公里）建设规模建设规模 总占地11.64平方公里（17460亩）建设时间建设时间 共分3期建设，建设期6年年（2003年一期启动，2008年三期呈现）投资金

8、额投资金额 总投资88.4亿元亿元建设背景建设背景 历史上西溪占地约60平方公里，现实施保护的西溪湿地总面积约11.5平方公里 市委、市政府主持打造钱塘江钱塘江a19p基础：历史与地域文化底蕴l历史-远古雏形、汉唐形成、宋元发展、明清昌盛、民国萎缩与现今新生六个阶段l文化-秋雪庵、泊庵、梅竹山庄、西溪草堂都曾是众多文人雅士开创的别业a20优势优势-历史民俗文化底蕴历史民俗文化底蕴景点规划景点规划三堤：三堤：福堤、绿堤、寿堤十景：十景：秋芦飞雪、火柿映波、龙舟胜会、莲滩鹭影、洪园余韵、蒹葭泛月、渔村烟雨、曲水寻梅、高庄宸迹、河渚听曲烟水渔庄烟水渔庄秋雪庵秋雪庵西溪人家西溪人家蒋相公祠蒋相公祠n围

9、绕历史文化线索而规划围绕历史文化线索而规划总体布局：总体布局：5区中有3个是历史民俗文化主题生态生态保护保护培育培育区区民俗文民俗文化游览化游览景区景区秋雪秋雪庵景庵景区区自然自然景观景观游览游览景区景区曲水曲水庵景庵景区区西溪西溪天堂天堂创意园创意园a21科普科普教育教育 一馆一馆：中国湿地博物馆中国湿地博物馆1.6万 二中心二中心：湿地科研和科普中心 三区三区：朝天暮漾、千金漾和桃花滩3个观鸟区观鸟区 五站五站：环境监测站监测站、气象观测站、候鸟环志站、水循环实验站和野生动物救助站农业农业观光观光 四园四园：湿地植物园、生态渔业园、西溪农事园和自然体验园 六基地六基地：物种培育、十里桃花、

10、百顷芦苇、千棵柿树、千年竹子、万点梅花基地文化文化产业产业 西溪创意产业园西溪创意产业园，占地约0.9平方公里，建面约2.6万（两大功能区块、三大主力业态）艺术村落区+创意产业区；艺术创作及艺术经营类+创意设计类+总部基地类商业商业地产地产 西溪天堂西溪天堂，建面15万包含星级酒店群、产权酒店公寓、商业综合体、旅游公共服务设施等辅助辅助-科普教育、农业观光、艺术产业、商业地产科普教育、农业观光、艺术产业、商业地产西溪天堂旅游综合体西溪天堂旅游综合体中国湿地博物馆中国湿地博物馆a22【商业地产-西溪天堂】依托湿地旅游资源，以酒店集群为核心，商业集群开发为湿地中高端游客及商务需求提供配套服务以星级

11、酒店带动以星级酒店带动开发开发以社会公益形以社会公益形象带动开发象带动开发会展商业会展商业旅游商务旅游商务居住度假居住度假创造高端独享资创造高端独享资源带动开发源带动开发以湿地景观资源以湿地景观资源带动开发带动开发开发驱动策略开发驱动策略 经济指标：经济指标：占地面积:22万平方米总建筑面积:15万平方米容积率：0.68绿化率：30%开发商：杭州西溪投资发展有限公司物业类型：酒店式公寓（50年），星级酒店群，4D影院，国际会议中心，商业街，国际俱乐部，湿地博物馆生态保生态保护培育护培育区区民俗文民俗文化游览化游览景区景区秋雪秋雪庵景庵景区区自然自然景观景观游览游览景区景区曲水曲水庵景庵景区区西

12、溪西溪天堂天堂创意园创意园a23【商业地产-西溪天堂】项目规划：酒店集群+博物馆+伴生型休闲商业+公共服务设施产权式酒店产权式酒店中国湿地博物馆中国湿地博物馆西溪喜来登酒店西溪喜来登酒店酒店式公寓酒店式公寓旅游公共服务设施旅游公共服务设施商业综合体商业综合体悦榕庄度假酒店悦榕庄度假酒店 a24【商业地产-西溪天堂】项目酒店物业占比66.3%，吸附中高端旅游及商务客户类别类别总建筑面积总建筑面积（）（）占比（占比（%）产品说明产品说明喜来登酒店喜来登酒店2000013.3客房380间悦榕庄酒店悦榕庄酒店2000013.3客房110间，包含1栋总统别墅、10栋豪华泳池别墅及24栋标准别墅布鲁克酒店

13、布鲁克酒店85005.7客房118间悦椿酒店悦椿酒店100006.7客房59间酒店式公寓酒店式公寓“悦居悦居”30000208幢7层，面积147-240产权式酒店产权式酒店“悦庄悦庄”150007.35套独栋产权式酒店和40套联体产权式酒店，面积200-400商业综合体商业综合体4500030休闲、商业、餐饮等设施及创意办公空间与精品小酒店旅游公共服务设施旅游公共服务设施50003.7换乘场站暨观光巴士（公交）中心站、游船码头、游客大厅、电瓶车服务站、旅游服务网点及加油站等设施合计合计15万万湿地博物馆湿地博物馆16000/湿地科普研究展示中心66.3%a25【盈利模式】文化旅游+文化产业+商

14、业地产收益维系湿地可持续发展价值点价值点文化价值充分挖掘，文化价值充分挖掘，负载历史文化保护、民俗文化延续、湿地文化教育和普及等产业引入产业引入，旅游地产开发、文化产业引入收费收费（景区大门票80元/人）历史文化历史文化湿地保护 11.5平方公里湿地生态景观人文景观旅游综合体旅游综合体 酒店、餐饮、购物酒店、餐饮、购物旅游收入维护科普教育科普教育 湿地博物馆湿地博物馆 监测站等监测站等文化产业文化产业产业税收a26基本情况个案特色个案特色 开园前期以运动休闲娱乐主导，后期转型农业观光体验地理位置地理位置 济南市西北侧，距市区约12公里公里，临近黄河建设规模建设规模 占地750亩，主水面480亩

15、建设时间建设时间 2009年4月建成开园投资金额投资金额 一期投资3000万元万元建设背景建设背景 民营独立投资经营项目济南市济南市美里湖湿地公园美里湖湿地公园黄河黄河a27a28优势优势-运动娱乐型项目运动娱乐型项目辅助辅助-农业观光、自然观光农业观光、自然观光l 观赏鱼养殖区观赏鱼养殖区l 花卉种植观赏区花卉种植观赏区l 林果、蔬菜采摘区林果、蔬菜采摘区l 480亩湖面亩湖面l 沙滩场地沙滩场地l 垂钓区垂钓区a29【盈利模式】前期运动娱乐吸引人气；后引入农业观光休闲，增加项目休闲体验，同时维系湿地运营运动娱乐运动娱乐湿地生态生态景观水陆运动水陆运动农产品销售收入旅游收入维护农业农业农业体

16、验农业体验 观光、采摘、餐饮观光、采摘、餐饮价值点价值点运动娱乐吸引人气运动娱乐吸引人气门票收费门票收费（标准票45元/人）a30基本情况个案特色个案特色 民企投资建设和运营，盈利方式多元化地理位置地理位置 扬州宝应县西南侧，距离县城约10公里公里建设规模建设规模 总占地1万亩万亩，含近3000亩人工水杉林亩人工水杉林和4500亩的宝应湖亩的宝应湖建设时间建设时间 2004年开始建园，2011年通过国家级湿地验收投资金额投资金额 总投资3.7亿元亿元建设背景建设背景 上海正润投资有限公司投资兴建宝应县宝应县宝应湖宝应湖湿地公园湿地公园宝应湖宝应湖a31p基础：基本水体+规划，后期塑造为主a32

17、【盈利模式】民营投资建设，打造综合盈利模式价值点价值点 盈利方式多元化 以湿地和生态农业为主要载体，发展湿地观光、休闲度假、会务接待和农产品流通等项目门票收费门票收费（标准票50元/人）湿地保护生态景观农业观光农业观光综合服务区综合服务区 酒店、会务、餐饮酒店、会务、餐饮旅游收入维护科普教育科普教育生态农业生态农业运动娱乐运动娱乐水陆运动水陆运动农产品销售收入a33文化体验型文化体验型运动娱乐型运动娱乐型均衡型均衡型科普教育型科普教育型农业观光型农业观光型【湿地公园开发模式总结湿地公园开发模式总结】强势生态农业产业链生物多样化作展示基础历史民俗文化底蕴水上运动（水体）/陆地运动场地资源多元化人

18、工塑造n农产品/农副产品生产销售n观光体验n科普教育n零售n餐饮n旅游观光n餐饮休闲n酒店居住&商务n文化产业n运动n旅游观光n生态休闲n运动n农产品生产销售n农业观光体验n酒店餐饮&商务核心资源要素核心资源要素功能构成功能构成主题类主题类一、依托核心资源要素，强化主体功能，形成人一、依托核心资源要素，强化主体功能，形成人气引爆点气引爆点二、复合功能或产业引入收益维系后期运营二、复合功能或产业引入收益维系后期运营均衡型均衡型多元化功能维系运营，但人气引爆点多元化功能维系运营，但人气引爆点不足；我们在思考该模式时，功能定位需匹配目不足；我们在思考该模式时，功能定位需匹配目标客群核心需求，从而合力凝聚人气标客群核心需求，从而合力凝聚人气a34The End.Thanks