土地流转模式初探课件.ppt

1、目录：1概念2相关政策3流转模式1 土地流转定义定义：是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式,将集体建设用地的使用权有偿交付给其他经济主体使用的行为。农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、村镇建设用地使用权三类用益物权的流转。集体不能流转农村集体土地所有权使用权农民可以流转土地承包经营权宅基地使用权村镇建设用地使用权农村集体土

2、地农业用地宅基地其它农村建设用地农村其它未利用土地2 相关政策以国家层面承认了农村土地承包经营制度，确定耕地的承包期为30年，草地的承包期为30-50年，林地承包期为30-70年，特殊林地承包期经国务院林业行政主管部门可延长。确定承包方对土地有自主的使用权、收益权、流转权并有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式，并规定土地承包经营权流转的形式。2014年中央一号文件：稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能；在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实

3、行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。切实保证耕地数量不减少、质量有提高。中华人民共和国农村土地承包法（2003年3月施行）中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法（2005年3月施行）中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见国家法律法规：根据中华人民共和国农村土地承包法及有关政策并结合我省实际制定，对土地流转的主体、形式、流转程序及管理做了明确、详细的规定。河南省农村土地承包经营权流转规则（2004年9月17日）省法律法规：严格实施土地利用规划、建设规划、明确界定农村宅基地使用对象和流转、收回范围完善农村宅基地的审

4、批程序和登记制度、进一步规范农村村民建住宅地的收费行为、妥善处理农村宅基地管理中遗留的问题、湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知土地政策2014年中央一号文件土地承包政策农村建设用地入市宅基地管理制度征地制度稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。切实保证耕地数量不减少、质量有提高。改革农村宅基地制度，完善农村宅基

5、地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。除补偿农民被征收的集体土地外，对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障。提高森林植被恢复费征收标准。关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见实践中的流转模式土地承包经营权流转方式宅基地置换、土地承包经营权换社保模式城镇建设用地增减挂钩流转模式3 实践中的流转模式 3.1土地承包经营权流转方式根据相关法律法规及政策，土地承包经营权流转方式为：互换、转包、转让、出租、入股等五种形式。1.互换2.转包3.转让指在承包期内，

6、同一集体经济组织的不同农户为了农业经营的需要，相互交换部分或全部土地承包经营权的行为。指在承包期内，承包方把自己部分或全部土地承包 经营权交本集体经济组织内部的其他农户从事农业经营的行为。指在承包期内，有稳定的非农职业或者有稳定的收 入来源的承包方，经发包方同意将自己部分或者全部土地承包经营权 转移给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承 包关系的行为。农民签订协议交换土地农民互换模式转包模式企业签订协议转包土地企业政府剩余年限土地使用权农民土地补偿款企业土地出让金+税费土地约定使用年限转让模式4.出租5.入股指在承包期内，承包方把自己承包的部分或全部土 地租赁给本集体经济组织

7、以外的单位或个人从事农业经营，并收取租 金的行为指在承包期内，承包方之间为发展农业经济，自愿 联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产的行为村集体约定年限土地使用权农民土地租金企业约定年限的土地使用出租模式合作社村集体年限较长的土地使用权农民股权、红利企业年限较长的土地使用权入股模式形式优点缺点共同特点转包可形成农村内部生产要素的优化配置转包范围局限性流转范围局限性无法在城乡间形成资金、技术等生产要素互动；自发无序不统一无法实现规模经济效应；合同期限短无法保障长期稳定的收益来源；缺乏法制观念容易产生矛盾纠纷出租促进农村劳动力转移，增加农民的非农收入，同事享有固定的土地收益契约稳定性较低，土地

8、所有权和承包期限等受到限制转让促使有稳定非农收入农户放弃土地，促进土地流转集中一次性收益，流转受让方受到限制互换形式简单，便于生产难以改变生产规模和集约化水平，容易引发纠纷入股延长土地收益连，促进农村生产要素合理遛动和优化组合，提高农业生产的专业化，现代化水平风险较大，适合具有一定经济基础，形成一定产业形态的农村地区突破了土地流转范围实现了农村土地的集中，连片，统一流转，产生规模经济效应，形成资源要素互动，保障长期稳定收益土地承包经营流转的形式比较3 实践中的流转模式3.1 土地承包经营土地流转模式股份合作第一种模式：土地股份合作社-崇州市怡顺土地承包经营股份合作社运行机制:由理事会决定“种什

9、么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。股份公司第二种模式：土地股份公司-邛崃市汤营农业有限公司土地银行第三种模式：“土地银行”彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社租赁经营第四种模式：业主租赁经营成都市龙泉惠民草莓合作社大区小主第五种模式：“大园区+小业主”新津柳江蔬菜产业示范园高效农业第六种模式：“生态高效设施农业示范项目”新建河北景县生态高效设施农业示范基地3 实践中的流转模式3.2 宅基地置换、土地承包经营权换社保模式置换方式针对人群置换地优势承包地处理方式货币置换已搬入城

10、市居住和就业的人群镇区或其他城市获得经济利益，使原本死的宅基地变成活的资金，可以自由购买城镇房产，落城镇户籍，享受城镇生活品质必须交还给村镇集体，由村镇集体集中后出租规模经营异地房产置换有进城就业和居住愿望的农民、农村剩余劳动力农民集中居住区保障了农民对不动产权的自由处置权利力，享受城镇的硬件设施，居住和生活环境大大改善，获得更多的就业机会，从而改善经济水平可有条件性的保留或放弃承包地，例如在城镇已有稳定的工作，就业单位给于各类社会保险者则可选择放弃承包地异地宅基地置换希望依然从事农业的，习惯居住在农村的人群保留下来的中心村中心村集中建设住区，农民的生活环境提高，生活成本依然较低，且可根据农民

11、意愿继续从事农业劳动保留承包地案例两分两换模式天津“宅基地换房”模式成都温江“双放弃”模式 两分两换模式嘉兴市有左右的农民还散居在17017个自然村（行政村为个）。按户籍人口计算，目前嘉兴的城市化水平仅为左右，低于浙江省平均水平。“居住分散，导致嘉兴城市公共服务很难向农村延伸和覆盖，也很难提升，使基础设施的建设、运行和维护成本非常高，同时也造成了重复建设和资源的巨大浪费。相对于其他要素而言，土地要素对嘉兴发展的瓶颈制约日益突出。耕地后备资源严重匮乏。根据预测，到年，嘉兴市年均新增建设用地指标为万亩，与每年万亩以上用地需求相比，至少存在万亩的巨大缺口。“嘉兴市农村户均宅基地高达亩，为全省的倍。用

12、于通村达户的道路就占地余万亩。如果集中居住，这些土地资源就能节约出来，利用率会有很大提高，整个城市的发展空间也会大大增加。”将宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式。以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。农地农地承包地承包地宅基地宅基地换股换租换保障换钱换房规模集约经营集中节约居住嘉兴嘉兴“两分两换两分两换”模式模式承包地换取养老金、租金、股金、就业扶持反租给村基地经济组织继续耕种宅基地异地置换购置商品房置换安置房参加社保复耕指标房地产开发工业区开发安置房开发提供资金提供就业提供房源永久放弃承包转租、转包由镇政府出资成立

13、投资开发公司镇政府出资成立投资开发公司作为两分两换两分两换模模式式的实施主体和投融资主体，负责农村型社区的建设开发、融资、土地复垦及整理。承包地承包地由投资公司代表政府统一招商，出租给大型农业企业。土地置换完成后，由投资公司进行复耕，并以节约的耕地换取一定的的建设用地指标，换取的用地指标三分之一用于农民拆迁安置房的建设;三分之一用于工业开发区建设，解决农民搬迁以后的就业问题;三分之一用于房地产开发，房地产的开发所得用于公共服务配套和农民拆迁安置房的建设成本支出。土地制度、户籍制度和社会保障制度是当前城乡二元结构的体制性障碍，而要实现中国经济社会的进一步发展，就必须把社会转型，即打破城乡二元结构

14、，推进城市化来作为我们推进整个经济发展的关键性环节。而加快推进土地制度改革是核心。这样一种理念和逻辑，在各个地方都适用。后续问题：政策衔接：在农户集中居住和居住点减少以后，跨村跨区域的村级集体资产如何分配、如何延续。农村的村民委员会和城镇社区的概念不一样，与村民组织法如何衔接。嘉兴市的综合配套改革期限是五年，而五年内不可能解决所有问题，在改革完成以后，浙江省将会如何考虑，嘉兴市又该如何深化改革。如“两分两换”把宅基地节约出来以后，如果农户的后代想要回原来的宅基地，法律上该怎么解决。虽然嘉兴的“两分两换”试点大部分没有涉及到土地承包经营权。但是如果农户流转，并且协议签到年，年第三轮承包地重新划定

15、以后，农户可以决定是否再流转。这种情况可以换保障，给予城镇档的补贴标准。如果承诺永久放弃承包经营权，也就是年以后，承包经营权也由村集体统一使用，这种情况是按照被征地农民来发放养老保险。国家规定土地承包经营权稳定并永久不变，在这种情况下，如果农户子女想收回，就可能需要重新签订合同。这种情况又该如何处理。3 实践中的流转模式 这种模式主要是依据2008 年 6 月国土资源部发布的城乡建设用地增减挂钩试点管理办法，该办法规定在符合土地利用总体规划的前提下，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦

16、等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。目前，主要在山东、重庆等地展开。3.3 城镇建设用地增减挂钩流转模式 山东潍坊、枣庄、青岛等地才用了该模式，其坚持了农村集体土地所有制度，将原有的乡村管理归于社区化管理，即将原来农村散居的居住模式改变为集中居住的社区化模式，在村民自愿的原则下，将自己居住的宅基地转让出来，政府统一组织开垦、整理，除留作社区建设用地，剩余部分通过臵换其它农村建设用地换取收益。政府将复垦土地流转所获得收益，通过政府财政给予宅基地流转农民一定份额的安臵补贴。优点：推动了宅基地等农村建

17、设用地的流转，解决了城镇建设用地不足，改善了农民居住环境，但这种模式没有解决农民深层次的生存就业问题，社区化管理将劳作在土地上的农民转成劳作在土地上的“城镇居民”。缺点：但在一些农业用地碎化、交通不便，不适用大规模机械耕作的地区行不通。案例宿迁地票交易重庆的“地票制”土地交易模式宿迁市贤官镇宿迁市贤官镇.苏北是江苏的经济洼地，宿迁又是“洼地中的洼地”，1996年由4个贫困县组合成宿迁市时。.宿迁曾是江苏农村劳动力市外转移的第一大市。随着全面招商，全民创业，催动更多农民“凤还巢”，宿迁2010年实现农村劳动力“内转”超过“外输”，实现了就近城镇化就近城镇化。.贤官镇已有一半人口集中在镇区一半人口

18、集中在镇区，3个农民集中居住区可供5000个农民进镇安家。发展要素集聚镇区，承载和辐射功能显著增强。.产业：有两千家农户在镇区从事废旧木材回废旧木材回收加工收加工，形成了华东地区最大的废旧木材回收交易市场。平均日交易额达300万元。案例案例 宿迁市贤官镇宿迁市贤官镇贤官镇拥有农村居民12731户，居民总用地13255亩，户均占地1.04亩。通过土地整理和“地票”交易，腾出建设用地指标3000亩，将在“交易”中筹集6亿多元资金用于城镇化建设。地票交易地票交易制度的实施，很好地解决了土地和资本的瓶颈约束。地票交易地票交易：1、农村建设用地复垦为耕地，腾出建设用地，增加耕地面积。2、验收环节，由土地

19、行政机关和农村部门，对复垦耕地进行验收，保证数量和质量，确认减少了多少农村建设用地，增加了多少耕地。3、指标交易环节。试点地区：湖北鄂州建设用地复垦建设用地复垦土地验收土地验收地票指标交易地票指标交易鄂州被列为全省综合改革示范区和城乡一体化试点市后，大胆改革创新。开始试点地票交易。2012年9月，鄂州市农村综合产权交易所挂牌成立，成立地票交易平台。张远村被列入农村产权制度改革试点村。该村首期拆除空心化较严重的4个自然湾，以及废弃多年的学校、厂房。拆房复垦，造出耕地50.15亩。省级国土部门验收后，确认其为净增耕地，给予挂钩指标，形成地票。张远村把这50.15亩地票，拿到市农村产权交易所上市交易，以1616万元/亩单价，卖出了802.4万元。鄂州规定：只有购买了地票的企业，才能参与土地拍卖竞标。鄂州规定，除工业用地外，企业竞得经营性建设用地使用权时，必须购买同等面积的挂钩指标。湖北鄂州市农村产权制度改革试点在整个涂家垴镇，共有18个村实施了迁村腾地，拆迁35个自然湾及一批废弃的学校厂房，共复垦出耕地382.5亩，通过地票交易，换回6120万元。周绍兵的老屋拆除获得18万元补偿，他在镇上购置了一套130平方米的商品房，总价约11万元。周绍兵说：“有了18万元补偿，连装修都不需贴钱了。”村宅基地有偿退出机制