土地增值税清算问题探讨课件.ppt
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- 土地 增值税 清算 问题 探讨 课件
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1、土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 一、房地产开发常用术语介绍一、房地产开发常用术语介绍 1、“五证五证”“”“两书两书”“”“二表二表”“五证”是指“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“国有土地使用证”、“商品房预售许可证”房地产商预售商品房时应具备“五证”“建设用地规划许可证”是指建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认项目位置范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证,没有此证的用地单位属非法用地,其售房行为也是非法的,不能领取房地产权属证件。(城乡规划建设局)土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探
2、讨“建设工程规划许可证”是指有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。(城乡规划建设局)“建筑工程施工许可证”是指建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建设工程施工许可证的建筑属违章建筑,不受法律保护。“国有土地使用证”是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落地址、用途、土地使用面积、使用年限及范围。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨“商品房预售许可证”是指市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。“商品房质量保证书“、”商品房使用说明书“可以作为商品房买卖合同的
3、补充约定,是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的承诺对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 2、“二表”投资项目备案表(发展和改革局即:发改委立项批复)或发改委的立项批文。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 竣工验收备案表是由建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案所提交的资料。通常包括以下内容:工程的基本情况,包括项目名称、地址、规划认可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、各单位名称(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督单位)名称。发改委的立项批文。勘察、设计、施
4、工、监理单位意见土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 竣工验收备案文件清单,主要包括:工程竣工验收报告,主要内容为室内环境检测报告的勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,规划许可证和规划验收认可文件;工程质量监督注册登记表;工程施工许可证或开工报告;消防部门出具的建筑工程消防验收意见书;建设工程档案预验收意见;工程质量保修书;住宅质量保证书、住宅使用说明书、法规、规章规定必须提供的其他文件。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 3、“三通一平”是指基本建设项目开工的前期条件,具体是指水通、电通、路通和场地平整。水通(专指给水)、
5、电通(指施工用电接到施工现场,具备施工条件)、路通(指场外道路已铺到施工现场周围入口处,满足车辆出入条件)、场地平整(指拟建建筑物开工现场基本平整,无需机械平整,人工简单平整即可进入施工的状态),一般合同条件下,“三通一平”多为业主建设单位负责解决的范围。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 二、土地增值税清算单位的确定二、土地增值税清算单位的确定 政策依据:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第一条明确,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。土地增值税清算问题探讨土地增
6、值税清算问题探讨 市局规定:市局规定:“国家有关部门”是指发改委(发改局、经发局)。以发改委的审批立项项目为清算单位,如果发改委(发改局、经发局)项目批文中未明确分期,一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委(发改局、经发局)项目批文中明确了分期,则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 在实际管征和检查中碰到的问题:第一种情况:有关部门立项是一个项目,房地产企业、管征单位清算时按两个项目清算(即:一分为二);第二种情况:有关部门立项是二个项目,房地产企业、管征单位清算时按两个项目清算(即二合为一);土地增值税清算问题探讨土地增值税清算
7、问题探讨 实例一:某县房地产开发公司情况:(一分为三的情况)实例一:某县房地产开发公司情况:(一分为三的情况)1、国有土地使用权出让合同两份(4831平方米,43540平方米)(某县国土资源局)2、土地使用证(土地管理部门)两本证(43540平方米,4831平方米)3、投资项目备案表(某县发展和改革局)占地面积:48371平方米,4、建设用地规划许可证(某县城乡规划建设局)用地面积:48371平方米,5、建设工程规划许可证(某县规划建设局)占地面积:48371平方米,6、建筑工程施工许可证(某县规划建设局)土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 该公司在账务处理上按三个项目进行成本核算,
8、向管征单位报备相应资料,征管单位根据该公司报送的资料,也按三个项目进行管征,分别发出清算一、二期清算通知书,公司已委托中介对一、二期进行了清算,并向主管税务机关报告清算报告。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 正确处理:县发展和改革局的投资项目备案表及县城乡规划建设局的建设用地规划许可证,其占地面积是48371平方米,即包含了两本土地证上的面积(即4831加上43540,合计48371平方米),其实际上是一个建设项目,该公司在建设时按建设时间人为分为三个项目。清算时应按一个项目进行清算。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 实例二:某房地产开发有限公司实例二:某房地产开发有限
9、公司(二合为一)(二合为一)该公司分别以2006年取得A项目国有土地出让合同地块(发改20071号),以2011年取得县市民广场及A项目地下室配套工程(发改投201111号),并分别取得立项文书。县地方税务局于2012年5月对该房地产开发有限公司2006年1月1日至2012年3月31日土地增值税进行清算时,将A项目与县市民广场及A地下室配套工程合并为一个项目清算。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 正确处理:根据国税发2006187号文,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。A项目与县市民广场及A地下室配套工程已分别取得
10、立项文书,应分别按两个项目清算。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 对于土地增值税清算单位的确定,全国部分省份有相应的解读及规定:江苏的规定.厦门的规定.江苏,厦门规定.doc土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 三、正确判断可清算与应清算的问题三、正确判断可清算与应清算的问题 政策依据:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号第二条:(一)应清算,符合下列情形之一,纳税人应进行土地增值税的清算:1、房地产开发项目全部竣工,完成销售;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权。土地增值税清算问题探讨土地增值税清
11、算问题探讨(二)可清算,符合下列情形之一,缴纳人可进行土增税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。如何正确判断是否可清算?土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 实例三:实例三:B房地产开发有限公司房地产开发有限公司 企业开发情况:该公司开发的“B”项目位于县XX路中心,为公开拍卖地.具体情况如下:2009年11月取得B地块1325
12、3平方米,B地块分两次(2010年11月、2012年8月)取得商品房预售许可证。项目总建筑面积74,500.74,可售面积71,191.48,不可售面积3,309.26。截止2013年3月31日已售面积46,028.02,未销售的面积25,252.46。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 管征情况:2012年12月13日县地方税务局分局发出税务事项通知书,对该公司的“B”项目下达清算通知书。管征单位根据当时的情况,将其未售面积16,473.34认定为企业自用面积,计算已售面积及自用面积之和占总可售面积的87.79%。认定符合可清算条件。企业自查情况:企业根据清算通知书请中介机构对土增
13、进行清算。并向主管税务机关报送清算报告。清算报告中将其未售的面积16,473.34认定为自用面积,与管征下达的清算通知书的时间一致,进行了清算,并向管征单位报送了清算报告。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 检查过程情况:检查中检查人员按照管征单位的清算通知书认定的情况对该项目进行了清算。企业对检查结果签字确认。审理过程情况:企业在审理环节提交报告,对管征单位下达的清算通知书的清算时点提出疑问,认为公司楼盘未达可清算条件,要求重新确定清算时点。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 案审会意见:认定“B”项目,在2012年12月13日县地方税务局分局发出税务事项通知书时,未达到
14、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第二条第二款第一项规定的可清算条件。因此,对“B”项目,由主管税务机关按国家税务总局土地增值税清算管理规程相关规定,重新确定达到可清算条件的时点,并按相关规定重新开展清算和清算检查。理由:该项目可售面积71,191.48,已售面积46,028.02,未售25,252.46,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(46,028.02/71,191.48=64.65%),未达85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的证据不充分)。不符合可清算条件 土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 讨论
15、问题:国税发2006187号)第三条第一款已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;“剩余的可售建筑面积已经出租或自用”中剩余的理解有两种观点:是指要达到100%的剩余部分还是指要达到85%的剩余部分?土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 何谓何谓“自用自用”:自己使用,判断的几个方面:自己使用,判断的几个方面:1、房地产企业将开发产品转作固定资产,办理房屋产权登记,并在账务处理转入固定资产。2、对外出租开发产品,也属于自用行为,但使用期应超过12个月,并且有充分的证据证明其
16、实质已作为投资性房地产(出租)或企业自己在使用,比如已装修作为办公场所、说明不是临时出租或临时办公,这种情况虽然在财务上未结转固定资产处理,在有充分的证据情况下,可以认定为“自用”。(要获得充分的证据:如出租合同(租期超过一年以上),已装修打算较长时期使用或出租的证据,企业主要负责人的询问笔录(证明已在自用或出租的行为)等等。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 一般情况下,稽查局对房地产企业土地增值税的清算检查应在征管单位完成土地增值税清算检查全过程后再进入。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 四、清算时间点应保持一致性。四、清算时间点应保持一致性。土地增值税本身应当是在房
17、地产开发项目全部竣工、完成销售后进行土地增值税清算,只不过考虑到等到全部销售后进行土地增值税清算,时间跨度长,不利于土地增值税的征收管理,所以,国税发2006187号文件规定,对达到规定可清算条件的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 土地增值税的清算只能一次,通常情况下,我们的检查是在管征单位清算检查后。在检查中、特别要注意检查时间要与管征单位清算时间、企业自行清算时间保持一致性。管征单位下达的通知书规定的清算时间、纳税人(中介)自行清算时间、稽查检查的清算时间应一致,对房地产公司清算后销售或有偿的转让房产的,不重新启动土地增值税清算。所
18、以稽查时应分段进行检查,分成清算检查和清算后检查两部分。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 政策依据:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号第八条,对清算后再转让房地产的处理作了明文规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 清算后的土地增值的计算:当期增值额=当期销售收入-(清算时的扣除项目总金额-清算时扣除的税费)清算时的总建筑面积*当期面积-当期收入*5%*(1
19、+7%+3%+2%)(注:公式中的总建筑面积应为总可售面积,因为如果采用总建筑面积,不可售面积对应的扣除项目就无法得到扣除。)土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 五、转让房地产收入的检查五、转让房地产收入的检查(一)销售价格明显偏低的问题(一)销售价格明显偏低的问题 在房地产开发销售过程中,由于各种原因存在价格偏低的问题(比如:人情关系、商业促销、质量问题等原因的销售折扣、生意往来等)有些房地产销售采取“一房一价”的销售方式,在计算土地增值税时,如何界定销售折扣是否合理、是否存在销售价格明显偏低又无正当理由的情况。目前的政策对“价格明显偏低”的具体界定标准不明晰,也未对“正当理由”明
20、确相应的范围。税企双方容易出现分歧。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 1、价格明显偏低和关联交易的检查。、价格明显偏低和关联交易的检查。(1)对销售台账中同类同期房屋的实际成交单价进行分析比对,检查是否存在部分房产的销售价格明显偏低的情况。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨(2)发现存在销售价格明显偏低的,要求企业进行解释并提供书面说明理由,检查其理由是否符合税收政策规定。享受折扣的对象是否具有不特定性;享受折扣的对象是否属于关联方,关联方包括单位和个人,特别是股东及其亲属;销售折扣是否有辅助证据,如同时期的广告、宣传资料等;土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨
21、该价格异常房产的房款支付方式和支付情况,现金支付还是转账支付,是否存在大额未收尾款、是否存在房款先支付给股东个人账户再由股东转入企业等情况;检查售房合同,是否约定特殊事项,是否一次性付款还是银行按揭。外调银行按揭档案,查明档案中先付款比例金额、按揭款比例金额和标的物评估价等数据,银行备案的售房合同总价款是否与企业提供的售房合同记载金额相符。询问购房人实际交易情况。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨(3)对纳税人无法提供正当理由造成成交价格明显偏低的,按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定;按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;参照当地当年、同类房地产的市场价
22、格或评估价值确定。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨(4)正当理由一般包括:不同的楼层、不同的朝向会有不同的价格,但这种价格差异在一定范围内,而且在企业销售台账中有数据可比性。属于开发产品质量问题应提供有资质的第三方认证材料,而且按法律规定开发产品有质量问题的不能通过验收,更不能销售。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨(5)可能存在价格异常的常见形式:内部认购(以较低的价格预售给内部员工);关联方交易(包括股东及其亲属);其他有经济利益往来的单位和个人(如借款方);在销售后期股东对未售商场、店面和大套住宅进行认购或分配。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨(6)对销
23、售价格异常的,通过实地查看其具体位置、户型结构和周边设施、楼盘布局等,并与其他同类有销售价格非异常的房产位置、户型相比,对是否属于销售价格偏低可以形成更直观的印象。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 实例四:实例四:A房地产公司(房产售价偏低调增收房地产公司(房产售价偏低调增收入)入)具体情况:检查人员在检查中,通过销售台账比对,发现存在个别房产销售价格偏低的现象。如购房人李某某于2011年6月一次性购买了18套单身公寓,总面积1321,销售单价不分楼层统一为3500元/,而同月相同面积房屋的售价超过4400元/,价格明显偏低。企业解释是因打包销售,且第二套房首付比例提高后,单身公寓
24、不好销售。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 检查人员先到其他楼盘了解了同期单身公寓的销售价格,再到房管局调取了这18套房屋的销售合同,没有发现编造虚假合同隐瞒收入问题,了解到李某某和股东为亲属关系。最后这18套房屋按该项目同月其他房屋的销售价格4473元每平方米进行了调整,共调增销售收入140万元。其他房产调增收入100万元,合计调增240万元。土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨 2、对未售房产的检查。、对未售房产的检查。现实情况中大量存在房地产开发企业将开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施销售的情况。如:部分开发商将停车位的使用权、社区用房、物业用房单独进行了销售,
25、虽然理论上这些公共配套属于全体业主所有,但就开发商取得的使用权销售收入,应计入整个清算项目收入中。注意检查房地产的自用、非自用、社区用房的保留问题(1)对销售台账登记的未售房产,与发票开具台账、购销合同统计表比对分析,未售房产是否属实;土地增值税清算问题探讨土地增值税清算问题探讨(2)通过实地查验,确认未售房产是否已实际使用。如已实际使用应进一步检查是否属于视同销售范围还是转作自用或出租。国税发2006187号文件中列举了六个视同销售的交易事项:将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等属于视同销售。将开发的部分房地产转为企业自用或
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