纯商业物业管理模式.pdf

1、纯商业物业管理模式 商业地产是收益型物业，所以商业地产的物业管理服务包含“物业管理”和“商业 管理”层的含义。不仅是传统物业管理服务所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理” ，更重要的是实现物业各期净收益的最大化，并保持和提高 物业的市场价值以及未来发展潜力。 商业物业管理分为两个层次：物业管理策略管理，物业运行管理。 物业策划管理， 是制定物业发展战略计划， 进行持有 / 出售分析， 进行物业更新改造 和大型维修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分 析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的基本结构。 商业物业运行管

2、理，是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的 功能和各个部分的服务功能，并通过祖巫管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管 理，则是收益型物业管理运行管理的核心部分，这与其他物业管理的类型有着实质性的 区别，租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益型物业运行管理中租务管 理的基础工作。 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑 中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公 共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同， 零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多

3、 独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅 包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营 范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的 经营场所。 目前的物业管理服务市场永远是最好的指挥棒，中国物业管理二十年以来，从 行业宏观发 展态势来 看， 物权法 的颁布 和物业 管理条例 的出台 都使物业 行 业在近年显示出欣欣向荣朝阳景象，行业地位不断上升，企业数量不断上升，从业 人数不断上升。 但这样的 一个朝阳行业， 它的商业模式究竟是什么？盈利点是什么， 作为一个物业从业人员我们必须不断探索，才能使这个行业具

4、有更旺盛的生命力。 物 业 管理 行业 的空 间是 巨 大的 ，商 业模 式在 不同 阶段 也 是可 以多 重方 式建立 的。 也就是说，物业管理行业是房地产行业的是房地产行业的附属行业这一属性定 位通过多年的运作已经受到挑战，物业的商业模式的的建立不仅仅局限于物业管理 企业对收益物业及配套项目的经营管理，而是应以围绕物业管理所涉及的整个领域 为主题对象 。商业物 业管理模 式定位 为“ 1+1+1”的 模式，即 增值业务 、转型业 务 和外包业务 、发挥公司长处，加大商业常规设施设备、5A只能 设备、专用设备等等 管理与维保力度，以及房屋经营的业务比重，逐渐扩大高端业务份额，走出公司业 务转

5、型的关 键一步 。同时在 管理机 制上，公 司创建 了“三集 ”管理模式，一是集中 管理，公司建立了全面的预算管理内控体系，使公司的每一项经济行为都能有效管控， 是物业管理靠规模集中、资源集中出效益。二是商业物业管理服务为一体的集成经营并 建立产品服务标准体系，为公司的经营发展提供更大的业务空间、更多的盈利机会和形 成更有效地核心竞争力。三是商业物业管理必须建立服务采购评价体系，推进低端业务 的社会化外包，利用和集约社会资源在商业物业管理市场竞争中获取平均成本有利于经 营成本的持续优化。 通过以上步骤，商业物业管理的业务才能到达收入结构的目的， 商业物业管理的类型 1、从建筑 结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型；同时也有封闭式 的购物中心型。 2、从功能上来分，有综合性的专业购物中心；也有商住两用型的。