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1、物业管理案例集3 管 06-1 梁晓磊 案例分析 1 某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位多平方米出租给一 个企业做电脑展台， 大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的 头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益， 拆除展台或给予业主一定的赔偿。 分析： 业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积 和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求 物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理 所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴 补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根

2、据业主大 会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。 2 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨 房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没 有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解 决了问题，但刘先生心里还是不痛快， 认为物业在装修管理上没有尽到责任， 所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不 交物业管理费？ 分析： （1） 业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与 开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。 （2） 楼上跑水可能由两种原因引起：

3、房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业 主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业 管理公司与业主的法律关系。 （3） 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而 产生的合同法律关系， 开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭 受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。 （4） 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律 关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下 业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。 （5） 物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于 受损部分不属于公共设施、公共区域

4、，该部分的物业服务不属于物业管理费 所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支 付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。 结论： 业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区 物业管理委员会（下称“管委会 “）之间的权利义务。依据法律、法规的规定 或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的 使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主 张的抗辩事由。理由是：首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主 单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业 主共同利益的管委会的委托，为整个小区提

5、供物业管理服务，物业管理公司 与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合 同关系。 其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必 须的费用， （见北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法第二条） 并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公 司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然 导致物业管理费入不敷出、 物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难 以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。 因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、 法规设计了一整套

6、完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让 给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司 使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并 要求其限期改正 “、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提 出起诉要求赔偿业主损失的权利。 3 河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其 所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公 司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。 分析： 首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范 服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业管理公

7、司是否 应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履 行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据 中华人民共和国民法通则第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者 不履行其他义务的， 应当承担民事责任。 如果物业公司采取了多种防范措施， 公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之 处。则物业公司不应承担赔偿责任。 治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、 住户的安全、 规避不可预测 风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力 度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的

8、风 险转嫁给保险公司。 管 06-1 盛晚晴 物业管理案例分析 一. 被告：史先生、达女士（本所委托人） 承办律师：牛公庆、张由 争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格 案情简介： 史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901 室的户主。 901 室与 902 室为 同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一 道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女 士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。 双方主要观点： 原告方认为： 史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份

9、二次装修管理协议书， 按协议约定， 两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了 公共妨碍。 被告认为： 一、依照上海市居住物业管理条例的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到 相邻关系， 业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理 公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。 二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902 两套房子之间的共用走廊，由于 901、902 两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主 没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。 三、被告与原告签订

10、的二次装修管理协议书是一份委托合同，根据合同法相 关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了解除合同通知书。 诉讼结果： 对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百 多个案子， 都是这样判的”为理由，不予采信， 判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严 和正义， 向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申 请再审。 再审中， 法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护 法院的名誉， 建议我方撤诉， 并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出 台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生

11、的纠纷中不具有诉讼主体资格。 二. 赵女士搬到新住宅小区的一年时间里，一直受到楼内各家各户装修的干扰。有一天赵女 士下班回家一开门，被眼前的景象惊呆了：臭污水已流得满屋都是，地漏还是不停地往外冒 水，房间已不能进人了。赵女士立即给物业管理公司打电话，并提出索赔要求。物业管理公 司立即派人前来查看了现场并到楼上找到正在装修的工人问明了情况，原来是装修工人为 了图省事， 把装修垃圾倒入下水道导致住在一层的赵女士家下水管堵塞，楼上各单元排出 的污水不能及时排走，逐渐由赵女士房间地漏处冒出。造成了损失。 虽然这个事件明显是由 装修工人违规操作造成的， 原告赵女士认为物业管理公司未尽到管理职责，也应该承

12、担责任，遂向物业公司提出 索赔要求。 被告人为 : 据了解，该小区的物业管理公约明确规定：物业公司负责小区的管理及 房屋和公共配套设离的维修、养护。 该物业公司的内部维修管理规定，污水管道每月至少清 理一次， 就在事发前几天， 物业公司才刚刚按工作计划完成该楼污水管道的例行清理。所以， 物业公司完全尽到了设备日常维护的职责。另外，该小区物业管理公约对住户装修也有明确 规定： 业主装修必须先向物业部门申报，领取装修许可证，并应严格遵守小区房屋装修管理 规定。 在楼上业主装修中，物业公司按照规定与装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并 要求其交纳了装修押金，还经常派管理人员到装修现场巡视监察。因此

13、， 装修工人是在逃避 物业公司监管的情况下，偷偷将装修废弃物倾倒入污水管道中的，这已超出了物业公司的管 理范围及力量所及，所以，物业公司履行了物业管理公约规定的各项义务与职能，因此 物业公司不应承担任何赔偿责任。 法院认为：因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、 物品毁坏等， 应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委 托人找被委托人负责修复和赔偿。因此， 赵女士遭受的损失，应当由楼上装修业主承担赔偿 责任， 并负责修复； 如能明确是受委托的装修公司的过失造成损失的。装修业主可以要求装 修公司进行修复和赔偿。 三.昨日，湖里街道和旭里小区一

14、位业主向记者反映：该小区11名业主对湖里区法院判 令他们限期支付拖欠的物业管理费的一审判决不服，已经上诉， 正等待市中级法院判决；同 时，该小区其他124 名同样未缴足物业管理费的业主也面临着被起诉的境况。 如今厦门的不少小区都新添了宣传公示栏，不管业主委员会还是物业管理公司，常常通 过它与业主沟通。如果这一沟通渠道能够畅通无阻，许多纠纷就能避免。 原告认为 : 通过诉讼追缴物业费的情况并不多见，如果伤了感情，以后可能产生新的拖欠 在万地欣置业有限公司( 下称万地欣公司)， 有关负责人告诉我们，和旭里小区是安置房、 统建房及商品房混合的小区，其中有160套壕头村民的拆迁安置房。2000年 5

15、月，开发 商特祥房地产开发公司(下称特祥公司)将和旭里小区9 栋房屋交给业主后， 万地欣公司接受 委托，履行各项管理业务。可是，3 年多来，有135户长期欠缴物业管理费和公共维修金， 总金额达23.5万元。于是，万地欣公司对其中的11 户提起起诉。公司负责人坦言，管理 费被拖欠，造成公司入不敷出，选择11 户起诉，目的之一是促使所有住户缴交管理服务费 用。 物业公司通过诉讼追缴物业费的举动并不多见，尤其是对零散的业主，不仅是因为所欠 金额不大，更重要的是怕闹僵了，伤害感情，刚刚催缴完旧欠，又出现新的拖欠。不过，一 个明摆的事实是，物业管理费问题引发的纠纷已经越来越多，尤其是在外地人群体入住和城

16、 市改造而拆迁的住户小区中，物业费拖欠的现象更为严重。据市建设与管理局相关人员介绍， 前埔有一个通过了省优考评的组团小区，其中几栋安置房的业主长期以来不缴交物业管理 费。负责物业管理的公司无可奈何，只好用管理其他楼盘得到的利润垫付。这位工作人员担 心，长此以往，物业公司很可能不堪重负，最终退出小区。 被告认为 : 和旭里 11 名被告业主提出了如下拒交物业费的理由：万地欣公司未经全体业主同意就 与母公司特祥公司签订物业管理合同，原告的物业管理是强行服务行为；和旭里属拆迁安置 房，在基础设施不完善，尚不能正常入住的情况下，其物业管理费与公共维修金应该由拆迁 方承担； 小区早就可以召开业主委员会，

17、但特祥公司没有组织业主委员会；特祥公司至今未 为业主办理房屋产权证书；万地欣公司服务质量差，二次供水设施管理人员未持健康证 ； 按最高标准收费不合理。这些业主还表示，不愿再接受万地欣公司所提供的服务，要自行选 择物业公司。 实际上， 业主拖欠物业管理费的理由各种各样。有的因为与房地产发展商就购买房屋面 积误差产生了纠纷， 有的埋怨房子建筑质量有问题，有的对小区公共娱乐设施建得太少不满， 有的认为管理费太高须按附近小区标准收取。这些问题有些涉及物业管理，更多的涉及开发 商。 法院认为：服务质量不是“ 欠费 ” 理由 在有关物业费的诉讼案例中，物业公司状告业主拖欠物业管理费，几乎百分之百胜诉 湖里

18、区法院一审认为，开发商与万地欣签订物业管理委托合同，是在和旭里小区业主委 员会成立之前，合法有效，现未解除委托，仍然有权进行管理，事实上也在进行管理。在特 祥公司未组织业主会议的情况下，业主也可以自行要求成立业主委员会，决定是否续聘原告 进行物业管理。因此，法庭做出了11 名业主败诉的判决。 和旭里 11 户居民不服判决，向市中级人民法院提出了上诉。同时，正在着手组织业主 委员会。万地欣公司的老总则表示，2004年 1 月 1 日，公司正式退出对和旭里小区的物 业管理。 市建设与管理局的相关人员告诉记者，拖欠物业管理费的现象比较普遍，比较严重的是 拆迁安置小区。这些业主过去从来没有过住房要人管

19、的经历，更没有交物业管理费的概念， 有的还对拆迁的具体政策不理解，这些反映出农村城市化进程中一个应该引起重视的问题。 据悉， 在有关物业费的诉讼案例中，物业公司状告业主拖欠物业管理费，几乎百分之百 胜诉。道理很简单，物业公司只要具有资质，收费经过审批，业主就必须缴费。至于开发商 与物业管理之间有什么猫腻，收费标准是不是定得偏高，服务质量好不好，并不影响物业费 欠缴这一事实的存在，也难以由法庭裁定。数字厦门物业费收缴率不到80 记者日前从市物业管理协会了解到，由于部分业主对物业公司不满，我市物业管理费的 收缴率不到80% 。近 40% 的物业公司称，因物业管理费收不齐而出现经营亏损。 厦门市目前

20、有230 家物业公司，从业人员近两万人。其中有国家二级企业9 家，其他 均为三级。 据市消费者委员会今年第三季度开展的一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调 查显示， 15.56%的业主不满物业公司。 这项调查涉及房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管 理项目的维护、修缮与整治服务。 没有固定场地， 凯旋广场公寓的部分业主借用其他小区开会，酝酿成立业主委员会。业 主委员会的早日成立，是业主权益得到保障的前提之一。收不齐而出现经营亏损。 管 06-1 刘蕊 案例 1：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生 间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到

21、楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合 检查问题。 虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认 为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。 分析： 1业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业 主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。 2楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致 跑水， 但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。 3房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同 法律关系， 开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管

22、跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违 约赔偿责任。 4楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上 业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成 侵权应当承担侵权赔偿责任。 5 物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不 属于公共设施、 公共区域， 该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于 特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。 结论：业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管 理委员会（下称“ 管委会 “ ）之间的权

23、利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主 无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异 议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是： 首先， 物业管理公司并不只 是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表 全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的 合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。其次， 物业管理 费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，（见北京市普通居 住小区物业管理服务收费暂行办法第二条） 并非物业管理公司

24、的经营性收入。如果允许任 何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业 管理费， 则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难 以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。因此，对于物业管 理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、 法规设计了一整套完整的监督机制， 即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予 管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以 制止并要求其限期改正“、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉

25、要 求赔偿业主损失的权利。 与此相对应的是，任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理 费的使用和管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的 义务，只 “有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映“ 。 只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业管理公司的监督，又能保证物业管理 公司对小区维护管理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。（见北京市房屋土地管 理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知第三项 “管委会的职责“ 、 北 京市居住小区物业管理办法第十七条的相关规定。） 由此可见，业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各

26、项物业管理工作完成情况的监 督审核工作的权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议，也不能以此作为拒缴物业管 理费的抗辩理由。 案例 2：顺义区小区业主胡先生认为物业公司擅自在小区空地上划分车位，并强迫业主交 纳车位租金的做法违反法律规定，将北京某物业管理有限公司推上被告席。记者昨天获悉， 顺义法院支持了胡先生的请求。 据胡先生介绍， 在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下，物业今年单方决定 在小区内道路和楼前空地上划分车位，并将车位出租给区内业主，向业主收取泊位租金，每 车位年租金为960 元。 2005年 3 月 18 日，物业在小区内张贴通知，要求办理2005 年停车 泊位租用协议

27、，对于不办理此项协议的车辆，保安人员拒绝放行。4 月 1 日，自己迫于无奈 与物业签订了停车泊位租用协议，并交纳了停车费960 元。 胡先生认为， 物业公司在没有任何有关此项收费的法律依据及有关主管部门对该园区停车 泊位协议收费批准手续的情况下，采取强制胁迫手段迫使自己签署的该协议严重侵犯了自己 作为业主的权益，故向顺义法院提起了诉讼，要求：依法确认原、被告所签租用协议无效， 判令被告返还原告非法收取的停车费960 元，赔偿误工费300 元。 顺义法院审理后认为， 住宅小区内的道路和楼间( 前) 空地， 为区内全部业主的公共用地。 物业管理企业对该部分用地没有所有权，也无法定的处分权和收益权。

28、 法院认为原告与被告签订停车泊位租用协议系无效合同， 被告应将收取原告的泊位 租金返还给原告。原告主张被告赔偿其因诉讼而产生的误工费，没有法律依据， 法院不予支 持。 案例 3：21 日海淀区逸成东苑B 区业主谢女士本来想一次性买足一年的水量，但却被告 知每个月只能买5 吨。一听这话，谢女士急了：“因为工作忙好不容易才抽时间买水，没想 到物业还限制水量。”不过她说，从当天起，买煤气不再受限制了。另一位业主王先生则称 从 18 日起物业公司就开始限制买煤气和水了，后来经过沟通，他们现在只限制每次买的水 量，“但是家里人多，一个月至少得用10 吨水。限制买水量后，基本生活都保证不了了。” 因为只能

29、通过物业买水，该小区近百户业主买水受限制。 物业：业主没交物业费。“我们只限制了每次购买的水量，没有限制购买的次数，其实业主 可以多次购买，一样能保证水、煤气的供应。”该小区物业公司王姓负责人解释说。这样做 算是对没交物业费的业主的一个提醒。据王先生介绍， 这些受限制的都是不交物业费的业主， 而且有一年多之久。因为， 之前买水的资金是用物业费先垫付的，业主不交费物业工作就不 能正常维持，对业主限买水也属无奈之举。 记者调查：都是分区管理惹的祸。逸成东苑分为两区，A 区是塔楼， B 区是板楼，价格和小 区配套设施存在着差异。据业主谢女士介绍，业主入住时， 物业承诺两区实行分区管理。两 小区间由一

30、堵长约80 米、由灯柱及绿篱设施砌成的墙相隔。“但现在那墙不知被谁推倒后， 物业就没有重新修砌。”B区业主谢女士指着几根没被拆除的灯柱说。记者看到，原墙址上 还留下了几棵树，几根绳子系在上面以作隔离之用。她告诉记者， 没墙后 B区居民的生活受 到了影响。 “所以，我们B 区近一百户居民就拒绝交纳物业费。”而物业公司解释称，那墙 是经过首都发展委员会认定为非法建筑，不能重新修砌， “但实际上即使没有墙，也是实行 分区管理的。” 律师说法： 物业无权限制业主购买。中同律师事务所顾新华律师称，业主拖欠物业费，物业 公司可以通过法律渠道起诉业主。但水、 电、气的销售属于代购代销，物业公司没有权力限 制

31、业主购买水、 电、气的数量和次数。业主可以通过向行政主管部门投诉，或向人民法院起 诉要求赔偿。 管 06-1 蒋云涛 1.某女士购买了一套期房， 在办理入住手续时对房屋内部提出了不少细部质 量问题，认为该房没有达到入住条件。 但因为全家要出国就在入住交接单上签了 名，提出了自己的意见并收了房门钥匙。半年后该女士回国发现有关的细部质量 问题仍没解决而物业管理公司却发出了多份催缴物业费的通知，该女士觉得很 冤， 当初收房时就对房子不满意这半年自己也没住怎么还要缴纳这么多物业管理 费。 问 1 认为房屋细部有问题并提出了自己的意见但又收了房屋钥匙该女士的这种做 法是否意味着房屋已经交付使用了呢 2

32、是否应交物业管理费 3 对质量问题应怎样解决 答：1 按照程序及相关标准该女士已经属于房屋交付在检验房屋过程中提出的细 部问题属于房屋质量问题如果是房屋有重大建筑结构性问题及重大安全质量隐 患或者房屋没有达到交付条件与房屋合同有巨大差异等业主才有权拒绝领房 2 物业费的交纳是从合同约定的交付之日次日按照前期服务协议的约定收 取物业管理费因为业主全家出国半年在次期间物业管理公司将其房屋视为空关 房物业费的收取也应是按照正常比例的80% 来收取另很多业主以房屋有质量问 题为由拒绝交纳物业费是没有任何法律依据的 3 房屋质量问题应联系物业督促其尽快对房屋质量问题联系相关维修人员 按照国标整改并最终达

33、到业主满意为止 2. 楼上扔烟头 , 导致业主甲家阳台上的东西着火, 将业主甲家玻璃以及业主甲 家阳台磁砖烧坏 , 管理处帮忙来救火 , 但灭火器 , 防毒面具的钱以及阳台墙体磁砖 的钱要求业主甲出 , 是否合理？ 另在帮业主甲家救火过程中, 消防栓出现故障 , 消防袋和消防栓脱开 , 无法关上 , 使水流入业主甲家 , 水差点流入电梯 , 当时及时将电梯开打到楼上, 但造成电梯摄 象头坏 , 管理处要求业主甲家赔偿摄像头的费用, 是否合理 答： 1. 关于楼上扔烟头所致业主甲家着火及遭受部分损失，物业公司前往救援过程 中所产生的费用应该由业主甲家支出，但业主甲可以在事后向法院提请诉讼，将 业

34、主甲家楼上所有业主告上法庭，只要不能证明事发时间不在小区，业主甲所损 失的费用将提请法院由楼上未能证明未在小区或请他情况下的业户承担。 2. 物业公司要求业主甲支付电梯内摄像头费用一事，业主甲不必理会物业公司， 因为公共消防设备在物业公司管理期间未能做到管理完善，以至消防栓出现故 障，最终导致电梯内物品出现损失. 另，如业主甲家存在因因消防栓故障导致家 中进水引起的损失，可向物业提出赔偿，如双方协商未果，可向法院提请诉讼， 以物业不作为、管理不到位为由申请赔偿损失。 3.罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴 力手段致使徐先生死亡。 罪犯已被判决死刑。 此后，徐太太

35、以物业服务公司未尽 到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精 神损失费等共 46 万多元。经查，小区公共契约约定：物管公司负责对小区 进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查， 小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明； 之前小区住户曾 对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现 42 号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。 请问：根据上述案情，你认为物管公司是否需要承担责任？为什么？ 答：根据我国物业管理条例以及合同法的有关规定，物业管理企业的义 务及责任取决于物业服务

36、合同的约定。在物业管理企业未能履行物业服务合同中 约定的义务， 导致业主人身、 财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的 法律责任。 一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物 业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施）， 无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。 徐太太，需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡 检、警戒等工作有失职行为。 管 06-1 王为 案例一：大风刮倒了危树，砸坏了私人的财物北京的大风天容 易发生刮倒大树的事件， 今年 6 月 10 号中午 12：30 一场大风刮倒了 居民区内的一棵粗大的加杨，

37、砸在了二层住户的玻璃窗上，砸坏了窗 户，砸碎了玻璃，幸好没有伤着人。原车辆工程学院实验室内的一棵 大洋槐的一枯枝被风刮落，掉在一辆桑塔纳车上， 砸坏了车的前挡风 玻璃，幸而也未伤及人。为此，住户和车主均向物业公司提出索赔， 原因是物业公司对树木养护不当，应赔偿一切损失。 而物业公司认为 树木的折断是外力的作用，不可预见。因而不应赔偿，但是物业公司 还是迅速派人维修了住户的窗户，并将汽车送往修理厂修理。经过 此事，物业公司绿化部立即对全校的树木进行了检查，发现了39 棵 危险的树木，立即以学校的名义向园林局打了紧急砍伐危树的申请报 告，并获得了批准，消除了安全隐患。此事反映了绿化的养护管理上 还

38、有不细的问题， 特别是枯枝砸车事件完全可以避免，因为枯枝可以 见到，只要细加修整就可预防此事发生。 【评析】亡羊补牢，为时未晚。堵住事故发生的漏洞是物业管 理的关键，只有将事故隐患消灭在萌芽之中，才能保证安全。 案例二：楼上漏水维修费应由谁承担? 2002年某高校 143单位 8 号的住户苏某发现厕所顶棚往下漏水，于是与楼上住户赵某交涉， 要 求将厕所的防水再做一遍，并且费用要由赵某承担， 赵某以自家没有 装修为由不予理会， 苏某多次要求解决未果， 因此将赵某告上了法庭， 但在庭审中由于苏某的证据不足而败诉。于是苏某将自家的厕所顶棚 重新更换。 2003年 1 1月某日，苏某家的厕所项棚的面积

39、漏水，苏某 又到赵某家查看原来暖气管的阀门被赵某弄坏，大量暖气水流到地 面，造成大量向楼下渗漏。苏某又向赵某提出更换厕所地砖，重做防 水的要求。 由于以前的纠纷， 上过法庭，赵某持意不肯。 于是苏某找 到物业管理中心，要求给予解决，物业管理中心了解情况后，又亲自 到两家进行了调查， 发现是由于管道多年未修， 已经腐烂，需要更换， 管道系学校售房给个人时承诺由学校维修的公共部位，因此，维修费 应由学校支付。 物业管理中心向学校上报了申请专款的报告，并经批 准，再与两家协商后达成共识，将赵家的防水重做一次，并保证使用 与原地砖颜色相近的材料，从而解决了两家的纠纷和矛盾。 【评析】 楼上漏水是造成邻

40、里之间纠纷和矛盾的一个重要因素， 及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。在中华人 民共和国民法通则 的第 83 条明确规定 “ 不动产的相邻各方， 应当按 照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神， 正确处理截 水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍 或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 因此，由楼上 漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。 过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由 过错者承担责任负担费用；没有过错就没有责任， 那么费用的承担就 适用公平原则， 由双方公平分担。 本纠纷由于是学校承诺

41、的公共部位 长久使用，管道损坏所致，所以应由承诺方学校支付维修费用。 案例三： 施工现场摔伤学生要求赔付案2002年 5 月，某大学校 内的一个暖气井被施工的大车压坏，需要修建，由于白天行人较多， 改在夜晚施工，白天只是将压坏的井进行了围挡，晚上九点多钟时， 施工人员刚刚撤去围挡，放上了施工牌，但还未挂上指示红灯。一名 学生骑着自行车直奔欲修理的暖气井而来，一头扑倒在地， 磕破了手 脚，磕掉了两颗门牙。 施工人员立即将学生送往校医院，治疗了伤病。 事后，该学生提出了索赔， 要求我们物业公司赔偿他的医药费和精神 损失费一万元， 同时该学生所在系院的领导也找我们，学生和系院以 施工单位没指示灯为理

42、由，要求必须赔偿。 物业公司也以该学生未看 施工牌子理由， 拒绝支付。经过反复协商， 最后施工单位赔偿了学生 的医药费和 2000元的营养费。 【评析】施工现场的管理要正规化，不能随意，在施工之前一定要 有所提示，安装指示红灯，防止意外事故发生。此事件的原因是施工 单位围挡不及时，未先安装指示红灯，才造成了学生不慎掉入井内， 受到伤害，施工单位负有管理责任，但学生也有不看指示牌，快速骑 车而掉入井内。根据建筑法第四十四条指出“ 建筑施工企业必须 依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制， 采取有效措 施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生，第四十五条指出“ 施工现 场安全由建筑施工企业负

43、责。 ， 既然施工单位负有安全责任，因此， 需要赔偿学生一定的损失。 管 06-1 肖君 (1) 物业案例分析：一起环境噪音纠纷 某小区前面有一个大广场，系政府投资建造和管理。广场上有花坛、石阶、喷泉，是一个可以休闲健 身的好地方。所以每天一大早，周围小区居民便来广场上跳舞、健身，并一边放音乐一边操练拳脚， 加上儿童的嘻笑叫喊，广场上噪音很大。 住在靠近广场的小区业主被噪音所打扰，纷纷打电话到小区 物业管理部投诉，要求给他们一个安静的环境。 维护和创造一个良好的居住环境，是物业管理部的职责。小区物业管理部得知该情况后，立即派 员与晨练队伍进行交涉，但他们以“广场不属于你们所管”为由，不予理睬，

44、有的人还破口大骂，扬 言如果管理部再加干预，他们就要动武, 对此，管理部并没有采取过激行为，与晨练队伍发生直接的冲突。首先管理部就此问题向小区业 主委员会做了汇报，听取业主委员会的意见和建议；其次，以业主委员会名义书面向街道居委会和警 署汇报此事，请求他们参与协调处理此事。管理| 来源| 考试| 大| 一级建造师 |部和居委会与晨练队伍 再次取得沟通，向他们说明：根据上海市住宅物业管理规定第二十六条（八），发出超过规定标 准的噪声是损害公共利益的行为。告知他们影响他人休息是违反相关法律法规的，因此在广场上跳舞、 健身也要注意不发出过多过高的声音，以免影响其他居住物业内居民的休息。管理部就是这样

45、不厌其 烦地摆事实，讲道理，终于在居委会、街道、警署等政府部门的统一协调下，使问题得以解决。 分析： 优秀的物业管理不仅仅是对物业加以管理。管理部在处理这件棘手的环境纠纷事件中，以 业主的利益为第一出发点，尽自己最大的努力与广场上健身、跳舞的居民进行沟通，并充分利用平时 与居委会、警署建立的良好关系，进行协调，避免一起可能发生的冲突。如果管理部当时在第一次劝 阻无效的情况下，采用过激行为强行制止居民跳舞、健身活动，后果将不堪设想。可见物业管理部在 处理紧急突发事件中，与附近居委会、警署取得沟通是非常必要的。 (2) 保安员是否有权查验居民身份证 案例介绍： 李女士某日到深圳莲花物业公司管理的福

46、源大厦拜访朋友时，楼内保安人员 要求她出示身份证并进行登记。李女士认为身份证属于私人证件，上面含有许多 个人信息， 有些还与银行、 证券等业务有关， 如果这样随便登记， 不仅对个人住 址、年龄等个人隐私失去保护， 而且还存在安全隐患， 且查验身份证是公安部门 的事，物业公司的保安员无权查验居民的身份证。事后，李女士请深圳某报刊对 此事作了曝光。 物业公司： 莲花物业公司的负责人解释说： 物业公司的保安员对公寓来访者实行身份证 登记制度的做法是根据市公安部门提出的要求，在征求市住宅局物业监管处意见 后付诸实施的。许多小区和企业为安全起见均采用这种方法。 企业观点： 福田保税区内有一家外资企业，

47、规定除公司部门经理以上职务陪同的访客之 外，都要出示身份证并进行登记。对此，公司负责人解释说： 由于经常有不明身 份的推销人员和广告人员前来打扰，公司不得不加强管理，对来访者进行登记， 一方面可以挡住那些搞推销和拉广告的人员，另一方面也可避免公司的贵重生产 材料和产品丢失。 律师观点： 广东正信和律师事务所主任律师张宪忠认为，身份证作为国家颁发的公民身 份证明文件，各级人大及有关政府部门对身份证的管理及查验等问题颁发了多项 法规及规章进行规范， 对需要公民出示身份证的场合作出了明确的规定，对有权 查验身份证的机关亦作了明确的规定。保安对公民不享有查验及登记身份证的职 权和职责。所以，除公民进入

48、党政机关等部门需要出示居民身份证证明身份外， 在出入物业小区及企业时，没有义务出示身份证。 公安部门说法： 据深圳市公安局身份证管理科官员说：查验居民身份证是指公安机关在执行 任务时，为查明公民身份， 依法命令或强制公民出示居民身份证。群众治安联防 组织在维护社会治安时， 遇到形迹可疑的人需要查明其身份时，应由在场参加值 勤的公安干警查验当事人的居民身份证，治安联防队无权查验。 目前的保安人员 的性质与治安联防队员相同。 此外，除公安机关依法对被告人采取强制措施可以 扣留公民的居民身份证外， 其他任何单位和个人都不得扣留或抵押身份证。市公 安部门从来没有授权保安人员登记来访者身份证，也从来没有

49、做出这方面的相关 规定。保安人员没有查验居民身份证的权力。保安人员在工作中， 如果发现有可 疑人员时， 可向对方提出确定身份的要求，但不一定是出示身份证。 如果保安人 员提出了出示身份证的要求， 访客可以予以拒绝。 保安人员应该通过对讲机或电 话等方式与住户或被访者取得联系，以此来确定来访者的身份。 案例点评： 物业公司和企业对来访者进行身份登记是从其自身管理考虑，有一定的合理 性，但合理的东西未必就合法。 随着人们法律观念的增强， 市民对个人隐私的保 护意识越来越重视。其实住宅区如果仅*保安员登记身份证，而不采取其它有效 措施，也起不到对住户的安全保卫作用，所以，我们不能局限于某一种方式，而 应该寻求更多更有效的方法来加强小区的安全防范工作，如采用智能化手段来维 护安全，尽量做到在避免登记的繁琐和冲突的同时实现最有效的安全保护。 3、半夜惊觉屋内有人谁知竟是物业保安 张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧 室过道处。 这个人自称是物业公司的保安，于是， 张先生夫妇把物业公司告上法庭要求赔偿 精神损失。 北京朝阳法院做出一审判决，物业公司一次性赔偿张先生夫妇精神抚慰金各1500 元。据悉，由于原被告双方均未在上诉期内提起上诉，