各类型会所研究课件.ppt

1、企业会所1企业会所2企业会所N。集中配套商业借鉴高尔夫会所+高档会所客户资源配套服务借鉴高档会所+悦榕酒店。高尔夫球场客户资源配套服务企业会所参考案例1.尚石雅苑 地点延安西路5 4 9 号 面积管理方式自行管理功能设定一层 接待大厅、贵宾室1、贵宾室2、工作区 二层 餐厅、多功能厅、艺术茶道馆、酒吧、棋牌室（书房）、工作间 地下层 作为酒窖与会所物品储藏空间 其它服务无尚石雅苑一层平面图一层平面图 入口实景图入口实景图 二层平面图二层平面图 二层实景图二层实景图 2.新天地壹号形式弄堂公馆式建筑，四层 地点上海市太仓路155号 面积500平方米管理方式自行管理功能设定一层 中外艺术品展示、各

2、类时尚发布会、瑞安集团重要发布会 二层 一间宴会厅、一间行政酒廊、一个观景阳台 三层 两间宴会厅 其它服务无新天地壹号新天地壹号新天地壹号瑞安会所图汇瑞安会所图汇地点上海市浦东新区陆家嘴银城中路200号中银大厦50层 面积10000平方米经营方式会员制管理方式新中物业管理功能设定餐饮服务中餐、西餐、酒廊、客房康体服务健身、水疗、棋牌、桌球商务服务雪茄吧、会议、宴会其它服务商务中心收费标准钻石级：会费：2000元、年费：20000元铂金级：会费：1000元、年费：5000元商务级：会费：3000元、年费：无银行家俱乐部3.银行家俱乐部证券总会地点上海证券大厦27层 会所名称证券总会面积7000平

3、方米经营方式开放式经营管理方式保利集团功能设定餐饮服务中餐、西餐、宴会康体服务棋牌商务服务咖啡吧、酒吧、其它服务会议厅、接待厅、多功能厅收费标准按使用收费4.证券总会地址上海淮海中路1500号 面积7000平方米经营方式会员制管理方式自行管理功能设定餐饮服务中餐、西餐、宴会、酒吧康体服务游泳池、健身、水疗、棋牌商务服务咖啡吧、商务中心其它服务图书馆、花店、儿童游乐收费标准年费：RMB13800（个人）RMB16800（家庭）鸿艺会5.鸿艺会 地点内容面积23000平方米经营方式会员制管理方式名流会管理公司功能设定餐饮服务中餐、西餐、宴会康体服务游泳、单车、跳操、壁球、棋牌、篮球、羽毛球、商务服

4、务会议其它服务客房、酒吧收费标准个人：11880元/三年、18000元/五年；家庭：21450元/三年、32500元/五年。名流会6.名流会 地址上海市浦东新区明月路188弄108号 面积4000平方米经营方式会员制管理方式名流会管理公司功能设定餐饮服务中餐、西餐、日餐康体服务篮球、游泳、健身、跳操商务服务棋牌、商务中心其它服务视听、儿童游戏、足浴会所特色提供一般会所会员基本利益；提供商业交际的场所，定期举办休闲活动、各类比赛和社交沙龙；名流会旗下各会所实现一卡通；会员消费积分积累到一定程度可与指定航空公司进行积点兑换活动；会员可享受每年一次的免费体检，并可享受各特色专家门诊的绿色通道等服务，

5、额外享受更多医院提供的多方面的医疗服务。收费标准个人：会费10000元，年费4580元；家庭：会费15000元，年费8280元。世茂湖滨花园会所7.世茂湖滨花园会所 功功能能定定位位楼层楼层功能功能面积（平方米）面积（平方米）体育健身体育健身一层练习室200二层健身室200配套服务配套服务一层小型超市（罗森）100一层美容院100二层水疗室200二层桑拿室男：200女：190二层蒸气浴室二层咖啡厅300一层儿童乐园60二十八层红酒雪茄房600怡情康乐怡情康乐一层桌球室80一层电脑室50一层多功能厅420（标准篮球场28*15）二层棋牌室已取消三层顶层花园1000西郊庄园会所地址上海闵行区金丰路

6、588号 总投资1.6亿元面积8000平方米经营方式会员制管理方式自行管理功能设定餐饮服务中餐、西餐、宴会、酒吧；康体服务健身、游泳、跳操、桌球、棋牌、视听；商务服务商务中心；皇家宴会厅（可容纳180人）其它服务客房、儿童游戏。收费标准目前只对住客开放。8.西郊庄园会所 地址内容会所名称绿洲比华利会所面积2000平方米经营方式会员制管理方式开发商自行经营功能设定餐饮服务咖啡吧康体服务游泳池、桑拿、网球、篮球、壁球、桌球、健身、跳操、乒乓、儿童游戏房商务服务商务中心其它服务美容收费标准3000元年卡，游泳、健身免费；餐饮8.8折；其它6折。绿洲比华利会所绿洲比华利会所9.绿洲比华利会所 康体设施

7、内容健身房/练舞房/有氧健身房富有艺术性的新款器械：脚踏车、登山机、全套哑铃和用于塑造体型的力量器械；宽敞明亮的运动环境，配有专业的健身教练驻场指导室外/内游泳池室内恒温游泳池,室外休闲式泳池及儿童戏水区和瀑布壁球房/乒乓房条件允许的话，可酌情设置室内投影高尔夫篮球场半场室内攀岩专业安全员保护并配有专业的攀岩器具儿童游戏室棋牌室独立棋牌室；提供餐饮服务SPA水疗中心面部护理、身体护理、水疗浸浴、水疗护理、身体按摩护理、纤体护理等美发沙龙洗吹、烫发、染发及色彩处理、头发护理、发型造型、传统男式理发 餐厅设施内容日式料理寿司吧、迷你火锅，设有贵宾房经典粤菜设有贵宾房、餐酒室宴会厅商务会议、餐前短会

8、、婚礼庆典、公司年会兼外卖到会服务池畔酒吧游泳池畔烧烤、夏日冰饮、小吃及周末烧烤自助餐咖啡厅各种咖啡、特式饮料、简便西式及东南亚美食钢琴酒吧各种葡萄酒、洋酒、饮料、小吃及雪茄；著名钢琴师伴奏中外歌曲,附设卡拉OK贵宾房其他设施内容阅览室各类中、外语的杂志、报刊花店出售各类鲜花、花篮烟具饰品店售各种进口烟具，依雪茄制品为主，烟斗品种齐全 视听室高级组合音响，可观看各种电影片生活超市经营进口品牌生活百货企业会所功能总结功能分类功能汇总面积康体设施健身房/练舞房/有氧健身房室外/内游泳池壁球房/乒乓房篮球场室内攀岩儿童游戏室棋牌室恒温游泳池网球场桌球室垂钓中心餐饮日式料理经典粤菜宴会厅池畔酒吧咖啡厅

9、钢琴酒吧户外烧烤吧商务设施会议厅接待厅多功能厅酒店设施五星级酒店别墅酒店可选择的会所功能主要有以下几类：项目可根据实际情况选配可选择的会所功能主要有以下几类：项目可根据实际情况选配功能设施。功能设施。娱乐设施红酒吧雪茄吧音乐休闲吧VIP影视厅SPA水疗中心儿童活动室艺术茶道馆足疗按摩室桑拿洗浴其他设施阅览室花店烟具饰品店商务中心（订票）生活超市洗衣房美容美发室纪念品馆1.观澜湖高尔夫世界高尔夫会所观澜湖高尔夫世界高尔夫会所（东莞）（东莞）观澜湖会所，由蜿蜒的球道和青翠的果岭环抱其中，环境优雅，设施齐全。设有高尔夫专卖店、中西菜品、贵宾房、宴会厅以及为会员度身设置的各种康体健身设施。位于在球会东

10、莞地域的观澜湖会所，依山面水，建筑面积达到6万平方米，餐饮娱乐会议设施一应俱全，被誉为亚洲最大会所。主要功能汇总 项目面积总面积各国风味餐饮世界杯廊63000平米锦标赛廊500平米千树里桃园春晓高尔夫专卖店3550平方米大型中式宴会厅3,000人会议厅5000多平方米艺术长廊主题SPA水疗按摩3600平方米雪茄酒吧瑜珈健身桌球室温泉浴池网球场及羽毛球室水上活动中心浪涛池38间多功能贵宾厅 高尔夫球场名高尔夫球场名称称功能间类型功能间类型太伟高尔夫俱乐部高级客房，多功能厅、商务中心、中餐厅（设VIP卡拉OK包房）、西餐厅、室外烧烤花园、高尔夫酒吧、桑拿洗浴、保健按摩（设有独立VIP包房）、高球专

11、卖店、超市、阅读室、健身房、美容美发室。旭宝高尔夫球会馆桑拿洗浴、高尔夫用品店、咖啡店、多功能宴会厅、会议室、餐厅北京万柳高尔夫俱乐部城市俱乐部、高尔夫球具专卖店、酒吧、餐厅、桑拿、健身等上海佘山国际高尔夫俱乐部中西餐厅、红酒雪茄吧、多功能厅、咖啡厅、高尔夫用品店、VIP更衣室北京第一城高尔夫花园会馆、高尔夫练习场、多功能宴会厅、高尔夫专卖店、更衣淋浴室、餐厅、客房、棋牌室、五星级酒店、康体中心华彬高尔夫庄园超豪华会员专用白宫酒店；城市会所则设于建国门CBD商圈的华彬大厦一层至四层北京鸿华国际高尔夫俱乐部专卖店、西餐厅、中餐厅、露台餐厅、咖啡吧、红酒吧、雪茄吧、网吧、大小会议室、洗浴桑拿更衣室

12、、VIP房、游泳池、健身房、儿童游乐室、足疗按摩室北京北辰高尔夫球场豪华客房、高尔夫球具专卖店、中西餐厅、咖啡厅、雪茄吧、室内游泳池、桑拿、专用更衣室、台球室、桑拿房、棋牌室其他高尔夫会所汇总其他高尔夫会所汇总高尔夫会所研究 高尔夫会所的面积一般在700010000平米左右，具体规模视功能室的种类及数量而定。一般情况下：高尔夫俱乐部会所必备会所功能室：餐厅（包括中餐厅和西餐厅）、更衣室、桑拿洗浴中心、咖啡店或酒吧或两者兼有、高尔夫球具专卖店、保健按摩室。其它可选的功能室：客房、会议室、多功能厅、商务中心、宴会厅、雪茄吧、网吧、游泳池、健身房、儿童游乐室、美容美发室、超市、阅读室。悦榕酒店 悦榕

13、度假酒店集团是全球顶级的度假酒店品牌，目前在全球范围内拥有22家悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩三个顶级品牌酒店及度假村。1.丽江悦榕酒店 具有中国惟一性的最适合人居住的高档度假酒店；院落式空间、曲线的屋脊和飞檐设计传承了纳西族的建筑特色，为客人提供了一个优雅舒适、高度隐私的休闲度假场所。所有房间的门一律对着玉龙雪山，这样让每位住客开门都可以欣赏到海拔5600米的玉龙雪山主峰。55栋纳西式别墅都是一层结构，巧妙的融合了当地少数民族的生活以及“庄园”的特色。每幢别墅分为生活区、住宿区和洗浴区，且内外都配备冲浪池。每间别墅面积为400500平方米，相当于20间标准房面积之和，还不包括标间外的绿化面积，每一

14、栋别墅均配有电热器、迷你酒吧、IDD电话、上网连接、迷你音响设备、DVD放影机、迷你保险箱、电视机、咖啡及饮茶设备 。2.塞舌尔悦榕度假村 塞舌尔悦榕庄在Intendance湾，面临印度洋。的60栋别墅吸取了塞舌尔的建筑风格，巧妙融合了当代和殖民时期以及“庄园”的特色；别墅内高且斜的耸陡峭的天花板，休闲阳台、百叶门和别具异域色彩的各色织物，营造了深具特色的环境。别墅内功能配套：宽敞的生活起居亭阁、宽大的日光浴露台 、室外温泉按摩池 、室外淋浴、矿石蒸疗室、带有淋浴的豪华浴盆、两别墅中均设有“鸳鸯”化装台、厨房/食品室、宾客浴室、浴衣 、吹风机、咖啡/茶冲泡餐具、彩色电视、迷你酒吧、保险箱、国际

15、长途直拨电话、空调。如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具

16、竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商

17、业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特

18、征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地

19、区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房

20、地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发

21、展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指

22、标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资152222303037房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550

23、.597.60.500.5511.20.450.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820192019年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场分析场分析（住宅（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、

24、成交价格2、住宅商品房供给总量、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房成交结构、住宅商品房成交结构、产品特点分析产品特点分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目

25、自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户找出项目的目标客户目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说

26、，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我

27、们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什

28、么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖dcjianghu数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议

29、和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目

30、潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指

31、：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析

32、客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费

33、者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅

34、游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第

35、二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开

36、发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资152222303037房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够

37、反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820192019年我国各主要城市的恩格尔系数年我国

38、各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场分析场分析（住宅（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房成交结构、住宅商品房成交结构、产品特点分析产品特点分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分

39、析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户找出项目的目标客户目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部

40、因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济

41、形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来

42、论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖dcjianghu数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习95谢谢！