3第三章建设用地法规(阅读)课件.ppt

1、1/6/20231第三章第三章 建设用地法律制度建设用地法律制度土地是一切生产和一切生活的源泉土地是一切生产和一切生活的源泉 马克思马克思1/6/20232建设用地法律制度建设用地法律制度o城市房地产管理法城市房地产管理法o土地管理法土地管理法o中华人民共和国城镇国有土地使用中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例权出让和转让暂行条例解决土地资源的保护、利用、配置。即征用农解决土地资源的保护、利用、配置。即征用农村集体所有土地以及使用国有土地等问题村集体所有土地以及使用国有土地等问题为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土

2、地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展 以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权、房以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出具体规定具体规定1/6/20233补充：补充：o1.1.房地产房地产o房地产房地产土地土地建筑物建筑物其他土地定着物其他土地定着物实物、权益、区位实物、权益、区位三者的综合体三者的综合体1/6/202342.2.房地产业的概念房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的

3、业务主要有两大类：的行业。它的业务主要有两大类：o广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。务活动。房地产转让、房地产抵押和房屋租赁房地产转让、房地产抵押和房屋租赁从事城市房地产开发和交易的从事城市房地产开发和交易的从事开发经营成片土地的从事开发经营成片土地的在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权

4、或者转让、出租地面建筑物。转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。1/6/20235案例：案例：o原告：王福田原告：王福田o被告：山东省苍山县人民政府被告：山东省苍山县人民政府沧源公司向苍山县土地局提交书面申请，要求为其沧源公司向苍山县土地局提交书面申请，要求为其购置的原卞庄东村的商品楼办理土地占用手续。购置的原卞庄东村的商品楼办理土地占用手续。县土地局经认真审查后，和原土地所有者卞庄县土地局经认真审查后，和原土地所有者卞庄东村签订了东村签订了征用土地协议书征用土地协议书，并对商贸公，并对商贸公司签订了司签订了国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同。根据合同规定的出让范围内，原告王福田的

5、理发店根据合同规定的出让范围内，原告王福田的理发店已占用已占用7.87平方米并拥有平方米并拥有城镇私有房屋所有城镇私有房屋所有证证1/6/20236o由沧源公司提出申请，县土地局对该公司由沧源公司提出申请，县土地局对该公司的用地依法进行了土地登记。同时，县政的用地依法进行了土地登记。同时，县政府向沧源公司颁发了府向沧源公司颁发了国有土地使用证国有土地使用证。o随后，王福田以自己持有随后，王福田以自己持有城镇私有房屋城镇私有房屋所有证所有证，而被告又将理发店已占用的土，而被告又将理发店已占用的土地交给沧源公司，侵犯了自己的合法权益地交给沧源公司，侵犯了自己的合法权益为由提起诉讼，要求法院责令被告

6、撤销沧为由提起诉讼，要求法院责令被告撤销沧源公司持有的源公司持有的国有土地使用证国有土地使用证。1/6/20237一、房地产开发用地概述一、房地产开发用地概述1.土地的社会主义公有制土地的社会主义公有制 宪法宪法和和土地管理法土地管理法规定：规定：我国实行土地的社会主义公有制，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有即全民所有制和劳动群众集体所有制。制。1/6/202382.2.土地的所有权和使用权土地的所有权和使用权 所有权所有权使用权：国家土地和农民集体所有的土地，可使用权：国家土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。以依法确定给单位或者个人使用。国家

7、所有国家所有集体所有集体所有土地所有权与使用土地所有权与使用权可以分离权可以分离1/6/202391建设用地的概念建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。一切非农业生产用地。国家实行土地用途管制，严格限制农用地转国家实行土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。为建设用地。二、建设用地制度二、建设用地制度按土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未按土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地利用土地1/6/2023102 2国家建设用地使用权的取得国

8、家建设用地使用权的取得国家建设用地的来源国家建设用地的来源o必须是国有土地必须是国有土地o在下列三种情况下，国家可以划拨或出在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：让、租赁土地使用权：农村集体所有的土地已征用为国有；农村集体所有的土地已征用为国有；国家已依法收回国有建设土地使用权；国家已依法收回国有建设土地使用权；国有荒山、荒地，即国有未利用土地已国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。改为建设用地。出让、租赁或划拨出让、租赁或划拨1/6/2023113.3.农用地转用审批农用地转用审批（1）土地管理法土地管理法规定：规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地建设占用土地

9、，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。的，应当办理农用地转用审批手续。o办理转用审批后，方可办理征地手续。办理转用审批后，方可办理征地手续。o有关小产权房有关小产权房北京宋庄画家村案北京宋庄画家村案土地用途管制的一个关键土地用途管制的一个关键1/6/202312o集中在集中在中央和省中央和省两级政府，其他各级地方人两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。民政府无征地审批权。o征用下列土地的，由国务院批准：征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过）基本农田以外的耕地超过35公顷的（折公顷的（折合合525亩）；亩）；（3）其他土地

10、超过）其他土地超过70公顷的（折合公顷的（折合1050亩）亩）征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（2 2）征用土地的审批权）征用土地的审批权1/6/202313（3）征用土地的补偿安置）征用土地的补偿安置征地费用一般由以下几部分构成：征地费用一般由以下几部分构成：土地补偿费。土地补偿费。安置补助费。安置补助费。青苗补偿费。青苗补偿费。地上附着物补偿费。地上附着物补偿费。新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金。土地复垦费或耕地开垦费。土地复垦费或耕地开垦费。对土地的投入和收益的补

11、偿。对土地的投入和收益的补偿。1/6/202314（4 4）征用农地的程序）征用农地的程序土地管理部门土地管理部门审查用地单位文件审查用地单位文件申请用地申请用地建设单位建设单位拟定征地方案拟定征地方案（土地管理部门组织、（土地管理部门组织、建设单位和被征地单建设单位和被征地单位及有关部门）位及有关部门）报同级政府审批报同级政府审批核批用地核批用地土地管理部门土地管理部门建设用地许可证建设用地许可证政府批准后政府批准后土地管理部门土地管理部门按建设进度按建设进度划拨土地划拨土地1/6/202315建设项目竣工验收后建设项目竣工验收后土地登记申请土地登记申请用地单位用地单位测绘部门测绘部门测绘、

12、核定用地面积测绘、核定用地面积地籍管理部门地籍管理部门注册登记注册登记人民政府人民政府颁发土地使用证颁发土地使用证1/6/2023161.定义：定义：注意注意:（1)出让主体必须是国家出让主体必须是国家（2）客体只能是国有土地）客体只能是国有土地（3）土地使用权可以进入市场（转让、出租、抵押），但地）土地使用权可以进入市场（转让、出租、抵押），但地下埋藏物归国家所有下埋藏物归国家所有（4）土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年）土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制。限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制。（5）土地

13、所有权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。）土地所有权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。三、国有土地使用权的出让三、国有土地使用权的出让土地所有者土地所有者土地使用者土地使用者土地使用权土地使用权土地使用权出让金土地使用权出让金1/6/202317受让方受让方（第一受让方（第一受让方）第二受让方第二受让方一级一级市场市场二级二级市场市场政府政府垄断垄断平等平等交换交换出让出让转让转让 地方政府地方政府（代表国家（代表国家）出让出让:是指国家将土地使用权从土地所有权中分离出来是指国家将土地使用权从土地所有权中分离出来,转移转移给受让人给受让人.转让转让:是指受让人取得土地使用权后再转移

14、给新的受让人是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人.转转让双方法律地位平等让双方法律地位平等国家国家（土地所有者）（土地所有者）国有建设用地使用权的有偿使用国有建设用地使用权的有偿使用1/6/2023182 2土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式按按城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：拍卖拍卖招标招标协议协议 按指定时间、地点，在公开场所，按指定时间、地点，在公开场所，出让方用叫价的办法将土地使用权出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者拍卖给出价最高者在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权

15、，选择出让人和面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权出让方式收取出让金的土地使用权出让方式土地所有者与选定的受让人磋商用地条土地所有者与选定的受让人磋商用地条件及价款，达成协议，有偿出让土地使件及价款，达成协议，有偿出让土地使用权的行为用权的行为采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价于国家规定所确定的最低价1/6/202319o城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让最高年限：规定，土地使用权出让最高年限：o居住用地居住用地70年；年；o工业

16、用地工业用地50年；年；o教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地50年；年；o商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年；o综合或其他用地综合或其他用地50年。年。3 3土地使用权出让年限土地使用权出让年限1/6/202320o某房地产开发企业以法定最高年限取得了某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为人获得的该宗土地使用权年限为()。A47年年B57年年C67年年D77年年1/6/2023214

17、.4.土地使用权终止土地使用权终止包括三种情况：包括三种情况：使用期届满使用期届满土地灭失土地灭失土地使用权土地使用权提前收回提前收回社会公共利益需要使用土地社会公共利益需要使用土地城市规划需要调整土地，对旧城城市规划需要调整土地，对旧城区改建的区改建的单位撤销、迁移，停止使用原划单位撤销、迁移，停止使用原划拨土地拨土地土地使用者不履行合同土地使用者不履行合同司法机关决定收回土地使用权司法机关决定收回土地使用权1/6/202322集约节约利用土地的规定集约节约利用土地的规定国务院关于促进节约集约用地的通知中针国务院关于促进节约集约用地的通知中针对闲置土地的问题明确提出了以下几大解对闲置土地的问

18、题明确提出了以下几大解决措施，土地闲置满决措施，土地闲置满2年依法应当无偿收年依法应当无偿收回的坚决无偿收回，重新安排使用，不符回的坚决无偿收回，重新安排使用，不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用，纳入政府储备等价置换、安排临时使用，纳入政府储备等途径及时处置充分利用，土地闲置满等途径及时处置充分利用，土地闲置满1年不满年不满2年的，按出让地价的年的，按出让地价的20征收土征收土地闲置费。地闲置费。1/6/202323o某开发公司支付全部土地使用权出让金某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过万元，取

19、得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征工开发，按照规定，对该公司最高可以征收收()万元土地闲置费。万元土地闲置费。A100 B150C160D200C1/6/2023245.土地使用权续期土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前一年最迟于期满前一年向土地所在地主管部向土地所在地主管部门提出申请，经批准续期的，应当重新门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，

20、按规定支付签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款，并更换土地权属证件。地价款，并更换土地权属证件。1/6/202325四、土地使用权的划拨四、土地使用权的划拨1土地使用权划拨的概念土地使用权划拨的概念土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。注意：注意：（1）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。（2）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。（3）土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不）土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需

21、支付任何费用。等于使用者不需支付任何费用。（4）取得划拨土地使用权，必须经县以上人民政府核）取得划拨土地使用权，必须经县以上人民政府核准，并按法定程序办理手续。准，并按法定程序办理手续。1/6/2023262土地使用权划拨的范围土地使用权划拨的范围城市房地产管理法城市房地产管理法规定下列建设用地的规定下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：上人民政府批准划拨：国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施有地和公益事业用地；城市基础设施有地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目国家重点扶持的能源、交通

22、、水利等项目用地；用地；法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。1/6/202327o划拨土地转让划拨土地转让o划拨土地出租划拨土地出租o划拨土地使用权抵押划拨土地使用权抵押 3 3划拨土地使用权的转让、出租、抵押划拨土地使用权的转让、出租、抵押由土地和房产管理部门批准，办理了土地使用权出让手由土地和房产管理部门批准，办理了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金续，并按规定缴纳了土地使用权出让金应将租金收益中所含土地收益上缴国家应将租金收益中所含土地收益上缴国家1.抵押金额不包括土地价格抵押金额不包括土地价格2.如果由于抵押造成土地使用权转移，应办理土地如果由于

23、抵押造成土地使用权转移，应办理土地出让手续，缴纳土地使用权出让金出让手续，缴纳土地使用权出让金1/6/202328法律责任法律责任o对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当依法没收其非法收入，并出地管理部门应当依法没收其非法收入，并出罚款罚款1/6/2023294 4划拨土地使用权的收回划拨土地使用权的收回o城镇国有土地使用权出让和转让暂行条城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例例47：（1 1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他

24、原因而停止使用土地的，市、产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；用权；（2 2）对划拨的土地使用权，市、县人民政）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。划要求无偿收回。1/6/202330 土地管理法综述土地管理法综述一、掌握一、掌握出让土地出让土地使用权（有偿、有期限）和使用权（有偿、有期限）和划拨土地划拨土地使用权使用权（无偿、无期限）的根本区别。注意（无偿、无期限）的根本区别。注意出让出让和和转让转让完全不同。完全不同。二、土地使用权出让最

25、高年限。二、土地使用权出让最高年限。三、国有土地使用权出让合同的当事人：土地局、建设单位。三、国有土地使用权出让合同的当事人：土地局、建设单位。四、改变合同约定的土地用途，应取得四、改变合同约定的土地用途，应取得出让方出让方（土地局）和（土地局）和规规划局划局同意，变更或重签合同，并调整土地出让金同意，变更或重签合同，并调整土地出让金。居住用地70年工业用地50年文、教、卫、体用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地50年1/6/202331 农用地 国有建设用地 乡镇企业用地土地 建设用地 乡村建设用地 村民住宅用地（宅基地）临时建设用地 乡村公共设施公益用地 未利用土地1/6/2023

26、32o1 1我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为为()()所有。所有。a.a.国家国家 b.b.全民全民 c.c.集体集体 d.d.全民和农村集体经济组织全民和农村集体经济组织 2 2农民集体所有的土地，由农民集体所有的土地，由 ()()登记造册，核发证书，确认所登记造册，核发证书，确认所有权。有权。a a县级人民政府县级人民政府 b b县级以上人民政府县级以上人民政府 c c县级土地管理部门县级土地管理部门 d d 地方各级人民政府地方各级人民政府 3 3对国有土地中，空地及房屋坍塌、拆除后（对国有土地中，空地及房屋坍塌、

27、拆除后（）年以上未恢复）年以上未恢复使用土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。使用土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。a a1 b1 b2 c2 c3 d3 d半年半年 4 4国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：（）a a 农用地农用地 b b 草地草地 c c 建设用地建设用地 d d 工矿用地工矿用地 e e 未利用地未利用地 5 5土地使用权可以依法（土地使用权可以依法（）。）。a a出让出让 b.b.转让转让 c c出租出租 d d抵押抵押 答案：d 答案：a 答案：答案：bace abcd6 6、按照、

28、按照土地违法案件处理暂行办法土地违法案件处理暂行办法的规定，土地违法案件的的规定，土地违法案件的立案条件是（立案条件是（）a.a.有明确的行为人有明确的行为人 b.b.有违反土地管理法律、法规的事实有违反土地管理法律、法规的事实 c.c.依照土地管理法律应当追究法律责任依照土地管理法律应当追究法律责任 d.d.土地管理部门有权依土地管理部门有权依法处理的法处理的 e.e.违法行为情节严重违法行为情节严重 abcd1/6/2023337.某开发商拟转让某地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同某开发商拟转让某地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表达错误的有（约定的土地用途，下

29、列表达错误的有（）。）。A必须取得出让方和规划行政主管部门的同意必须取得出让方和规划行政主管部门的同意 B必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同用权出让合同 C必须采取拍卖、招标方式必须采取拍卖、招标方式 D相应调整土地使用权出让金相应调整土地使用权出让金8拍卖公司接受委托，组织拍卖出让某宗国有土地使用权，建拍卖公司接受委托，组织拍卖出让某宗国有土地使用权，建设单位竞买成功后应当与（设单位竞买成功后应当与（）签定国有土地使用权出让合同。）签定国有土地使用权出让合同。A省人民政府省人民政府 B.市人民政府市人民政府 C市土

30、地管理部门市土地管理部门 D.拍卖公司拍卖公司 C；C1/6/2023349.大型超市、工业厂房土地使用权出让的最高年限分别为大型超市、工业厂房土地使用权出让的最高年限分别为()年年 A.50、40 B.40、70 C.40、50 D.50、70 10.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该家土地使用权年限为（时买受人获得的该家土地使用权年限为（）。）。A47年年 B67年年 C70年年 D无限年无限年11以划拨

31、方式取得土地使用权的，土地使用期限为（以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。）。A40年年 B50年年 C70年年 D没有使用期限的限制没有使用期限的限制 C；B；D；1/6/20233512.下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是（）A.国家机关用地国家机关用地 B.军事用地军事用地 C.城市基础设施用地城市基础设施用地 D.施工临时用地施工临时用地13.施工单位在城市规划区内施工施工单位在城市规划区内施工,因为现场局促因为现场局促,打算申请一打算申请一块临时用地用于堆料和搭建职工宿舍块临时用地用于堆料和搭建职工宿舍,下列表

32、述中不正确下列表述中不正确的是（的是（）A.使用期限一般不超过两年使用期限一般不超过两年 B.使用期满后应当恢复原状使用期满后应当恢复原状 C.不得修建永久性建筑不得修建永久性建筑 D.只需征得土地行政主管部门只需征得土地行政主管部门同意同意D;D1/6/202336 年年2 2月，某市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村月，某市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会议兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，地协议。据此，在未经过法

33、定申请报批的情况下，市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室于当年签订了一份征地协议。市政府办公室于当年1111月批月批准曲丽村电子工业加工区办公室征地准曲丽村电子工业加工区办公室征地5050公顷，其中公顷，其中基本农田基本农田5 5公顷，其他耕地公顷，其他耕地2020公顷，其他土地公顷，其他土地2525公公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿等费用已按协议支付了用地补偿等费用30003000万元。万元。请问：请问：(1)(1)政府的批准征地

34、行为是否合法，为什么政府的批准征地行为是否合法，为什么?(2)(2)你认为本案应该如何处理你认为本案应该如何处理?1/6/202337 (1)(1)市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过征收基本农田、基本农田以外的耕地超过 3535公顷的以及其他公顷的以及其他土地超过土地超过7070公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征收应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。收应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，曲丽村电子

35、工业加工区办公室征用地本案中，曲丽村电子工业加工区办公室征用地5050公顷，其中基公顷，其中基本农田本农田5 5公顷，其他耕地公顷，其他耕地2020公顷，其他土地公顷，其他土地2525公顷。所征收土公顷。所征收土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。(2)(2)对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其无效；对非法批准征收、使用土地的直接负

36、责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。归还的，以非法占用土地论处。1/6/202338 年年1010月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与陈某签订自与陈某签订买卖土地协议买卖土地协议。协议约定：该村按照征地补。协议约定：该村按照征地补偿标准将本村偿标准将本村4 4亩土地（系一级基本农田）卖给陈某，用于建亩土地（系一级基本农

37、田）卖给陈某，用于建造厂房及附属设施用房。协议签订后，某村实际已经以土地征造厂房及附属设施用房。协议签订后，某村实际已经以土地征用和青苗赔偿名义收款用和青苗赔偿名义收款1515万元。该年万元。该年1111月，陈某在施工中被他月，陈某在施工中被他人举报因而被某市国土资源局查获。某市国土资源局立即下发人举报因而被某市国土资源局查获。某市国土资源局立即下发责令停止违法行为通知书责令停止违法行为通知书，责令陈某立即停止违法行为，责令陈某立即停止违法行为，听候处理。听候处理。基本案情:1/6/202339中华人民共和国土地管理法第中华人民共和国土地管理法第2 2条第条第3 3款明确规定：款明确规定：“任

38、任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。某村未经依法批准擅自卖地给陈某的行为违反了中华人民。某村未经依法批准擅自卖地给陈某的行为违反了中华人民共和国土地管理法第共和国土地管理法第2 2条第条第3 3款的规定，属非法买卖土地行为款的规定，属非法买卖土地行为。陈某和某村未经国土资源管理部门批准，在未依法办理用地。陈某和某村未经国土资源管理部门批准，在未依法办理用地手续的情况下，就擅自进行土地买卖，这显然是违法的。因此手续的情况下，就擅自进行土地买卖，这显然是违法的。因此，他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护，还要受到法律，他们

39、之间的土地买卖行为不但不受法律保护，还要受到法律的处罚。的处罚。年年1111月，某市国土资源局根据中华人民共和国土地管理月，某市国土资源局根据中华人民共和国土地管理法第法第8181条和中华人民共和国土地管理法实施条例第条和中华人民共和国土地管理法实施条例第3939条条的规定，对该村作出如下处罚：责令其在的规定，对该村作出如下处罚：责令其在 年年1212月月1515日前改正日前改正违法行为；没收违法所得违法行为；没收违法所得1515万元；并处万元；并处5 5万元罚款。次年万元罚款。次年1 1月，月，某市纪委作出处分决定，给予该村村支部书记留党察看的党纪某市纪委作出处分决定，给予该村村支部书记留党

40、察看的党纪处分。处分。案例评析案例评析:1/6/202340戴律师：您好！戴律师：您好！我们公司是一家老国有企业，效益不佳，所有土地均为我们公司是一家老国有企业，效益不佳，所有土地均为划拨用地。划拨用地。20052005年年1212月我们企业与某房地产开发公司签订月我们企业与某房地产开发公司签订土地转让合同土地转让合同，合同约定将我企业的土地转让给某房，合同约定将我企业的土地转让给某房地产公司，某房地产公司支付我企业一定的转让费。之后，地产公司，某房地产公司支付我企业一定的转让费。之后，我们协助该房地产开发公司向市国土局申请受让土地，做我们协助该房地产开发公司向市国土局申请受让土地，做出了大量

41、的工作，最终该房地产开发公司与市国土局签订出了大量的工作，最终该房地产开发公司与市国土局签订了土地使用权出让合同，并向国土局缴纳了出让金及相关了土地使用权出让合同，并向国土局缴纳了出让金及相关费用。现，我们企业按照费用。现，我们企业按照土地转让合同土地转让合同的约定要求该的约定要求该房地产开发公司支付转让费，却遭到拒绝，该公司负责人房地产开发公司支付转让费，却遭到拒绝，该公司负责人称，我们企业无权转让划拨土地，签订的称，我们企业无权转让划拨土地，签订的土地转让合同土地转让合同属于无效合同，房地产开发公司已经和国土局签订了属于无效合同，房地产开发公司已经和国土局签订了土土地出让合同地出让合同支付

42、了出让金，取得了土地，房地产开发公支付了出让金，取得了土地，房地产开发公司无需按照无效的司无需按照无效的土地转让合同土地转让合同支付价款。请问戴律支付价款。请问戴律师，这种情况下，我们双方签订的师，这种情况下，我们双方签订的土地转让合同土地转让合同是否是否无效，合同约定的转让费我们能否要的回来？无效，合同约定的转让费我们能否要的回来？刘刘xxxx1/6/202341刘刘xxxx：一、一、土地转让合同土地转让合同经有权机关追认为有效合同。经有权机关追认为有效合同。首先，贵公司与房地产开发公司签订的首先，贵公司与房地产开发公司签订的土地转让合同土地转让合同转让的转让的标的是划拨土地使用权。划拨土地

43、属于国家所有，国家无偿拨付标的是划拨土地使用权。划拨土地属于国家所有，国家无偿拨付给贵公司使用，贵给贵公司使用，贵公公司不支付任何取得土地使用权的价款或者只司不支付任何取得土地使用权的价款或者只是付出了土地拆迁、安置费用就获得土地使用权，因此贵是付出了土地拆迁、安置费用就获得土地使用权，因此贵公公司享司享有的只是该土地的使用权，而不享有处分权。根据有的只是该土地的使用权，而不享有处分权。根据城镇国有土城镇国有土地使用权出让和转让条例地使用权出让和转让条例第第4545条的规定，划拨土地使用权经过条的规定，划拨土地使用权经过有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付有关政府土地管理部

44、门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用出让金后，可以转让。本案中，国土局在你们签订合同土地使用出让金后，可以转让。本案中，国土局在你们签订合同之后，同意出让该土地，并办理了土地使用权出让手续，因此，之后，同意出让该土地，并办理了土地使用权出让手续，因此，土地转让合同土地转让合同经过有权机关的追认成为有效合同。经过有权机关的追认成为有效合同。二、二、土地转让合同土地转让合同将按照补偿性质的合同处理。将按照补偿性质的合同处理。由于土地使用权出让合同是由政府主管部门与某房地产开发公司由于土地使用权出让合同是由政府主管部门与某房地产开发公司签订的，随着原有划拨土地使用权的消灭和新的出让土地使用

45、权签订的，随着原有划拨土地使用权的消灭和新的出让土地使用权的取得，贵公司与某房地产开发公司之间合同的性质就发生了的取得，贵公司与某房地产开发公司之间合同的性质就发生了1/6/202342变化，事实上产生了政府与贵公司、房地产开发公司三者之间的变化，事实上产生了政府与贵公司、房地产开发公司三者之间的关系，政府将划拨土地使用权从贵公司手中收回，再出让给房地关系，政府将划拨土地使用权从贵公司手中收回，再出让给房地产开发公司。贵公司同意政府收回划拨用地的使用权，按照法律产开发公司。贵公司同意政府收回划拨用地的使用权，按照法律规定，政府应当给予一定的补偿，但是由于政府收回土地的行为规定，政府应当给予一定

46、的补偿，但是由于政府收回土地的行为源于贵公司将划拨土地使用权转让给房地产开发公司，且房地产源于贵公司将划拨土地使用权转让给房地产开发公司，且房地产开发公司是由于贵公司的转让才获得机会与政府订立土地出让合开发公司是由于贵公司的转让才获得机会与政府订立土地出让合同，取得土地使用权。因此，对于贵公司让出土地的损失，应当同，取得土地使用权。因此，对于贵公司让出土地的损失，应当由房地产开发公司补偿，由房地产开发公司补偿，土地转让合同土地转让合同约定的相应价款可以约定的相应价款可以视为房地产开发公司对贵公司土地被收回的补偿，应当支付。根视为房地产开发公司对贵公司土地被收回的补偿，应当支付。根据据20052

47、005年年8 8月月1 1日开始实施的最高人民法院日开始实施的最高人民法院关于审理涉及国有土关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释第十二条：第十二条：“土地土地使用权人与受让使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并有受让方办理土地使用权出让手续准权的人民政府同意转让，并有受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。处理。”该司法解释使用于实施后受理的一审案

48、件。因此，按照该司法解释使用于实施后受理的一审案件。因此，按照上述司法解释，贵上述司法解释，贵公公司与房地产开发公司的合同有效，只是性质司与房地产开发公司的合同有效，只是性质为补偿性质的合同，合同中约定的转让费转化为补偿金。为补偿性质的合同，合同中约定的转让费转化为补偿金。划拨土地转让合同划拨土地转让合同变身为补偿性质的合同变身为补偿性质的合同 1/6/202343基本案情基本案情o某镇政府建工业开发区，经与镇政府所在地的行政村村委会协某镇政府建工业开发区，经与镇政府所在地的行政村村委会协商，租用行政村商，租用行政村1919户村民共户村民共100100亩地，每年每亩给付小麦亩地，每年每亩给付小

49、麦10001000斤。斤。20072007年罗某在该工业开发区内投资建成一中型面粉场，场年罗某在该工业开发区内投资建成一中型面粉场，场内建有一座厂房，内建有一座厂房，1717间办公生活用房及其他附属设施，一直生间办公生活用房及其他附属设施，一直生产经营至今。产经营至今。20082008年清理开发区时，镇政府单方贴出公告，宣年清理开发区时，镇政府单方贴出公告，宣布解除与行政村签订的土地租用合同，部分村民就将没有被占布解除与行政村签订的土地租用合同，部分村民就将没有被占用的土地复耕。罗某所建面粉厂占用的土地原属行政村村民刘用的土地复耕。罗某所建面粉厂占用的土地原属行政村村民刘某承包，刘某就向罗某要

50、地，罗某以与镇政府签订的土地租用某承包，刘某就向罗某要地，罗某以与镇政府签订的土地租用合同没有解除为由不予返还。刘某就以罗某为被告诉至法院，合同没有解除为由不予返还。刘某就以罗某为被告诉至法院，请求罗某返还土地。请求罗某返还土地。Friday,January 06,Friday,January 06,20232023法律问题：法律问题：1 1 镇政府单方宣布解除土地租用合同的行为是否有效？镇政府单方宣布解除土地租用合同的行为是否有效？2 2 刘某及罗某如何寻求救济？刘某及罗某如何寻求救济？1/6/202344o 此案应当将村委会和镇政府列为当事人参加诉讼，并承担相此案应当将村委会和镇政府列为当