105年度租屋法律问题概述与实务课件.ppt

1、租屋法律關係概述與實例解析報告人：秘書室 法務專員 張士元2016.11.29不動產租賃的社會功能出租人可以保留不動產所有權之交換價值而僅提供不動產之用益功能換取經濟利益承租人無庸支出鉅額購置不動產僅支付租金即 可取得物權之用益功能。何謂租賃？民法421條：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。租賃契約當事人出租人（房東)當事人承租人（房客)租賃契約的性質債權契約 vs.物權契約雙務契約 vs.單務契約有償契約 vs.無償契約不要式契約 vs.要式契約繼續性契約 vs.一次性契約契約自由原則契約自由締結自由相對人自由內容自由契約應予嚴守原則房屋租賃契約之結構出

2、租人承租人租賃標的物租金要素租賃期間修繕義務保管義務租賃物返還稅金負擔水電費負擔押租金常素*不得養寵物*不可抽菸*不得烹煮*不得帶異性偶素義務（過失）的輕重程度 過 失 種 類 注意義務程度 適 用 輕過失 抽象輕過失欠缺善良管理人之注意義務 有償契約 具體輕過失欠缺與處理自己事務相同之注意義務 無償契約 重大過失 重大過失欠缺一般人應有之注意義務房屋承租人失火責任（民434條）過失程度愈高注意義務愈高房屋出租人之義務提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益狀態修繕義務必要費用及有益費用之償還房東義務 房屋出租人之義務 1/2 一、用益狀態之提供（民423）（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。

3、ex.交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。（2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態。ex.所交付之房屋應適於居住且無危及居住安全之瑕疵。二、用益狀態之維持義務（民423）（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及 用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃 物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，出租人應設法為承租人除去之。房屋出租人之義務 2/2 （2）修繕義務。依民法第429條規定，租賃期間對於租賃房屋之必要之 保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人 負擔。負 擔 方 式通知出租人修繕出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用

4、出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負損害賠償責任房屋出租人之義務 3/3 以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，並非強 制規定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬 出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規定 之適用。房屋承租人之義務按約定時間支付房租依約定方法使用房屋不得擅自轉租或提供第三人使用善良管理人之保管義務房客義務承租人之義務 1/2一、支付租金 1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習 慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金 先付。2.租金調整：

5、租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整的 可能，為於租賃契約期間內之變更應依契約當事 人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得 主張調整。3.減少租金：民435條第一項租賃關係存續中，因不可歸責 於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人 得按滅失之部分，請求減少租金。承租人之義務 2/2二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。（繼續性契約、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立 使用之第三人）四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務）五、通知義務。（民437）（1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。（2）租賃

6、物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455）承租人違反義務之效果 1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金須達2個月租金總額才可終止租約（民440)承租人違反義務之效果 2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法轉租終止契約承租人違反義務之效果 3/3未盡保管義務因重大過失致失火房屋毀損請求損害賠償民法226條債務不履行民法184條侵權行為契約之解除與終止1/2契約解除 指當事人之一方行使解除權，使契約之效力溯及於訂約時 歸於消滅的意思表示。解除權之發生 一、由於當事人契約約定者（意定解除權）二、由於法律規定者（法定解除權）1.第 254 條 契約當事人之一方

7、遲延給付者，他方當事 人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。2.第 256 條 因可歸責於債務人之事由，致給付不 能者，債權人得解除契約。給付一部不能者，若 其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得 解除全部契約。契約之解除與終止2/2解除權行使方式 向他方當事人以意思表示為之。解除契約的效力 雙方當事人互負回復原狀之義務。（民法259條）合意解除 性質上為契約行為，即以第二次契約解除第一次契 約。契約終止（通常為繼續性契約）指當事人本於終止權，使繼續的契約關係向將 來消滅的意思表示。終止權的發生有出於法律 明定，亦有出於契約之約定者。契約之解除與終止契約之解除與終止3

8、/3v租賃契約之法定終止 內文內文類目類目 條文條文 終終 止止 原原 因因 出租人的終止 438承租人非法為租賃物使用、收益，經阻止而仍繼續。440承租人支付租金遲延，經催告仍不依限期支付。443承租人非法轉租租賃物。447承租人乘出租人不知或不顧異議取去留置物。承租人的終止 424供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康。430出租人有修繕義務，經催告仍不修繕。435租賃物存餘部分，不能達租賃之目的。436因第三人主張權利，致不能對租賃物使用收益。承租人債務之擔保 押租金（民法就押租金未設明文規定，基於契約自由原則，可任意加以約定）（要物契約）定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金

9、或損害賠償 債務，而由承租人交付出租人之金錢。出租人應於租賃 關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租 人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損害 賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並 返還其餘額。房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金有關房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項 106年1月1日生效v內政部於105年6月23日公告房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，新增許多具法規效力之強制規定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等，若在契約中列入不得記載事項條文，則該條文無效。v就押金、水電費、修繕費用等常見

10、租屋大地雷做出詳細規定，如擔保金(押金)最高不得超過2個月房屋租金之總額、水費、電費單價計算、設備損壞以房東修繕為原則等。v依據行政院消費者保護會解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，而得以應記載及不得記載事項加以規範。v倘租約內容與內政部公告事項未合，將依消費者保護法第56條之1規定限期改正，屆期不改正者可處3萬至30萬元罰鍰。v內政部刻正研擬住宅租賃法 發展住宅租賃產業，以保障租賃 當事人之權益。房屋租賃定型化契約應記載事項v壹、應記載事項一、契約審閱期二、房屋租賃標的(一)房屋標示(二)租賃範圍三、租賃期間四、租金約定及支付五

11、、擔保金（押金）約定及返還六、租賃期間相關費用之支付：(一)管理費(二)水費 (三)電費(四)瓦斯費(五)其他費用及其支付方式七、稅費負擔之約定房屋租賃定型化契約應記載事項八、使用房屋之限制九、修繕及改裝十、承租人之責任十一、房屋部分滅失十二、提前終止租約十三、房屋之返還十四、房屋所有權之讓與十五、出租人終止租約十六、承租人終止租約房屋租賃定型化契約應記載事項十七、通知送達及寄送十八、其他約定十九、契約及其相關附件效力二十、當事人及其基本資料房屋租賃定型化契約不得記載事項貳、不得記載事項 一、不得約定拋棄審閱期間。二、不得約定廣告僅供參考。三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。四、不得約定承

12、租人不得遷入戶籍。五、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前 增加時，其增加部分由承租人負擔。問題：契約範本與應記載及不得記載事項的法律 效力為何？1、契約範本只是參照用，並不具法律效力，但仍建議消費者依行政院消保會通過的契約書範本與租賃業者協商作為契約內容；至於應記載或不得記載事項的條款就具有相當的法律效力，如果消費者與業者所簽訂的定型化契約，有違反應記載或不得記載事項的條款，就可視為無效。2、如果消費者發現，中央主管機關公告應記載的事項，卻沒有記載在您與租賃業者所簽定的定型化契約中，依法仍然可屬於契約的內容，這些內容是受到法律保障的。3、消費者如果遇到業者使用的契約，違反定型化契約應記載

13、或不得記載的事項時，除了可向消保官申訴外，也可依公告事項來主張您的權利。惡房東張惡房東張OO訛詐房客訛詐房客9大手法大手法1.照片不實：租屋網刊登全新美照，實際擺置舊家 具。2.租A給B：房客租A屋，入住卻發現A已出租，只得 改租較貴B屋。3.追加費用：簽約時不提磁卡、鑰匙等押金，簽約 後再增收費用。4.推翻承諾：簽約前同意租押金可分期，簽約後反 咬分期違約並索賠。5.抽換契約：故意不在契約蓋騎縫章、不給正本，事後抽換更改內容。6.擅增條約：簽約時隱匿寫有各項不平等條約的頁 面，一旦解約就出示求償。7.連帶賠償：要求父母親友為連帶保證人，有 爭議一併提告索賠。8.惡意逼退：房客解約，張女故意不

14、接電話、斷電 等，逼走房客索賠。9.誣指毀損：退租不點交，事後誣指毀損設備，索 高額賠償或提告。資料來源：新北市地檢署惡房東張惡房東張OO訛詐房客訛詐房客9大手法大手法防治惡房東租屋注意事項1.現場看屋：許多人慣用網路看屋，未免圖文不符，一定要現 場看。2.訂金合理：合理訂金通常落在租金的1030。3.詳讀契約：任何契約都要詳讀，因為簽了就具法律效力。4.契約一式兩份：經簽名蓋章的文件，雙方都要各持一份。5.當面修改契約：若要修改契約，必須雙方都在場，並於塗改 處簽名蓋章。6.拒不合理條約：若發現不合理條約，應當場提出刪修，或拒 簽。資料來源：崔媽媽基金會常見租屋糾紛 1/2一、房客無法定原因

15、於租賃期間內要求退租 依契約約定處理。契約未約定時，需得房東同意，契約始能 合法終止。二、房客未告知房東即更換所附設備 房客於租約消滅後應回復原狀。不能回復原狀時應負損害賠償責任。三、房客遷走前未打掃房屋 房客於租約消滅後復返還租賃物之義務，亦即 必須回復租賃房屋原狀。如未清理房東得雇工清理費用由房客負擔。常見租屋糾紛 2/2四、房東於租賃關係消滅後要求房客負擔粉刷費用 房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務，包含正常 方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費用轉 嫁房客負擔。五、房東除套房內電錶計算電費外，更要求房客分擔 公共區域電費 除契約已明訂外，依租賃習慣，套房房客僅負擔依套 房分電表

16、度數計算之電費。另電費計價方式宜明訂於 租約內，每期電費總度數等相關數據應透明化。租賃房屋紛爭解決方式協調（本誠信原則)調解（訴訟外解決紛爭)訴訟（進行訴訟程序)應適用之訴訟程序強制調解強制調解訴訟標的金額訴訟標的金額在在30萬元萬元以下以下小額訴訟程序小額訴訟程序訴訟標的金額訴訟標的金額在在10萬元萬元以下以下簡易訴訟程序簡易訴訟程序訴訟標的金額訴訟標的金額在在50萬元萬元以下以下簡易訴訟之特色 1.由地方法院簡易庭審理（獨任法官）2.得以言詞起訴 3.就審期間縮短（5日）4.得於期日攜帶證物及偕同所舉證人到場 5.以一次辯論終結為原則 6.言詞辯論期日他造不到場者，法院得依職權 由一造辯論而為判決 7.二審終結（第二審採上訴許可制）簽訂賃契約前應注意事項v簽約前多打聽、多比較。v簽約前應詳細閱讀契約內容，如有疑義應立即溝通修改。v簽約時應留存雙方身分證影本附於契約，或將雙方身分證重要內容（字號、姓名、出生、戶籍地址）及聯絡方式記載於契約上。v簽約時應將房東所附設備清點並確認其狀況。簡報完畢 感謝聆聽房東房客互信互諒，營造良好租屋關係