3第三章 资产评估基本方法.ppt

1、 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 资产评估方法的比较和选择 第三章第三章 资产评估基本方法资产评估基本方法 学习目标学习目标 了解和掌握资产评估途径和技术方法的理论基础、使用条 件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式 和归纳式以及各种评估技术途径与方法之间的关系。 重点难点重点难点 市场法的优缺点及应用 成本法的优缺点及应用 收益法的优缺点及应用 市场法、成本法、收益法的比较 第一节第一节 市场法市场法 一、市场法的含义 二、市场法的基本前提和适用范围 三、市场法的基本程序 四、市场法中的具体评估方法 一、市场法的含义一、市场法的含义 市场法，它是利用目前

2、市场上相同或相似参照物的 交易价格，通过直接比较或类比分析来确定被评估资产 价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及 其方法判断资产价值的评估技术手段。 二、市场法的基本前提和适用范围二、市场法的基本前提和适用范围 （一）市场法的基本前提 1. 要有一个充分活跃的公开市场 这一前提条件，为市场法的应用提供了寻找参照物的场所。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动 这一前提条件，是指选择的可比资产及其交易活动在近期 公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相 似。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的 重要前提。 二、市场法的基本前

3、提和适用范围二、市场法的基本前提和适用范围 （二）市场法的适用范围 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法 之一，因为它运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象， 很容易被资产业务各当事人所接受。实务中，主要用于产权 交易活跃的单项资产的评估。在对企业进行整体资产评估时， 一般不用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似 的企业整体资产做参照物。 三、市场法的基本程序三、市场法的基本程序 运用市场法一般应通过以下几个具体步骤： （一）选择充分和恰当的参照物 （二）分析与确定可比较因素 （三）量化可比指标之间的差异 （四）调整参照物交易价格 （五）综合分析确定评估结果 四、市场法中

4、的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法 一般来说，按照参照物与被评估资产的相似程度可分 为两大类： （一）直接比较法 基本公式为： 评估对象价值=参照物成交价格基本特征差异源 或：评估对象价值=参照物价格评估对象某特征 参照物某特征） 在具体操作过程中，主要包括但不限于以下技术方法： 如现行市价法，市价折扣法，功能价值类比法，价格指数 法和成新价格调整法等。 四、市场法中的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法 （二）类比调整法 是指在公开市场上找不到与被评估资产完全相同的或 基本相同的资产，但可找到类似资产作为参照物。以类似 资产的成交价格为基础，再对差异系数作必要调整，从而 确定被评估资

5、产的现行市价。 类比调整发在具体应用过程中，主要有以下技术方法： 1.市场售价类比法 2.市盈率乘数法 第二节第二节 收益法收益法 一、收益法的含义 二、收益法的基本前提和适用范围 三、收益法的基本程序 四、收益法中的具体评估方法 五、收益法的优缺点 一、收益法的含义一、收益法的含义 收益法，又称收益现值法或收益还原法，它是通 过估测被评估资产未来预期收益的现值，借以确定被 评估资产价值的各种评估方法的总称。所谓收益现值， 是指被评估资产在未来特定时期内的预期收益按照资 产购买者所要求的必要报酬率这算成评估基准日价值 的总金额。收益法是资产评估若干评估思路中的一种， 也是时限该评估技术思路的若

6、干技术方法的集合。 二、货币时间价值的计算二、货币时间价值的计算 （一）单利和复利 1.单利的计算 本金在贷款期限中获得利息，不管时间多长，所生利 息均不加入本金重复计算利息。 P本金，又称期初额或现值； I利息； r利率，通常指每年利息与本金之比； F本金与利息之和，又称本利和或终值； t（n)时间(计算利息的期数）。 单利利息计算： I=Prt 二、收益法的基本前提和适用范围二、收益法的基本前提和适用范围 （一）收益法的基本前提 收益法是指依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来 估测资产价值的方法，运用收益法必须具备以下前提条件： 1.评估对象的预期收益能够预测并且可以用货币计量 2.评

7、估对象拥有者获得预期收益所承担的风险能够预测并 且可以用货币衡量 3.评估对象预期获利年限可以预测 二、收益法的基本前提和适用范围二、收益法的基本前提和适用范围 (二)收益法的适用范围 从总体上讲，收益法评估的对象是具有持续经营能力并能 不断获得收益的经营性资产。如涉及企业股权变动的企业整体 资产评估、收益性房地产的评估、自愿性资产评估、无形资产 和长期投资的评估较适宜于选择收益法来评估。而一些非经营 性资产，如附属学校、医院的资产，职工的福利住房、寺庙等 则不变采用收益法评估 三、收益法的基本程序三、收益法的基本程序 采用收益法进行评估，其基本步骤包括：（1）搜 集并验证与评估对象未来预期收

8、益有关的数据资料， 包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； （2）分析测算被评估对象的未来预期收益；（3）确 定折现率或资本化率；（4）用折现率或资本化率将评 估对象的未来预期收益这算成现值；（5）分析确定评 估结果。 运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，但 最终要确定出收益额、折现率或资本化率和收益期限 这三个参数，收益法才能得以实施。 四、收益法中的具体评估方法四、收益法中的具体评估方法 收益法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法 的集合。为了便于掌握收益法的具体公式，先对公式中所有的 字符含义作统一的定义： P评估值； t年序号； Pt未来第t年的价格或预期变现值；

9、 Rt未来第t年的预期收益； r折现率或资本化率； n有确定收益的预期年期； N收益总年期； A年金。 四、收益法中的具体评估方法四、收益法中的具体评估方法 （一）每年纯收益不等，且收益年期有限时 （二）每年纯收益不变，且收益年期有限时 （三）每年纯收益不变，且收益年期无限时 （四）年收益在n年以后（不含第n年）保持不变，且收益 年期无限时 （五）年收益在n年以后（不含第n年）保持不变，且收益 年期有限时（N）时 （六）年收益按等差级数变化 （七）年收益按等比级数变化 （八）已知未来若干年后（t年）或预计变现时的资产价 格（Pt） 五、收益法的优缺点五、收益法的优缺点 （一）收益法的优点：（1

10、）收益法着眼于未来看资产价 值，考虑资产的未来收益和货币时间价值，具有较强的科学性 和合理性。（2）能够较真实、准确地反映资产本金化的价值。 （3）在投资决策时，应该用收益法得出的资产价值较容易被 买卖双方所接受。 （二）收益法的缺点：（1）预期收益额的预测难度较大， 收较强的主卦和未来收益不可预见因素的影响。（2）在评估 中使用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预见未来收益 的单项资产评估。 第三节第三节 成本法成本法 一、成本法的基本概念 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法 一、成本法的基本概念一、成本法的基本概念 成本法是指在被评估资产的现时重置成

11、本的基础上， 扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的各种评 估方法的总称。程序是：首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，最后将其 从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值。其基本思 路是重建或重置被评估资产。成本途径的理论表达式为： 资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能 性贬值-资产经济学贬值 二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提 运用成本法时，要求被评估资产具有以下前提条件： 1.被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状 态，其内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有 可比性。 2.被评估资产应当具备可利用的历史资料。

12、同时，现时 资产与历史资料具有相同性或可比性。 3.形成资产价值的耗费是必须的。采用成本法评估资产， 首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平 均水平。 三、成本法中的基本要素三、成本法中的基本要素 进行资产评估时，必须充分考虑使资产价值下降的因素对 价值产生的不利影响，并从复原重置成本中予以扣减。 所以，成本法涉及四个基本要素： 1.资产的重置成本 资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。 2.实体性贬值 3.功能性贬值 4.资产的经济性贬值 四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估方法 （一）重置成本的估算方法 1.细节分析法 2.价格指数法 3.功能价值类比

13、法 指利用功能价值关系估测评估对象重置成本的技术方法。 （1）线性法。 （2）指数法。 四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估方法 （二）实体性贬值的估算方法 1.成新率:成新率是指借助于资产的新旧程度来确定其实 体性贬值程度的方法。 2.使用年限法:使用年限法是指利用被评估资产的实际已 使用年限与其总使用年限的比例来判断其实体贬值率，进而 估测资产的实体贬值的方法。 3.修复费用法：对于可通过更换部件、修复加工能够恢 复资产效能且经济上合算的可以补偿的有形损耗，可直接计 算其将要支付的修复费用总额，以此作为资产可修复的实体 性贬值。 四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估

14、方法 （三）功能性贬值的估算 1.功能性贬值的概念 功能性贬值，是由于技术进步引起的资产功能相对落后 而造成的资产价值损失。资产的功能性贬值主要表现为超额 投资成本和超额运营成本两种。 2.功能性贬值的估算方法 由于资产的功能性贬值表现为超额投资成本和超额运营 成本两种。 四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估方法 （四）资产经济性贬值的估算 资产的经济性贬值主要表现为运营中的资 产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的 运营收益减少。 1.年收益损失本金化法。 2.功能价值指数。 这种方法即通过估算被评估资产生产能力 的变化来评价经济性损耗。 第四节第四节 资产评估价方法的比较和选

15、择资产评估价方法的比较和选择 一、资产评估方法之间的关系 二、资产评估方法的选择 一、资产评估方法之间的关系一、资产评估方法之间的关系 （一）资产评估方法之间的联系 运用不同的评估途径和方法评估同一资产，必须保 证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及 运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。 由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评 估中可以采用多种途径和方法，如果使用这些途径和方 法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业 判断能力，那么，多种途径和方法得出的结果应该趋同。 一、资产评估方法之间的关系一、资产评估方法之间的关系 （二）资产评估方法之间的区别 各

16、种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价 值。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都 要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映 资产的价值。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。 1.理论依据的差异 2.基本前提的差异 3.评估思路的差异 4.经济属性和市场内涵的差异。 5.评估角度的差异。 二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择 评估方法选择，实际上包含了3个不同层面的资产评估方 法的选择过程：第一个层面是评估的技术思路的层面；第二 个层面是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估 技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提 下，对运用各种技术

17、评估方法所设计的技术参数的选择。 1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 2.资产评估方法必须与评估对象相适应。 3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。 本章小结本章小结 资产评估途径与评估方法是资产评估的工具与手 段，在资产评估中有着重要的作用。作为资产评估的 工具和手段，评估途径与评估方法之间具有替代性和 可比性。作为独立存在的评估工具，它们又有差别性。 充分掌握每一评估途径的内涵、应用前提条件，以及 对评估参数的要求，是正确理解和认识资产评估途径 的基础，同时也是正确运用评估途径及其方法的基础。 复习思考题复习思考题 一、简答 1.市场法定义。 2.采用收益法

18、进行评估的基本步骤。 3.成本法进行评估的基本前提。 4.成本法中的基本要素。 5.功能性贬值的概念。 二、论述 1.简述资产评估方法之间的关系。 2.简述如何进行资产评估方法的选择。 复习思考题复习思考题 三、计算 1.运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主 材为不锈钢，共消耗l5吨，评估基准日该种不锈钢的市场 含税价格为2.8万元/吨，在制造过程中该钢材的利用率约 为95%，该设备的主材费率为80%，适用的增值税税率为 17%，计算该设备的主材费用。 2.被评估对象为一台自制大型模具，该模具净重2吨，评 估基准日该模具的材料价格为l5元/公斤，材料利用率为 75%，模具的冷加工费

19、为30 000元，热加工费按模具净重 每公斤l5元，其他费用l0 000元，行业平均成本利润率为 l0%，不考虑其他因素，试计算该模具的重置成本。 复习思考题复习思考题 三、计算 3.甲评估机构对进口成套设备A进行评估，评估基准日为2008年12月 31日。A设备由美国生产，于1994年进口，并于当年12月31日正式投 入使用。A设备账面原值为8500万元人民币，其中64%以外汇支付， 36%以人民币支付。支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外 运输保险费构成，其中国外运费（按体积及重量标准计算）为30万美 元、国外运输保险费为25万美元。支付的人民币部分由关税、增值税、 外贸及银行手续费

20、、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组 成，其中运输费为165万元，保险费为10万元，设备安装调试费用289 万元。在运输费用中由于企业人员失误，错填运输单致运输费用比正 常运输费用多支出50万元，进口设备时美元对人民币的汇率为1:8。 复习思考题复习思考题 三、计算 经评估人员调查，在评估基准日时，美国已停止生产A 设备，但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升 了10%，国外运费仍为30万美元，国外运输保险费为 27.5万美元，关税税率为18%，增值税税率为17%，外 贸及银行手续费为设备到岸价的2%，国内运输费用价 格指数上升了2%，国内保险费上升了1%，同类设备安 装调试费用价格上涨了5%，美元对人民币的汇率1:6.8。 复习思考题复习思考题 三、计算 评估人员进一步调查得知，A设备自投入使用时起至评 估基准日一直按照设计标准满负荷运转。由于A设备生 产的产品受市场替代产品的影响，要保证在价格不变 的前提下不造成产品积压，自评估基准日后每年的产 量只能保持在设计生产能力的80%的水平上，并一直保 持下去。经现场鉴定，A设备如果按照设计生产能力生 产尚可使用8年。 假设设备的价格与生产能力成线性关系，设备的 实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值 后的基础上计算。