月竞品调研和价格摸底课件.pptx

1、本案铂悦府金彩印象新汇天悦东湖国际盘州府1号银杏广场恒立新时代太古城东湖桃园柏悦湾弘发名苑冠东豪城新汇天地竞品楼盘动态跟踪汇总项目名称总占地总体量今年开盘量开盘节点蓄客情况优惠政策产品特色现场包装销售专业度评价新汇天悦77亩22万方首推两栋4号楼、7号楼、每栋99套（时间未定）目前认筹240组交2万优惠3万高层33F（2T2、2T4）临时售楼部，外部没包装，内部无道具态度热情，专业度一般，上客量高核心竞品，同期同客户金彩印象88亩27万方首推4号楼洋房和8号楼高层3月30日开始宣传，目前认筹180组交1万优惠2万9栋高层（33层、2T5）19栋洋房（1T2）外部除led外无广告，无体验区包装态

2、度一般，专业度差，上客量一般核心竞品，同期同客户铂悦府87亩46万方首推1#、8#高层住宅，预期七月初开盘目前蓄客120组交1万优惠3万12栋 高层（33F 2T5*2）外部不显眼，内装低档态度好，专业度差核心竞品，同期同客户东湖国际29亩7万（四期）7栋洋房84套 3栋高层430套7-8月26日开始认筹交1万抵2万、交3万抵5万 日进斗金50元/天高层29F(2T5)洋房6F（1T2）沿用前期售楼部，外部有少量广告包装态度好，专业度一般二类竞品 同期不同区太古城90亩25万方200套3月28日开始交3万抵5万小高层3#楼、4#楼、17F 2梯2户、2梯4户外部有少量广告包装态度一般，专业度一

3、般二类竞品 同期不同区盘州府1号2000亩180万方别墅450套 小高层600套5月份，计划6.22开盘1月份开始，目前蓄客约500组交1万排号 交3万选楼栋并优惠1万 交5万选房并优惠5万小高层9F、11F（1T2）独栋别墅4F外部有少量广告包装，但是环境维护差，内部体验好态度一般，专业度较好二类竞品 同期不同区港龙 东湖桃源471亩52万方4.5万方 6月底开高层 两栋，456套200组不到交1万抵2万联排别墅（3个单元、6个单元）高层33层（2T3、2T4）外部无包装，无广告态度一般，专业度差，上客量一般三类竞品 不同期不同区柏悦湾61亩20万方3月30日首开3栋 约300套去化70%1

4、月20日开始、截至开盘前460组2万送4万、微信朋友圈集赞100个抵房款1万高层33F（2T3、2T4）外部少量广告包装态度一般，专业度差，上客量一般二类竞品 同期不同区恒立新时代45亩20万方住宅600套，商铺3万6月底开高层 两栋，约500套目前住宅和商铺同时蓄客，蓄客约300组住宅交5千抵1.5万，商业交5万抵15万高层33F（2T6）商业4F，5F外部无包装，内部狭小态度一般，专业度好三类竞品 同期不同区冠东豪城32亩9万方9万方3月2开盘 目前去化80%500组交2万抵4万高层33F（2T4）小高层2T4外部无包装，现场有广告态度差，专业度差三类竞品 不同期不同区洪發名苑21亩住宅1

5、1万方商业9万方 总600套 先开200套2月初交5千抵2万商业、地段外部无包装，广告态度差，专业度差三类竞品 不同期不同区银杏广场77亩45万方2栋7-8月份（3期）10月份2栋（4期）7-8月份 10月份2梯4户外部五包装，广告态度差，专业度差三类竞品 不同期不同区6月第三周竞争项目销售价格和销售进度汇总项目总套数套数推售套数存量套数价格认筹套数认购套数上周来访本周来访上周认筹认购本周认筹认购本周转化率月累计来访月累计认筹月累计认购东湖桃源26636462017别10500高4500369134711057%396032盘州府1号26388691769别11000洋460055007250

6、190164763.6%417540东湖国际4期5125120高4600洋5500533011090211718%381780太古城135372063345008355420612466%15120金彩印象16384891126洋5500高480022001603101772.2%694270新汇天悦114450064448001700300120903025%6631200铂悦府28004502350 3900-4200224013016693521%528650新汇天地25365601976470065052621504612%109011柏悦湾1248448800440018036061

7、6511812%2401924洪發名苑700400300450026004330181136%186480恒大足球小镇/合计竞品分级统计分析 盘州红果区以上竞品楼盘统计预计在下半年新增首推量（不含本项目）约为60006500套，面积约80万90万，考虑到加推情况，下半年总计增量月1300015000套，面积月150万180万。市场竞争剧烈且集中。2019年下半年推售量 一级竞品4个，都处于认筹阶段，产品皆为高层住宅，同期首推量约1000套，目前认筹总数在450500组，营销对抗性强。一级竞争 二级竞争主要以同期，同类型产品，附近区域划分，二级竞争项目部分项目处于在售阶段，月均去化共计220套，

8、部分处于认筹阶段，除盘州府1号确定开盘时间6月22日，其他项目都在6月底7月初开盘。二、三级竞争金彩印象专项研讨目 录CATALOGI.项目简介II.区域简介III.产品解析IV.优劣势分析V.项目启示I.项目简介项目卖点分析【城央园著.海派都汇生活范本】项目基本情况介绍【开发商】华泰地产、恒丰地产【项目案名】金彩印象【项目位置】本案南，仅隔一条公路【建筑类型】高层、洋房、商业【占地面积】88亩【容积率】3.5【建筑面积】27万方【总体户数】1680【开盘价格】未定【洋房面积】133-136【高层面积】69-134。【首开时间】根据工程进度定开盘时间 由华泰地产和恒丰地产共同打造。继东湖国际后

9、再创盘州人居标杆新作品。金彩印象项目用地规划约88亩，总建筑面积27万方，主打洋房，公园里的小区。城市中心、社区商铺。项目周边的教育配套（幼儿园到高中）。汇聚高层、洋房、多种业态，打造居住、休闲娱乐于一体的生活之城。I.项目简介II.区域简介项目位于盘州市杜鹃西路和平川北路交汇处，往东可到达二圆盘，往西公交公司。周边配套三大公园、教育配套、医疗配套、娱乐休闲配套、生活配套。高层 一期预计首开为3#4#楼，2T5户，面积为69-134，以三室为主。一期首推2栋洋房，洋房面积133、136以上1T2户，以大户型为主。III.产品解析洋房p 金彩印象首次开盘洋房3栋共72套；其中首推商铺共70套，预

10、估价格2.6万左右，面积30-50III.产品解析户型解析高层客餐厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积35.7716.5611.478.5112.41C户型：建筑面积约123优点：超大阳台，超大赠送面积25左右 缺点：过道太长，浪费大，入户门正对主卧门，风水不好 次卧门正对客厅，私密性不好 III.产品解析户型解析高层客餐厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积21.512.159.15.25B户型：建筑面积约69优点：整个空间方正，面积小，无浪费。缺点：厨房和卫生间采光不好 动静分区不明显。鞋柜预留位置太短III.产品解析户型解析洋房客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积次卧面积阳台 面

11、积2716.2814.0811.111.48.1A户型：建筑面积136优点：整个户型方正，双阳台设计，可改5室，赠送大38左右缺点：无入户花园，不好设计 次卧室客厅紧邻 整体布局凌乱，不上档次 次卧靠近入户门无私密性III.产品解析IV.优劣势分析【本案优势】洋房品质小区户型超大赠送，户型多、选择多车位超1：1，东湖国际连三期开发，口碑好，有客户基础堪称经典的户型；销售人员的专业素质IV.优劣势分析【本案劣势】一、金彩印象户型面积普遍偏大，针对客群单一二、商住未分离，对住户后期生活造成影响三、朝山体方向高层有遮挡四、洋房视野不好五、车流量大，噪音大IV.项目启示1.金彩印象户型面积普遍偏大，针

12、对客群单一，主要以改善型客户为主，可以拟定针对性说辞。2.针对刚需客户，本项目高得房，高赠送，高性价比；低首付、低总价、低月供有直接优势。3.项目赠送主要是超大阳台，其他小空间，不能隔出多一房。可以拟定针对性说辞。4.现场包装缺失，内部服务人员素养一般，整体营销环境一般。5.目前认筹220组左右，交1万抵2万，上访量保持日均10组左右。6.29举办了抓鱼游戏活动。星汇天悦专项研讨目 录CATALOGI.项目简介II.区域简介III.产品解析IV.优劣势分析V.项目启示I.项目简介项目卖点分析【22万方盘州诚心公园家】项目基本情况介绍【开发商】盘州英豪房地产开发有限公司【项目案名】新汇天悦【项目

13、位置】本案对面、仅隔一条公路【建筑类型】高层、洋房、商业【占地面积】77亩【容积率】3.5【建筑面积】22万方【总体户数】1144【开盘价格】预估开盘单价5000左右【洋房面积】138【高层面积】126-146。【首开时间】开始认筹4月14号、开盘时间根据工程进度定英豪地产一期新汇天地开盘，本地有一定知名度。新汇天悦占地77亩，大平层设计，主打高品质社区。项目完善的教育配套（幼儿园到高中）。汇聚高层、洋房、多种业态，打造居住、休闲娱乐于一体的生活之城。I.项目简介II.区域简介项目位于盘州平川北路和杜鹃西路交汇处，往东可到达二圆盘，往西公交公司。周边配套三大公园、教育配套、医疗配套、娱乐休闲配

14、套、生活配套。高层 一期首开为4#7#楼，2T3户，面积为126-146，以三室大平层为主。III.产品解析洋房p 一期洋房开盘时间根据工程进度，1T2户、6+1。III.产品解析户型解析高层客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积35.1919.8910.899.914.8C-2户型：建筑面积约131.29优点：超大景观阳台，带入户花园私密性好，6.2结构板赠送可改儿童房缺点：过道太长，浪费面积大 布局不合理，功能分区不明确 III.产品解析户型解析高层客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积次卧面积阳台 面积38.1615.610.899.99.913.68C-1户型：建筑面积约146.81

15、优点：大平层，可变五室，采光好，通透缺点：总价高，契税高 两个次卧门对客厅私密性 不好，功能分区不明确 过道太长 III.产品解析户型解析高层客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积15.5416.6512.489.65.88C-3户型：建筑面积约126.78优点：赠送空间大20左右，可改四个卧室缺点：赠送结构板不好改 厨房不好装修 沙发墙短，沙发不好放 III.产品解析户型解析洋房客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积次卧面积阳台 面积27.522.2617.4916.8319.5F-1户型：建筑面积215.97优点：赠送面积大 缺点：无入户花园 次卧室太长，整体布局凌乱，不上档次 主卧靠近

16、入户门无私密性III.产品解析户型解析洋房客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积27.5421.1420.5211.119.5优点阔景大阳台客厅大，赠送大缺点主卧在大门口功能分区不明确，布局太乱洋房F-2户型：建筑面积174.36III.产品解析IV.优劣势分析【本案优势】超大中庭户型大，景观视野好，梯户比小，大平层IV.优劣势分析【本案劣势】一、灰尘大，吵闹二、整体产权面积偏大，总价偏高IV.项目启示1.星汇天悦住房产权面积普遍偏大，可以拟定针对性说辞。2.星汇天悦洋房产品户型固有缺陷，布局存在诸多不合理，可以拟定针对性说辞。3.本项目接待条件成熟，整体形象好。4.由于两边项目为直接竞

17、争关系，置业顾问在接待流程以及专业素养上必须更加优化，把握珍惜每一组到访客户。5.目前认筹政策为交2万抵3万政策，强调大平层优势，但是无实际支撑，认筹数170组左右。6.价格说辞：目前此项目处于认筹期，价格没有最终确定，对外号称本区域最好项目，价格比同区域其他项目要高，预期开盘价格不超过5000。目 录CATALOGI.项目简介II.区域简介III.产品解析IV.优劣势分析V.项目启示I.项目简介项目卖点分析【名企品牌 规模庞大】项目基本情况介绍【开发商】合隆集团【项目案名】柏悦府【项目位置】本案右上方，仅隔一条公路【建筑类型】高层、商业【占地面积】87亩【容积率】5.93【建筑面积】45.8

18、万方【总体户数】2801【开盘价格】3700-5000【高层面积】111.67-119.68。【首开时间】2019年7月左右合隆集团，立足海南，布局全国，已累积开发量达150万平方米，13年市场砥砺，以“创美好美好家园”为企业项目开发最高宗旨，不断追求创新及完善，逐步成为海南具有代表性的高端品质生活缔造者。柏悦府项目总占地87亩，中型规模，分楼栋开发。融合邻里中心，街道中心，社区商铺，三大商业。项目周边拥有完善教育配套(幼儿园到高中）。I.项目简介II.区域简介项目位于红果城西杜鹃西路延长线，与迎宾大道相邻；距城北高速仅4公里，与红果中心街道仅800米距离，毗邻红果体育馆，周边生活配套完善/教

19、育资源丰富。高层预计开2栋 350套左右III.产品解析户型解析高层客厅面积主卧面积次卧面积阳台 面积19.711.610.66.8A1/C1户型：建筑面积约76.97优点：整个空间方正，紧凑缺点：厨房采光不好 主卧过道太长浪费空间大 次卧室不方正 III.产品解析户型解析高层客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积3015.113126.8A2/C2户型：建筑面积约119.68优点：整个空间方正 通透客餐厅缺点：入户玄关转角大 设备平台赠送空间，不好利用III.产品解析户型解析高层客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积29.614.5141011A3户型：建筑面积约111.76优点

20、：整个空间方正 景观阳台大缺点：过道太长，浪费空间大 次卧开间太窄III.产品解析户型解析高层客厅面积主卧面积次卧面积次卧 面积阳台 面积2514.79.69.612.4C3户型：建筑面积112.02优点：整个户型方正，客厅宽敞大气 动静干湿功能分区 大阳台，采光好 端头双面采光 缺点：景观阳台连接次卧，私密性不好 过道太长，浪费大 次卧开间窄III.产品解析IV.优劣势分析【本案优势】一、国内知名开发商三、小区自带幼儿园四、离规划的平川公园距离近五、户型南北通透IV.优劣势分析【本案劣势】1、柏悦府占地89亩，总建筑50万方，容积率非常高，建筑密度大，楼间距短，中庭小、绿化少。2、半围合式不

21、方便管理3、在山坡上4、公摊大、户型浪费空间大、入户过道长5、背后靠山的部分户型采光、视野不好6、离公交车总站近，早上很吵闹，影响休息IV.项目启示1.柏悦府整体档次低，和项目本身体量大的优势背道而驰，显得小气。2.产品户型固有缺陷，装修、布局存在诸多不合理，可以拟定针对性说辞。3.针对家庭人口数量多的客户，本项目的107的四房户型更具有优势。4.针对小区容积率、密度等说辞。5.本项目接待条件成熟，整体形象好。项目进度快，柏悦府项目开山工程量大，时间久，进度慢。6.由于两边项目为直接竞争关系，置业顾问在接待流程以及专业素养上必须更加优化，把握珍惜每一组到访客户，行为准则上需符合以人为本 的央企

22、精神，真正做到”大盘气质”。7.目前认筹224张，交1万优惠3万政策，能够锁定房价38003900元/，但是不锁定房源，具有一定吸引力。价格对比分析竞争层级项目推售套数 存量套数价格价格说明一级竞争金彩印象4891126洋5500高48006.29洋房少量首开，洋房价格5500元/新汇天悦5006444800开盘7月中旬，价格接近5000元/柏悦府45023503900-4200开盘7月中旬，价格39004200元/二级竞争新汇天地56019764700尾房销售，价格46005000元/东湖桃源6462017别10500洋5500高4500高层均价4500元/，面积108142盘州府1号869

23、1769别11000洋7000小高4700小高层成交价格46004800。表单价50005100，30%首付再优惠150元/，20%再优惠100元/。东湖国际4期5120高4600洋5500高层成交均价4600元/太古城7206334500洪發名苑4003004500三级竞争冠东豪城9002104600柏悦湾448800440039504500，小户型83110的39504100大户型120142的42004500之间。恒大足球小镇/分析：目前盘州高层价格在售楼盘单价比较接近，处于4500元/左右，上下浮动10%以内，部分项目处于持销后期，有少量特价房在4000左右。其他物业，洋房在55007000元/之间，别墅已经突破万元，考虑到本项目竞争环境，近期将推出的金彩印象、天悦、铂悦府等三个项目的定价将采取市场均价弱低的入市价格，我项目定价需考虑此因素。