上海某海湾规划建议(64张)课件.ppt

1、19961996年年 “宁要浦西一张床，不要浦东一间房宁要浦西一张床，不要浦东一间房”昨日今日豪宅富人居豪宅富人居五星级酒店五星级酒店城中城城中城百货商场百货商场5A写字楼写字楼超级豪宅超级豪宅=酒店酒店5stars hotel北京凯北京凯宾斯基宾斯基深圳凯深圳凯宾斯基宾斯基无锡凯无锡凯宾斯基宾斯基大连凯大连凯宾斯基宾斯基沈阳凯沈阳凯宾斯基宾斯基成都凯成都凯宾斯基宾斯基三亚凯三亚凯宾斯基宾斯基苏州凯苏州凯宾斯基宾斯基平均平均客房数526400406457332205408458399399客房面积35324030252550-11850-6003535均入住率85%83%80%77%75%78

2、%87%/80%80%元/天88810927888056198881800/980980美元/天12315211011286123250/136136房间数房间数房间面积房间面积价格价格(美元美元/平米平米/天天)入住率入住率上海四季酒店43939415 90%上海波特曼62837303 86%上海君悦55540383 82%上海万豪34238250 75%北京希尔顿37532146 72%1010年财务预测年财务预测Change1010年财务预测年财务预测Change+超豪宅超豪宅luxury house平面平面立面立面建材建材景观景观配套配套汤臣一品汤臣一品财富海景财富海景华府天地华府天地

3、恒盛项目北区恒盛项目北区席位220户520户 219户 逾1000户会所独立会所独立会所独立会所泛会所面积控制四房600平米,八房1000平米250-350平方米左右的三房和四房 290平方米的三房，450平方米的四房150-350商业无商业无商业沿街有部分商业商业分散装修标准20000元/平米5000元/平米5000元/平米财务预测财务预测Change办公办公office财务预测财务预测Change两栋酒店会相互竞争，同时降低入住率。商业商业commerce1970年日本大阪世博会年日本大阪世博会2000年德国汉诺威世博会年德国汉诺威世博会精品新光三越精品新光三越精品太平洋精品太平洋SOGO

4、西武百货西武百货原市值原市值南塔南塔￥989,741,592北塔北塔￥904,906,598豪宅豪宅￥9,018,541,620商业商业￥1,132,960,000合计合计￥12,046,149,810收益变化收益变化南塔南塔北塔北塔豪宅豪宅商业商业合计合计现市值现市值南塔南塔￥1,965,053,393北塔北塔￥2,201,977,012豪宅豪宅￥13,939,836,600商业商业￥2,506,820,000合计合计￥18,411,709,993豪宅富人居豪宅富人居五星级酒店五星级酒店城中城城中城百货商场百货商场5A写字楼写字楼超级豪宅超级豪宅 尚海湾南区会所尚海湾南区会所(1-6#)(1

5、-6#)功能定位及面积表功能定位及面积表 位置位置楼层楼层单层面积单层面积（平米）（平米）单栋面积单栋面积（平米）（平米）功能功能1#楼公共区域292.26938.86商务中心,会务中心,阅览室 茶艺馆(可供简餐),桥牌室会所区域646.62#楼公共区域250.751346.89文化艺术展览馆结合尊贵大堂 其他部分还可以考量(如:住宅等)会所区域1096.143#楼公共区域271.791006.69桑拿,水疗,SPA,游泳更衣室 会所区域734.94#楼公共区域271.791006.69美容美发,健身中心,瑜珈馆会所区域734.95#楼公共区域341.35918.83居委会,警卫,咖啡吧(半开

6、放式)会所区域577.486#楼公共区域尚未完成0便利店,托儿所,医疗室 老年活动中心会所区域南区会所总面积5217.96江景豪宅区9#23551.1810#26285.2311#23551.1812#23551.1813#26285.23精品公寓14#32460.11215#22460.11216#26718.108合计204862.333500081638 50000123224 116亿元4000081638 80000 123224 131亿元400081638 8000123224 13亿元酒店平均年租金￥59,233,004 市值￥789,773,393 29-40层出售收入￥1,

7、457,253,377 市值合计￥1,965,053,393 酒店平均年租金￥74,230,619市值￥989,741,5925000081638 80000 123224￥13,939,836,6003500081638 50000 123224￥9,018,541,620商业投报率表一商业投报率表一商业部分收入面积平方米单位租金元/平方米/天（10年平均价）面积平方米单位租金元/平方米/天（10年平均价）面积平方米单位租金元/平方米/天（10年平均价）年租金合计221,190,000 1-10年出租率85%1-10年年租金收入188,011,500 减：租赁税金32,996,018 租金*

8、17.55%（营业税+房产税）1-10年年净租金收入155,015,482 1-10年净租金合计1,550,154,818 贴现率10%1-10年净租金现值952,503,030 商业投报率表二商业投报率表二商业部分收入平方米元/平方米/天（10年平均价）平方米元/平方米/天（10年平均价）年租金合计141,620,000 1-10年出租率60%1-10年年租金收入84,972,000 减：租赁税金14,912,586 租金*17.55%（营业税+房产税）1-10年年净租金收入70,059,414 1-10年净租金合计700,594,140 贴现率10%1-10年净租金现值430,484,771