XXXXcpa税法资源税土地增值税课件.ppt

1、CPA第七章资源税法和资源税法和土地增值税法土地增值税法LOGO三三年年资源税资源税考试题型、分值分布考试题型、分值分布年份年份单项选择题单项选择题 多项选择题多项选择题计算题计算题综合题综合题合计合计20092009年年1分1.5分-2.5分20102010年年1分1分1分-3分20112011年年1分1分-2分LOGO三三年年土地增值税土地增值税考试题型、分值分布考试题型、分值分布年份年份单项选择题单项选择题 多项选择题多项选择题计算题计算题综合题综合题合计合计20092009年年1分1.5分3.5分-6分20102010年年1分1分3.5分-5.5分20112011年年1分0.5分-13

2、分14.5分LOGOv 第一节资源税纳税义务人、税目与税率第一节资源税纳税义务人、税目与税率v 第二节资源税计税依据与应纳税额的计算第二节资源税计税依据与应纳税额的计算v 第三节资源税税收优惠和征收管理第三节资源税税收优惠和征收管理v 第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第四节土地增值税纳税义务人与征税范围 v 第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目v 第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）v 第七节第七节 土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理LOGO第一节资源税纳税义务人、税目与税率第一节

3、资源税纳税义务人、税目与税率v 一、纳税义务人一、纳税义务人纳税人纳税人 中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收 外商投资企业和外国企业外商投资企业和外国企业不征资源税不征资源税 中外合作开采石油、天然气中外合作开采石油、天然气 进口应税资源产品的单位或个人。进口应税资源产品的单位或个人。扣缴义务人扣缴义务人 独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位LOGOv09、多，、多，下列各项中，属于资源税纳税义务下列各项中，属于资源税纳税义务的人有（）。的人有（）。A.进口盐的外贸企业进口盐的外贸企业B.开采

4、原煤的私营企业开采原煤的私营企业C.生产盐的外商投资企业生产盐的外商投资企业D.中外合作开采石油的企业中外合作开采石油的企业答案答案BCLOGOv 二、税目和税率二、税目和税率（一）税目（征税范围）：（一）税目（征税范围）：1.原油。原油。2.天然气。天然气。3.煤炭。煤炭。4.其他非金属矿原矿。其他非金属矿原矿。5.黑色金属矿原矿。黑色金属矿原矿。6.有色金属矿原矿。有色金属矿原矿。7.盐。盐。LOGOv10、多、多、18.下列各项中，应征资源税的有（）。下列各项中，应征资源税的有（）。A.开采的大理石开采的大理石B.进口的原油进口的原油C.开采的煤矿瓦斯开采的煤矿瓦斯D.生产用于出口的卤水

5、生产用于出口的卤水v【答案】【答案】ADLOGO第二节资源税计税依据与应纳税额的计算第二节资源税计税依据与应纳税额的计算v 一、计税依据一、计税依据（一）从价定率征收的计税依据（一）从价定率征收的计税依据销售额销售额全部价款全部价款价外费用价外费用不包括增值税销项税额不包括增值税销项税额（二）从量定额征收的计税依据（二）从量定额征收的计税依据销售数量销售数量1.销售数量销售数量:实际销售数量实际销售数量+视同销售的自用数量视同销售的自用数量2.不能准确提不能准确提:折算比换算成的数量为销售数量折算比换算成的数量为销售数量3.应税和减免税项目分别计算和报送应税和减免税项目分别计算和报送4.对于连

6、续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量成原煤数量，以此作为课税数量LOGOv10、单、单、17.纳税人开采应税矿产品销售的，其资纳税人开采应税矿产品销售的，其资源税的征税数量为（）。源税的征税数量为（）。A.开采数量开采数量B.实际产量实际产量C.计划产量计划产量D.销售数量销售数量v【答案】【答案】DLOGOv 某煤矿某煤矿2012年年3月开采原煤月开采原煤400万吨，销售万吨，销售240万吨；将万吨；

7、将一部分原煤移送加工生产选煤一部分原煤移送加工生产选煤39万吨，销售选煤万吨，销售选煤30万吨，万吨，选煤综合回收率选煤综合回收率30%，资源税单位税额，资源税单位税额5元吨。该煤矿元吨。该煤矿2007年年3月应纳资源税（）万元。月应纳资源税（）万元。A.1700B.1850C.2000D.2150 正确答案正确答案A（24030/30%）51700（万元）（万元）LOGOv 5.金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量

8、作为课税数量计算公式为：选矿比精矿数量计算公式为：选矿比精矿数量耗用原矿数量耗用原矿数量LOGOv 09、单，、单，甲县某独立矿山甲县某独立矿山2009年年7月份开采铜矿石原矿月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县万吨并运回甲县，上述矿石的，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨位税额每吨5元，则该独立矿山元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。的资源税为（）。vA.12万元万元B.15万元万元C.32万元万元D.40万元万元答

9、案答案A缴纳资源税缴纳资源税380%512（万元）（万元）扣缴税款扣缴税款=5%5 25（万元）万元）LOGOv 6.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。体盐的已纳税额准予抵扣。LOGOv 11、单、单、11.某产盐企业，某产盐企业，2011年年5月份以外购液体盐月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐吨，以

10、自产液体盐5000吨加工吨加工成固体盐成固体盐1000吨，当月销售固体盐吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收吨，取得销售收入入300万元，已知液体盐每吨单位税额万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单元、固体盐每吨单位税额位税额40元，该产盐企业元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（月份应缴纳资源税（）。）。A.20000元元 B.35000元元 C.45000元元 D.60000元元v【答案】【答案】Cv 1500403000545000（元）（元）LOGOv 二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算1.从价定率从价定率应纳税额销售额应纳税额销售额税率税率2.从量定额从量定额应纳税额课税数

11、量应纳税额课税数量单位税额单位税额代扣代缴应纳税额收购未税矿产品的数量代扣代缴应纳税额收购未税矿产品的数量适用的单位适用的单位税额税额LOGO第三节资源税税收优惠和征收管理第三节资源税税收优惠和征收管理v 一、减税、免税项目一、减税、免税项目1.开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因造成重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政灾害等原因造成重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。府酌情决定减税或者免税。3.自自200

12、7年年2月月1日起，北方海盐资源税暂减按每吨日起，北方海盐资源税暂减按每吨15元征元征收；南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按收；南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按10元元/吨；液体吨；液体盐资源税暂减按盐资源税暂减按2元元/吨。吨。4.减免税项目应该单独核算。减免税项目应该单独核算。5.对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。LOGOv 11、多、多、8.下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（确的有（）。）。A.对出口的应税产品免征资源税对出口的应税产品免征资源税B.对进口的应税产品不征收资源税对

13、进口的应税产品不征收资源税C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税开采原油过程中用于修井的原油免征资源税D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税减征资源税v【答案】【答案】BCDLOGOv 应纳资源税应纳资源税90001/3510000 （200500）5100001.85（万元）（万元）LOGOv 下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（）下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（）。A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B.采取预收贷款结算方式的为

14、发出应税产品的当天采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天C.自产自用应税产品应征资源税的为移送使用应税产品的当天自产自用应税产品应征资源税的为移送使用应税产品的当天D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天当天正确答案正确答案BCDLOGOv 位于县城的某内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，位于县城的某内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，2010年年1月发生以下业务；月发生以下业务；（3）开采原煤）开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤吨。采取分期收款方式销售原煤9000吨，每吨不含税单价吨，每吨不含税单价500

15、元，购销合同约定，本月应收取元，购销合同约定，本月应收取1/3的价款，但实际只收取不含税价款的价款，但实际只收取不含税价款120万元。另支付运万元。另支付运费费6万元、装卸费万元、装卸费2万元，取得公路内河货运发票。万元，取得公路内河货运发票。（4）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本吨；另将本月开采的原煤月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户。吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户。（5）销售开采原煤过程中产生的天然气）销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得千立方米，取得不含销售额不含销售额25万元。万元。CPA土地增值

16、税法土地增值税法LOGO第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第四节土地增值税纳税义务人与征税范围v 一、纳税义务人一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。单位和个人。转让房地产过程中税款的缴纳转让房地产过程中税款的缴纳转让方转让方营业税、城建税、教育费附加、营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税印花税、土地增值税、所得税承受方承受方契税、印花税契税、印花税LOGOv 二、征税范围二、征税范围v 标准标准 转让转让 使用权使用权 收入收入v(一一)基本规定基本规定v 1.转让国有土地使用

17、权课税，转让非国有土地和出让国有土转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。地不征税。v 2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。物的产权征税。LOGOv 房地产继承、赠与房地产继承、赠与不征。不征。v 出租出租不征不征v 房地产抵押房地产抵押 抵押期不征；抵押期不征；抵押期满不能偿还债务，房地产抵债，征税抵押期满不能偿还债务，房地产抵债，征税v 房地产交换房地产交换 单位之间换房，征税；单位之间换房，征税；个人之间互换自住房免征。个人之间互换自住房免征。v 以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、

18、联营房地产作价入股暂免征收房地产作价入股暂免征收 从事房地产开发的征收从事房地产开发的征收v 合作建房合作建房 建成后自用，暂免；建成后自用，暂免；建成后转让，征税。建成后转让，征税。v 企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产暂免暂免v 代建房代建房不征不征v 重新评估重新评估不征不征LOGOv 06、单、单、9、下列各项中，应当征收土地增值税的是（、下列各项中，应当征收土地增值税的是（）A、公司与公司之间互换房产、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产

19、、双方合作建房后按比例分配自用房产v 答案答案 ALOGO第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目v 一、税率一、税率四级超率累进税率四级超率累进税率LOGOv 二、应税收入的确定二、应税收入的确定货币收入货币收入实物收入实物收入其他收入其他收入LOGOv 三、扣除项目的确定三、扣除项目的确定1.土地使用权金额土地使用权金额 地价款地价款 有关费用有关费用2.房地产开发成本房地产开发成本3.房地产开发费用房地产开发费用 能够分摊利息利息（能够分摊利息利息（12）5%以内以内 不能分摊不能分摊（12）10%以内以内4.税金税金房产开发：房产开发：“两税一费

20、两税一费”（营、城建、教育费（营、城建、教育费）非房地产：非房地产：“三税一费三税一费”（营、印、城建、教育费）（营、印、城建、教育费）5.加计扣除加计扣除 （12）20%6.旧房旧房 评估价格评估价格 重置成本重置成本成新度折扣率成新度折扣率 无评估无评估 发票价格发票价格（1+每年每年5%)LOGOv 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额地价款地价款 出让方式为土地出让金；出让方式为土地出让金；行政划拨方式为补交的土地出让金行政划拨方式为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款转让方式为实际支付的地价款有关税费有关税费 契税契税 登记、过户手续费登记、过户手续费比例（

21、与开发比例、销售收入比例匹配）比例（与开发比例、销售收入比例匹配）LOGOv 2.房地产开发成本：房地产开发成本：（1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费）前期工程费（3）建筑安装工程费）建筑安装工程费（4）基础设施费）基础设施费（5）公共配套设施费）公共配套设施费（6）开发间接费用等）开发间接费用等注意：注意：不包括利息支出，含装修费用不包括利息支出，含装修费用比例（与销售收入比例匹配）比例（与销售收入比例匹配）LOGOv 3.房地产开发费用房地产开发费用(1)分摊利息支出分摊利息支出(证明证明)利息（利息（12）5%以内以内(2)不能分摊利息不能分摊利息(不能提供证

22、明不能提供证明)（12）10%以内以内注意：注意：超过上浮幅度的部分不允许扣除超过上浮幅度的部分不允许扣除超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣LOGOv 4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加）房地产开

23、发企业：营业税、城建税、教育费附加（2）非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印）非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税花税LOGOv 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。扣除的税金是（）。A.营业税、印花税营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税印花税、城市维护建设税正确答案正确答案CLOGOv 5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目房地产开发的房地产开发的 加计加计20%

24、的扣除的扣除v 加计扣除费用（加计扣除费用（12）20%LOGOv 6.旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格评估价评估价 有评估价有评估价重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率 无评估价有发票无评估价有发票 发票价格发票价格（1+每年每年5%)取得土地使用权所支付的地价款或出让金取得土地使用权所支付的地价款或出让金在转让环节缴纳的税金：在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税购房时缴纳的契税。购房时缴纳的契税。LOGOv 转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）（

25、）A.旧房产的评估价格旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费转让环节缴纳的各种税费正确答案正确答案ABDLOGO新房新房 房产开发企业：房产开发企业：1 2 3 4 （2+1）5 非开发非开发 1 2 3 4 （3+1）旧房旧房 1 4 （3+1+契税）契税）6LOGOv 11、单、单、9.位于县城的某商贸公司位于县城的某商贸公司2010年年12月销售一栋旧办公楼，月销售一栋旧办公楼，取得收入取得收入1000万元，缴纳印花税万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司万元，因无法取得评估价格，公

26、司提供了购房发票，该办公楼购于提供了购房发票，该办公楼购于2007年年1月，购价为月，购价为600万元，缴纳契万元，缴纳契税税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）计数为（）营、城建及附加营、城建及附加=（1000-600）5%（1+5%+3%）=21.6价格价格=600（1+45%）=720（万元）（万元）扣除的金额扣除的金额=720+21.6+18+0.5=760.1（万元）（万元）LOGOv 某国有企业某国有企业2009年年5月在市区购置一栋办公楼，支付月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元

27、。价款万元。2011年年5月，该企业将办公楼转让，取得收入月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为的重置成本价为12000万元，成新率万元，成新率70%.该企业在缴纳该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）土地增值税时计算的增值额为（）评估价格评估价格1200070%8400（万元），（万元），税金（税金（100008000）5%（17%3%）100000.05%115（万元），（万元），增值额增值额1000084001151485（万元）（万元）LOGO第六节土地增值税应纳税额的计算第六

28、节土地增值税应纳税额的计算v 一、增值额的确定一、增值额的确定土地增值额转让收入土地增值额转让收入-扣除项目金额扣除项目金额v 房地产评估价格：房地产评估价格：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的的LOGOv 二、应纳税额计算二、应纳税额计算v 1.收入收入v 2.扣除项目扣除项目 v 3.增值额增值额=1 2v 4.增值率增值率=3 2v 5.税率税率v 6.扣除率扣除率v 7.应纳税额应纳税额=增值额增值额

29、 税率税率 扣除项目扣除项目 扣除率扣除率LOGOv 2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金；销售商品房缴纳的有关税金770

30、万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。扣除金额扣除金额4800480010%770480020%7010（万元（万元土地增值额土地增值额1400070106990（万元）（万元）增值率增值率69907010100%99.7%适用税率为适用税率为40%、速算扣除系数、速算扣除系数5%应纳土地增值税应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元（万元LOGOv 某生产企业某生产企业2008年销售一栋年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售年前建造的办公楼，取得销售收入收入1200万元。该办公楼原值万元。该办公楼原值700万元，

31、已计提折旧万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税扣除项目扣除项目140050%72772（万元）（万元）增值额增值额1200772428（万元）（万元）增值率增值率42877255.44%适用税率为适用税率为40%、速算扣除系数、速算扣除系数5%应纳土地增值税应纳土地增值税42840%7725%132.6（万元）（万元）LOG

32、O三、房地产开发企业土地增值税清算三、房地产开发企业土地增值税清算v（一）清算单位（一）清算单位审批的房地产开发项目审批的房地产开发项目分期开发分期开发 分期项目分期项目开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算LOGOv 10、18.对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。清算单位的是（）。v A.规划申报项目规划申报项目v B.审批备案项目审批备案项目v C.商业推广项目商业推广项目v D.设计建筑项目设计建筑项目v【答案答案】BLOGOv（二）清算条件（二）清算

33、条件1.应当进行土地增值税的清算：应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。）直接转让土地使用权的。2.可要求纳税人进行土地增值税清算：可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用

34、的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。）省税务机关规定的其他情况。LOGOv 10、17、下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的、下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（有（）。）。v A直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的v B整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的v C房地产开发项目全部竣工并完成销售的房

35、地产开发项目全部竣工并完成销售的v D取得销售（预售）许可证取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的年仍未销售完的v【答案答案】ABCLOGOv（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.视同销售视同销售:房地产开发企业将职工福利、奖励、对外投资、分配给股东房地产开发企业将职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等。2.企业自用或用于出租等商业用途企业自用或用于出租等商业用途3.确认收入确认收入(1）已全额开具商品房销售发票的）已全额开具商品房销售发票的 发票金额

36、发票金额（2）未开）未开(未全额开未全额开)发票发票 合同金额及其他收益合同金额及其他收益（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。予以调整。LOGOv（四）扣除项目（四）扣除项目1.不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准3.配套的公共设施，按以下原则处理：配套的公共设施，按以下原则处理：（1）建成后

37、产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.销售已装修的房屋，装修费用计入房地产开发成本。房地产开销售已装修的房屋，装修费用计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。发企业的预提费用，不得扣除。5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项

38、目可售建筑面积多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例占多个项目可售总建筑面积的比例,计算清算项目的扣除金额。计算清算项目的扣除金额。LOGO6.质量保证金，开具发票的扣发票金额；未开发票不得扣除。质量保证金，开具发票的扣发票金额；未开发票不得扣除。7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税扣除。9.拆迁安置费的扣除规定：拆迁安置费的扣除规定：LOGOv 09、17、清算土地增值税时，房地产开发企业开

39、发建造的、清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（情形是（）。）。v A建成后开发企业转为自用的建成后开发企业转为自用的v B建成后开发企业用于出租的建成后开发企业用于出租的v C建成后直接赠与其他企业的建成后直接赠与其他企业的v D建成后产权属于全体业主的建成后产权属于全体业主的v【答案答案】DLOGOv 对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）是（）A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除房地产开

40、发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的超过房屋值的10%正确答案正确答案ALOGOv 2.2.府城房地产开发公司为内资企业，公司于府城房地产开发公司为内资企业，公司于20082008年年1 1月月20112011年年2 2月开发月开发“东丽东

41、丽家园家园”住宅项目，发生相关业务如下：住宅项目，发生相关业务如下：（1 1）20082008年年1 1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款1700017000万元万元，并规定，并规定20082008年年3 3月月1 1日动工开发。由于公司资金短缺，于日动工开发。由于公司资金短缺，于20092009年年5 5月才开始动工月才开始动工。因超过期限。因超过期限1 1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款款20%20%的土地闲置费。的土地闲置费。（2 2）支付拆迁补

42、偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计费用合计24502450万元。万元。（3 3）20102010年年3 3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款31503150万元，根据合万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的同约定当期实际支付价款为总价的95%95%，剩余，剩余5%5%作为质量保证金留存两年，建筑作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。企业按照工程总价款开具了发票。（4 4）发生销售费用、管理费用）发生销售费用、管理费用120012

43、00万元，向商业银行借款的利息支出万元，向商业银行借款的利息支出600600万元，万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息其中含超过贷款期限的利息和罚息150150万元，已取得相关凭证。万元，已取得相关凭证。（5 5）20102010年年4 4月开始销售，可售总面积为月开始销售，可售总面积为45000m245000m2，截止，截止20102010年年8 8月底销售面积为月底销售面积为40500 m240500 m2，取得收入，取得收入4050040500万元；尚余万元；尚余4500m24500m2房屋未销售。房屋未销售。（6 6）20102010年年9 9月主管税务机关要求房地产开发公司就月主管税

44、务机关要求房地产开发公司就“东丽家园东丽家园”项目进行土地项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。（7 7）20112011年年2 2月底，公司将剩余月底，公司将剩余4500m24500m2房屋打包销售，收取价款房屋打包销售，收取价款43204320万元。（其万元。（其他相关资料：他相关资料：当地适用的契税税率为当地适用的契税税率为5%5%；城市维护建设税税率为城市维护建设税税率为7%7%；教育教育费附加征收率为费附加征收率为3%3%；其他开发费用扣除比例为其他开发费用扣除比例为5%5%）LOGOv 要求：根据上述

45、资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。合计数。v（1）简要说明主管税务机关于）简要说明主管税务机关于2010年年9月要求府城房地产开发公司对月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。该项目进行土地增值税清算的理由。v（2）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？以扣除？v（3）计算）计算2010年年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。v（4）计算）计算2010年年9月进

46、行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。v（5）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？如何进行税务处理？v（6）计算）计算2010年年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。v（7）计算）计算2010年年9月进行土增值税清算时可扣除的营业税金及附加。月进行土增值税清算时可扣除的营业税金及附加。v（8）计算）计算2010年年9月进行土地增值税清算时的增值额。月进行土地增值税清算时的增值额。v（9）计算）计算2010年年

47、9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。v（10）计算）计算2011年年2月公司打包销售的月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积房屋的单位建筑面积成本费用。成本费用。v（11）计算）计算2011年年2月公司打包销售的月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。房屋的土地增值税。LOGO3 3、土地土地成本金额成本金额=（170001700017000170005%5%）90%=1606590%=16065（万元）（万元）4 4、开发开发成本金额成本金额=（2450245031503150）90%=504090%=5040（万元（万元）6

48、6、开发费开发费用用=（600600150150）90%90%（160651606550405040）5%=1460.255%=1460.25（万元）（万元）7 7、税金税金=40500=405005%5%（1 17%7%3%3%）=2227.5=2227.5（万元）（万元）8 8、扣除扣除=1606516065504050401460.251460.252227.52227.5（160651606550405040）20%=29013.7520%=29013.75（万元）（万元）增值额增值额=40500=4050029013.75=11486.2529013.75=11486.25（万元）（

49、万元）9 9、增值率增值率=11486.25=11486.2529013.7529013.75100%=39.59%100%=39.59%v 应纳土地增值税应纳土地增值税=11486.25=11486.2530%=3445.8830%=3445.88（万元）（万元）LOGO1010、单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用=29013.75=29013.7540500=0.7240500=0.72（万元）（万元）1111、扣除项目扣除项目=0.72=0.724500=32404500=3240（万元）（万元）增值额增值额=4320=43203240=10803240=1080（万元）（万元）增

50、值率增值率=1080=108032403240100%=33.33%100%=33.33%应纳土地增值税应纳土地增值税=1080=108030%=32430%=324（万元）（万元）LOGO第七节第七节 土地增值税税收优惠和征收管理土地增值税税收优惠和征收管理v 一、税收优惠一、税收优惠（一）（一）建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅的税收优惠（二）因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征（二）因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。土地增值税。（三）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原（三）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的