其他税种税收筹划课件.ppt

1、 第六章第六章 其他税种的其他税种的税收筹划税收筹划2 本章提要 本章围绕土地增值税、资源税、印花税、房产税及车船使用税五个税种的税收筹划，阐述了与各税种筹划有关的政策依据，从不同生产经营行为的细节入手，介绍了各税种的基本筹划方法，并对各种方法进行简要评述。3 本章结构本章结构第五节 车船税的税收筹划第二节 资源税的税收筹划第三节 印花税的税收筹划本章重点难点本章重点难点重点：各税种筹划的政策依据和筹划思路难点：各税种筹划的政策依据和筹划思路第四节 房产税的税收筹划第一节 土地增值税的税收筹划4 本节逻辑结构图土地增值税土地增值税的税收筹划的税收筹划利用利息支出扣除进行筹划不同增值率的房产是否

2、合并的筹划有关房产销售中代收费用的筹划利用税收优惠政策进行筹划5一、土地增值税筹划的政策要点 土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的筹划主要围绕以下几个方面进行：（一）合理、合法增加可扣除项目，降低增值额；（二）不同增值率房产是否合并的筹划；（三）有关房产消费中代收费用的筹划；（四）利用相关的税收优惠政策。（五）项目管理方面的税收筹划。6二、利用利息支出扣除进行筹划（一）政策依据与筹划思路1法律依据 一般的房地产开发企业，在取得转让房地产的收入以后，允许扣除的项目包括5个部分：（1）取得土地使用权所支付的金额，（2）房地产

3、开发成本，（3）房地产开发费用，（4）与转让房地产有关的税金，（5）其他扣除项目。房地产开发费用不是据实扣除，而是分为两种情况处理：7第一、财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和，在5%内计算扣除。第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能按提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和，在10%内计算扣除。82筹划思路主要是利用开发费用的扣除比例和条件不同进行税收筹划

4、。鉴于房地产开发企业的特殊性，在计算缴纳土地增值税时，其期间费用是不允许据实扣除的，必须按税法的规定进行扣除。由于规定了两种不同的情况，就为企业的税收筹划提供了可能性。主要是找出两种房地产开发费用扣除办法的平衡点。9设利息支出为P，取得土地使用权所支付的金额为F，房地产开发成本为C，则平衡公式是：P+（F+C）5%=（F+C）10%P=（F+C）10%（F+C）5%=（F+C）（10%5%）=（F+C）5%如果P（F+C）5%，使用第一种方法扣除额较多；如果P（F+C）5%，则使用第二种方法比较合适。10二、利用利息支出扣除进行筹划 根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除：

5、u凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。即：房地产开发费用允许扣除的利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（5%以内）；u凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。即：房地产开发费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（10%以内）11二、利用利息支出扣除进行筹划2.筹划思路 依据税法规定计算利息支出节税点，通过实际可扣除利息与利息支出节税点的比

6、较，选择最佳方案。u如果允许扣除的利息大于利息支出节税点，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；u如果允许扣除的利息小于利息支出节税点，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明以增加扣除项目金额。12二、利用利息支出扣除进行筹划（二）具体案例1.具体案例 星星房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，请问如何通过利息扣除为该公司进行土地增值税的筹划呢？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？假设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10

7、%。13二、利用利息支出扣除进行筹划（二）具体案例2.筹划思路 该公司的利息扣除节税点为：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（10%5%）（6001000）5%80（万元）u当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除。u当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万30%（X+YA5.5%X5.5%Y5.5%Y）+5.5%Y时，即Y 0.0971A，XY 1.3819A时，提高价格才能增加收益。新增的土地增值税新增的营业税29（一）政策依据与筹划思路五、利

8、用税收优惠政策进行筹划u 如果通过增加可扣除项目金额达到增加收益的目的，则只有当节省的税收高于或等于增加的可扣除项目金额，企业才可获益。企业节省的税收即是企业未增加可扣除项目时需要缴纳的土地增值税：30%（XA5.5%X）设增加的可扣除项目金额为B，则30%（XA5.5%X）B由于此时的X1.2848（AB），代入上式，解得B0.07143X即：如果使增值率等于20%的可扣除项目金额数与原可扣除项目金额的差额小于售价的7.143%时，可通过增加可扣除项目金额使企业增加收益。30（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划1.具体案例 某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1800万元

9、至1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，（1）如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？（2）如果企业拟将房价定于1850元，企业如何筹划才能增加利润？31（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划2.筹划思路 u 使房价在同行业中较低，又能获得最佳利润的筹划方法是：计算除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200900（200900）10%（200900）20%1

10、430（万元）如果公司要享受起征点优惠，则最高售价应为:14301.2848 1837.264（万元）此时企业获利为：1837.26414301837.2645.5%306.2（万元）因此，当价格定在1800至1837.264之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。32（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划 如果公司要适当提高售价，则提高后的总房价至少要超过1976.117万元（14300.09711837.264），提价才会增加总收益。所以，当同行业的房价在1800万至1900万之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格；如果公司能以高于1976.117万元的价格

11、出售商品房，所获利润将会进一步增加。33（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划 u 在既定房价的前提下，增加企业利润的筹划方法是：如果能将企业的增值额限制在20%以内，企业可免征土地增值税。此时企业的可扣除项目金额应为：（1850A）/A100%20%解得A1541.67（万元）企业可增加的扣除项目金额为：1541.671430111.67（万元）由于111.67/18500.060360.07143，企业可通过增加扣除项目金额的方式增加收益。34（三）分析评价五、利用税收优惠政策进行筹划对土地增值税的优惠政策还应掌握下列几点：n因国家建设需要而被政府征用、收回的房产，免税；n对个人转让自

12、用住房的税收优惠。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；凡居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。35 六、项目管理方面的税收筹划 房地产开发企业的管理是非常复杂的，我们可以利用分劈手段，将房地产开发项目进行分解，以减轻纳税人负担 纳税人在进行房地产开发前，通常都要签订房地产开发合同。如果就整个房地产开发项目签订合同，则整个开发过程中发生的费用均属于总投资额的范畴。但是，作为一个整体的房地产开发项目，它是由不同的分项组成的，如建筑工程、安装工程、装饰装修工程、设备购置等，这些项目

13、不可能同时完工。纳税人可以利用不同工程的性质，让其适用不同的税种，以减轻税收负担。36案例 某房地产开发企业承接了一居民生活小区的开发并签订了合同，总投资额15 000万元，包括商品房的建造8 000万元、商品房的装修6 800万元、小区健身设施的安装200万元。假设允许扣除的项目金额为12 000万元。房屋建成以后全部销售，取得销售收入2000万元。方案1：就整个开发项目签订合同。应纳土地增值税的计算：增值额=20 000 12 000=6000（万元）增值额占扣除项目金额的比例=6 000 12 000 100%=50%应纳土地增值税=6 000 30%12 000 0%=1800（万元）

14、37 方案2：如果纳税人将上述的行为分别签订3个合同：（1）建造商品房的坯房签订房地产开发销售合同，销售收入等比下降为1066.67万元；（2）商品房装修由另外一家装修公司承揽，签订了装修合同，装修公司返还给其介绍费5万元；（3）与体育器材商店签订了购买合同，并由商店负责安装，商店返还给其介绍费2万元。假设商品房开发中由于分别签订合同并施工，等比允许扣除项目金额下降为5600万元，则应纳土地增值税的计算如下：38 增值额=8 000 5600=2400（万元）增值额占扣除项目金额的比例 =2400 5600 100%=42.86%应纳土地增值税=2400 30%5600 0%=720（万元）介

15、绍费应纳营业税=（5+2）5%=0.35（万元）由于将房地产开发项目进行了分解，使其适用了不同的税种，税率形式和比例有了变化，所以其税收负担也是不同的。同时，印花税的缴纳也会发生变化：39方案1.应纳印花税=20000.5=1（万元）方案2.应纳印花税=1066.670.568000.32000.3 =0.532.040.06=2.63（万元）印花税虽然比方案1多交了1.63万元。但是算总账仍然是可节税的。40 本节逻辑结构图资源税的资源税的税收筹划税收筹划利用折算比进行筹划实行分别核算进行筹划关于液体盐加工成固体盐的筹划利用税收优惠政策进行筹划41精品课程立体化教材系列一、资源税筹划的政策要

16、点 资源税是指对在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人，就其销售或自用的数量为计税依据，采用从量定额的办法征收的一种税。资源税的筹划主要围绕以下几个方面进行：（一）利用折算比进行筹划；（二）不同应税产品要分开核算；（三）有关液体盐加工成固体盐的征税规定；（四）充分利用税收优惠政策。42精品课程立体化教材系列二、利用折算比进行筹划（一）政策依据与筹划思路1.政策依据 税法规定：纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量。具体规定如下：u对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用数量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加

17、工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，作为课税数量；u对金属和非金属矿原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，作为课税数量。43精品课程立体化教材系列二、利用折算比进行筹划（一）政策依据与筹划思路2.筹划思路 由于税务机关确定折算比一般是按同行业的平均水平确定的，u如果纳税人的加工技术相对落后，估算的实际综合回收率或选矿比相对同行业平均水平略低，就无须准确核算并提供应税产品的销售数量或移送使用数量；反之就要准确核算，这样可以达到节税的目的。44精品课程立体化教材系列二、利用折算比进行筹划（二）具体案例1.具体案例 【案例一】某煤炭企业本月对外销售原煤10

18、00万吨，用企业的原煤加工洗煤420万吨销售，已知该企业加工的矿产品的综合回收率为70%，税务机关确定的综合回收率为60%，原煤适用单位税额为2元/吨。问该企业应如何计算本月的应纳税额？45精品课程立体化教材系列二、利用折算比进行筹划（二）具体案例2.案例解析u按企业实际的综合回收率计算本月应纳的资源税税额为：1000242070%23200（万元）u按税务机关确定的综合回收率计算应纳的资源税税额为：1000242060%23400（万元）u显然，按实际综合回收率计算可以为企业节税200 万元。46精品课程立体化教材系列二、利用折算比进行筹划（二）具体案例1.具体案例 【案例二】某铜矿企业，1

19、月份销售铜矿石原矿40万吨，移送入选20万吨，假定该铜矿企业的实际选矿比为20%，税务机关确定的选矿比为25%，铜矿石原矿适用单位税额为1.2元/吨，问如何计算应纳的资源税？47精品课程立体化教材系列二、利用折算比进行筹划（二）具体案例2.案例解析u按实际选矿比计算的资源税税额为：401.22020%1.2168（万元）u按税务机关确定的选矿比计算应纳的资源税税额为：401.22025%1.2144（万元）u纳税人应选择税务机关确定的选矿比计算就可以节税24万元。48精品课程立体化教材系列二、利用折算比进行筹划（三）分析评价 利用折算比进行筹划，主要是通过企业自身估计的实际综合回收率或选矿比与

20、税务机关确定的综合回收率或选矿比进行比较，哪一方确定的比例高就选择哪一方的比例核算应缴纳的资源税。49精品课程立体化教材系列三、实行分别核算进行筹划（一）政策依据与筹划思路1.政策依据u纳税人开采或生产不同应税产品的，应当分别核算不同税目的应税产品数量；未分别核算或不能准确提供不同应税产品课税数量的，从高适用税额计税；u纳税人的减、免税项目，应单独核算；未单独核算或不能准确提供减、免税产品数量，不予减税或免税。50精品课程立体化教材系列三、实行分别核算进行筹划（二）具体案例1.具体案例 新疆某油田1月份生产原油30万吨，其中用于加热、修井2万吨，其余全部对外销售，另外，在采油过程中，回收天然气

21、3千万立方米，试计算该油田1月份应纳的资源税。（原油单位税额为8元/吨，天然气单位税额为 12元/千立方米）51精品课程立体化教材系列三、实行分别核算进行筹划（二）具体案例2.案例解析u该油田如未对对外销售的原油，用于加热、修井的原油及回收的天然气分别核算时，应纳的资源税为：（303）12396（万元）u该油田如对原油及回收的天然气分别核算，但未对用于加热、修井的原油单独核算，此时应纳的资源税为：308312276（万元）u该油田如能对所有不同项目分开核算，原油开采中用于加热、修井的2万吨就可以免税。应纳的资源税为：（302）8312260（万元）52精品课程立体化教材系列三、实行分别核算进行

22、筹划（三）分析评价n纳税人不仅要将不同税目的产品分别核算，还应单独核算同一税目下有减免税的产品。n纳税人只有熟悉资源税税法中有关不同的应税项目、适用税率（税额）及其免税项目的规定，才能正确和合理地运用该筹划方法。在实行分别核算进行筹划的过程中，需要注意的问题是：53精品课程立体化教材系列四、关于液体盐加工成固体盐的筹划（一）政策依据与筹划思路 u税法规定：纳税人以自产的液体盐加工成固体盐，按固体盐适用的税额，以加工的固体盐数量为课税数量；纳税人以外购的液体盐加工固体盐，其加工固体盐所耗用的液体盐的已纳税额准予扣除。u 纳税人对其外购的液体盐应与自产的液体盐分开核算，同时要准确核算用于加工固体盐

23、所耗用的外购液体盐的数量，以备抵扣。54精品课程立体化教材系列四、关于液体盐加工成固体盐的筹划（二）具体案例1.具体案例 某盐场全年生产液体盐50万吨，其中10万吨对外销售，40万吨用于生产固体盐。当年共生产固体盐100万吨，全部对外销售，耗用液体盐120万吨，除本企业自产的40万吨液体盐外，另外80万吨是外购的，已知液体盐单位税额为2元/吨，固体盐单位税额为25元/吨，盐场财务人员核算出全年应纳的资源税为2520万元。请问这一数据是否有误？55精品课程立体化教材系列四、关于液体盐加工成固体盐的筹划（二）具体案例2.案例解析 盐场财务人员核算出的资源税数额是有误的，具体计算过程如下：u自产液体

24、盐对外销售10万吨应纳资源税为：10220（万元）生产的固体盐对外销售100万吨应纳资源税为：100252500（万元）外购液体盐加工固体盐准予抵扣的资源税为：802160（万元）u所以全年合计应纳的资源税为：2025001602360（万元）56精品课程立体化教材系列（一）政策依据与筹划思路五、利用税收优惠政策进行筹划 税法规定：从2002年4月1日，对冶金联合企业矿山石资源，减按规定税额标准的40%征收；对有色金属矿的资源税在规定税额基础上减征30%，即按规定税额标准的70%。享受减免税的项目必须单独核算57精品课程立体化教材系列（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划 【案例二】某采矿

25、企业6月份共开采锡矿石50000吨，销售锡矿石40000万吨，适用的单位税额为6元/吨，计算该企业6月份应缴纳的资源税。1.具体案例58精品课程立体化教材系列（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划 2.案例解析u 未利用税收优惠时6月份应缴的资源税为：40000624000（元）u 利用税收优惠时6月份应缴的资源税为：400006 70%16800（元）因此，企业只要利用税收优惠就能少缴7200元税款。59精品课程立体化教材系列 本节逻辑结构图印花税的印花税的税收筹划税收筹划减少流转环节进行筹划加工承揽合同的筹划利用递延纳税的筹划利用税收优惠政策进行筹划60精品课程立体化教材系列一、印花税

26、筹划的政策要点 印花税是指对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力凭证的单位和个人征收的一种税。印花税的筹划主要从以下方面进行：（一）减少流转环节进行筹划；（二）有关加工承揽合同的征税规定；（三）利用递延纳税进行筹划；（四）利用税收优惠政策的规定进行筹划。61精品课程立体化教材系列二、减少流转环节进行筹划（一）政策依据与筹划思路u税法规定：施工单位将自己承包的建筑项目分包或转包给其他施工单位所签订的分包合同或转包合同，应按照新的分包或转包合同上记载的金额再次计算应纳税额。u如果纳税人事先能够确定下一个流转环节，人为地减少分包或转包行为的流转环节，从而使分包或转包行为避免本环节的纳税义

27、务，就可以达到节税的目的。62精品课程立体化教材系列二、减少流转环节进行筹划（二）具体案例1.具体案例 某工程建筑公司甲与某商场要签订一份建筑合同，总的计税金额为1亿元，甲因业务需要又打算将其中2000万元工程分包给乙公司，3000万元工程分包给丙公司，那么，应如何筹划使该建筑公司甲缴纳的印花税最少呢？63精品课程立体化教材系列二、减少流转环节进行筹划（二）具体案例2.筹划思路 u筹划前各当事人应纳的印花税如下：商场应纳的印花税为：100000.03%3(万元)甲公司应纳的印花税为：100000.03%20000.03%30000.03%4.5（万元）乙公司应纳的印花税为：20000.03%0

28、.6(万元)丙公司应纳的印花税为：30000.03%0.9（万元）64精品课程立体化教材系列二、减少流转环节进行筹划（二）具体案例 u如果甲公司与商场协商，让商场直接与乙公司和丙公司分别签订2000万元和3000万元的合同，剩余5000万元合同由商场和甲签订。这样商场与其他两个公司的应纳印花税税额都不变，而此时甲公司应纳的印花税为：50000.03%1.5万元这样比原来节税3万元。65精品课程立体化教材系列三、加工承揽合同的筹划（一）政策依据与筹划思路1.政策依据 我国税法规定：加工承揽合同按0.05%的税率计税贴花，购销合同按0.03%的税率计税贴花。税法对加工承揽合同征印花税的具体规定如下

29、：u对于受托方提供原材料的加工、定做合同，凡在合同分别记载加工费金额和原材料金额的，应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数即为合同应贴花；未分别记载的，就全部金额依照加工承揽合同计税贴花。u对于由委托方提供原材料或主要材料，受托方只是提供辅助材料的加工合同，均以辅助材料与加工费的合计数，依照加工承揽合同计税贴花，对委托方提供的主要材料或原材料不计税贴花。66精品课程立体化教材系列三、加工承揽合同的筹划u纳税人在订立由受托方提供原材料的加工承揽合同时，应将原材料金额与加工费金额明确分开；u对于第二种情况，如果委托方能自己提供辅助材料或虽不能自己提供但先与受托方就辅助材料签订购

30、销合同，然后再签订加工承揽合同，也能达到节税的目的。2.筹划思路67精品课程立体化教材系列三、加工承揽合同的筹划（二）具体案例 某电子企业与某工厂签订加工承揽合同，受托加工一批电子部件，由电子企业提供原材料3000万元，同时收取加工费150万元，请问如何计算双方应纳的印花税金额？1.具体案例68精品课程立体化教材系列三、加工承揽合同的筹划（二）具体案例u如果合同中未分别记载加工费金额和原材料金额，则双方应纳的印花税均为：（3000150）0.05%1.575（万元）u如果合同中分别记载加工费金额和原材料金额，则双方应纳的印花税均为：30000.03%1500.05%0.975（万元）u显然，如

31、果合同分别记载加工费金额和原材料金额，那么原材料金额部分将适用0.03%的税率，双方都可以节约0.6万元（1.5750.975）税款。2.案例解析69精品课程立体化教材系列三、加工承揽合同的筹划（三）分析评价n同一应税项目，凡是能分解成另一个较低税率的应税项目，就应当分解以便少纳税收。n纳税人对载有两个或两个以上经济事项的合同，一定要将不同的金额明确分开，然后分别核算。在加工承揽合同筹划的过程中，需要注意的问题是：70 筹划思路 印花税的计税依据是合同上所载的金额，因而出于共同利益，双方或多方当事人可以经过合理筹划，使各项费用及原材料等的金额通过非违法的途径从合同所载金额中得以减除，从而压缩合

32、同的表面金额，达到少缴税款的目的。71企业甲和企业乙签订一项加工承揽合同，由受托方乙提供辅助材料。合同记载的加工费为200万元，辅助材料为5万元。在不进行筹划的情况下，印花税的计算如下：应纳印花税=（2005）0.5 =0.1025（万元）由于加工承揽合同的计税依据是加工或承揽收入，而且这里的加工或承揽收入额是指合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和，因此，如果双方当事人能想办法将辅助材料金额压缩，即可节税。72受托方筹划时要分两步进行：第一步，双方签订一份辅助材料的购销合同。由于购销合同适用的税率为0.3，其比加工承揽合同适用的税率0.5要低。只要双方将部分或全部辅助材料先行

33、转移所有权，加工承揽合同和购销合同要缴纳的印花税之和便会下降。73第二步，双方签订加工承揽合同，其合同金额仅包括加工承揽收入，而不包括辅助材料金额。应纳加工的印花税=2000.5=0.1（万元）应纳辅助材料的印花税=50.3=0.0015（万元）合计=0.10.0015=0.1015（万元）节税额=0.10250.1015=0.001（万元）压缩金额筹划法在印花税的筹划中可以广泛的应用，比如互相以物易物的交易合同中，双方当事人尽量互相提供优惠价格，使合同金额下降到合理的程度。当然这要注意限度，以免被税务机关调整价格，最终税负更重，以致得不偿失。74精品课程立体化教材系列四、利用递延纳税的筹划（

34、一）政策依据与筹划思路 对于在签订时无法确定计税金额的合同的征税问题，税法规定：在签订合同时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税补贴印花。75精品课程立体化教材系列四、利用递延纳税的筹划（二）具体案例 A公司将一项技术转让给B公司，双方签订一份技术转让合同，合同规定每年A公司收取转让收入500万元，已知B公司每年利用该技术开发商品的销售收入约为5000万元，请计算双方各应缴纳的印花税。1.具体案例76精品课程立体化教材系列四、利用递延纳税的筹划（二）具体案例u按合同规定，A公司每年从B公司获得500万元的技术转让收入，则双方在签订合同时就必须各缴纳印花税：5000.1%=0.5（万元）

35、u通过简单计算可知，A公司获得的500万元转让收入大约占B公司每年利用该技术开发商品销售收入的10%，这样双方就可以进行如下筹划：2.案例解析77精品课程立体化教材系列四、利用递延纳税的筹划（二）具体案例在签订转让合同时，只规定按开发产品销售收入的10%提取转让收入，同时并不明确规定B公司年开发商品的销售收入。由于合同中没有明确的计税依据，那么双方在签订合同的时候应各贴5元印花，剩余的税额等双方实际结算时再补缴，这样双方都可以利用货币时间价值达到节税的目的。78案例某承租人从租赁公司租入设备一台，双方签订了租赁合同。按合同约定，该设备的租赁期限为3年，每年支付租金5 000元。双方分别缴纳印花

36、税=500031=15（元）如果该设备不具备稀缺性，承租人就没有必要一次性签订为期3年的合同，而可以是一年一签。这样虽然同样使用设备3年，但是由于印花税税款是分期缴纳的，从而承租人可以获得时间上的价值。作为出租人是否愿意分期签订合同，则取决于税金和租金在时间价值上的比较，如果租金的时间价值比税金的时间价值大，则出租人更愿意一次性签订数年的合同。79精品课程立体化教材系列五、利用税收优惠政策进行筹划 印花税税法中的主要优惠政策有：u 对已缴纳印花税凭证的副本或者抄本免税；u 对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据免税；u 对国家指定的收购部门与村民居委会、农民个人书立的农副产

37、品收购合同 免税；u 对无息、贴息贷款合同免税；u 对外国政府或在国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同免税；80精品课程立体化教材系列五、利用税收优惠政策进行筹划 u 对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税；u 对农牧业保险合同免税；u 对特殊货运凭证免税，具体包括军事物资运输凭证；抢险救灾物资运输凭证；新建铁路的工程临管线运输凭证。u 对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。81精品课程立体化教材系列 本节逻辑结构图房产税的房产税的税收筹划税收筹划利用选址进行筹划合理确定房产原值进行筹划投资联营和融资租赁房产的筹划用足税收优惠政策82精品课程立

38、体化教材系列一、房产税筹划的政策要点 房产税是指以房产为征税对象，依据房产余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。房产税的筹划主要围绕以下几个方面进行：（一）利用选址进行筹划；（二）合理确定房产原值进行筹划；（三）投资联营和融资租赁房产的筹划；（四）用足税收优惠政策。83精品课程立体化教材系列二、利用选址进行筹划（一）政策依据与筹划思路 税法规定：房产税仅就位于城市、县城、建制镇、工矿区的房产，依据房产余值或房产租金收入征收。除上述范围外的房产，无论是经营自用还是对外出租，均不征房产税；同时，也无须缴纳城镇土地使用税，城建税按最低档的税率1%计算征税。84精品课程立体化教材系列

39、二、利用选址进行筹划（二）具体案例 某服装厂新建于2008年初，在工厂筹建时，该厂负责人就考虑到房产税、城镇土地使用税等的税收筹划问题，将厂址选在离镇不远的农村，该厂拥有土地面积3万平方米，房产原值40万元，2008年缴纳的增值税为36万元，请计算由于将厂址定在农村，给企业带来的节税额。（该镇土地使用税的征收标准为1元/平方米，房产原值减除比例为30）1.具体案例85精品课程立体化教材系列二、利用选址进行筹划（二）具体案例 由于该厂将厂址选在农村，该企业就无须缴纳房产税、城镇土地使用税、城建税按最低税率1%征收。所以，节省的房产税为：400000（130%）1.2%3360（元）节省的城镇土地

40、使用税为：30000130000（元）节省的城建税为：360000（5%1%）14400（元）合计节税47760 元（33601440030000）。2.案例解析86精品课程立体化教材系列三、合理确定房产原值进行筹划（一）政策依据与筹划思路 税法规定：自有房产以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%30%后的余额（减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府自行确定）。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。87精品课程立体化教材系列三、合理确定房产原值进行筹划（二）具体案例 1.具体案例 某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外还包括厂区

41、围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、喷泉设施等建筑物，总计造价为1.5亿元。如果1.5亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例假设为30%）为：15000（130%）1.2%126（万元），即只要该工厂存在，每年就要缴纳126万元的房产税。该企业感到税负沉重，请问能否为该企业进行适当的筹划，降低其税负呢？88精品课程立体化教材系列三、合理确定房产原值进行筹划（二）具体案例 2.筹划思路u如果该企业将除厂房、办公用房外的建筑物，如停车场、喷泉设施等建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿上单独记载，那么这部分建筑

42、物的造价就可以不计入房产原值，不缴纳房产税。u经估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为3000万元左右，独立出来后，每年可以少缴房产税：3000（130%）1.2%25.2（万元）89精品课程立体化教材系列四、投资联营和融资租赁房产的筹划（一）政策依据与筹划思路u 税法规定，对投资联营房产，如果投资者参与投资利润分红、共担风险，按房产余值作为计税依据计征房产税；u以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方按租金收入作为计税依据计征房产税；u对融资租赁房屋计征房产税时，以房屋余值而不是以租金收入作为计税依据。90同样的投资采用两种不同的分配方式和不同的税务处理办法，这就为纳税人进行税

43、收筹划提供了可能性。筹划的办法就是先找出两种不同税务处理办法的平衡点，我们设房产余值为M，房产的租金为N，则：M 1.2%=N 12%0.012 M=0.12 N 两者之间的倍数关系是10，即当房产余值是房产租金10倍时，二者的房产税税收负担是相同的。如果房产余值与房产租金的倍数大于10，则按余值征说的负担重，反之则轻。91精品课程立体化教材系列四、投资联营和融资租赁房产的筹划（二）具体案例 东方制药有限公司，2007年初将自己拥有的原值为150万元的A厂房以融资租赁的方式租给一家制药公司，租赁期为1年，每月租赁费为3万元；将另一厂房B原值150万元与建南制药公司投资联营，双方在合同中明确规定

44、投资者每月可取得收入3万元，不参与投资利润分红、共担风险。据此，计算东方制药公司全年应纳的房产税。1.具体案例92精品课程立体化教材系列四、投资联营和融资租赁房产的筹划（二）具体案例 2.案例解析u 融资租赁厂房，应按厂房的余值（扣除比例假设为30%），从价计征，所以该部分应纳的房产税为：150（130%）1.2%1.26（万元）u 将厂房用于投资联营，但收取固定收入，不参与投资利润分红、共担风险的，以固定收入按租金计征房产税，应纳房产税为：312%124.32（万元）u 合计两项应纳的房产税总额为：1.26+4.32=5.58（万元）93案例甲公司有房产1 000万元，拟用其中的400万元房

45、产对乙公司进行投资。当时市场上房屋出租的租金率（租金占房产价值的比例）为5%，当地政府规定的减除比例为20%。如果对外投资按取得固定收入的方式，则：租金收入=400 5%=20（万元）如果对外投资按分红方式，则：房产余值=400（120%）=320（万元）房产余值与租金的倍数=320 20=16 所以按房产余值缴纳房产税比按租金缴纳房产税重，即：94按房产余值缴纳房产税=320 1.2%=3.84（万元）按租金缴纳房产税=20 12%=2.4（万元）纳税人应该选择取得固定收入对外进行投资，这样可以少缴房产税1.44万元（3.842.4）。但是纳税人要注意，如果按取得分红收入在扣除了所得税后比房

46、产税节税的税款大时，按取得租金的方式进行投资不一定是最佳的节税选择。上述节税平衡点的选择同样适用于不同租赁形式的税收筹划。95精品课程立体化教材系列五、用足税收优惠政策 关于减免房产税的主要规定有：u 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；u 由国家财政拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税（企业所办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产可以比照执行）；u 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税；u 非盈利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；u 有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋；u 个人所有非营业用的房产；u 房屋大修停用半年以上的，在大修理期

47、间可以暂免征房产税；企业停产、撤销后其房产闲置不用的，可以暂免征收房产税；u 按照政府规定价格出租的公有住房和廉价住房暂免征收房产税；96精品课程立体化教材系列五、用足税收优惠政策 关于减免房产税的主要规定有：u 在基建工地建造的为工地服务的各种临时性房屋，在施工期间可以免征房产税；u 对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用 的房产、土地，免征房产税；u 对个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率征收房产税；u 从2001年起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发

48、还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；u 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。97纳税义务发生时间方面的税收筹划1法律依据 根据税法的规定，纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成次月起，缴纳房产税。如果是纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起，缴纳房产税。纳税人购置新建的商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。98筹划思路 纳税人可以利用纳税义务发生时间的规定进行房产税筹划。企业的房产产权有的是直接购买房屋形成的，有的是取得土地使用权以后经过开发建造形成的。如果是后者就可以利用从无形资产向不动

49、产转变过程中的时间推移进行房产税的税收筹划。纳税人不论是自行新建房屋，还是委托施工企业建造房屋，其取得土地所有权时支付的价款或者是支付的土地出让金，最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。但是，在什么时间形成计税依据，纳税人在主观上是有筹划的余地的，即企业只要适当地推迟土地开发时间，便可获得少缴房产税的好处。99 2006年1月某公司购入一块地，并开始建造厂房，取得土地使有权时支付的地价款为400万元，合同规定的土地使用期限是10年。假设当地政府规定的房产余值是按房产原值扣除30%计算，2006年12月厂房竣工并交付使用。购入土地使有权的地价款400万元计入已竣工的厂房原值，所以该40

50、0万元部分每年均需缴纳房产税。从2007年起每年需缴纳房产税 =400（130%）1.2%=3.36（万元）100 如果企业不是当年建设当年竣工，而上推迟1年建设，则土地使有权要按无形资产的规定进行摊销，每年的摊销额为40万元，这样工程竣工后转入在建工程的账面价值就是360万元。该土地从2008年起每年需缴纳房产税 =360（130%）1.2%=3.024（万元）由于推迟了1年开发，相应地就滞后了土地使有权形成房屋原值的时间，从而可少缴房产税0.336万元。当然，如果企业只是一味地靠推后土地开发时间来减少税款支出也是不可取的，这样会造成土地使有上的浪费，101精品课程立体化教材系列 本节逻辑结