土地使用权出让合同-课件.ppt
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- 土地 使用权 出让 合同 课件
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1、 一一 概念:概念:土地使用权出让合同,是指土地使用权出让合同,是指土地使用权出让人土地使用权出让人 与与 土地使土地使用权受让人用权受让人 之间就土地使用之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的确相互之间权利义务关系的 协协议议。二二 法律特征:法律特征:1 1 是一种民事合同是一种民事合同 2 2 合同标的的特殊性合同标的的特殊性 3 3 是一种要式合同是一种要式合同 三三 订立的原则订立的原则1 1、遵守国家法律、法规和政策的、遵守国家法律、法规和政策的原则原则2 2、符合城市规划的原则、符合城市规划的原则 (1 1)使用者按照城市规划)
2、使用者按照城市规划的要求开发、利用、经营土地。的要求开发、利用、经营土地。(2 2)如改变,因当征得出)如改变,因当征得出让方同意并经有关部门同意。让方同意并经有关部门同意。3 3、坚持平等、自愿、有偿的原则、坚持平等、自愿、有偿的原则 四四 双方当事人的权利、义务双方当事人的权利、义务 (一)、出让人的主要权利(一)、出让人的主要权利1、解除合同权、解除合同权(使用人未按期(使用人未按期限支付全部出让金)限支付全部出让金)2、要求违约赔偿权要求违约赔偿权3、请求行政处分权请求行政处分权(使用者未按合同规定的期限和(使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用,请有关部门条件开发、利用,请有关部门
3、纠正、警告、罚款、无偿收回纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权土地使用权)4、收取土地使用权出让金的权利、收取土地使用权出让金的权利5、收回土地使用权的权利收回土地使用权的权利 (二)出让人的主要义务(二)出让人的主要义务 1 1、依照出让合同的规定,、依照出让合同的规定,提供土地使用权提供土地使用权 (不同于动(不同于动产以实际交付方式转让。产以实际交付方式转让。登记;登记;领证,取得使用权)领证,取得使用权)2 2、向土地使用者提供有关、向土地使用者提供有关资料和文件资料和文件 (位置、环境、(位置、环境、建筑规划要求、环保、消防等)建筑规划要求、环保、消防等)3 3、保证土地使用权人取得
4、、保证土地使用权人取得的权利的义务的权利的义务 (即确保土地使用权人所取得的(即确保土地使用权人所取得的权利不被第三人追索)权利不被第三人追索)(三)土地使用者的权利(三)土地使用者的权利 1 1、解除出让合同的权利(出、解除出让合同的权利(出让与转让条例让与转让条例15 15 出让方不依出让方不依照合同规定提供土地使用权的,照合同规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并土地使用者有权解除合同,并可可 请求违约赔偿)请求违约赔偿)2 2、要求违约赔偿的权利、要求违约赔偿的权利 3 3、享有占有、使用出让的土地、享有占有、使用出让的土地 4 4、有依法转让、出租的权利、有依法转让、出租的
5、权利 5 5、有权设置抵押权、有权设置抵押权 (四)土地使用者的义务(四)土地使用者的义务(4(4点点)1 1、交纳土地使用金的义务、交纳土地使用金的义务 (1 1)出让金由市场决定)出让金由市场决定 (2 2)合同签定后)合同签定后6060天内支付完天内支付完出让金。可一次、或分期支付出让金。可一次、或分期支付 (3 3)支付完出让金后,登记,)支付完出让金后,登记,领证,取得土地使用权领证,取得土地使用权2 2、按出让合同的规定、城市规划、按出让合同的规定、城市规划要求使用土地的义务要求使用土地的义务 3 3、土地使用者变更土地用途时,、土地使用者变更土地用途时,必须征得出让方同意,并经有
6、必须征得出让方同意,并经有关部门批准关部门批准 4 4、土地使用期限届满,使用者负、土地使用期限届满,使用者负有返回土地使用权的义务有返回土地使用权的义务 一一 概念概念 土地所有权的划拨,是指土地所有权的划拨,是指经县级以上人民政府依法批准,经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为交付给土地使用者使用的行为 二二 特征:特征:(1 1)是一种具体行政行为)是一种具体行政行为(将土地使用权进行分配或调(将土地使用权进行分配或调
7、整)整)(2 2)是一种无偿的行为;)是一种无偿的行为;但并不是不需支付任何费用但并不是不需支付任何费用(向原使用者支付补偿费、安(向原使用者支付补偿费、安置费,土地使用税)置费,土地使用税)(3 3)可以有期限,也可无)可以有期限,也可无期限(除法律、行政法规另有期限(除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限)规定外,没有使用期限)(4 4)不可以转让、出租、)不可以转让、出租、抵押抵押 (例外(例外 )三三 土地使有权划拨的范围土地使有权划拨的范围(1)国家机关用地和军事用地)国家机关用地和军事用地(2)城市基础设施用地和公益事)城市基础设施用地和公益事业用地业用地(3)国家重点扶持的能源
8、、交通、)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地水利等项目用地(4)法律行政法规规定的其他用)法律行政法规规定的其他用地地 四四 划拨土地使有权的转让、出划拨土地使有权的转让、出租、抵押租、抵押 出让和转让条例出让和转让条例45 符合符合下列条件的,经市、县人民政府下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其划拨土地土地管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附作使用权和地上建筑物、其他附作物所有权可以转让、出租、抵押:物所有权可以转让、出租、抵押:(1)土地使用者为公司、企业、)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人其他经济组织和个人 (2)领有国有土地使用证)领有国有土地
9、使用证(3)具有地上建筑物、其他附)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明着物合法的产权证明(4)依照本条例的规定签定土)依照本条例的规定签定土地使用权出让合同,向当地市县地使用权出让合同,向当地市县人民政府补交土地使用金或者以人民政府补交土地使用金或者以出让、出租、抵押所获收益抵交出让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金土地使用权出让金 某某工厂为扩大生产规模,投资工厂为扩大生产规模,投资8080万元万元建一分厂,向某县级人民政府申请建一分厂,向某县级人民政府申请用地用地 2 2亩(以出让方式取得土地使亩(以出让方式取得土地使有权),经县人民政府批准使用城有权),经县人民政府批准使用城
10、市规划区内属于市规划区内属于A A村集体所有的土地村集体所有的土地(非耕地)(非耕地)2 2亩。为保证按时使用土亩。为保证按时使用土地,工厂与地,工厂与A A村签订了土地使用权合村签订了土地使用权合同。合同规定同。合同规定A A村向工厂出让土地村向工厂出让土地2 2亩,土地所有权出让金亩,土地所有权出让金3030万元,土万元,土地用途为工业用地,土地使用权出地用途为工业用地,土地使用权出让年限为让年限为7070年。有关合同的其他内年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。准合同写明。据此,请回答以下问题:据此,请回答以下问题:(1 1)该土地使
11、用权出让合同是)该土地使用权出让合同是否有效?为什么?否有效?为什么?(2 2)县级人民政府批准的该工)县级人民政府批准的该工厂用地厂用地7070年是否合法?为什么?年是否合法?为什么?(3 3)按照有关法律规定,该工)按照有关法律规定,该工厂应该怎样取得土地使用权?厂应该怎样取得土地使用权?(1)无效。因为按照我国有关法律规)无效。因为按照我国有关法律规定,城市规划区内的集体所有土地,定,城市规划区内的集体所有土地,必须先依法征为国有,其土地使用必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本只能是代表政府的土地管理局,
12、本例中由例中由A村直接向工厂出让土地使用村直接向工厂出让土地使用权是违法的,违法的合同应确认为权是违法的,违法的合同应确认为无效。无效。(2)不合法。依照中华人民共和国)不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定,工业用地最高年行条例的规定,工业用地最高年限为限为50年。年。(3 3)该)该 工厂取得土地使用权的合法工厂取得土地使用权的合法方式应该是:由人民政府依法定权方式应该是:由人民政府依法定权限批准征用限批准征用A A村的土地,将集体土村的土地,将集体土地转为国有土地,然后再将土地使地转为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂,由土
13、地管理局代用权出让给工厂,由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让表政府与工厂签订土地使用权出让合同,工厂依合同向政府缴纳土地合同,工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金,并依法登记,领取使用权出让金,并依法登记,领取土地使用权证书后,取得土地使用土地使用权证书后,取得土地使用权。权。一一 国家建设用地的来源国家建设用地的来源 国家建设用地必须是国有土国家建设用地必须是国有土地,国家通过一定程序将国有地,国家通过一定程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用拨给建设单位或个人使用 来源:来源:、将农村集体所有的土地征用、将农村集体所有的土地征用为国有
14、为国有、国家依法所有的土地、国家依法所有的土地 ()依法收回的建设土地使用()依法收回的建设土地使用 ()未利用土地改为建设用地()未利用土地改为建设用地 一一 概念概念 (一)土地征用;(一)土地征用;土地征用是指国家或政府为土地征用是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为土地并给予补偿的一种行为 理解:理解:1 1、属于国家或政府的特有权利、属于国家或政府的特有权利 2 2、以公共目的为前提、以公共目的为前提 3 3、以补偿为条件、以补偿为条件 (二)国家建设征用土地(二)国家建设征用土地 、概念:、概念:国家建设征用土地是指国家建设征用
15、土地是指 国家因建设国家因建设需要需要 运用行政权利把运用行政权利把 农村集体所农村集体所有土地转为国家所有的土地有土地转为国家所有的土地 、法律特征、法律特征 (4点)点)()征地主体的唯一性()征地主体的唯一性征地主体只能是国家,征地是集体土征地主体只能是国家,征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化,地所有权向国家土地所有权的转化,是国家与集体之间的法律关系是国家与集体之间的法律关系 ()征地标的的特殊性()征地标的的特殊性 只能是集体所有土地只能是集体所有土地 (3 3)征地行为的强制性)征地行为的强制性 是一种具体的行政行为,是一种具体的行政行为,双方地位不平等,被征用的集双方地位
16、不平等,被征用的集体经济组织必须服从国家需要,体经济组织必须服从国家需要,不得阻挠不得阻挠 ()征地条件的补偿性()征地条件的补偿性 国家要给予集体适当补偿国家要给予集体适当补偿(土地补偿费、安置补助费、(土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿青苗补偿费、地上附着物补偿费)费)原因:原因:生存基础;投资生存基础;投资 二征用土地的审批权二征用土地的审批权 年土地管理法年土地管理法上收了征地审批权,把征地审上收了征地审批权,把征地审批权集中在中央和省级两级,批权集中在中央和省级两级,其他各级人民政府无权审批征其他各级人民政府无权审批征用土地(第条)用土地(第条)(一)、权限(一)、权
17、限征用下列土地,由国务院批准:征用下列土地,由国务院批准:()基本农田()基本农田 ()基本农田以外的耕地超()基本农田以外的耕地超过公顷的(折合过公顷的(折合亩)亩)()其他土地超过公顷的()其他土地超过公顷的(折合亩)(折合亩)征用以上规定以外的土地的,征用以上规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案府批准,并报国务院备案 征用农用地的,应办理农用征用农用地的,应办理农用地转用审批。地转用审批。其中,经国务院批准农用地其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手转用的,同时办理征地审批手续,不在另行办理征地审批。续,不在另行办理征地
18、审批。经省、自治区、直辖市人经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地农用地转用的,同时办理征地审批手续,不在另行办理征地审批手续,不在另行办理征地审批。超过征地审批权限的,审批。超过征地审批权限的,应当另行办理征地审批手续应当另行办理征地审批手续(即经国务院批准)(即经国务院批准)三三 土地征用补偿安置土地征用补偿安置 国家征用土地,按照被征用国家征用土地,按照被征用土地的土地的 原用途原用途 给予补偿。给予补偿。原则:使被征用土地单位的原则:使被征用土地单位的农民生活水平不降低。农民生活水平不降低。计算标准:计算标准:照顾差异(地方
19、)照顾差异(地方)区别对待区别对待 公平合理公平合理 灵活掌握灵活掌握 (一)(一)征用耕地的补偿费征用耕地的补偿费1 1 土地补偿费土地补偿费 标准:标准:征用耕地的补偿费,征用耕地的补偿费,为该耕地被征用前三年平均年为该耕地被征用前三年平均年产值的产值的6 6至至1010倍。倍。2 2 安置补助费安置补助费 (1 1)按照需要安置的)按照需要安置的 农业农业人口数人口数 计算。计算。安置补助费是为安置以土地为安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补的农业人口的生活所给予的补助费用。助费用。需要安置的人口数需要安置的人口数 =征
20、用的耕地数量征用的耕地数量 平均每人占有耕地的数量平均每人占有耕地的数量 (征地前被征用单位)(征地前被征用单位)(2 2)标准:)标准:为该耕地(指的是为该耕地(指的是当地而不是被征用的这块地)被征当地而不是被征用的这块地)被征用前三年平均年产值的用前三年平均年产值的 4 4 至至 6 6 倍。倍。(每一个需要安置的农业人口的安置(每一个需要安置的农业人口的安置补助标准)补助标准)(3 3)限制:每公顷的安置补助费)限制:每公顷的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产最高不超过被征用前三年平均年产值的值的 15 15 倍。倍。3 3 地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费 (1 1)
21、地上附着物是指依附在)地上附着物是指依附在地上的建筑物及其设施。地上的建筑物及其设施。注意问题:征地方案确定注意问题:征地方案确定后新建的附着物,不予补偿。后新建的附着物,不予补偿。标准:标准:由省、自治区、由省、自治区、直辖市规定直辖市规定 (2 2)青苗补偿费是指对正处)青苗补偿费是指对正处于生长阶段、尚未成熟的农作于生长阶段、尚未成熟的农作物,因征地不能收获而给土地物,因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿。使用人造成损失的补偿。标准:标准:由省、自治区、直辖市规定由省、自治区、直辖市规定注意问题:注意问题:*要区别生长情况,确定具要区别生长情况,确定具体数额体数额 *征地时,确定土
22、地移交时征地时,确定土地移交时间,避免更多损失间,避免更多损失 *征用协议签定后,抢种,征用协议签定后,抢种,不予补偿不予补偿 4 4 耕地开垦费或土地复垦费耕地开垦费或土地复垦费 (1 1)耕地开垦费:)耕地开垦费:国家实行占用耕地补偿制国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设占用耕地的按度。非农业建设占用耕地的按照照“占多少,垦多少占多少,垦多少”的原则,的原则,由占用单位开垦数量、质量相由占用单位开垦数量、质量相当的耕地。当的耕地。如不,则按照省、自治区、如不,则按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。专款用于开垦新的耕地。(2 2)土地
23、复垦费土地复垦费 因挖损、塌陷、压占等造成因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏,用地单位和个人应土地破坏,用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦;当按照国家有关规定负责复垦;没有条件复垦或者复垦不符没有条件复垦或者复垦不符合要求的,合要求的,应当缴纳土地复垦应当缴纳土地复垦费,费,专项用于土地复垦。复垦专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。的土地应当优先用于农业。(二)(二)征用其他土地补偿费征用其他土地补偿费 征用其他土地的征用其他土地的 土地补偿土地补偿费费 和和 安置补助费安置补助费 标准,由标准,由省、自治区、直辖市参照征用省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助耕
24、地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。费的标准规定。被征用土地上的被征用土地上的 附着物附着物 和和 青苗青苗 的补偿标准的补偿标准由省、自治区、由省、自治区、直辖市规定。直辖市规定。(三(三)新菜地开发基金新菜地开发基金 征用城市郊区菜地,用地征用城市郊区菜地,用地单位应当按照国家的有关规定单位应当按照国家的有关规定交纳交纳 新菜地开发基金新菜地开发基金 ,用于,用于新菜地的开发建设。新菜地的开发建设。(四)按照规定支付土地补偿(四)按照规定支付土地补偿费和安置补助费,费和安置补助费,尚不能使尚不能使需要安置的农民保持原有生活需要安置的农民保持原有生活水平的水平的,经省、自治区、直经省、自治
25、区、直辖市人民政府批准,可以增加辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但安置补助费。但-但是,土地补偿费和安置补但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被用助费的总和不得超过土地被用前前三年平均年产值的三年平均年产值的 30 30 倍。倍。国务院根据社会、经济发展国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提水平,在特殊情况下,可以提高征用耕地的土地补偿费和安高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。置补助费的标准。四四 临时用地的管理临时用地的管理(一)申请临时用地的理由(一)申请临时用地的理由 土地管理法第土地管理法第5757条规定:条规定:建建设项目施工设项目施工 和和 地质勘
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