房产条件移交及关注要点课件.pptx

1、房产技术条件移交及关注要点工程物业中心目录目录一、房产技术条件移交相关计划节点二、房产技术条件移交存在问题剖析目录目录一、房产技术条件移交相关计划节点 1、计划节点构成 2、房产技术条件移交完成标准二、房产技术条件移交存在问题剖析非上线管控；项目启动后15天内发布；商管管控，不考核；商管前期推进计划上线管控；开发计划上线后30天内上线；商管管控，集团考核；商管筹备计划装修管控计划上线管控；开业日前160-120天上线；商管管控，商管考核；计划节点构成上线管控；摘牌日后30天内上线；集团管控，集团考核；项目开发计划项目项目开发计划开发计划商管商管筹备计划筹备计划项目开发计划模板类型（工期：月）项

2、目开发模式计划模板及工期常用工期非总包交钥匙总包交钥匙非设计总包设计总包非设计总包开发项目20/22/24/2620/22/24/2620/22/24/2622直投项目16/18/2016/18/2016/18/2018合作项目2828根据项目开发模式、地质条件、有无冬施、有无超高层选用模板计划节点构成商管商管筹备计划筹备计划以项目规划、设计、建筑、竣工验收 为主线节点：25/272；1、2、3级以商管招商、装修、营运管理 为主线节点：253/253；商1、商2、商3级项目项目开发计划开发计划项目项目开发计划开发计划计划节点构成开业日交地日项目项目开发计划开发计划立项摘牌主体结构外装泛光内装工

3、程商家装修规划招商大商业开业立项摘牌主体结构外装泛光内装工程商家装修规划招商大商业开业工程设计招商房产技术条件移交-计划节点构成主力店业态及平面确认140业态规划签批移交85初步设计115第一版施工图190单体方案深化65主力店房产技术条件和步行街业态规划-320二版面积-270步行街隔墙砌筑-140主力店初装修-150一版面积205主（次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200步行街砌筑图-170第二版施工图-270品牌落位图签批移交-230计划节点构成立项摘牌主体结构外装泛光内装工程商家装修规划招商大商业开业房产技术条件移交-计划节点构成主力店业态及平面确认1

4、40业态规划签批移交85主力店房产技术条件和步行街业态规划-320主（次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200业态规划签批移交85主力店业态及平面确认140主力店房产技术条件和步行街业态规划-320主（次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200商管总部主导、地方配合，完成的房产技术条件移交工作区域和地方商管主导完成的房产技术条件移交工作目录目录一、房产技术条件移交相关计划节点 1、计划节点构成 2、房产技术条件移交完成标准二、房产技术条件移交存在问题剖析时间要求节点级别责任部门商管跟进部门交地日后65-85天业态规划签批移交1运营中

5、心综合业务中心完成标准主、次力店：联发客户、超市：提出客户确认的租赁区域或提出租赁区域变动需求 次主力店、待定业态：完成招商区域意向划分图及提供业态性质步行街：完成步行街商铺业态规划图，图纸内容包括：零售、餐饮、配套区域的业态性质及品类划分；提供餐饮区域的厨房点位、独立卫生间等业态功能点位（仅用于预埋设计预留参考）房产技术条件移交完成标准工程设计招商主力店业态及平面确认140业态规划签批移交85初步设计115第一版施工图190单体方案深化65主力店房产技术条件和步行街业态规划-320二版面积-270步行街隔墙砌筑-140主力店初装修-150一版面积205主（次）力店进场前招商对接确认会-210

6、步行街房产条件及餐饮点位移交-200步行街砌筑图-170第二版施工图-270房产技术条件移交完成标准工程设计招商主力店业态及平面确认140业态规划签批移交85初步设计115第一版施工图190单体方案深化65主力店房产技术条件和步行街业态规划-320二版面积-270步行街隔墙砌筑-140主力店初装修-150一版面积205主（次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200步行街砌筑图-170第二版施工图-270时间要求节点级别责任部门商管跟进部门交地日后65-140天主力店业态及平面确认1综合业务中心大客户部运营中心、区域完成标准主力店、联发品牌：确认租赁区域或提出租赁区

7、域变动需求；确认客流、货流动线，各主要入口，空调机房位置、确认立面店招等超市：确认租赁区域或提出租赁区域变动需求；确认客流、货流动线，各主要入口，设备机房位置、确认立面店招、卸货区要求、降板区域及高度等待定业态：完成招商区域划分，确定各待定业态性质，拟定房产技术条件用于施工图设计房产技术条件移交完成标准工程设计招商主力店业态及平面确认140业态规划签批移交85初步设计115第一版施工图190单体方案深化65主力店房产技术条件和步行街业态规划-320二版面积-270步行街隔墙砌筑-140主力店初装修-150一版面积205主（次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200

8、步行街砌筑图-170第二版施工图-270时间要求节点级别责任部门商管跟进部门开业日前380-320天主力店房产技术条件移交1综合业务中心大客户部区域公司单店完成标准苏宁云商：房产技术条件、一版平面布局图移交项目公司，确认外立面店招位置院线：与项目公司技术对接完成，装修平面图双方确认（确认机电预留点位），店招位置确认，房产技术条件确认KTV/健身：确认租赁区域、空调机房位置及房产技术条件宝贝王：与项目公司技术对接完成，装修平面图双方确认（确认机电预留点位），店招位置和房产技术条件确认电器：确认租赁区域、空调机房位置及房产技术条件大玩家：确认租赁区域、空调机房位置及房产技术条件超市：房产技术条件、

9、一版平面布局图移交项目公司，确认外立面店招位置大餐饮：确认租赁区域、厨房区域、功能分区等【餐饮预留】房产技术条件房产技术条件移交完成标准工程设计招商主力店业态及平面确认140业态规划签批移交85初步设计115第一版施工图190单体方案深化65主力店房产技术条件和步行街业态规划-320二版面积-270步行街隔墙砌筑-140主力店初装修-150一版面积205主（次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200步行街砌筑图-170第二版施工图-270时间要求节点级别责任部门商管跟进部门开业日前380-320天步行街业态规划图移交1运营中心综合业务中心完成标准重要用途提供最终版

10、步行街业态规划图，含所有商铺的性质（服装服饰、配套、餐饮）及不得调整的区域分隔。步行街“二次业态规划”用途：u 项目公司反馈消防部门审核意见后，对主力店落位及步行街规划的调整u 依据此图进行初步步行街商铺的分隔u 依据此图进行品牌意向的沟通、摸底房产技术条件移交完成标准工程设计招商主力店业态及平面确认140业态规划签批移交85初步设计115第一版施工图190单体方案深化65主力店房产技术条件和步行街业态规划-320二版面积-270步行街隔墙砌筑-140主力店初装修-150一版面积205主（次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200步行街砌筑图-170第二版施工图-

11、270时间要求节点级别责任部门商管跟进部门开业日前240-210天主力店进场前招商对接确认会2综合业务中心大客户部区域公司单店开业日前190-160天次主力店进场前招商对接确认会2完成标准u 完成主、次力店房产技术条件（含机电点位图）的解读与对接；确定交付界面及各自施工界面u 逐一确定主、次力店的进场装修时间u 逐一确定主、次力店房产技术条件完成时间房产技术条件移交完成标准工程设计招商主力店业态及平面确认140业态规划签批移交85初步设计115第一版施工图190单体方案深化65主力店房产技术条件和步行街业态规划-320二版面积-270步行街隔墙砌筑-140主力店初装修-150一版面积205主（

12、次）力店进场前招商对接确认会-210步行街房产条件及餐饮点位移交-200步行街砌筑图-170第二版施工图-270时间要求节点级别责任部门商管跟进部门开业日前230-200天步行街房产技术条件及餐饮商铺点位图移交1单店区域公司运营中心工程物业部工程物业中心工程部完成标准u 确认餐饮、非餐饮平面位置及分割范围，提供商铺隔墙砌筑图u 确认业态名称、业态性质、铺位划分、结构开洞、机电容量、机电点位、上下水位置。另：燃气提资应于开业前150天完成u 组织项目公司、总包进行步行街房产技术条件复核评审，并完成OA移交目录目录一、房产技术条件移交相关计划节点二、房产技术条件移交存在问题剖析存在存在问题问题20

13、16年各筹备期项目在“房产技术条件移交”工作中暴露出的典型问题移交不准确主要体现在：1、图纸签批调整变更较多，使房产技术条件产生变化2、变更后未及时移交新房产技术条件3、提资条件套用标准，未能体现实际需求图纸图纸签批调整变更签批调整变更多多模块化节点中规定的落位图签批：共两次级别节点启动时间完成时间商1完成室内步行街品牌落位图签确并移交开业日前270天开业日前230天商2完成室内步行街餐饮/非餐饮业态品牌落位图变更签确开业日前160天/120天开业日前120天/80天除上述两次规定的签批外：2016年开业的50家广场落位图调整签批次数平均为：5次；2016年开业的50家广场因落位调整导致施工拆

14、改次数平均为：30处；经集团审批实施的招商调改施工改造费用目前已累计：6,164万元【案例】图纸图纸签批调整变更签批调整变更多多品牌落位图调整平均次数品牌落位图签批变更次数项目名称平均发生5次品牌落位图调整签批5 16家：湘潭、台州经开、湛江、牡丹江、十堰、乌鲁木齐、盘锦、常德、梅州、宜春、三门峡、佛山三水、营口鲅鱼圈、上饶、朝阳、东莞虎门 5 8家：蜀都、荆门、乌海、鸡西、亳州、合肥瑶海、徐州铜山、三明 30 19家：四平、牡丹江、义乌、永川、德阳、三门峡、连云港、惠济、宿州、虎门、成都双流、北京丰台科技园、北京槐房、烟台开发区、清远清城、滨州、六安、柳州柳南、漳州台商 30 3家：盘锦、朝

15、阳、成都青羊 30 28家：蜀都、荆门、湘潭、资阳、台州经开、济南高新、乌海、湛江、鸡西、西宁、十堰、亳州、乌鲁木齐、延吉、合肥瑶海、常德、乐山、梅州、遂宁、宜春、徐州铜山、佛山三水、营口鲅鱼圈、上饶、绍兴上虞、海口秀英、湖州、三明 铺位划分调整最多67处：牡丹江；铺位划分调整最少4处：西宁案例 第一版室内步行街品牌落位图15.11.4最终版室内步行街品牌落位图16.7.15步行街商铺的合铺切铺改造1、2主次力店与步行街商铺的空间改造3、4、5主次力店防火分区调整6业态变更改造7主力店195全球购区域以儿童体验馆业态开业8十堰（16.08.05）图纸签批调整对暖通、机电的施工影响序号变化描述变

16、化影响1毛坯铺改精装A，风口需下引风口下引周期7天，影响精装天花吊顶施工周期2合铺后面积大于500平的，需增加挡烟垂壁，防烟分区重新划分挡烟垂壁加工周期15天，影响精装天花吊顶施工周期3毛坯改精装A，喷淋需下引喷淋下引周期7天，影响精装天花吊顶施工周期4合铺开关、插座、应急照明灯具、三速开关移位合铺开关、插座、应急照明灯具、三速开关移位需拆改10天，影响墙面大白施工52079、2069增加配电箱、电缆型号面积增加需增加配电箱、电缆型号，订货周期35天对施工工期的影响序号变化描述工期影响1拆墙及防火封堵影响工期15天21-3层共计增加地砖5200，吊顶5950影响工期15天3消防水、风、电系统，

17、因毛坯改精装需下引影响工期10天42079、2069增加配电箱、电缆型号，重新订货1-3合铺开关、插座、应急照明灯具、三速开关移位影响工期10天51-3合铺网络、光纤面板调整。需拆改影响工期7天案例图纸图纸签批调整变更签批调整变更多多管理建议深入市调、准确落位1、区域、地方应联合实地调研，提高市场调研准确度；2、应确保第一版品牌落位图（开业前230天）商铺划分及品类准确；3、区域、地方应严格按照签批落位方案执行招商，不随意调改房产技术条件慎重提资1、应对于商家提出的房产技术条件进行充分评估、严格把关；2、对仅进行品牌调整的，原则上不进行房产技术条件的变更；3、业态（品类）变更前应充分评估改造工

18、期及成本变更后未及时移交新房产技术条件第一版落位图3F序号 责任单位 级别节点计划完成日期完成情况1商管3级 室内步行街毛坯铺商家及次主力店进场2016/3/27红灯2商管3级 其它主力店商家精装（消防验收）2016/4/20红灯3商管1级 商家精装修完成2016/5/22红灯乌海（16.06.25）计划节点最终版落位图3F【15.10.15】【16.04.12】KTV华拓教育主题餐饮自助餐饮火锅健身健身大玩家大玩家业态变更业态变更条件变化条件变化墙体分割墙体分割机电调改机电调改连续红灯原因：1、业态调整变更签批后仅移交变更方案（实际完成：16.4.14）；2、未及时对接新品牌及要求品牌提供施

19、工图纸（实际完成：16.4.20）；3、未及时召开对接会及与项目公司明确新房产技术条件（实际完成16.4.27）；导致施工拆改进度无法满足品牌进场及装修必要时间需求，造成红灯。管理建议：1、完成业态调整变更移交同时与新品牌对接图纸及房产技术条件；2、重新组织新品牌现场与项目公司对接房产技术条件（尤其消防调改）；3、全程跟催改造费用审批过程，及时上报紧急问题；4、专人现场跟进改造施工进度并督促新品牌加快进场装修。提资条件套用标准，未能体现实际需求鲅鱼圈（16.11.19）计划节点序号责任单位级别节点完成标准计划完成日期完成情况1商管商2完成第二版施工图审核及意见上报完成二版施工图评审意见反馈20

20、16/4/3绿灯2商管1级步行街房产技术条件及餐饮商铺点位图移交提供商铺隔墙砌筑图；包括：业态名称、业态性质、铺位划分、结构开洞、机电容量、机电点位、上下水位置2016/5/3绿灯3项目3级毛坯商户粗装达到移交条件商铺隔墙砌筑抹灰完成，所有机电安装完成，玻璃隔断安装完成2016/7/22绿灯4项目3级 精装商铺装修吊顶（含机电安装）完成，墙面见白，地面（如需）铺贴完成2016/9/15绿灯5商管3级室内步行街毛坯铺商家及次主力店进场毛坯商家签署装修进场确认书，装修队伍进场开始施工2016/8/21红灯6商管1级室内步行街毛坯商铺商家装修（消防验收）商铺内吊顶完成（含厨房区域），达到消防验收条件

21、2016/9/14红灯7商管1级 商家精装修完成除了移动货架、移动道具及店招面层外，天、地、墙装修完成2016/10/14红灯商管重要的提资阶段u 应结合营运需求审图u 应根据实际招商需求提资u 非简单套用建造标准项目关键的施工阶段，应充分利用：u 设计移交前u 材料订货前u 现场施工前补充提资或修正提资除招商困难、落位滞后等因素外，机电容量的后期大量调增也是：商户进场、装修完成受限的原因，体现出：房产技术条件移交时的不准确、无前瞻或预判【案例】营运与工程，共同介入、各司其职商管与商户，实际评测、杜绝虚报商管与项目，深入沟通、方案可行招商与施工，互为条件、换位思考房产技术条件移交工作 谢谢谢谢 业态规划签批图案例主力店业态及平面确认案例主力店房产技术条件移交案例业态全面业态全面标准清晰标准清晰移交规范移交规范超市房产条件超市房产条件【规划院签批规划院签批】步行街业态规划案例 2015年5月1日正式实施的建筑设计防火规范中有规定：“步行街两侧建筑的商铺之间应设置耐火极限不低于2.00h的防火隔墙，每间商铺的面积不宜大于300。”南昌西湖单体方案南昌西湖单体方案【餐饮餐饮】300300 300300300300南昌西湖业态规划调整南昌西湖业态规划调整【餐饮餐饮】300300 300300300300