土地开发贷款课件.ppt

1、房地产信贷系列产品房地产信贷系列产品城市土地开发贷款课程主要内容一、城市土地开发贷款概念、种类和基本情况二、客户准入条件和标准三、调查评估内容和要求四、其他若干规定五、案例分析 一、城市土地开发贷款概念、种类和基本情一、城市土地开发贷款概念、种类和基本情况况一、城市土地开发贷款概念一、城市土地开发贷款概念概念：概念：城市土地开发贷款是指OO银行向政府授权或委托、合法的城市土地开发主体发放的，用于对城市规划区内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建设的贷款。（生地熟地）原则：原则：“对应地块、封闭管理”适用范围：适用范围：县级及以上政府所在地城市规划区内

2、的土地开发贷款 17家支行特别规定，GDP在100亿元以上（含）的具有一定县级经济社会管理权限和相应财权的地级市直管镇、扩权镇的城区规划区内项目。业务发展现状l 2010年5月末，我行城市土地开发贷款余额62.63亿元，l 占单位房地产贷款的15.8%；l 占全行本币各项贷款余额的1.5%；l 土地储备贷款占四行同业余额的36.9%；业务发展现状业务发展现状（20102010年年5 5月）月）贷款类别合计营业部温州嘉兴湖州绍兴金华衢州丽水台州舟山政府土地储备机构贷款329974 86516 26100 72390 22500 8048 20610 17920 32000 38890 5000

3、园区土地开发贷款128163 13000 14000 27000 0 40963 0 6000 8000 19200 0 其他土地开发贷款168150 123000 0 15000 0 0 13600 11550 5000 0 0 合计626287 222516 40100 114390 22500 49011 34210 35470 45000 58090 5000 城市土地开发贷款种类城市土地开发贷款种类 o 按贷款对象划分 政府土地储备贷款 园区土地开发贷款 企业土地一级开发贷款o 按贷款管理方式划分 项目贷款 周转贷款城市土地开发贷款种类城市土地开发贷款种类 o 政府土地储备贷款 指O

4、O银行向政府土地储备机构发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地的依法收购（或征用）、前期开发的贷款。其中：政府土地储备机构是指由市、县及以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。例：*市土地储备中心城市土地开发贷款种类城市土地开发贷款种类o 园区土地开发贷款 指OO银行向园区土地开发企业（机构）发放的，用于园区内规划用途为工业、综合等用地的依法收购（或征用）、整理及配套基础设施开发的贷款。其中：园区土地开发企业（机构）是指受县级及以上人民政府（园区管委会）授权或委托，由园区管委会或由其下属国有

5、企事业法人作为主办单位出资设立，在园区内从事土地开发的企事业法人。例：衢州市衢江区沈家经济开发有限公司；绍兴县滨海工业区开发投资有限公司。城市土地开发贷款种类城市土地开发贷款种类o 企业土地一级开发贷款 指OO银行向土地一级开发企业发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地依法开发的贷款。其中：土地一级开发企业是指受县级及以上人民政府（政府土地储备机构）授权或委托、在城市规划区内特定区域从事土地一级开发的企业法人。例：*市城市投资发展有限公司 城市土地开发贷款种类城市土地开发贷款种类o 项目贷款n 项目贷款是指向城市土地开发主体发放的，用于项目土地的收购（或征用）

6、、前期开发、平整和配套基础设施建设的贷款。o 适用范围：n 符合中国OO银行准入标准的政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）和土地一级开发企业。城市土地开发贷款种类城市土地开发贷款种类o周转贷款n周转贷款是指向政府土地储备机构发放的，用于满足借款人临时性的资金需求，借款人可按照指定用途，随时用款、随时还款的贷款。n贷款额度：授信额度的30以内。重点城市行：授信额度的40以内。o适用范围：n前一年度GDP超1000亿元的地级及以上城市本级政府土地储备机构；前一年度GDP超300亿元的县级市（县、市辖区）本级政府土地储备机构。n 国家级园区土地开发企业和部分省级园区土地开发企业。周转贷款o 优

7、势：项目条件尚未成熟，但因同业竞争，在符合监管要求下可以以周转贷款形势进入；期限要求2年以内。o 监管要求监管要求:根据土地储备管理办法规定 1、同级政府同意收储地块的批复 2、财政部门同意贷款批准文件 3、项目实施方案等书面材料o 注意事项：1、区分政府土地储备周转贷款与流动资金贷款。2、区分土地储备周转贷款与“项目周转贷款”概念。土地储备周转贷款与流动资金贷款1、政府土地储备周转贷款不同于流动资金贷款，不得循环使用，要有明确的用途（用于指定地块）、明确的还款来源和明确的还款计划。2、流动资金贷款不得用于城市土地开发贷款。l 当前有部分经营行发放的流动资金用于城市土地开发贷款，不符合管理要求

8、。土地储备周转贷款与项目周转贷款 二、客户准入条件和标准二、客户准入条件和标准调查评估和准入制度依据及标准调查评估和准入制度依据及标准1、中国OO银行城市土地开发贷款管理办法（农银办发20081243号）2、关于印发土地开发贷款和保障性住房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知（农银办发20106号)3、关于印发中国OO银行房地产行业信贷政策的通知（农银发201078号）4、中国OO银行2010年信贷政策指引（农银发201031号）5、中国OO银行2009-2010年“三农”和县域信贷业务政策指引(农银发2009329号)6、中国OO银行县域房地产开发贷款业务准入规定(农银发2009174号

9、)7、中国OO银行土地开发项目评估要点（农银发2003100号）8、中国OO银行固定资产贷款项目调查评估管理暂行办法（农银办发2008439号）9、中国OO银行关于加快重点城市行改革发展的若干意见（农银发201042号）10、关于对浙江萧山等17家市辖区支行比照三农金融部管理的批复（农银复2009997号）调查评估法律依据调查评估法律依据1、中华人民共和国土地管理法(1986年6月25日起施行，2004年修正)2、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日起施行）3、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日起施行，2007年修正）4、国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发的土地储

10、备管理办法（2007年11月19日起施行）客户准入条件和标准客户准入条件和标准l 政府土地储备贷款l 园区土地开发贷款l 企业土地一级开发贷款客户准入条件客户准入条件-政府土地储备贷款o 上年度所辖区域GDP在200亿元以上（含）的地级及以上城市的政府本级土地储备机构和上年度所辖市区域GDP在1000亿元以上省会城市的市辖区政府本级土地储备机构。o 符合条件区域（或企业）：浙江十个地级市本级土地储备中心和杭州下属区级土地储备机构。除杭州以外区级土地储备中心不符合准入要求。客户准入条件客户准入条件-园区土地开发贷款o 在国家发改委和国土资源部审核的国家级开发区和省级开发区内，受开发区管委会委托，

11、从事土地开发的企业或机构。o 符合条件的区域：浙江省内有国家开发区12家，省级开发区103家。具体名单详见国家发展改革委、国土资源部、建设部的公告（2007年第18号）客户准入条件客户准入条件-土地一级开发企业或机构o 上年度所辖区域GDP在200亿元以上（含）的地级及以上城市和省会城市下辖区属国有垄断性基础设施建设企业、城市建设投资公司等政府背景企业或机构，及直接或间接控股比例在50%（含）以上的企业或机构；总行和分行级房地产优质客户及其直接或间接控股比例在50%（含）以上的企业或机构。o 符合条件的区域（或企业）：浙江十个地级市本级土地一级开发企业和杭州下属区级土地一级开发企业，总行和分行

12、级优质客户。客户准入条件客户准入条件-17家市辖区支行o 17家市辖区支行比照可“三农”标准：政府土地储备贷款、土地一级开发企业贷款：l GDP在100亿元以上（含）县的县城规划区内项目l GDP在100亿元以上（含）的地级市直管镇、扩权镇的城区规划区内项目 园区土地开发贷款：l 县域标准高于城区文件：上年度工业增加值在本省县域的省级以上开发区中排前十名的开发区17家市辖区支行l 杭州萧山支行、杭州余杭支行l 温州瓯海支行l 金华婺城支行、金华城西支行、金华开发区支行、金华江北支行、金华金东支行l 衢州柯城支行、衢州衢化支行、衢州南区支行、衢州衢江支行l 丽水莲都支行、丽水处州支行l 台州黄岩

13、支行、台州路桥支行l 舟山普陀支行 客户其他准入条件客户其他准入条件o 信用等级AA级（含）以上。o 自有资金：政府土地储备机构：不低于30%；园区土地开发企业（机构）：不低于30；土地一级开发企业：不低于35%。三、调查评估内容和要求三、调查评估内容和要求o 调查评估主要内容调查评估主要内容合法性安全性效益性借款人合法性调查项目合法性调查借款人经营和负债 项目投资和运作 房地产市场分析 政府财政状况和负债贷款担保能力 企业和项目效益银行综合效益项目调查评估合法性调查合法性调查借款人主体合法性调查借款人主体合法性调查o 企（事）业单位法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、贷款证（卡）、从

14、事土地储备或土地开发的有效批件。o 重点：是否经有权人民政府（政府土地储备机构）授权或委托；企（事）业法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年审 地方土地储备实施办法等合法性调查合法性调查-项目合法性调查项目合法性调查（1）土地收购、征收及前期开发的合法性资料办理情况。l征用集体土地：征地方案的批复 l涉及农用地的：农用地转用方案批复 l收购土地:收购合同（拆迁安置补偿协议）l拆迁国有土地的建筑：拆迁方案批复和拆迁许可证 l拆迁集体土地的建筑：是否需要取得拆迁许可证？l涉及土地前期开发：建设方面的批件 收集资料：收集资料：“一书三（或四）方案”(征地批复）、拆迁许可证、拆迁实

15、施方案、收购合同（拆迁安置补偿协议）等；合法性调查合法性调查-项目合法性调查项目合法性调查（2）拟收储或开发的土地是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划、城市控制性详细规划和年度土地储备计划。收集资料：收集资料：城市控制性详细规划图、建设用地规划许可证或其他有效规划批件。合法性调查合法性调查-项目合法性调查项目合法性调查（3）开发园区是否存在低于国家规定的最低价标准违规出让土地问题。收集资料：收集资料：土地出让清单、当地工业用地出让最低价标准的资料 浙江省工业用地公开出让最低价标准（浙土资发200739号）（4）政府土地储备机构：有否年度土地储备计划、贷款规模批准文

16、件、项目实施方案等书面材料。收集资料：收集资料：相关批复资料安全性调查安全性调查-借款人经营和负债情况借款人经营和负债情况 借款人的经营管理能力、盈利能力和偿债能力 借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况。o 重点调查：借款人负债率、存货资产状况、负债结构等 历史土地出让资料，了解企业运作情况 政府对其资金管理要求和资金运作模式重点安全性调查-项目投资和运作情况o 1、项目投资估算是否合理。土地取得费用（土地补偿费、税费等）前期工程费用（勘查设计费、规划设计费）基础设施建设费用（即土地开发费用，七通一平）财务费用 管理费用 不可预见费等（工程费用的3-5%）。n防止投资虚高，也防止

17、有意降低投资现象。二种情况均增加银行资金风险。安全性调查-项目投资和运作情况o 2、项目自有资金、自筹资金来源及到位情况l 调查各种资金来源是否可靠 l 项目投资计划与项目实施进度计划是否吻合l 资金使用计划是否与项目实施进度相衔接l 用款计划安排是否与资金来源相适应安全性调查-项目投资和运作情况o 项目自有资金的认定n 企业法人：所有者权益n 事业法人：l 1、财政拨付资金；l 2、事业基金项下的一般基金；l 3、项目建设期各年的收支结余l 4、借款人其他可用于项目投资的自有资金l 若新成立的事业法人：财政拨款+开办资金安全性调查-项目投资和运作情况o 收集资料：收集资料：资本金到位计划和已

18、投入资金证明资料（发票等）p 存在问题：资金混用，认定困难 资本金来源不充足，导致一些项目借助信托计划、贷款等负债资金变相作为资本金，仅满足形式上的到位。安全性调查-项目投资和运作情况o 3、贷款期限的确定 政府土地储备机构：原则上不超过2年；重点城市行市本级（含）以上机构延长至3-5年，报当地监管部门备案；园区土地开发企业（机构）：最长不超过5年；土地一级开发企业：原则上不超过3年，最长不超过5年；安全性调查-项目投资和运作情况o 4、项目运作模式、资金运作流程及对贷款安全影响的分析o 5、土地出让计划o 6、土地一级开发企业申请贷款时，应提供借款人、政府（政府土地储备机构）、农行的三方资金

19、监管协议。（或合作协议）安全性调查-当地房地产市场分析和预测n 政府土地储备贷款、企业一级土地开发贷款：GDP、经济增长指标、城市化发展趋势等 每年土地出让数量、价格、用途及走势 房地产市场供需是否平衡 有无过度开发、价格不合理、供应过量问题 预测：根据现状分析、人口数量变化、城市发展规划，预测未来土地市场重点安全性调查-当地房地产市场分析和预测n 园区土地开发贷款：园区所在城市的经济发展情况 园区发展情况（规划 建成面积、产值、税收收入）园区近几年招商引资情况 园区、招商引资等竞争优势、劣势 预测：根据园区土地开发情况、近期出让情况、招商引资情况和产业聚集能力分析，预测该项目土地的出让前景。

20、收集资料可参照每年浙江省开发区综合考核评价报告 重点安全性调查-政府负债情况p 1、城市（开发园区）所辖区域经济发展状况和政府财政实力情况；p 2、城市辖内土地开发机构的设立情况、经营情况和负债情况；（是否多头开发、出让）p 3、当地政府负债情况（三指标标准）：政府负债率=政府性债务余额/地区生产总值 10%债务率=政府性债务余额/当年可支配财力 100%政府偿债率=偿还政府性债务本息额/可支配财力 15%（总行要求20%）重点安全性调查-政府负债情况o 指标解释n 1、地区生产总值（GDP）n 2、政府性债务余额：口径（1）政府：浙江省地方政府性债务管理实施暂行办法 解释（2）银监局：由政府

21、财政资金（含土地出让金）还款的贷款余额安全性调查-政府负债情况o 指标解释n 3、可支配财力 指本级政府剔除行政事业单位正常运转经费外的预算内外资金。政府预算内外资金=地方税收收入+纳入预算管理的政府性基金收入+非税收入=对外公布的地方一般预算收入+土地出让金。行政事业单位正常运转经费 理解为地方一般预算支出。当年可支配财力=对外公布的地方一般预算收入+土地出让金-地方一般预算支出 当年可支配财力土地出让金（不考虑上级财政转移支付）n 4、当年偿还政府性债务本息额 安全性调查-贷款担保能力贷款担保能力 o 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款l 抵押贷款：具有合法的土地使用证；抵

22、押率 70%。l 保证担保：要调查核实担保人的担保能力。o 贷款抵押物价值的确认问题：价值要按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。o 抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。o 运用评估报告的注意事项：土地价格的假设条件和定义效益性调查效益性调查o 企业效益l 1、拟开发土地的出让前景；l 2、拟开发土地可实现的收益情况；l 3、拟开发的土地还本付息和抗风险能力；o 银行综合效益主要风险点和注意的事项主要风险点和注意的事项 资金监管难度大 l 同时涉及多个项目，资金统一调拨；l 部分项目实际用款单位和借款主体不一致；l 土地出让金全额进入国库，再返还借款人，该过程我行难以控制；建

23、议完善手段和方法l 收集资金调拔凭证l 要求用款单位在我行开立账户，对账户进行监管l 合同约定：贷款用于*公司（用款单位）*项目l 争取财政账户开到我行主要风险点和注意的事项主要风险点和注意的事项 贷款期限风险l 贷款偿还取决于土地能否按计划出让,但受宏观环境影响,土地能否按计划出让存在不确定性 建议完善手段和方法l 是否有其他土地出让l 公司能否调拔其他资金，如财政资金。主要风险点和注意的事项主要风险点和注意的事项 政府负债规模缺乏整体控制措施政府负债规模缺乏整体控制措施 l 对地方政府债务水平缺乏有效约束l 缺乏对政府偿债能力的科学分析方法l 真实可支配财力数据很难掌握 建议完善调查方法和

24、手段建议完善调查方法和手段l 地方财政收入/GDP之比：（浙江8.05%）各地不一，最高为9.52，最低为5.86l 政府项目投资投资总额l 每年政府项目投资额主要风险点和注意的事项主要风险点和注意的事项 第二还款来源有效性问题第二还款来源有效性问题l 保证担保当地政府平台间的关联互保；l 抵押担保主要以土地使用权抵押，而拟抵押土地由于多属于未经公开出让的政府划拨性质的土地使用权；且用途多被限定。如只用于“银行抵押”。主要风险点和注意的事项主要风险点和注意的事项 人大决议和财政承诺的法律无效性和实践可行性人大决议和财政承诺的法律无效性和实践可行性l 严格意义上不具备法律效力。按照担保法以及财政

25、部关于规范地方财政担保行为的通知等相关规定，以上人大决议或财政部门出具的书面承诺文件均没有担保效力；l 实践中，被业内广泛采用，至少体现出政府的支持态度和还款意愿，一定程度上起到还款保障作用 四、其他规定四、其他规定四、其他规定四、其他规定p 贷后管理贷后管理1、城市土地开发贷款执行总行贷后管理、固定资产贷款贷后管理的一般规定。执行文件中国OO银行贷后管理办法（农银发2009392号）2、城市土地开发贷款项目应实行资金专户集中管理，保证专款专用、封闭运行。（收、支二条线管理）3、对整体开发、分批出让的项目，应按照对应地块的原则，分期、分地块偿还我行贷款。4、贷款早期预警制度。重点四、其他规定四

26、、其他规定o 资金支付资金支付l 城市土地开发贷款要按照中国OO银行固定资产贷款管理办法的要求，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理和控制。o 免评估类型免评估类型l 项目不涉及基础设施建设、主要为拆迁补偿且拆迁补偿费用基本明确的城市国有存量土地收储项目，可免评估流程，但须在调查报告中对需要评估的重点内容进行分析评价；l 对于政府土地储备周转贷款可免评估流程四、其他规定四、其他规定p 禁止用以下土地设定抵押禁止用以下土地设定抵押：（1）未取得合法的土地使用证的土地；（2）国土资源部认定的闲置2年以上的建设用地；（3）农村集体所有的土地；（4）以划拨的土地设定抵押，未

27、取得有审批权的人民政府或土地行政管理部门批准的。四、其他规定四、其他规定o CMSCMS录入录入：l 发放的城市土地开发贷款须严格按照政府土地储备贷款、园区土地开发贷款、企业土地一级开发贷款的不同贷款类别分别录入CMS系统。l 在C3上线后在贷款凭证附加信息的贷款用途栏，选择相应的用途类别。四、其他规定四、其他规定o 省分行审批权限省分行审批权限n“单笔土地开发贷款8亿元；上一年度GDP在1000亿元（含）以上城市本级土地储备机构承贷的政府土地储备贷款10亿元。”解读 杭州、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州等7地级市本级土地储备机构贷款审批权限为10亿元，其他土地储备贷款审批权限均为8亿元；

28、园区土地开发贷款、企业土地一级开发贷款均为8亿元。四、其他规定四、其他规定o检查中发现的问题检查中发现的问题l 贷款用途不符合规定：收集证明资金用途资料l 自有资金不落实：收集自有资金使用资料l 项目手续不完备l 回笼资金管理不到位五、案例分析五、案例分析案例-土地储备贷款项目评估报告土地储备贷款项目评估报告目目 录录 第一章 项目业主基本情况分析 第二章 业主单位所在政府和区域情况分析 第三章 项目情况分析 第四章 房地产（或土地）市场情况分析 第五章 项目还款来源分析 第六章 银行效益与风险防范评价 第七章 项目总体评价及建议 第一章第一章 项目业主基本情况项目业主基本情况o 1、客户基本

29、情况o 2、客户总体运作情况l从1998年至2007年，开发区出让土地返还收入48.4亿元，目前有中心城区区块土地储备（商住用地）1180.1亩，均已办好收储手续的，按250万元/亩计算，总价值约29.5亿元；有东扩原按工业用地收储的2530亩土地，现规划已调整到位商住用地，按150万元/亩计算，总价值38亿元。这两项除去上交提留等11%预计出让返还收入在60亿左右。o 3、客户财务状况l总体情况分析l贷款期限结构，到期借款情况l外担保情况第二章第二章 所在政府和区域情况分析所在政府和区域情况分析o 一、区域、行政概况l 职能权限l 财政管理o 二、开发区开发建设概况o 三、开发区资金、负债情

30、况l 1、近几年开发区资金运作概况l 2、开发区未来几年收支预计第二章第二章 所在政府和区域情况分析所在政府和区域情况分析o2 2、开发区未来收支预计、开发区未来收支预计n（1 1）开发区未来几年收入预计）开发区未来几年收入预计62.862.8亿元亿元n第一，存量土地3710.1亩，保守估计出让金收入67.5亿，返还收入60亿。n第二，各项目配套费未来可得收入1.2亿元 n第三，收回对*市社会发展有限公司和*市基础设施投资有限公司及党校的借款1.6亿元。o（2 2）现有规划范围建成需要投资）现有规划范围建成需要投资23.923.9亿亿n第一，征地费用4亿元n第二，拆迁及安置费用8.5亿元n第三

31、，基础设施建设9.5亿元n第四，*旅游用土地成本及迁坟等0.9亿元n第五，西区高压线搬迁费用及2座110kv变电所等电力设施投资1亿元第二章第二章 所在政府和区域情况分析所在政府和区域情况分析o 3、近三年开发区土地收储出让情况l2006年开发区土地储备开发中心收储土地2381亩，其中工业用地2218亩，商业用地163亩，出让用地2303亩，其中工业用地2247亩，商住用地56亩，出让金返还收入4.6亿元;07年收储工业用地322，出让工业用地501亩，出让金返还收入1.8亿;08年1-10月份收储土地665亩，其中工业用地601亩，商住用地64亩，出让土地378亩，其中工业用地128亩，商业

32、用地250亩，出让金返还可收入11亿元，已到帐7.6亿。目前存量收储土地原开发区内商住用地3710.1亩，滨海区块623亩。第二章第二章 所在政府和区域情况分析所在政府和区域情况分析o 4、*经济开发区政府类借款情况l 200*年*市开发区GDP为*亿元，可支配财力*亿元，政府性还款本息额*亿元，负债总额*亿元。政府负债率16.1%、债务率84.0%、偿债率15.5%。负债率、偿债率二指标略超省政府控制线。第三章第三章 项目情况分析项目情况分析 一、项目概况 二、合法性手续办理情况 三、项目投资估算 四、项目资金来源及使用计划 五、项目收益测算 六、贷款用途第四章第四章 房地产市场情况分析房地

33、产市场情况分析o 一、当地经济形势及城市发展格局的概述一、当地经济形势及城市发展格局的概述l 200*年*市实现生产总值（GDP）*亿元，比上年增长13.3%，人均生产总值达到*元，比上年增长14.1%。2006年，全市金融机构人民币存款余额达到1775.92亿元，增长20.10%。“大市区”的城市格局已初步形成，*房市发展基本呈现的是江南、江北与江东新区三个区域所形成的*房市三足鼎立局面，江南区域属行政中心和居住中心。第四章第四章 房地产市场情况分析房地产市场情况分析o 二、二、2001-20062001-2006年年*市区房地产市场总概分析市区房地产市场总概分析l（1 1）房地产开发量：）

34、房地产开发量：2001-2004年房地产开发量增长迅速、2005-2006年开发速度放缓。从房屋施工面积和新开面积分析，2001-2004房屋施工面积持续增长，分别为176万平方米、300万平方米、414万平方米、515万平方米。新开工面积从2002-2004年的184万平方米、205万平方米、242万平方米。受国家宏观调控影响2004年以后二指标均出现下调。l（2 2）商品房销售量：）商品房销售量：2001-2003年商品房销售量增量迅速、2003年以后较为平稳。2003年出现销售高峰，全年销售商品房145万平方米，其中住宅132万平方米。2004-2006年各年全年商品房销售量110-13

35、2万平方米之间，住宅为110万平方米左右，较为平稳。第四章第四章 房地产市场情况分析房地产市场情况分析o 二、二、2001-20062001-2006年年*市区房地产市场总概分析市区房地产市场总概分析o（3 3）商品房销售价格：）商品房销售价格：2001年-2005商品房销售价格增长较快、2006较为平稳。o（4 4）土地一级市场）土地一级市场：2002-2004年为土地放量高峰年，2004年以后土地放量大幅下降。2002-2004年为土地出让量分别186万平方米、149万平方米、149万平方米，2005年、2006年分别64万平方米、28万平方米。市场分析2001年2002年2003年200

36、4年2005年2006年房屋施工面积176300414515450429#住宅143249337401355346房屋竣工面积609114014510592#住宅50751221128578全年房屋销售面积6378145115132113#住宅5570132100112103房屋新开工面积无法获取1842052428085#住宅无法获取1561631866676住宅销售平均价格118814611486180426902706全年购置土地面积941861491496428年末房屋空置面积1015151121无法获取#住宅 007413无法获取第四章第四章 房地产市场情况分析房地产市场情况分析o

37、三、市区房地产市场总结和发展趋势的分析三、市区房地产市场总结和发展趋势的分析l（1 1）经济持续保持高增长态势）经济持续保持高增长态势 2006年，*市GDP总量达*亿元，增长13.3%，增幅居全省前列，全市人均GDP*元，增长14.1%。l（2 2）土地供应将长期趋紧）土地供应将长期趋紧 近两年来，政府加强了宏观调控，国家对土地供应将采取长期趋紧的政策。相应*市政府也加大了对土地供应的控制力度，土地供应将长期趋紧，2007年*市土地供应计划还将从紧。l（3 3）对周边市县辐射力增强）对周边市县辐射力增强 随着经济快速发展，“中心城市”地位的确立，城市化的发展步伐迅速，吸引外来人来金创业，外来

38、购房客户比例逐年增加。第四章第四章 房地产市场情况分析房地产市场情况分析o 三、市区房地产市场总结和发展趋势的分析三、市区房地产市场总结和发展趋势的分析（4 4）存量房和存量地的消化还需时间）存量房和存量地的消化还需时间l由于2002-2004年土地一级市场的放量过快，造成当前市场的存量土地和房产过多。目前当前*市区的正处于开发或已竣工且未实现销售的房产有130万平方米左右，可能尚需2-4年消化。l因此，目前*市区房地产销售价格和增幅均列全省末位，在*市政府、开发商等机构和单位的努力下，积极调整供应结构、采取有效措施、并有序规范地调节市场，增强市场消费力，经过一段时间(可能在2-4年)的盘整，

39、*房地产市场有望进入快速发展时期。第五章第五章 项目还款来源分析项目还款来源分析o 1 1、第一还款来源、第一还款来源l本项目的土地出让价格按*万元/亩计，项目土地出让收入*万元。另外，本项目贷款已列入年度融资计划，其还贷计划承诺列入以下年度预算，并作为本项目还贷来源的补充。o 2 2、第二还款来源、第二还款来源l抵押物为计划出让的储备土地的使用权，土地使用权面积为*平方米。该地块属*市最核心区块中央商务区，根据周边相关土地最近一次拍卖价格，每亩价格为*万元。考虑到该地块为政府储备地块，评估价按*万元/亩计，评估总价为*亿元，抵押率为*%，第二还款来源充足。第六章第六章 银行效益与风险防范评价

40、银行效益与风险防范评价o 一、贷款综合效益分析o 二、项目风险分析l*市及开发区政府负债较多，受房地产市场低迷的影响，未来土地出让市场形势不明朗，政府的财政支付压力较大。第七章第七章 项目总体评价及建议项目总体评价及建议o 借款人*，项目*，调查同意对*经济开发区土地储备开发中心发放项目贷款*万元，期限2年，执行基准利率，贷款由政府储备商住用地抵押。评估报告附表 借款人基本情况表 项目基本情况表 项目投资概算表 项目资金来源与运用表 项目损益测算表 项目财务指标测算表 贷款偿还期预测表 敏感性分析表 案例-园区贷款政府负债分析o 2009年*县GDP*亿元，政府当年债务余额*亿元，当年还本付息

41、额*亿元，可支配财力*亿元,政府负债率9.99%（控制线10%）、债务率74.72%（控制线100%）、偿债率10.9%（控制线为15%）。当地政府负债案例分析根据公司近几年的情况，简略预测未来五年的收支情况：土地出让收益：土地出让收益：2007-2009年土地拍卖净收入平均值36200万元/年进行预测，以后每年收入增长5%；财政税收分成：财政税收分成：2005年-2009年年均增加12.7%，以后增长率各年按8%计；利息支出：利息支出：按2010年实际余额分析利息9500万元左右，同时充分考虑公司项目的延续性和贷款总额的平衡性，因此，贷款利息考虑每年9500万元；工程支出：工程支出：按每年1

42、0000万元测算，剔除了项目融资偿还的本金；还本支出还本支出：归还到期贷款，若新增较多项目，该部分资金用于新项目，但贷款总额当年不下降，贷款利息在支出已考虑。公司未来五年收入26.46万元，支出26.75亿元，收支基本平衡。开发园区未来五年的收支分析未来五年收入情况（万元）未来五年收入情况（万元）未来五年支出情况（万元）未来五年支出情况（万元）年份年份土地净土地净收收益益税收分税收分成成小计小计工程支工程支出出还本支还本支出出利息利息行政管行政管理理小计小计20103620011000472001000036500950010005700020113801011880498901000041500950010006200020123991112830527411000028000950010004850020134190613857557631000051000950010007150020144400114965589671000080009500100028500小计2000286453326456050000165000475005000267500合计合计264560264560267500267500 谢 谢 大 家！