土地征收安置补偿制度课件.ppt
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- 土地 征收 安置 补偿 制度 课件
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1、一、法律依据一、法律依据国家与地方国家与地方(一)国家层面(一)国家层面法法 律律条条 例例管理办法管理办法通通 知知规定、规则规定、规则1.法律文件w宪法宪法w民法通则民法通则w土地管理法土地管理法w物权法物权法w农村土地承包法农村土地承包法w城市规划法城市规划法(1)宪法及其修正案w第八条:集体经济经营方式w第九条:自然资源权属w第十条:土地制度w第十二条:公共财产不可侵犯w第十三条:保护私有财产(2)民法通则)民法通则w第五章 民事权利第一节第一节 财产所有权和与财产所有权有关的财产权财产所有权和与财产所有权有关的财产权(第71至83条)w财产所有权 集体财产所有权 个人财产所有权w财产
2、继承权 w土地使用权与承包经营权w自然资源经营权与承包经营权w经营权w不动产相邻关系w社团财产w共有(3)土地管理法w三次修订,2004年8月28日 八章86条w总则:基本制度 基本国策 w土地的所有权和使用权w土地利用总体规划w耕地保护w建设用地w监督检查w法律责任w2007年3月16日主席令第62号公布 自2007年3月1日起施行w十九章247条w不动产财产权利w土地权利(4)物权法w物权法全面体现转型期公民的财富观 所有权财产权利w物权法构建了城乡土地更平等平等的法律关系w物权法将“公共利益”置于透明的状态,将国家权力机关放在“笼子里”。w物权法要求行政机关依法行政 (5)农村土地承包法
3、w五章65条,2003年3月1日起施行w依法保护农村土地承包关系的长期稳定w承包方式:家庭承包 和其他方式u发包方承包方权利与义务、承包原则程序、承包期限和承包合同u承包经营权的保护u争议纠纷和法律责任w六章46条,1990年4月1日起施行w转变用途的农地必须符合城市规划法的基本要求(6)城市规划法条例w土地管理法实施条例(1998年12月27日)w基本农田保护条例(1998年12月27日)w村庄和集镇规划建设管理条例(1993年6月29日)管理办法w建设用地管理办法(1996年9月18日)w土地利用年度计划管理办法(2006年12月12日)w农村土地承包经营权流转管理办法(2005年1月19
4、日)通知、规定、规则w确定土地所有权和使用权的若干规定(1995.3.11)w国土资源部关于加强征地管理工作的通知(1999.12.24)w国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知(2001.11.6)w国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知(2002.7.12)w关于严禁非农业建设违法占用基本农田的通知(2003.8.21)(二)地方性文件w湖北省人民政府关于印发湖北省征地补偿安置争议协调裁决办法的通知 2010年1月1日施行(5年有效)w北京市建设征地补偿安置办法2004年5月21日w广东省征用农民集体所有土地各项补偿费管理办法2001年12月22日(三)部门规章w国土资源部国
5、土资源部 建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办法划拨用地目录划拨用地目录征用土地公告办法征用土地公告办法关于整顿和规范土地市场关于整顿和规范土地市场秩序的通知秩序的通知总结:w法律依据层次分明w侧重点不同w法律与实践难精准对接二、土地征收与补偿制度(一)概念与内涵:(一)概念与内涵:w 国家为公共利益的需要,依照一定的程国家为公共利益的需要,依照一定的程序与补偿方式,将农民集体所有土地强制收序与补偿方式,将农民集体所有土地强制收归国有,支付一定补偿费,并确定给用地单归国有,支付一定补偿费,并确定给用地单位使用,而设立的相关权利与义务的制度安位使用,而设立的相关权利与义务的制度安排。排
6、。国家、农民集体经济组织、农民和用地单位国家、农民集体经济组织、农民和用地单位调整调整土地利益关系土地利益关系征收与征用征收与征用w共同之处:为公共利益的需要,依照一定的共同之处:为公共利益的需要,依照一定的程序与补偿方式,将农民集体所有土地强制程序与补偿方式,将农民集体所有土地强制收归国有;收归国有;w不同之处:不同之处:征收:征收:彻底剥夺集体土地所有权彻底剥夺集体土地所有权 征用:征用:一段时期内暂时占用集体土地;集体一段时期内暂时占用集体土地;集体 土地所有权性质不变土地所有权性质不变(二)特征:(二)特征:w目的特定性:目的特定性:服从公共利益,兼顾农民集体及个体利益;服从公共利益,
7、兼顾农民集体及个体利益;w行使的强制性:行使的强制性:必须服从,不得阻挠必须服从,不得阻挠w运作的程序性:运作的程序性:申请、农地转用审查审批、申请、农地转用审查审批、.争议裁决、强制执行争议裁决、强制执行w补偿的限定性:补偿的限定性:法定标准法定标准+授权省级自定标准授权省级自定标准 上限限制上限限制w1953年年11月月 政务院政务院关于国家建设征用土地办法关于国家建设征用土地办法w1958年年1月月 国务院国务院国家建设征用土地办法国家建设征用土地办法w1982年年5月月 国务院国务院国家建设征用土地条例国家建设征用土地条例w1998年年4月月 1998年年12月月 土地管理法土地管理法
8、土地管理法实施条例土地管理法实施条例w1999年年10月月 国务院国务院报国务院批准的建设用地审查办法报国务院批准的建设用地审查办法(三)历史变迁(三)历史变迁w2001年年6月月 国土资源部国土资源部建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办法划拨用地划拨用地目录目录征用土地公告办法征用土地公告办法关于整顿和规范土地市场秩关于整顿和规范土地市场秩序的通知序的通知u2003年年 招拍挂、规范建设用地审批、土地权属争议调查处理、国招拍挂、规范建设用地审批、土地权属争议调查处理、国土资源标准化管理、土地开发整理功能区划审批、项目审批土资源标准化管理、土地开发整理功能区划审批、项目审批w2004
9、年年 土地开发管理权限、土地利用更新调查、土地供应管理、土地开发管理权限、土地利用更新调查、土地供应管理、土地开发整理、湿地保护、国土资源听证、深化改革严格土土地开发整理、湿地保护、国土资源听证、深化改革严格土地管理地管理u2005年年 土地利用总体规划编制土地利用总体规划编制 u2006年年5月月 国土资源部国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 w2007年年11月月 国土资源部国土资源部 财政部财政部 中国人民银行中国人民银行土地储备管理办法土地储备管理办法的通知的通知w2008年年2月月 2008年年9月月 国土资源部国土资源部土地登记办法土
10、地登记办法,关于建立健全土地执法关于建立健全土地执法监管长效机制的通知监管长效机制的通知关于加强建设用地动态监督管理的通关于加强建设用地动态监督管理的通知知 u2009年年8月月 国土资源部国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知用的通知总结:总结:w阶段性阶段性w逐步规范化、制度化逐步规范化、制度化w程序更合理:程序更合理:土地征收、评估、预审、审查、公告、执法、监督土地征收、评估、预审、审查、公告、执法、监督w内容更丰富:内容更丰富:权属管理、土地利用、开发整理、标准化管理权属管理、土地利用、开发整理、标准化管理(四)补偿模式(四)补偿
11、模式w1.“完全补偿型完全补偿型”w2.“不完全补偿型不完全补偿型”w3.“合理补偿型合理补偿型”1.“完全补偿型完全补偿型”:w理论基础:理论基础:土地征收补偿损失等于被剥夺的产权代价土地征收补偿损失等于被剥夺的产权代价u公式:地价地价+青苗等地上附着物价青苗等地上附着物价+损害连带补偿损害连带补偿+土地发展权价土地发展权价2.“不完全补偿型不完全补偿型”:w理论基础:理论基础:财产权因负有社会义务而不具有绝对性财产权因负有社会义务而不具有绝对性 可以基于公共利益需要而依法被限制可以基于公共利益需要而依法被限制w公式:公式:地价地价+青苗等地上附着物价青苗等地上附着物价3.合理补偿型w理论基
12、础:多数场合多数场合“完全补偿完全补偿”特殊场合特殊场合“不玩全补偿不玩全补偿”u公式:介于两者之间介于两者之间土地补偿计算公式w(1)土地补偿费=被征地亩数年产值补偿倍数w(2)安置补助费=需要安置的人数年产值补偿倍数w需要安置的人数=被征地数/征地前人均分配耕地数w例如:某市建设博物馆需要征收土地120亩,该耕地平均年产值为5000元/亩,补偿方案批准补偿倍数为:土地补偿费10倍;安置补助费为10倍,该村人均耕地为0.8亩,问该村应获得多少土地补偿费和安置补助费?土地补偿费=120亩 5000元/亩10倍 =6,000,000.00元(每亩为50000元)安置补助费=(120亩/0.8亩)
13、*5000元/亩 10倍 =7,500,000.00元(每口人为50000元)土地补偿费与安置补助费总计为:13,500,000.00元。征地补偿的争议:w政府、村集体、开发商w村集体与承包户w1.土地征收权土地征收权“强制对象强制对象”的性质不明确的性质不明确w2.土地主管部门、被征地集体经济组织、承土地主管部门、被征地集体经济组织、承包经营农户、用地单位四者产权关系不明晰包经营农户、用地单位四者产权关系不明晰w3.土地划拨范围宽泛土地划拨范围宽泛w4.补偿不合理补偿不合理w5.土地产权交易市场不健全土地产权交易市场不健全(四)缺陷(四)缺陷理论分析:双重委托代理问题w国家、地方政府、村集体
14、、农民独立决策的利益主体。w第一重是国家与地方政府之间由显性契约构成的委托代理;w第二重是农民与村集体之间由隐性契约构成的委托代理。委托代理理论:w委托代理理论是制度经济学契约理论的主要内容之一。w信息非对称w达到目标一致的问题图图1 1 征地中双重委托代理组织模式征地中双重委托代理组织模式w 图图2 显性契约内部主体博弈模型显性契约内部主体博弈模型图图3 3 隐性契约内部主体博弈模型隐性契约内部主体博弈模型图5 隐性契约弱化-瓦解模型结论:w1.双重委托代理的征地制度下最大的受益者是地方政府。现双重委托代理的征地制度下最大的受益者是地方政府。现行的制度设计导致国家、村集体、农民的策略都给地方
15、政府行的制度设计导致国家、村集体、农民的策略都给地方政府追逐自己最大利益提供了便利。追逐自己最大利益提供了便利。w2.国家对征地处于低效监督状态,对地方政府的征地策略选国家对征地处于低效监督状态,对地方政府的征地策略选择造成很大的影响。农民拒绝违法征地成功的概率与农民选择造成很大的影响。农民拒绝违法征地成功的概率与农民选择接受违法征地的概率都会对村集体的策略选择造成影响,择接受违法征地的概率都会对村集体的策略选择造成影响,但是还不足以改变村集体的策略。但是还不足以改变村集体的策略。w3.村集体支持地方政府策略会助长违法征地的概率。农民拒绝村集体支持地方政府策略会助长违法征地的概率。农民拒绝地方
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