林木资产评估基本方法-收益法课件.pptx

1、林木资源资产评估的基本方法收益法 指通过被评估森林资源资产未来预期收益的现值，来判断森林资源资产价值的各种评估方法的总称。它服从森林资源资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算森林资源资产价值。在森林资源资产评估中，收益法主要包括收获现值法、收益净现值法、假设开发法、年金资本化法、林地期望价法等。1.收益现值法 收益现值法：是通过估算被评估的森林资源资产在未来经营期内各年的预期净收益按一定的折现率（投资收益率）折算为现值，并累计求和得出被评估森林资源资产评估值的一种评估方法。收益现值法计算公式uniniipAE1)1(2.收获现值法 收获现值法：是利用收获表预测被

2、评估林木资产在主伐时净收益的折现值，扣除评估基准日后 到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为被评估林木资产评估值的一种方法。是评估中龄林和近熟林资产经常选用的方法。收获现值法的公式较复杂，需要预测和确定的项目多，计算也较为麻烦。但该方法是针对中龄林和近熟林造林年代已久，用重置成本易产生偏差，而离主伐又尚早，不能直接采用市场价倒算法的特点而提出的。该方法的提出解决了中龄林和近熟林资产评估的难点，将重置成本法评估的幼龄林资产与用市场价倒算法评估的成熟林资产的价格连了起来，形成了一个完整、系统的立木价格体系。收获现值法计算公式 式中：E 一评估值 K 一林分质量综合调整系数,综合调整系数的

3、确定见附录 C Au一参照林分 u 年主伐时的净收益 Aa、Ab一参照林分第 a、b 年的间伐和其他纯收益（na，b 时，Aa、Ab0）u 一经营周期 n林分年龄 Ci一评估后到主伐期间的年营林生产成本 P 投资收益率111)1()1()1()1(uniniinububauaunpCppApAAKE3.年金资本化法 年金资本化法：是将被评估森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按恰当的投资收益率求出资产的价值，使用该方法以实现森林资源永续利用为前提条件。（1）是将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。（2）该方法公式简单，要测定的因

4、素少，计算方便，但它的使用有两个严格的前提条件：a待评估资产的年收入必须十分稳定；b待评估资产的经营期是无限的，它可以无限久地永续经营下去。(3)年金资本化法主要用于评估年纯收益稳定的森林资源资产，如花年毛竹林资源资产、均匀龄级结构的整体森林资源资产。该测算公式稍作改变也可以用来测算大小年明显的毛竹林资源资产价值和异龄林资源资产价值。年金资本化法计算公式 式中：E 一评估值 A 一年平均纯收益 P 一投资收益率PAE 年金资本化法关键的问题 年金资本化法主要用于年纯收益稳定的森林资源资产，如花年毛竹林资产，有明确的年地租收入的土地资产，龄级结构均匀的经营类型的整体森林资源资产的评估。该测算公式

5、稍作改变也可以用来测算大小年明显的毛竹林资产的评估。该方法公式简单，要测定的因素少，计算方便，但它的使用有2个严格的前提条件。1、待评估资产的年收入必须十分稳定；2、待评估资产的经营期是无限的，它可以无限期地永续经营下去。该方法的合理应用必须注意2个问题，一个是年平均纯收益测算的准确性，二是投资收益率必须是不含通货膨胀率的当地林业投资的平均收益率。周期收益资本化法 周期收益资本化法：是将被评估林木资产稳定的周期收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值，使用该方法以实现森林资源永续利用为前提条件。根据林木资产经营的具体情况，分为刚择伐后的林木资产评估和择伐 m 年后的林木资产评

6、估。周期收益资本化法计算公式一 刚择伐后的林木资产评估 林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，其刚择伐后的林木资产评估的收益现值法计算公式为：式中：E 一刚择伐后的林木资产评估值 K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C Au一择伐的纯收益 V 一年森林管护成本 P 一投资收益率 u 一择伐周期PVpAKEuu1)1(周期收益资本化法计算公式二 择伐 m 年后林木资产评估：林木择伐 m 年后，随着林分生长逐渐接近下一次择伐期，林分的蓄积量在增长，林分的价值在增加，其择伐 m 年后的林木资产评估的收益现值法计算公式为：式中：E 一择伐 m 后的林木资产评估值 K 一林分

7、质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C Au一择伐的纯收益 P 一投资收益率 V 一年森林管护成本 u 一择伐周期 m 一距评估基准日最近一次择伐的年限PVppAKEumu1)1()1(周期收益资本化法计算公式三 未成熟林的林木资产评估 未成熟林先按成熟林的择伐纯收益和计算公式计算价值，再将其折为现值，计算公式为：式中：E 一未成熟林的林木资产评估值K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 CAu一参照林分 m 年时择伐的纯收益P 一投资收益率V 一年森林管护成本u 一择伐周期q 一林分成熟年龄n林分年龄PVpppAKEnquuu1 1)1()1(课堂问题讨论 写出收益法的主要公式。