基准地价法和路线价法课件.ppt

1、LOGO第五章第五章 房地产评估房地产评估LOGO学习目标学习目标 了解房地产评估的对象、类别及相关概了解房地产评估的对象、类别及相关概念；认识房地产的特性、影响房地产价格念；认识房地产的特性、影响房地产价格的因素及房地产评估的特点；掌握并熟练的因素及房地产评估的特点；掌握并熟练运用房地产评估的市场法、收益法、成本运用房地产评估的市场法、收益法、成本法；了解房地产评估的剩余法、基准地价法；了解房地产评估的剩余法、基准地价法和路线价法；理解各种房地产评估方法法和路线价法；理解各种房地产评估方法的基本思路、操作方式及适用条件，根据的基本思路、操作方式及适用条件，根据不同的情况正确地选择适合的方法。

2、不同的情况正确地选择适合的方法。LOGO 创业大厦建成于创业大厦建成于19941994年年1212月，是中海公司和中创公月，是中海公司和中创公司投资司投资2.52.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达4.44.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。创业大厦先后由创业大厦先后由6 6个单位评估出个单位评估出1010个价格，以至最高个价格，以至最高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人价和最低价竟相差

3、近两倍！对此，该大厦的产权人海海口中海建设开发公司口中海建设开发公司(下称中海公司下称中海公司)总经理丁爱笛非常总经理丁爱笛非常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第气愤，却无可奈何，因为又将面临着第1111次评估了。次评估了。本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒体的关注。体的关注。LOGO房地产有何房地产有何特点？影响特点？影响房地产价值房地产价值的因素有哪的因素有哪些？些？案例思考案例思考如何科学合如何科学合理地估算房理地估算房地产的价值地产的价值

4、？LOGO第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 1第二节第二节 收益法的应用收益法的应用 2第三节第三节 市场法的应用市场法的应用 3第四节第四节 成本法的应用成本法的应用 4第五节第五节 其他方法的应用其他方法的应用 3LOGO房地产评房地产评估的对象估的对象房地产价房地产价格的影响格的影响因素因素房地产评房地产评估的特点估的特点和原则和原则房地产评估程房地产评估程序及评估资料序及评估资料收集收集LOGO 在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象：处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象：单

5、纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估房地合一价值（或称房地产价值或物业价值）。房地合一价值（或称房地产价值或物业价值）。房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称，法律上称为，法律上称为“不动产不动产”。对城镇某宗房地产，通。对城镇某宗房地产，通常称谓常称谓“物业物业”。房地产从组成内容看，具有二元。房地产从组成内容看，具有二元性，即土地和地上建筑物。性，即土地和地上建筑物。LOGO 位置的固定性位置的固定性质量的差

6、异性质量的差异性 不可再生性不可再生性效用的永续性效用的永续性 可垄断性可垄断性 用途多样性用途多样性效益的级差性效益的级差性 LOGO LOGO土地所有权价格土地所有权价格实质上是土地的购买价格实质上是土地的购买价格，现实，现实中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地关系时才产生。关系时才产生。2、土地价格的主要类型、土地价格的主要类型土地使用权价格土地使用权价格本质是租赁价格，即土地使用者本质是租赁价格，即土地使用者支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所有权仍属于国家，现实中表现为土地

7、出让金。有权仍属于国家，现实中表现为土地出让金。LOGO基准地价基准地价按照城市土地级别或均质地按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价地和综合土地级别的土地使用权的平均价格格。标定地价标定地价以基准地价为依据，根据土以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、用途、地使用年限、地块大小、土地形状、用途、容积率、市场蔡关系等条件确定的具体宗容积率、市场蔡关系等条件确定的具体宗地在一定时期内的价格地在一定时期内的价格。出让底价出让底价政府土地管理部门对国有土政府土地管理部门对国有土地在一定使用

8、年限、用途、地产行情条件地在一定使用年限、用途、地产行情条件下确定的待出让宗地或成片开发土地的最下确定的待出让宗地或成片开发土地的最底控制价格底控制价格。LOGO转让价格转让价格指土地所有者在使用期内将指土地所有者在使用期内将已取得的土地使用权依法转让给其他土地已取得的土地使用权依法转让给其他土地使用权人的土地价格使用权人的土地价格。租赁地价租赁地价指在不改变土地使用权属性指在不改变土地使用权属性质的情况下，以支付租金的形式取得一定质的情况下，以支付租金的形式取得一定时期土地使用权的土地价格时期土地使用权的土地价格。LOGO土地总价土地总价指一定范围内土地的价格总额指一定范围内土地的价格总额。

9、单位地价单位地价指单位土地面积的价格，它是一定时期指单位土地面积的价格，它是一定时期内土地价格的反映内土地价格的反映。楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格单位建筑面积上的土地价格。计算公式。计算公式:楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地总价格建筑总面积或：楼面地价土地单价容积率或：楼面地价土地单价容积率LOGOLOGOLOGO n按房地产实物形态划分，可分为土按房地产实物形态划分，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格地价格、建筑物价格和房地产价格n按房地产价格的形成方式划分，可分按房地产价格的形成方式划分，可分为市场

10、交易价格和评估价格为市场交易价格和评估价格n按房地产的交易方式划分，可分为按房地产的交易方式划分，可分为拍卖价格、招标价格和协议价格拍卖价格、招标价格和协议价格 n按房地产的权属性质划分，可分为所按房地产的权属性质划分，可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格有权价格、使用权价格和其他权利价格LOGO 1、一般因素、一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等 2、区域因素、区域因素可细分为商服繁华、道路通达、交通便捷、城市设施状可细分为商服繁华、道路通达、交通便捷、城市设施状况和环境因素等。况和环境因素等。3、个别因素、个别因素土

11、地个别因素：面积因素、宽度因素、形状因素土地个别因素：面积因素、宽度因素、形状因素 等等建筑物的个别因素：面积、结构、材料、设计、质量等建筑物的个别因素：面积、结构、材料、设计、质量等 LOGO三、房地产评估的特点和原则三、房地产评估的特点和原则房地产评估的房地产评估的特点特点u非完全市场性非完全市场性房地产评估的房地产评估的原则原则u供求原则供求原则u替代原则替代原则u贡献原则贡献原则LOGO房地产房地产评估程评估程序序 明确评估基本事项明确评估基本事项签订评估合同签订评估合同制定工作计划制定工作计划实地勘察与收集资料实地勘察与收集资料测算被估房地产的价值测算被估房地产的价值确定评估结果和撰

12、写评估报告确定评估结果和撰写评估报告LOGO房地产房地产评估资评估资料收集料收集(1)评估对象的基本情况；评估对象的基本情况；(2)有关评估对象所在地段的环境和区有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；域因素资料；(3)与评估对象有关的房地产市场资料，与评估对象有关的房地产市场资料，如：市场供需状况、建造成本、租售如：市场供需状况、建造成本、租售价格等等；价格等等；(4)国家和地方涉及房地产评估的政策、国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获得上述资料的途法规和定额指标。获得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。的勘测和

13、必要的调查访问。LOGO评估思路评估思路具体评估具体评估方法方法基本参数基本参数确定确定收益法应用案收益法应用案例例LOGO 将房地产未来的正常净收益，按适当的折现率将房地产未来的正常净收益，按适当的折现率折算成现值，以此确定房地产价值。计算公式：折算成现值，以此确定房地产价值。计算公式：适用于收益性房地产的评估。适用于收益性房地产的评估。比如：写字楼、比如：写字楼、商场、旅店、商务楼、住宅等。商场、旅店、商务楼、住宅等。LOGO二、收益法在房地产评估中的基本模式二、收益法在房地产评估中的基本模式LOGO（1 1）单纯土地的评估，用土地收益评估土地价值，）单纯土地的评估，用土地收益评估土地价值

14、，一般适用于空地出租的情况。一般适用于空地出租的情况。土地评估值土地年净收益土地资本化率土地评估值土地年净收益土地资本化率式中：式中：土地年净收益土地年总收益一土地年总费用土地年净收益土地年总收益一土地年总费用土地年总费用年管理费土地年总费用年管理费+年维护费年维护费+年税金年税金LOGO（2 2）房地合一情况下，由房地产收益评估土地价值。）房地合一情况下，由房地产收益评估土地价值。土地评估值（房地产年纯收益一建筑物年纯收益）土地评估值（房地产年纯收益一建筑物年纯收益）土地还原率土地还原率式中：式中：建筑物年纯收益建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物现值建筑物还原率建筑物还原率或：或：=建筑物现值

15、建筑物现值（建筑物还原率（建筑物还原率+建筑物年折旧率）建筑物年折旧率）建筑物现值建筑物重置成本建筑物现值建筑物重置成本成新率成新率LOGOLOGO三、收益法基本参数的确定三、收益法基本参数的确定 净收益是指归属于房地产的，除去各净收益是指归属于房地产的，除去各种费用后的收益，必须是客观净收益。种费用后的收益，必须是客观净收益。净收益净收益=客观收益客观收益-客观费用客观费用LOGO年净收益年净收益=租赁收入租赁收入-营运费用营运费用租赁收入租赁收入=有效毛租金收入有效毛租金收入+租金保证金、租金保证金、押金的利息收入押金的利息收入营运费用营运费用=维修费维修费+管理费管理费+保险费保险费+房

16、产房产 税税+租赁代理费租赁代理费 LOGO（二）资本化率的确定（二）资本化率的确定 BLB2rL1rrLOGOLOGO 资本化率可以采用以下方法测算：资本化率可以采用以下方法测算：寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。的比例获取资本化率，至少三个交易案例。资本化率资本化率=无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产项投资按收益率的大小排队。评估人员估

17、计被估房地产投资风险，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。投资风险，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。LOGOLOGO某房地产开发公司于某房地产开发公司于2002年年3月以有偿出让方式取得一块月以有偿出让方式取得一块土地土地50年的使用权，并于年的使用权，并于2004年年3月在此地块上建成一座月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 000元，经济耐元，经济耐用年限为用年限为55年，残值率为年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格。目前，该类建筑重置价格为每平方米为每平方米2 500元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积500平方

18、米，建筑平方米，建筑面积为面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米筑平方米50元，空置率为元，空置率为10，每年需支付的管理费为年，每年需支付的管理费为年租金的租金的3.5，维修费为建筑重置价格的，维修费为建筑重置价格的1.5，土地使用，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置元，保险费为建筑重置价格的价格的0.2，土地资本化率，土地资本化率7，建筑物资本化率，建筑物资本化率8。假。假设

19、土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年年3月的月的土地使用权价值。土地使用权价值。四、收益法应用案例四、收益法应用案例LOGOLOGO(3)年税金年税金2090018 000(元元)(4)年保险费年保险费2 5009000.24 500(元元)年总费用年总费用(1)+(2)十十(3)+(4)17 010+33 750+18 ooo+4 5004、计算房地产净收益、计算房地产净收益年房地产净收益年总收益一年总费用年房地产净收益年总收益一年总费用 486

20、 000一一73 260412 740(元元)LOGO)(46875489002500元使用年限建筑物重置价LOGO)(15.3358836%)71(11%724774044元pLOGO市场法的市场法的评估思路评估思路 市场法的市场法的基本评估基本评估步骤步骤 差异修正差异修正的方法的方法 市场法应市场法应用案例用案例LOGO 在同一市场上，选取用途、地域等相似的房在同一市场上，选取用途、地域等相似的房地产交易案例为参照物，通过分析调整差异测算地产交易案例为参照物，通过分析调整差异测算被估房地产价值。被估房地产价值。市场法是目前国内外房地产评估中广泛使用市场法是目前国内外房地产评估中广泛使用的

21、评估方法。只要有类似的房地产交易实例（具的评估方法。只要有类似的房地产交易实例（具有一定数量），就可以运用市场法。有一定数量），就可以运用市场法。LOGO LOGO)(100可比实例交易情况指数正常交易情况指数交易情况修正系数100)(数可比实例交易时价格指评估基准日价格指数交易日期修正系数LOGO数可比实例容积率修正系数待估宗地容积率修正系容积率修正系数nmrr土地使用年期修正系数)1(11)1(11LOGO四、市场法应用案例四、市场法应用案例 宗地宗地 成交价成交价 交易时间交易时间 交易情况交易情况 容积率容积率 土地状况土地状况 A 680 4月月 +1 13+1 B 610 4月月

22、0 11 -1 C 700 3月月 +5 14 -2 D 680 5月月 0 10 -1 E 750 6月月 1 16 +2 F700 7月月 0 13 +1 G 7月月 0 11 0LOGO时时间间1月月23456789101112指指数数100103107110108107112109111108109113LOGO容积率容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指地价指数数1001051101151201251282、案例修正计算、案例修正计算62010110011510510110011011268062799100105105100100110112610623981001

23、201051051001071127007489910010010510010010811268063810210012810599100107112750633101100115105100100112112700LOGOLOGO成本法的成本法的评估思路评估思路 成本法在土成本法在土地价值评估地价值评估中的应用中的应用成本法在房成本法在房屋建筑物评屋建筑物评估中的应用估中的应用 LOGO成本法用于房地产评估，其基本思路通常是：成本法用于房地产评估，其基本思路通常是：分别评估单纯土地价值和房屋建筑物价值，以分别评估单纯土地价值和房屋建筑物价值，以两者之和作为房地产评估价值。两者之和作为房地产评

24、估价值。LOGOLOGO二、成本法在土地价值评估中的应用二、成本法在土地价值评估中的应用LOGO三、成本法在房屋建筑物价值评估中的应用三、成本法在房屋建筑物价值评估中的应用LOGOLOGOLOGO剩余法剩余法 基准地价基准地价修正法修正法路线价法路线价法 LOGOLOGO（一）剩余法的计算公式（一）剩余法的计算公式剩余法的基本公式是：剩余法的基本公式是：土地评估价格土地评估价格=房地产预期收入建筑总成本投资利息房地产预期收入建筑总成本投资利息开发商合理利润正常税费其他费用开发商合理利润正常税费其他费用式中：房地产预期收入指待开发房地产预期的出售、出租式中：房地产预期收入指待开发房地产预期的出售

25、、出租或以其他方式经营的收入；其他费用，指房地产出售、出或以其他方式经营的收入；其他费用，指房地产出售、出租或经营中发生的费用，如销售费用、管理费用等。租或经营中发生的费用，如销售费用、管理费用等。LOGOLOGO（三）剩余法的应用案例（三）剩余法的应用案例LOGOLOGOLOGOLOGO二、基准地价修正法二、基准地价修正法LOGOLOGOLOGO三、路线价法三、路线价法 对面临特定街道而接近距离相等的市街土对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，该标准深度的若干宗地的平地，设定标准深度，该标准深度的若干宗地的平均单价，称为路线价。均单价，称为路线价。路线价法是依据路线价，配合深

26、度百分率路线价法是依据路线价，配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价。街道的其他宗地地价。LOGO路线价法的计算公式有不同的表现形式，常用的表达方路线价法的计算公式有不同的表现形式，常用的表达方式为：式为：宗地地价路线价宗地地价路线价深度指数率深度指数率临街宽度临街宽度 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：公式计算：宗地总价路线价宗地总价路线价深度指数率

27、深度指数率临街宽度临街宽度其他条件其他条件修正率修正率或，或，宗地总价路线价宗地总价路线价深度指数率深度指数率临街宽度临街宽度其他其他条件修正额条件修正额LOGOLOGO（三）路线价法的程序（三）路线价法的程序路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价法的操作步骤主要包括以下内容：1、路线价区段划分、路线价区段划分路线价区段划分完毕，求取每一路线价区段内标准路线价区段划分完毕，求取每一路线价区段内标准宗地的平均地价，附设于该路线价区段上。宗地的平均地价，附设于该路线价区段上。2、标准宗地的确定、标准宗地的确定标准宗地是指在城市一定区域沿主要街道的宗地中标准宗地是指在城市一定区域沿主要街道的宗地

28、中选定的具有标准深度、宽度和形状的宗地。标准深度选定的具有标准深度、宽度和形状的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。道的垂直距离。3、路线价的评估、路线价的评估LOGO4、深度百分率表的制作、深度百分率表的制作深度百分率又称深度指数，深度百分率表又称深度指数深度百分率又称深度指数，深度百分率表又称深度指数表。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。深表。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表的制作，是路线价法的难点和关键所在。路线度百分率表的制作，是路线价法的难点和关键所在。路线价法在美国

29、由来已久，长久以来根据丰富的实际资料，制价法在美国由来已久，长久以来根据丰富的实际资料，制定了各种路线价法则，如四三二一法则、苏慕斯法则定了各种路线价法则，如四三二一法则、苏慕斯法则(克克利夫兰法则利夫兰法则)、霍夫曼法则、哈柏法则、爱迪生法则等。、霍夫曼法则、哈柏法则、爱迪生法则等。5、计算宗地价值、计算宗地价值依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。LOGO 四三二一法则四三二一法则(4(43 32 21Rule)1Rule)是将标准深度是将标准深度100

30、100英尺英尺 (30.48(30.48米米)的普通临街地，与街道平行区分为的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个四等分，即由临街面算起，第一个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)的价的价值占路线价的值占路线价的4040，第二个，第二个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)的价值占路的价值占路线价的线价的3030，第三个，第三个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)的价值占的价值占2020，第，第四个四个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)的价值为的价值为1010。如果超过。如果超过100100英尺英尺(30.48(30.48米米)，则需九八七六法则来

31、补充。即超过，则需九八七六法则来补充。即超过100100英尺英尺(30.48(30.48米米)的第一个的第一个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)，价值为路线价的，价值为路线价的9 9，第二个，第二个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)为为8 8，第三个，第三个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)为为7 7，第四个，第四个2525英尺英尺(7.62(7.62米米)为为6 6。LOGO举例：举例：现有临街宗地现有临街宗地A A、B B、C C、D D、E E，如图，如图5 53 3，深度分别为，深度分别为2525英尺，英尺，5050英尺，英尺，7575英尺，英尺，100100英

32、尺和英尺和125125英尺，宽度分英尺，宽度分别为别为1010英尺，英尺，1010英尺，英尺，2020英尺，英尺，2020英尺和英尺和3030英尺。路线英尺。路线价为价为2 0002 000元英尺，设标准深度为元英尺，设标准深度为100100英尺，试运用英尺，试运用“四三二一四三二一”法则，计算各宗土地的价值。路线价每英法则，计算各宗土地的价值。路线价每英尺尺20002000元元/英尺，设标准深度为英尺，设标准深度为100100英尺，试运用英尺，试运用“四三四三二一二一”法则，计算各宗土地的价值。法则，计算各宗土地的价值。LOGOA=2000A=20000.40.410=800010=8000

33、（元）（元）B=2000B=20000.70.710=1400010=14000（元）（元）C=2000C=20000.90.920=3600020=36000（元）（元）D=2000D=20001.01.020=4000020=40000（元）（元）E=2000E=2000(1.0+0.09)(1.0+0.09)30=6540030=65400（元（元）LOGO房地产是土地和房屋及其权属的总称。影响房地产价格的因房地产是土地和房屋及其权属的总称。影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估

34、基本事项、房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、签订评估合同、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算签订评估合同、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。收益法、市场法和成本法是进行房地产评估最常用的方法。收益法、市场法和成本法是进行房地产评估最常用的方法。此外，还有假设开发法、基准地价修正法和路线价法。此外，还有假设开发法、基准地价修正法和路线价法。LOGO1 1、房地产评估中一般遵循哪些原则，请分析最有效使、房地产评估中一般遵循哪些原则，请分析最有效使用原则和合法原则的含义。用原则和合法原则的含义。2 2、房地产价格影响因素包括哪些？请说明其对房地产、房地产价格影响因素包括哪些？请说明其对房地产价格的具体影响。价格的具体影响。3 3、请说明房地产评估主要常用方法的适用范围及程序。、请说明房地产评估主要常用方法的适用范围及程序。4 4、收益法中净收益的含义是什么、收益法中净收益的含义是什么?如何测算如何测算?5 5、简述求取资本化率的方法。、简述求取资本化率的方法。LOGO