第6章-英国评估准则《中外资产评估准则》课件.ppt

1、第一节第一节 英国评估准则的制定与演进英国评估准则的制定与演进 一、英国评估准则的制定一、英国评估准则的制定（一）英国皇家特许测量师学会（RICS）（二）英国评估准则 二、英国评估准则的演进二、英国评估准则的演进 18681868年年英 国 测 量 师英 国 测 量 师学会成立学会成立19761976年年制定了第一部评制定了第一部评估准则估准则评估与评估与估价指南估价指南19911991年年红 皮 书红 皮 书 由 指由 指导 性 转 为 强导 性 转 为 强制性的规定制性的规定20062006年年红 皮 书红 皮 书与与 I V S I V S 接轨接轨19641964年年正式启用正式启用R

2、ICSRICS名称名称19811981年年第二版第二版19901990年年第三版第三版19961996年年第四版第四版20032003年年第五版第五版20092009年年第六版第六版20122012年年第七版第七版 三、英国评估准则的历史地位和影响三、英国评估准则的历史地位和影响（一）奠基 （二）全球一致性标准 近年来，随着评估行业的发展，英国皇家特许测量师学会进行了改组，向综合化方向发展，其评估准则也在不断修订和完善，采用了国际评估准则中关于市场价值的定义等。红皮书描述了全球一致的标准，并被译为12种语言，在全球不同国家或地区有着广泛应用。第二节第二节 英国评估准则的结构体系与主要术语英国评

3、估准则的结构体系与主要术语 一、结构体系一、结构体系 2012年第七版红皮书包括引言、术语、全球评估年第七版红皮书包括引言、术语、全球评估准则（准则（6个）、全球评估附录（个）、全球评估附录（9个）、全球评估个）、全球评估应用指南（应用指南（6个）、英国本土评估准则（个）、英国本土评估准则（4个）、个）、英国本土评估附录（英国本土评估附录（14个）、英国本土评估指南个）、英国本土评估指南（7个）、个）、RICS其他出版物、其他出版物、RICS索引、国际评索引、国际评估准则估准则2011、IVS索引等索引等12个部分。根据内容，个部分。根据内容，进一步可划分为全球评估准则、英国本土评估准进一步可

4、划分为全球评估准则、英国本土评估准则和国际评估准则则和国际评估准则2011等部分。具体结构如图等部分。具体结构如图6-3所示。所示。引言引言术语术语评估评估准则准则附录附录评 估评 估指南指南RICS其他其他出版物出版物RICS索引索引国 际 评 估国 际 评 估准则准则20111对财务报表的评估对财务报表的评估 2以财务报表为目的的评估以财务报表为目的的评估-特定应用特定应用3住宅物业评估住宅物业评估 4以监管为目的的评估以监管为目的的评估1FRS15和和SSAP19应用的会计概念和术语应用的会计概念和术语 2公司账户的资产分公司账户的资产分类类3与审计师的关系与审计师的关系 4根据英国公认

5、会计原则计量的折旧及摊销根据英国公认会计原则计量的折旧及摊销5地方政府资产评估地方政府资产评估 6评估报告公开引用举例评估报告公开引用举例7英国金融服务管理局（英国金融服务管理局（FSA）上市规则）上市规则 8公司收购及合并公司收购及合并9集体投资计划集体投资计划 10住房抵押估价规范住房抵押估价规范11住宅抵押估价规范有关目的的应用住宅抵押估价规范有关目的的应用 12苏格兰委聘条款的意见苏格兰委聘条款的意见13注册的社会住房提供商股票抵押贷款目的的估值注册的社会住房提供商股票抵押贷款目的的估值14可负担租金与市场租金可负担租金与市场租金1基于国际财务报告准则的土地和房屋租赁摊派分类基于国际财

6、务报告准则的土地和房屋租赁摊派分类2欧盟与评估相关的指令及法规欧盟与评估相关的指令及法规3以资本收益税、遗产税、印花税、土地税为目的的评估以资本收益税、遗产税、印花税、土地税为目的的评估4检查和考虑因素检查和考虑因素 5地方政府出售土地不到最佳代价地方政府出售土地不到最佳代价6商业租赁交易分析商业租赁交易分析 7以慈善为目的的评估以慈善为目的的评估1保密性、对独立性和客观性保密性、对独立性和客观性 5以商业担保贷款为目的的评估以商业担保贷款为目的的评估的威胁、利益冲突的威胁、利益冲突 6评估报告最少内容评估报告最少内容2签订约定条款签订约定条款 7评估报告公开引用举例评估报告公开引用举例3假设

7、假设 8欧洲担保联盟抵押贷款价值文献欧洲担保联盟抵押贷款价值文献4特殊假设特殊假设 9 RICS专业评估准则和专业评估准则和IVS的比较的比较1评估的不确定性评估的不确定性 2个体经营相关物业的评估个体经营相关物业的评估3投资组合与组合资产评估投资组合与组合资产评估 4动产评估动产评估 5厂房及设备厂房及设备6基于重置成本法的以财务报告为目的的评估基于重置成本法的以财务报告为目的的评估1职业守则与道德规范职业守则与道德规范 2约定条款约定条款 3价值类型价值类型4评估指南评估指南 5调查调查 6评估报告评估报告评 估评 估准则准则附录附录评 估评 估指南指南英英国国红红皮皮书书的的基基本本结结

8、构构全全球球评评估估准准则则英英国国本本土土评评估估准准则则（一）引言（一）引言 引言部分由准则制定的目的、国际评估准则（引言部分由准则制定的目的、国际评估准则（IVS）、出）、出版发行、准则编排、修订及征求意见稿、生效日期等六部版发行、准则编排、修订及征求意见稿、生效日期等六部分构成。分构成。（二）术语 术语中定义了红皮书使用的、有特殊或受限制含义的有关术语。当一个术语在准则中按照定义使用时，它将以斜体字来标识。（三）全球评估准则 面向全球的评估准则旨在阐释基本的评估概念和原则、陈述职业操守法则、定义评估价值类型、提供评估不同种类物业的指南、提供用于不同目的评估的指南。由评估准则、评估指南及

9、附录组成，适用于会员在所有国家承办评估业务，共包括6个评估准则、9个附录、6个评估指南。（四）英国本土评估准则（四）英国本土评估准则 英国本土评估准则是面向英国等国家的评英国本土评估准则是面向英国等国家的评估标准，由评估准则、评估指南及附录组估标准，由评估准则、评估指南及附录组成。共包括成。共包括4个评估准则、个评估准则、14个附录和个附录和7个个评估指南。英国本土评估准则一般主要应评估指南。英国本土评估准则一般主要应用于英国、香港、爱尔兰、荷兰以及法国。用于英国、香港、爱尔兰、荷兰以及法国。（五）国际评估准则 经国际评估准则理事会的授权，将国际评估准则2011的全部准则作为一个独立的部分收录

10、在红皮书之中。（六）其他 其他部分由RICS其他出版物、RICS索引、IVS索引等构成，它为应有和研究红皮书提供了支持或捷径。二、主要术语（词汇表）二、主要术语（词汇表）第三节第三节 全球评估准则及附录全球评估准则及附录 全球评估准则的基本结构为“准则条文+注释”，注释部分是对准则条文提供额外的信息，以进一步对该准则的解释和应用。附录部分提供了有助于会员理解特定评估准则内容的背景资料，或支持特定准则进一步的详细资料。一、职业守则与道德规范一、职业守则与道德规范 （一）基本结构与内容RICS职业道德准则基本结构与内容职业道德准则基本结构与内容 （二）附录（附录（二）附录（附录1.1 机密性、对独

11、立性和客观机密性、对独立性和客观性的威胁以及利益冲突）性的威胁以及利益冲突）1保密义务。保密义务。2对独立性和客观性的威胁。所谓的“隔离墙”是指，在分隔为“互相冲突”客户工作的各位顾问时，RICS在各机构应当采用的最低标准方面有严格的要求。任何“隔离墙”的设置都应当足够牢靠，在它面前，任何信息都没有机会穿透。3管理利益冲突。4第三方。二、约定条款二、约定条款（一）基本结构与内容 （二）附录 1确立约定条款。2假设。3特殊假设。附录附录“假设假设”的主要内容的主要内容 章节章节基本内容基本内容1.简介简介1.1 假设被认为是真实的推定。它包括影响估价对象或估价方法的事实、条件或状假设被认为是真实

12、的推定。它包括影响估价对象或估价方法的事实、条件或状况，无需评估师对其进行验证。评估师无需专门调查即可合理认定为真实的某些事况，无需评估师对其进行验证。评估师无需专门调查即可合理认定为真实的某些事项可作为假设。项可作为假设。1.2 假设通常与评估师应进行的询问或调查范围的限制有联系。因此，应当就可能假设通常与评估师应进行的询问或调查范围的限制有联系。因此，应当就可能包含在估价报告中的假设与客户达成一致并将其包含在约定条款中。包含在估价报告中的假设与客户达成一致并将其包含在约定条款中。1.3 市场价值的定义结合了各种假设，所以此附录涉及会员可能希望做出的其他假市场价值的定义结合了各种假设，所以此

13、附录涉及会员可能希望做出的其他假设。设。1.4 如果在经过勘查或调查后，评估师认为此前与客户达成一致的一项假设被证明如果在经过勘查或调查后，评估师认为此前与客户达成一致的一项假设被证明是不适当的，或者应该成为一项特殊假设，在完成估价和交付估价报告之前应当与是不适当的，或者应该成为一项特殊假设，在完成估价和交付估价报告之前应当与客户讨论以对假设和方法进行修订。客户讨论以对假设和方法进行修订。2.有关有关假设假设的信的信息和息和说明说明针对下列假设给出信息和指导：（针对下列假设给出信息和指导：（a）物权；（）物权；（b）建筑物状况；（）建筑物状况；（c）各项服务；）各项服务；（d）规划（分区）；（

14、）规划（分区）；（e）污染和危险物质；（）污染和危险物质；（f）环境事项。）环境事项。此表并非排它性，并且应注意确认任何应当做出的假设以便能够完成一项特定的此表并非排它性，并且应注意确认任何应当做出的假设以便能够完成一项特定的估价委托。并不存在无需说明的估价委托。并不存在无需说明的“标准标准”假设。假设。（a）物权。评估师应当知道所估价权益必要细节的信息。其形式可能是从客户或）物权。评估师应当知道所估价权益必要细节的信息。其形式可能是从客户或第三方获得的概要或相关文件的副本。然而，除非客户的律师提供了有关物权的最第三方获得的概要或相关文件的副本。然而，除非客户的律师提供了有关物权的最新的详细报

15、告，否则评估师应当注明所依据的信息和所做出的假设，例如，除所提新的详细报告，否则评估师应当注明所依据的信息和所做出的假设，例如，除所提供的信息中披露的任何事情外，假定物权没有障碍。供的信息中披露的任何事情外，假定物权没有障碍。为了帮助在需要进行估价或评估的处境下的客户，评估师可能不得不对有关为了帮助在需要进行估价或评估的处境下的客户，评估师可能不得不对有关法律文件的解释做出假设。但是，应当认识到，对法律文件的解释是律师的任务，法律文件的解释做出假设。但是，应当认识到，对法律文件的解释是律师的任务，评估师应当注明所做出的假设应当经过客户的法律顾问的检查，并且对于客户对物评估师应当注明所做出的假设

16、应当经过客户的法律顾问的检查，并且对于客户对物业的法定权利的真实解释不负任何责任或义务。若不这样做，而且他又提供了明确业的法定权利的真实解释不负任何责任或义务。若不这样做，而且他又提供了明确或隐含的法律意见，评估师将承担和法律赋予称职的律师一样沉重的责任。或隐含的法律意见，评估师将承担和法律赋予称职的律师一样沉重的责任。附录附录“假设假设”的主要内容的主要内容 章节章节基本内容基本内容2.有关有关假设的假设的信息和信息和说明说明（b）建筑物状况。即使能够胜任，评估师通常将不会对建筑物进行测量以确定任何建筑缺陷）建筑物状况。即使能够胜任，评估师通常将不会对建筑物进行测量以确定任何建筑缺陷或失修。

17、然而，评估师忽略可能影响价值的明显缺陷的做法也是错误的，除非就该影响的特殊假或失修。然而，评估师忽略可能影响价值的明显缺陷的做法也是错误的，除非就该影响的特殊假设达成了一致。因此，评估师应当清楚地注明，勘查将不是一次建筑测量，并定义将适用于评估设达成了一致。因此，评估师应当清楚地注明，勘查将不是一次建筑测量，并定义将适用于评估师对结构或任何缺陷进行调查并发表意见的责任的限制。还应注明，将做出这个（这些）建筑除师对结构或任何缺陷进行调查并发表意见的责任的限制。还应注明，将做出这个（这些）建筑除特别指出的任何缺陷之外均修缮良好的假设。特别指出的任何缺陷之外均修缮良好的假设。（c）各项服务。建筑物的

18、各项服务的存在和有效性以及任何相关的厂房及设备通常对价值有）各项服务。建筑物的各项服务的存在和有效性以及任何相关的厂房及设备通常对价值有重要的影响。详细的调查通常将超出估价的范围，评估师在承办估价过程中将需要确定可获得的重要的影响。详细的调查通常将超出估价的范围，评估师在承办估价过程中将需要确定可获得的信息来源以及这些信息来源的可依赖程度。常见的做法是就各项服务以及任何相关的控制或软件信息来源以及这些信息来源的可依赖程度。常见的做法是就各项服务以及任何相关的控制或软件运转正常或无缺陷的假设达成一致。运转正常或无缺陷的假设达成一致。（d）规划（分区）。评估师需要确定，该物业是否有针对当前的建筑物

19、及其用途的必要的法）规划（分区）。评估师需要确定，该物业是否有针对当前的建筑物及其用途的必要的法定同意书，以及是否有来自法定权威机构的可能对价值有正面或负面影响的任何政策或提议。该定同意书，以及是否有来自法定权威机构的可能对价值有正面或负面影响的任何政策或提议。该信息通常易于获得，但在其他情况下，在获得确定的信息的过程中可能造成延迟或花费。若在该信息通常易于获得，但在其他情况下，在获得确定的信息的过程中可能造成延迟或花费。若在该估价的情况下对信息进行验证不切实际，评估师应注明意见进行哪些调查或将做出哪些假设。估价的情况下对信息进行验证不切实际，评估师应注明意见进行哪些调查或将做出哪些假设。（e

20、）污染和危险物质。评估师通常不能胜任对污染或危险物质的性质或风险或消除它们所需）污染和危险物质。评估师通常不能胜任对污染或危险物质的性质或风险或消除它们所需的任何费用提出意见。然而，若评估师对该地点以前有所了解，并有所估价物业类型方面的经验的任何费用提出意见。然而，若评估师对该地点以前有所了解，并有所估价物业类型方面的经验，可以合理地期待他们对污染存在的可能性及其对价值和可销售性的影响发表意见。因此，评估，可以合理地期待他们对污染存在的可能性及其对价值和可销售性的影响发表意见。因此，评估师将有必要注明对将承办调查的限制以及所依据的任何信息来源或假设。师将有必要注明对将承办调查的限制以及所依据的

21、任何信息来源或假设。有关污染的进一步说明，参见有关污染的进一步说明，参见RICS出版物出版物污染和环境事项污染和环境事项-它们对物业专业人员的含义它们对物业专业人员的含义。（f）环境事项。有些物业将受环境因素的影响，这些因素或者是物业本身的内在特征，或者是）环境事项。有些物业将受环境因素的影响，这些因素或者是物业本身的内在特征，或者是周边区域，它们可能影响物业权益的价值。实例包括历史性采矿活动或电力传输设备。尽管对它周边区域，它们可能影响物业权益的价值。实例包括历史性采矿活动或电力传输设备。尽管对它们的影响的赘述将超出评估师的专业知识和经验范畴，但是评估师通常可在估价勘查过程中通过们的影响的赘

22、述将超出评估师的专业知识和经验范畴，但是评估师通常可在估价勘查过程中通过正常的询问和凭借对当地的了解确定它们的存在或潜在存在。评估师应该注明对调查范围适用的正常的询问和凭借对当地的了解确定它们的存在或潜在存在。评估师应该注明对调查范围适用的限制以及对有关环境因素所做出的假设。限制以及对有关环境因素所做出的假设。附录附录“特殊假设特殊假设”的主要内容的主要内容 章节章节基本内容基本内容1.简介简介1.1 本附录包含有关特殊假设的信息。本附录包含有关特殊假设的信息。1.2 适合做出特殊假设的情况包括以下实例：（适合做出特殊假设的情况包括以下实例：（1）来自一个特殊购买者的投标已做出或可做出合理）来

23、自一个特殊购买者的投标已做出或可做出合理期待的情况；（期待的情况；（2）环境条件意味着所估价的权益无法自由和公开地在市场上报价的情况；（）环境条件意味着所估价的权益无法自由和公开地在市场上报价的情况；（3）物业）物业物理状况中的一项过去的变更，其中，评估师不得不假定这些变更未发生；（物理状况中的一项过去的变更，其中，评估师不得不假定这些变更未发生；（4）物业物理状况中的一）物业物理状况中的一项即将发生的变更，例如建造了一个新的建筑物和现存的建筑物被重新装修或被拆除；（项即将发生的变更，例如建造了一个新的建筑物和现存的建筑物被重新装修或被拆除；（5）物业占有）物业占有或经营模式预期的变更。或经营

24、模式预期的变更。1.3 一些特殊假设的实例有：（一些特殊假设的实例有：（1）规划批准书已经或将要批准在物业处进行开发（包括用途变更）规划批准书已经或将要批准在物业处进行开发（包括用途变更）；（）；（2）按照限定的计划和规格完成了一个建筑物或其他提议的开发；（）按照限定的计划和规格完成了一个建筑物或其他提议的开发；（3）物业已按限定的方式进）物业已按限定的方式进行了变更（例如，拆除工艺设备）；（行了变更（例如，拆除工艺设备）；（4）物业应为空置，而实际上物业于估价时点为被占用；（）物业应为空置，而实际上物业于估价时点为被占用；（5）物业按照限定的条款租出，而实际上物业于估价时点为空置；（物业按照

25、限定的条款租出，而实际上物业于估价时点为空置；（6）各方之间进行了交换，其中，一方）各方之间进行了交换，其中，一方或多方具有特殊权益，并且这些权益的合并产生了附加价值或或多方具有特殊权益，并且这些权益的合并产生了附加价值或“结合价值结合价值”。2.反映反映一项一项实际实际的或的或预期预期的市的市场限场限制的制的估价估价2.1 妨碍物业公开地或充分地在市场上进行展示的内在性物业特征的实例包括：（妨碍物业公开地或充分地在市场上进行展示的内在性物业特征的实例包括：（1）被估价的权益）被估价的权益受第三方权益控制，并且无法保证该第三方在任何销售中进行合作；（受第三方权益控制，并且无法保证该第三方在任何

26、销售中进行合作；（2）被估价的权益可能受特定的）被估价的权益可能受特定的地役权或使其无法在公开市场销售的限制性契约限制，例如，对转让的限制或优先购买权；（地役权或使其无法在公开市场销售的限制性契约限制，例如，对转让的限制或优先购买权；（3）可能）可能应当在短时间内将厂房及设备从租赁物业中拆除，因为租约将被终止或剥夺。应当在短时间内将厂房及设备从租赁物业中拆除，因为租约将被终止或剥夺。2.2 不应将市场限制与强制销售混淆。一项限制可能导致强制销售，但限制也可存在而并不发生所不应将市场限制与强制销售混淆。一项限制可能导致强制销售，但限制也可存在而并不发生所有者被迫销售的情况。因此，在对任何特殊假设

27、进行确认和措词的过程中须谨慎。有者被迫销售的情况。因此，在对任何特殊假设进行确认和措词的过程中须谨慎。2.3 与在异常情况下不同，强制销售所有权物业只可能发生在，若物业未能在一定期限内得到处置与在异常情况下不同，强制销售所有权物业只可能发生在，若物业未能在一定期限内得到处置，一个特定的卖家将遭受某些财务处罚，而由于该期限太短而无法确保适当的市场推销。评估师应当，一个特定的卖家将遭受某些财务处罚，而由于该期限太短而无法确保适当的市场推销。评估师应当全面地了解该处罚的性质或卖家所受的其他商业限制，方能对可获得的价格可能受到的影响提供合理全面地了解该处罚的性质或卖家所受的其他商业限制，方能对可获得的

28、价格可能受到的影响提供合理的意见。由于此价格将反映卖家的特定情况，它是对所有值的一个评价，而不是一个估价。的意见。由于此价格将反映卖家的特定情况，它是对所有值的一个评价，而不是一个估价。2.4 一个普遍的误解是，在滞销或价格趋跌的市场环境中，很少有一个普遍的误解是，在滞销或价格趋跌的市场环境中，很少有“自愿卖家自愿卖家”，因此市场中的多，因此市场中的多数交易为数交易为“强制销售强制销售”的结果。因此，可能要求评估师在此基础上提供强制销售意见。此观点几乎不的结果。因此，可能要求评估师在此基础上提供强制销售意见。此观点几乎不具有什么价值，因为它建议评估师忽略市场中正在发生的事情的证据。对市场价值的

29、注释清楚地说明具有什么价值，因为它建议评估师忽略市场中正在发生的事情的证据。对市场价值的注释清楚地说明，鼓励自愿卖家在适当的市场营销后，无论价格如何，按照可获得的最好条件出售。评估师应该小心，鼓励自愿卖家在适当的市场营销后，无论价格如何，按照可获得的最好条件出售。评估师应该小心不要接受以此为基础的估价委托，并且应该向客户解释，在缺乏影响物业或卖家的一项确切限制的情不要接受以此为基础的估价委托，并且应该向客户解释，在缺乏影响物业或卖家的一项确切限制的情况下，市场价值才是适当的基准。况下，市场价值才是适当的基准。附录附录“特殊假设特殊假设”的主要内容的主要内容 章节章节基本内容基本内容2.反映一项

30、实反映一项实际的或预际的或预期的市场期的市场限制的估限制的估价价2.5 在一个萧条的市场中，销售的很大比例可能来自被迫销售的卖家，例如清算在一个萧条的市场中，销售的很大比例可能来自被迫销售的卖家，例如清算人和接收人，但是这样的卖家通常有义务获得当时情况下的最佳价格，并且不能按人和接收人，但是这样的卖家通常有义务获得当时情况下的最佳价格，并且不能按自己的意愿施加不合理的市场推销条件或限制。这些销售通常将符合市场价值的定自己的意愿施加不合理的市场推销条件或限制。这些销售通常将符合市场价值的定义。义。3.已损坏的物已损坏的物业业 3.1 在物业已经被损坏的情况下，特殊假设可能包括：（在物业已经被损坏

31、的情况下，特殊假设可能包括：（1）将物业看作已恢复（反映）将物业看作已恢复（反映任何保险索赔）；（任何保险索赔）；（2）按清空的现场估价，假定可有用于现有用途的开发许可；）按清空的现场估价，假定可有用于现有用途的开发许可；（3）重新装修或重新开发以用于不同用途，该用途反映了获得必要开发许可的前景。）重新装修或重新开发以用于不同用途，该用途反映了获得必要开发许可的前景。4.商业物业商业物业 4.1 在商业物业的情况下，特殊假设可能包括：（在商业物业的情况下，特殊假设可能包括：（1）预期的购买者无法获得或无法依）预期的购买者无法获得或无法依据经营的账目或记录；（据经营的账目或记录；（2）该生意在开

32、张营业，而实际上并非如此；（）该生意在开张营业，而实际上并非如此；（3）该生意）该生意已关闭，而实际上在该物业中经营；（已关闭，而实际上在该物业中经营；（4）库存已被移除或被认为存在，而实际上并）库存已被移除或被认为存在，而实际上并非如此；（非如此；（5）在该物业中经营所需的许可证、同意书、证书和）在该物业中经营所需的许可证、同意书、证书和/或准许书被丢失或处或准许书被丢失或处于危险中；（于危险中；（6）该生意将在其现有条件下继续营业，包括关于饮料、游戏机或其他）该生意将在其现有条件下继续营业，包括关于饮料、游戏机或其他商品和服务的供应与业主的任何关系；（商品和服务的供应与业主的任何关系；（7

33、）该估价反映了对于被估价权益所有人来）该估价反映了对于被估价权益所有人来说替代该物业服务潜力的所有因素的最低成本，它可以包括从有关系的商品批发供说替代该物业服务潜力的所有因素的最低成本，它可以包括从有关系的商品批发供应或服务供应中得到的差价。应或服务供应中得到的差价。5.一般事项一般事项5.1 在处理租赁期间完成的变更或改进的情况下，使其有理由采用一项特殊假设。在处理租赁期间完成的变更或改进的情况下，使其有理由采用一项特殊假设。5.2 采用这些特殊假设中的某些假设可能限制对市场价值的定义的应用。他们特采用这些特殊假设中的某些假设可能限制对市场价值的定义的应用。他们特别适用于当客户为贷方时，这时

34、特殊假设被用于表明变更的情况对作为抵押品的物别适用于当客户为贷方时，这时特殊假设被用于表明变更的情况对作为抵押品的物业的价值的潜在影响。业的价值的潜在影响。5.3 在为财务报表准备估价的情况下，正常的价值基准将排除任何归因于特殊假在为财务报表准备估价的情况下，正常的价值基准将排除任何归因于特殊假设的附加价值。然而，如果做出了这样一项特殊假设，则应当在任何公开的引用中设的附加价值。然而，如果做出了这样一项特殊假设，则应当在任何公开的引用中提及此假设。提及此假设。三、价值类型三、价值类型 四、调查四、调查 五、评估报告五、评估报告（一）VS6评估报告的基本内容 （二）附录 1估价报告的最低内容。2

35、对估价报告公开引用的实例。RICS估价报告的最低内容 结结构构核心内容核心内容总总则则估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或造成错误印象的方式清晰准确作估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或造成错误印象的方式清晰准确作出一个估价的结论。出一个估价的结论。基基本本内内容容（1）确认客户。估价报告必须呈送客户或客户的代表。必须注明估价委托）确认客户。估价报告必须呈送客户或客户的代表。必须注明估价委托的来源和客户的身份，如果他们不同于收件人。的来源和客户的身份，如果他们不同于收件人。（2）估价目的。必须清楚且确切地注明估价的目的。）估价目的。必须清楚且确切地注明估价的目的。（3）估价对象。在对若干项

36、物业估价时，将它们列出在一个识别出每个估）估价对象。在对若干项物业估价时，将它们列出在一个识别出每个估价单元的一览表中会很方便。当估价包含针对工厂与设备的单独估价时，也价单元的一览表中会很方便。当估价包含针对工厂与设备的单独估价时，也可以将其包含在一览表中，其中应识别出与客户达成一致的各物件。可以将其包含在一览表中，其中应识别出与客户达成一致的各物件。（4）被估价的权益。应注明每项物业中的法定权益。如果需要，也应说明）被估价的权益。应注明每项物业中的法定权益。如果需要，也应说明已经有的或可能有的空置物业的程度。已经有的或可能有的空置物业的程度。（5）物业类型及客户对其使用方式或分类方式。为了某

37、些目的，物业的用）物业类型及客户对其使用方式或分类方式。为了某些目的，物业的用途、种类或类别将已经与客户达成一致。若不需要正式协议，建议在估价报途、种类或类别将已经与客户达成一致。若不需要正式协议，建议在估价报告中包含对这些事项的一个简要描述。告中包含对这些事项的一个简要描述。（6）一个或多个价值基准。应当说明评估的价值类型及其定义。）一个或多个价值基准。应当说明评估的价值类型及其定义。（7）估价基准日。）估价基准日。RICS估价报告的最低内容 结构结构核心内容核心内容总则总则估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或造成错误印象的方式清晰准确作估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或造成错误印象的

38、方式清晰准确作出一个估价的结论。出一个估价的结论。基本基本内容内容（8）对任何重要参与事项的披露及之前没有任何重要参与事项的声明。）对任何重要参与事项的披露及之前没有任何重要参与事项的声明。（9）若有要求，估价师身份的说明。估价师应说明他或她是否作为一名内部）若有要求，估价师身份的说明。估价师应说明他或她是否作为一名内部估价师或是一名外部估价师。必须对特定的指标进行确认，同时声明该估价估价师或是一名外部估价师。必须对特定的指标进行确认，同时声明该估价师符合这些指标。在某些国家，国家协会标准可能要求在估价师的身份方面师符合这些指标。在某些国家，国家协会标准可能要求在估价师的身份方面进行附加的披露

39、。进行附加的披露。（10）适用时，已采用的货币。如果某些估价已转换为物业所在国之外的一）适用时，已采用的货币。如果某些估价已转换为物业所在国之外的一种货币，必须注明所采用的汇率以及来源。种货币，必须注明所采用的汇率以及来源。（11）任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或背离。当假设在不同的）任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或背离。当假设在不同的国家不同时，估价报告必须对此解释清楚。必须进行声明，对处置时可能发国家不同时，估价报告必须对此解释清楚。必须进行声明，对处置时可能发生的纳税责任（无论是实际的或想象的）是否已做出了任何折扣，以及估价生的纳税责任（无论是实际的或想象的）是否已做出了

40、任何折扣，以及估价是否反映了采购或变现的成本。在某些国家，增值税或类似税、采购和销售是否反映了采购或变现的成本。在某些国家，增值税或类似税、采购和销售成本可能巨大。成本可能巨大。（12）会员的调查范围。估价报告必须记录勘查的日期及范围，包括提及对）会员的调查范围。估价报告必须记录勘查的日期及范围，包括提及对物业的任何部分无法接近。若做出估价时没有机会执行适当的勘查，估价师物业的任何部分无法接近。若做出估价时没有机会执行适当的勘查，估价师必须对之说明必须对之说明RICS估价报告的最低内容 结构核心内容基本内容（13）会员所依据信息的性质和来源。估价师必须在估价报告中表明是否（如果可行）需要对作为

41、估价基础的任何信息或假设进行验证，或是否尚未提供认为重要的信息。如果任何这类信息或假设对于估价的金额很重要，估价师必须解释清楚，因有待验证，不可依据此估价。（14）对外公布的任何同意或限制。当要求在公布中包含一个声明时，它应作为单独的文件提供，可附加到估价报告中。当估价师基于一项特殊假设提供了估价或者做出了与任何估价标准的一项背离，则必须包含一个声明，指出若无对该特殊假设或背离同时适当的引用，则不得在任何公开文件中引用该估价报告。（15）限制或免除对除客户之外各方所负的责任限制或免除对除客户之外各方所负的责任。为了某些目的，估价师可能无法排除对第三方的责任。（16）确认估价符合本标准。（17）

42、对估价方法的声明。估价报告中必须包括一项声明，它是关于该价值得到市场证据支持的程度，或由于物业的性质、受限的交易或这些因素的任何组合而使用其他估价方法进行估价（应当予以披露）的程度。（18）以数字和文字对价值表示的意见。在估价报告的正文中，需要有以文字还有数）以数字和文字对价值表示的意见。在估价报告的正文中，需要有以文字还有数字对价值表示的意见。字对价值表示的意见。“负价值负价值”必必须单独注明并且不得与资产的正价值抵消。须单独注明并且不得与资产的正价值抵消。（19）估价报告的签名和日期。估价报告必须由对其承担责任的人签名。第四节第四节 全球评估指南全球评估指南 一、一、GN1评估的不确定性评

43、估的不确定性 二、二、GN2个体经营相关资产的评估个体经营相关资产的评估 三、三、GN3投资组合与组合资产（物业）的投资组合与组合资产（物业）的评估评估 四、四、GN4动产评估动产评估 五、五、GN5厂房及设备厂房及设备 六、六、GN6以财务报告为目的的重置成本法以财务报告为目的的重置成本法评估评估第四节第四节 全球评估指南全球评估指南 一、一、GN1评估的不确定性评估的不确定性 二、二、GN2个体经营相关资产的评估个体经营相关资产的评估 三、三、GN3投资组合与组合资产（物业）的投资组合与组合资产（物业）的评估评估 四、四、GN4动产评估动产评估 五、五、GN5厂房及设备厂房及设备 六、六、

44、GN6以财务报告为目的的重置成本法以财务报告为目的的重置成本法评估评估第四节第四节 全球评估指南全球评估指南 一、一、GN1评估的不确定性评估的不确定性 二、二、GN2个体经营相关资产的评估个体经营相关资产的评估 三、三、GN3投资组合与组合资产（物业）的投资组合与组合资产（物业）的评估评估 四、四、GN4动产评估动产评估 五、五、GN5厂房及设备厂房及设备 六、六、GN6以财务报告为目的的重置成本法以财务报告为目的的重置成本法评估评估第四节第四节 全球评估指南全球评估指南 一、一、GN1评估的不确定性评估的不确定性 二、二、GN2个体经营相关资产的评估个体经营相关资产的评估 三、三、GN3投

45、资组合与组合资产（物业）的投资组合与组合资产（物业）的评估评估 四、四、GN4动产评估动产评估 五、五、GN5厂房及设备厂房及设备 六、六、GN6以财务报告为目的的重置成本法以财务报告为目的的重置成本法评估评估第五节第五节 英国评估准则、附录及指南英国评估准则、附录及指南 一、英国评估准则一、英国评估准则（一）UKVS1对于财务报表的评估（二）UKVS 2以财务报表为目的的评估-特定应用（三）UKVS 3住宅物业评估（四）UKVS 4以监管为目的的评估 二、英国附录二、英国附录 三、英国评估指南三、英国评估指南 1UKGN 1基于国际财务报告准则的土地和房屋基于国际财务报告准则的土地和房屋租赁摊派分类。租赁摊派分类。2UKGN 2欧盟与评估相关的法令及法规。欧盟与评估相关的法令及法规。3UKGN 3以资本收益税、遗产税、印花税、土地税为目的的评估。4UKGN 4检查和考虑因素。5UKGN 5地方政府出售土地不到最佳代价。6UKGN 6商业租赁交易分析。7UKGN 7以慈善为目的的评估。