碧桂园建设施工合同管理常见问题优秀课件.pptx
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1、碧桂园建设施碧桂园建设施工工合合同同 管理常见问题管理常见问题分享分享1开篇语开篇语美国管理大师彼得美国管理大师彼得.德鲁克曾说:德鲁克曾说:“管理是一种实践,其管理是一种实践,其本质不在于本质不在于知知,而在于,而在于行行;其验证不在于;其验证不在于逻辑逻辑,而在于,而在于成果成果;其唯一的权威就是成就。;其唯一的权威就是成就。”合同管理,需要每个碧桂园人推进,让我们共同努力,使合同管理,需要每个碧桂园人推进,让我们共同努力,使 招标、合同管理中各环节标准化与规范化,项目、区域、招标、合同管理中各环节标准化与规范化,项目、区域、总总 部联动,做到部联动,做到知知行行合一,重视施工合同管理,合
2、一,重视施工合同管理,控制控制 好工程建设成本!好工程建设成本!2问题5问题4问题2问题3问题问题1承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到,如何处理?承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到,如何处理?总承包人甩项是否属违约,总承包人甩项是否属违约,合合同依同依据据在那在那里?里?垃圾清运垃圾清运 是总承包人的责任吗?是总承包人的责任吗?在招标、合同管理中在招标、合同管理中我们常遇到的问题:我们常遇到的问题:前言前言从立项招标到完成需要多长时间?从立项招标到完成需要多长时间?总承包人任意转包、分包,承包人提出提前撤回履约保总承包人任意转包、分包,承包人提出提前撤回履约保函函,对发包人有哪些风险?,对发包
3、人有哪些风险?合同签订时要注意哪些问题?合同签订要多久?合同签订时要注意哪些问题?合同签订要多久?集团除总承包合同范本外,还有哪些专业分包及零星合集团除总承包合同范本外,还有哪些专业分包及零星合同范本?同范本?何为何为“黑白合同黑白合同”?签订?签订“黑白合同黑白合同”风险有哪些?风险有哪些?总承包管理配合内容、费用及水电费总承包管理配合内容、费用及水电费 计取依据?计取依据?问题6问题7问题83目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理合同履行中(现场管理)常见问题合同履行中(现场管理)常见问题及及 处
4、理处理材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理合同签订过程中常见问题及处合同签订过程中常见问题及处理理4目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理合同履行中(现场管理)常见问题合同履行中(现场管理)常见问题及及 处理处理材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理合同签订过程中常见问题及处合同签订过程中常见问题及处理理5一、招标立项时常常遇到的问题一、招标立项时常常遇到的问题问题一问题一:案例案例1
5、:这样的这样的招标立项招标立项,能不能保证工程,能不能保证工程按期开工按期开工?问题?问题 在哪里?在哪里?第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理6第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理问题二:问题二:怎样的招标立项才能确保按期完成招标、合同签订?怎样的招标立项才能确保按期完成招标、合同签订?案例2:【招标立项书】肇庆四期万象峰景五至九号楼7问题三:问题三:以业务联系单代替立项书,可行吗?为什么?有何根据?以业务联系单代替立项书,可行吗?为什么?有何根据?第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理8第一部分第一部分
6、 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理1、应该是出招标立项书、应该是出招标立项书2、总包招标立项需提供项目总办批准工期回、总包招标立项需提供项目总办批准工期回执执案例案例3:9第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理1、玻璃幕墙、钢结构、专业分包与零星工程、玻璃幕墙、钢结构、专业分包与零星工程 分包都应该要先出招标立项书,立项后才能分包都应该要先出招标立项书,立项后才能 出清单。出清单。2、玻璃幕墙和钢结构工程超过三、玻璃幕墙和钢结构工程超过三百万的,百万的,按旧地块新项目总包流程走。按旧地块新项目总包流程走。案例案例4:10第一部分第一部分 招标过程中常
7、见的问题处理招标过程中常见的问题处理项目部要正项目部要正确立项招标确立项招标项目部要清楚项目部要清楚 总承包工程招总承包工程招 标立项前标立项前,有哪有哪 些事项是重点些事项是重点小结:小结:11第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理1、正确立项招标正确立项招标(专业分包及零星工程)专业分包及零星工程)总承包招标立项时,由项目管理部结合实际情况,确定总 承包施工范围;划分指定专业分包及与总承包的施工界面。总承包范围如下:(1)低层住宅、多层住宅、高层住宅、酒店及大型公建(商)低层住宅、多层住宅、高层住宅、酒店及大型公建(商业中心、超市、学校)的施工总承包工程;业中心
8、、超市、学校)的施工总承包工程;(2)小区配套单体工程()小区配套单体工程(包包括苑括苑区区内的内的综综合楼、合楼、配配电房电房、垃圾垃圾房、房、燃气调压站、水泵房、污水处理厂、员工宿舍)、小区内室外市政燃气调压站、水泵房、污水处理厂、员工宿舍)、小区内室外市政 及附属工程。及附属工程。12分特急招标、正常招标分特急招标、正常招标 特急招标(无施工图):特急招标(无施工图):约约15内完成模拟工程量清单编制内完成模拟工程量清单编制正常招标(施工图齐全):正常招标(施工图齐全):30天内完成招标文件编制(包括工程量清天内完成招标文件编制(包括工程量清单单招标条件招标条件项目管理部确定开发宏观计划
9、表已由集团批准;合理划分标段;确定 招标范围取得规划用地许可证、现场具备开工条件、施工图齐备等招标立项时间招标立项时间招标完成时间招标完成时间工程招标立项前重点注意事项工程招标立项前重点注意事项中华人民共和国招标中华人民共和国招标投投标标 法第二十四条法第二十四条招标人应招标人应当确定投标人编制投标文件当确定投标人编制投标文件按 宏 观 计 划 工 程 开 工 时 间 前按 宏 观 计 划 工 程 开 工 时 间 前 3 0 4 5 天 向天 向所所集集需需团团要要工工的的程程合合招招理理标标时时管管间间理理;部部但但提提是,是,交招交招标立项书,并抄送集团工标立项书,并抄送集团工依依程程法法
10、造造必必价价须须管管进进理理行行部部招 标 的 项 目,招 标 的 项 目,自招标文件开始发出之自招标文件开始发出之日日起起至投标提交投标文件截止之至投标提交投标文件截止之 日止,日止,最最短短不不得少于得少于二二十十日日。13第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理提醒:提醒:正确立项招标有利于项目开发顺利推进,其操作流程依据正确立项招标有利于项目开发顺利推进,其操作流程依据 见集团见集团2011年发文年发文关于明晰总承包工程、专业分包工程关于明晰总承包工程、专业分包工程 和零星工程招标流程的通知和零星工程招标流程的通知14第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理
11、招标过程中常见的问题处理问题四:问题四:招标范围确定时,常常遇到的问题招标范围确定时,常常遇到的问题讨论:如下施工范围选定有错误吗?讨论:如下施工范围选定有错误吗?15第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理案例案例5:请找出错误:请找出错误16第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理 解析:解析:1、此联系单主要是安装范围选择错误 2、5.1A和5.1B为不同装修标准的范围,只能选择一个,5.1A为装修交楼标准,5.1B为毛坯交楼标准,需根据实际 交楼标准选择;3、1.11同样是涉及到不同装修标准,只能选择一个。4、每个安装范围的表格后面都
12、备注:如有A、B、C项的,只能选取其中一项。17第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理1应包括哪些专业?应包括哪些专业?土建、安装、市政土建、安装、市政2如何选?如何选?按标准版施工界面划分按标准版施工界面划分表表勾勾选选3有参考标准吗?有参考标准吗?2012年版总包年版总包合中施工范围选项合中施工范围选项 表表(标准版)小结:确定施工范围时,项目常常提的问小结:确定施工范围时,项目常常提的问题题18第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理1、总承包的施工范围包括、总承包的施工范围包括(以高层为例)根据以往的案例,无论在总承包工程的招标阶段
13、或者在合 同签订甚至签订补充协议阶段,如何确定承包人的承包范 围是各部门都感到头疼的事情。1)土建工程:2)安装工程:3)室外市政工程:19第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理2、按标准版施工界面划分表、按标准版施工界面划分表勾选:勾选:总承包工程招标时,项目部只需在选项表格上,勾选符合 现场实际情况的选项,经确认后的选项即可作为工程造价 管理部编制招标清单、招标文件、签订合同及补充协议的 依据。提高工作效率、准确率,以减少内耗,达到项目、总部双赢。3、2012年版总包合中施工范围选项表年版总包合中施工范围选项表(见后示范标准版)20第一部分第一部分 招标过程中常
14、见的问题处理招标过程中常见的问题处理正确勾选示范表正确勾选示范表21第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理正确勾选示范表正确勾选示范表22第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理正确勾选示范表正确勾选示范表23第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理 实例:张家界项目在立项时已将施工界面划分表提交,为快速完成招标文件的编制提供了保障,值得大家学习!24第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理正确正确勾选勾选施工范围重要性施工范围重要性:勾选施工范围正确与否,直接影响投标报价、暂定合同价款、
15、进度款支付合理性。25目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理合同履行中(现场管理)常见问题合同履行中(现场管理)常见问题及及 处理处理材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理合同签订过程中常见问题及处合同签订过程中常见问题及处理理26第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理问题一问题一:如何才能缩短合同签订时间?如何才能缩短合同签订时间?27第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理案例案
16、例6:某项目总承包工程合同签订:某项目总承包工程合同签订审批流程中遇到的问审批流程中遇到的问题题1、该合同审批自、该合同审批自3月月1日发起,日发起,至今未签订至今未签订 2、主要争议:付款、主要争议:付款方式与总承人方式与总承人 重新提交报价不重新提交报价不及时及时28第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理案例案例7:某项目零星工程(装修脚手架)合同:某项目零星工程(装修脚手架)合同审批流程中遇审批流程中遇到的问题到的问题1、该合同审批自、该合同审批自3月月12日发起,日发起,4月月13日完成会签日完成会签2、存在主要问题:项目部直接与施工单位谈价(未、存在主
17、要问题:项目部直接与施工单位谈价(未 按集团专业分包与零星工程招标流程,也未征询造按集团专业分包与零星工程招标流程,也未征询造 价人员意见),走会签时,各职能部门提出许多需价人员意见),走会签时,各职能部门提出许多需 完善的意见,反复打回完善的意见,反复打回29第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理案例案例8:“广东广东省内某项目省内某项目”标段划分标段划分引发的引发的问问题题30第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理案例案例9:“来安来安”项目报建遇到项目报建遇到的特殊情况的特殊情况31第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处
18、理合同签订阶段常见的问题处理案例案例10:省外某项目,未及时按政府要求完成备案,影响:省外某项目,未及时按政府要求完成备案,影响实实际执行合同的签订际执行合同的签订 中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法 第十二条规定;第十二条规定;招标招标 人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。任人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。任 何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构32第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理完成总包招标,因项目备案工作未完成,影响实际执行合同签完成总包招标,因
19、项目备案工作未完成,影响实际执行合同签订订331、外部因素、外部因素2、内部因素、内部因素3、其他因素、其他因素影响合同影响合同签订的因素签订的因素第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理小结小结34以总承包工程为例,目前对签合同以总承包工程为例,目前对签合同 进度有重大影响的进度有重大影响的外部外部因素有哪些?因素有哪些?2、当地建设主管部门对、当地建设主管部门对 备案的建设合同有特殊备案的建设合同有特殊要要求求3、中标人对投标文件实质性内容不响、中标人对投标文件实质性内容不响应应主要的外主要的外 部因素部因素第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订
20、阶段常见的问题处理1、合同主体承包资质、合同主体承包资质(能承建面积大小(能承建面积大小)35第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理总公司总公司只要资质证书的确认只要资质证书的确认 承包范围与承包范围与能力满能力满 足发足发包范围,同时包范围,同时 为当地建委备案合为当地建委备案合 格的企业均可。格的企业均可。国资委属下的国资委属下的“中中”字字 头的企业的分公司,头的企业的分公司,须资质证书的确认承须资质证书的确认承 包范围包范围满满足足发发包范围,包范围,同时为当地建委备案同时为当地建委备案 合格的企业。合格的企业。其中:关于承包人资质确认原其中:关于承包人
21、资质确认原则则总公司旗下分公司总公司旗下分公司其它性质企业的分公司其它性质企业的分公司一般只有经营资质(工一般只有经营资质(工 商执照)的,没有商执照)的,没有 “资质证书资质证书”的,主的,主 体不合格。体不合格。36第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理2、内部因素的影响、内部因素的影响:合同审批流程:按公司要求,所有合同签订都合同审批流程:按公司要求,所有合同签订都在在BIP上进上进行行 流程审批;目前,审批流程分为流程审批;目前,审批流程分为线上线上与与线下线下两部分。两部分。适用于专业分包与零星工程适用于专业分包与零星工程适用总承包与大于适用总承包与大
22、于300万的钢结万的钢结 构工程与幕墙工程构工程与幕墙工程线上线上线下线下37第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理3、其他因素的影响:、其他因素的影响:例如例如 1、项目部勾选的施工范、项目部勾选的施工范围围不够不够准准确,确,经经常发常发生生需重需重新新提供;提供;2、先开工后谈价、谈合同,施工单位以未看过合同为由提出诸多问题;、先开工后谈价、谈合同,施工单位以未看过合同为由提出诸多问题;3、招标时与合同签订时的工期节点不一致,需区域总重新审批确认;、招标时与合同签订时的工期节点不一致,需区域总重新审批确认;。38第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
23、合同签订阶段常见的问题处理1工作前置:工作前置:项目部对有项目部对有关关合同合同签签订的订的各各项工项工作作 要有预见性的提前落实要有预见性的提前落实(如政如政府府对报对报建建要要求、求、标段划分与资质是否相符合等等)标段划分与资质是否相符合等等)2项目总要重视审批流程:项目总要重视审批流程:项目设专人跟进,项目设专人跟进,专专人要熟悉招标结果审批流程、合同签订流程人要熟悉招标结果审批流程、合同签订流程3改变观念:改变观念:合同签订不合同签订不仅仅是某是某个个部门部门的的事,事,需需 要相关职能部门(单位要相关职能部门(单位)协作协作、配合配合与与支支持,持,项目部要有专人对接集项目部要有专人
24、对接集团团工程工程造造价管价管理理部,遇部,遇 重大问题要及时向上级领导汇报并请重大问题要及时向上级领导汇报并请求支持求支持反思:缩短合同签订时间关键反思:缩短合同签订时间关键点点39第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理问题二问题二:履约保函常见的问题有哪些?:履约保函常见的问题有哪些?1、履约保函能不能提前撤回?为什么?、履约保函能不能提前撤回?为什么?2、履约保函是否真实有效?具体由哪个部门负责?、履约保函是否真实有效?具体由哪个部门负责?3、履约保函的格式是否能修改?、履约保函的格式是否能修改?40履约保函:简单地讲,履约保函:简单地讲,就就是履是履行行
25、合同合同义义务的务的保保证,是证,是 指应发包方和承包方(指应发包方和承包方(申申请人请人)的请的请求求,银,银行行向工程向工程 的发包方(受益人)所的发包方(受益人)所作作出的出的一一种履种履约约保证保证承承诺。倘诺。倘 若履约责任人日后未能若履约责任人日后未能按按合约合约的的规定规定按按期、期、按按质、按质、按 量地完成所承建的工程,以及未能履行合约项下的量地完成所承建的工程,以及未能履行合约项下的其其 他业务,发包方可向银他业务,发包方可向银行行主张主张一一笔不笔不超超过担过担保保金金额的额的 款项款项合同约定依据:中标人在合同约定依据:中标人在签订合同后签订合同后7个工作日个工作日内内
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