租金收益还原法课件.ppt

1、 弘策弘策中国谨呈中国谨呈二二0 0一二年七月一二年七月石家庄公园城项目西区商业定位方案二、消费者调研Chapter1市场调研篇市场调研篇一、商业市场概况Chapter2项目定位篇项目定位篇一、整体业态规划二、分层业态规划Chapter3业态定位篇业态定位篇三、相关工程建议三、市场研究总结二、主题定位三、项目优惠建议一、整体概念定位一、项目招商策略二、项目销售策略Chapter4产品营销篇产品营销篇Chapter1市场研究篇市场研究篇整体研究思路：从整体商业市场、区域商业市场、消费者调研情况等三大整体研究思路：从整体商业市场、区域商业市场、消费者调研情况等三大方面对西区商业整体定位、营销方案做

2、基础分析。方面对西区商业整体定位、营销方案做基础分析。一、商业市场概况一、商业市场概况1.整体商业市场概况市场概述市场概述石家庄主要商业分布区域为沿中山路一带，东至建华大街，西至友谊大街，按区域集合度整体可分为北国北国和东购东购两大商圈。中山路中山路主要商圈分布情况主要商圈分布情况北北国国商商城城东东尚尚广广安安街街先先天天下下新新百百广广场场银银座座百百盛盛益益友友建建华华百百货货怀怀特特南南三三条条新新天天地地商圈商圈主要项主要项目目项目概述项目概述北国商圈北国商城购物中心东尚MALL休闲购物中心先天下高档、奢侈品购物中心广安街特色商业街NASA乐汇城购物中心东购商圈银座东购店购物中心新百

3、广场百货商场百盛百货商场南三条专业市场待开业商业勒泰购物中心高档、奢侈品购物中心银座中环广场购物中心万万达达广广场场银银座座中中环环广广场场NASA乐乐汇汇城城勒勒泰泰购购物物中中心心大大洋洋百百货货新新华华集集贸贸市市场场1.整体商业市场概况本案所在商圈为北国北国商圈，后续将对北国商圈重点商业项目进行分析。重点商业项目分析重点商业项目分析北国商城北国商城楼层楼层示意业态分布1奢华名品馆国际精品、名表、国际化妆品、黄金珠宝、电器2风尚淑女馆少女、淑女装、饰品、女鞋、电器3名媛都会馆精品时尚女装、包、商务礼装、内衣、电器4儒雅俊仕馆商务休闲、时尚男装、配饰、鞋具5运动、家居健身器材、运动休闲、保

4、健、精品家居6儿童、家居、羽绒婴儿、儿童服饰、玩具、羽绒、快餐-1平价区国内化妆品、超市、屈臣氏项目位置：中山东路与建设大街交汇处开业时间：1996年营业面积：53000平方米主要业态：购物、餐饮、少量娱乐老字号的商业品牌，在石家老字号的商业品牌，在石家庄人心中有着特殊的地位。庄人心中有着特殊的地位。定位定位“都市时尚生活百货都市时尚生活百货”，主要业态以零售为主，餐饮、主要业态以零售为主，餐饮、休闲比例较少，人流量大但综休闲比例较少，人流量大但综合消费能力不突出。合消费能力不突出。1.整体商业市场概况重点商业项目分析重点商业项目分析东尚东尚MALLMALL项目位置：中山东路与256号开业时间

5、：2011年4月营业面积：60000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“主题时尚商业”六层：国际影音-国内前沿标志性院线五层：自由唱响-想唱就唱KTV四层：自然乐活-超越健身连锁店、时尚主题餐厅专属服务三层：都市街区-时尚潮流服装、配饰等二层：品味时空-汇聚了际时尚之都的购物廊一层：纯净空间-汇聚国际流行派别著名服装、饰品、餐饮品牌负一：时尚生活-美食、潮流时尚负二层：停车场整体富有一定的设计感，从传统的购物环境中脱颖而出。整体富有一定的设计感，从传统的购物环境中脱颖而出。切合其切合其“主题时尚商业主题时尚商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的年轻潮流品牌，的定位，引进了较多首

6、次进驻石家庄的年轻潮流品牌，容易抓住年轻人的视线。容易抓住年轻人的视线。一层由于装修改造等原因造成层高过低，有压抑感，内部购物导示不够清晰明一层由于装修改造等原因造成层高过低，有压抑感，内部购物导示不够清晰明确，购物体验感不够舒适，有待改进。确，购物体验感不够舒适，有待改进。1.整体商业市场概况重点商业项目分析重点商业项目分析先天下先天下1.整体商业市场概况项目位置：中山东路与青园街交口开业时间：2010年9月营业面积：120000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代高档商业”六层：美食娱乐广场-快餐、电玩、电影院五层：生活美苑-精品家电、数码、玩具、家居饰品四层：动感地带-

7、时尚休闲、运动服饰、户外用品三层：品质世界-都市女装、高尔夫装、男士单品二层：名流世界-典雅女装、男士正装、男士商务装一层：国际时空-国际品牌服装负一：北国超市负二层：停车场切合其切合其“现代高档商业现代高档商业”的定位，引进了较多首的定位，引进了较多首次进驻石家庄的国际一线品牌，成为石家庄高端商次进驻石家庄的国际一线品牌，成为石家庄高端商业的代表，容易抓住高端客户的视线。业的代表，容易抓住高端客户的视线。两栋高层办公双塔与先天下相互呼应，成为中山两栋高层办公双塔与先天下相互呼应，成为中山路商业街东端的高品级标志。路商业街东端的高品级标志。重点商业项目分析重点商业项目分析大洋百货大洋百货项目位

8、置：中山路与休门街西南侧。开业时间：2011年12月营业面积：80000平方米主要业态：服装、首饰、化妆品整体定位：百货商场四层：精品男装；三层：潮流时尚服饰；二层：品牌服装，一层：珠宝、首饰、化妆品、鞋；负一层：运动休闲馆。在中山路商业中心首次引入外来商业百货品牌。在中山路商业中心首次引入外来商业百货品牌。整体商业设置，缺乏吸引人流的大型业态和汇聚人气的特色品牌，整体商业设置，缺乏吸引人流的大型业态和汇聚人气的特色品牌，导致商场开业到现在，人气不足，经营状况不佳。导致商场开业到现在，人气不足，经营状况不佳。1.整体商业市场概况重点商业项目分析重点商业项目分析新天地商城新天地商城项目位置：中山

9、路与建设大街交叉口东南角开业时间：2007年6月主要业态：服装、餐饮、饰品、箱包、整体定位：时尚主题商城五层：餐饮（峨嵋小镇）四层：时尚男装三层：饰品、箱包、鞋二层：时尚女装一层：面包新语、品牌服装、床上用品、箱包室内装修时尚新颖，符合年轻人口味，分流室内装修时尚新颖，符合年轻人口味，分流年轻购物人群。年轻购物人群。紧靠北国商城，有效利用北国的知名度，带紧靠北国商城，有效利用北国的知名度，带动自有商业的繁荣。动自有商业的繁荣。店铺分割较小，视野不开阔，商家多为中小店铺分割较小，视野不开阔，商家多为中小经营者，无大型主力店。无法形成自有核心特经营者，无大型主力店。无法形成自有核心特色品牌。色品牌

10、。1.整体商业市场概况待开业商业项目分析待开业商业项目分析NASANASA乐汇城乐汇城主要品牌：沃尔玛、奥斯卡院线、H&M、MUJI、汤姆熊娱乐世界等。1.整体商业市场概况切合其切合其“现代购物中心现代购物中心”的定位，引进了较多次进的定位，引进了较多次进驻石家庄的一线品牌，成驻石家庄的一线品牌，成为石家庄购物中心的代表，为石家庄购物中心的代表，容易抓住年轻客户的消费容易抓住年轻客户的消费心理。心理。紧靠批发市场，商业环境紧靠批发市场，商业环境较差，交通较为拥堵。虽较差，交通较为拥堵。虽然批发市场有外迁计划，然批发市场有外迁计划，但短期内现状无法改变。但短期内现状无法改变。项目位置：中山东路与

11、大经街交口开业时间：2012年4月28日营业面积：66000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代购物中心”五层：电影院、电玩、美容美体、早教、餐饮四层：餐饮三层：服装、运动、文具、数码、婴儿用品、儿童乐园二层：服装、配饰、个人护理、餐饮一层：服装、配饰、化妆品、数码、餐饮、家居生活负一：沃尔玛超市负二层：停车场待开业商业项目分析待开业商业项目分析勒泰购物中心勒泰购物中心项目位置：中山东路172号开业时间：预计2012年10月营业面积：24万平米主要业态：购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、演艺、会展、酒店、会所。整体定位：多元化综合商业购物中心：购物中心：大型百货商超、主题生活馆、

12、体验馆、精品旗舰店、专卖店等。餐饮中心：餐饮中心：商务餐厅、休闲餐厅、特色餐厅、时尚快餐、风味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚庆礼堂等。庄里街：庄里街：特色的美食，酒吧休闲。空中广场：空中广场：儿童乐园、影院、冰场、健身会所、演艺剧场，电玩、网吧、美食广场以及水吧等娱乐设施。假日酒店：假日酒店：客房服务、大型温泉会馆、KTV会所、精英康体会所、红酒雪茄坊、茶园、影剧院、明星艺术沙龙俱乐部等休闲娱乐服务体系。超前的建筑设计，大而全的业态规划，从石家庄商超前的建筑设计，大而全的业态规划，从石家庄商业市场脱颖而出。业市场脱颖而出。施工进度整体结构封顶，商业招商未全部开展，后施工进度整体结构封顶，商业招商

13、未全部开展，后期商业能否全面运营，有待验证。期商业能否全面运营，有待验证。南侧为城市主干道中山路，地理位置较好，但交通南侧为城市主干道中山路，地理位置较好，但交通较为拥堵。其他三面都是城市次级道路，交通环境较较为拥堵。其他三面都是城市次级道路，交通环境较差。整体交通环境不容乐观，对后期运营制约较大。差。整体交通环境不容乐观，对后期运营制约较大。1.整体商业市场概况商业发展进程商业发展进程从石家庄商业业态的现状来看，商业发展正处于传从石家庄商业业态的现状来看，商业发展正处于传统商业向现代商业的转变时期，由传统百货、超市、统商业向现代商业的转变时期，由传统百货、超市、大卖场向综合型、主题性商业中心

14、发展。大卖场向综合型、主题性商业中心发展。石家庄现有主要商业形式石家庄现有主要商业形式百货超市（卖场）预计未来几年内石家庄将出现更预计未来几年内石家庄将出现更多适应市场需求的综合性、特色多适应市场需求的综合性、特色性、主题性商业。性、主题性商业。1.整体商业市场概况集中型商业汇总集中型商业汇总百货百货商业商业购物购物中心中心特色、时尚大众东尚东尚MALL北国商城北国商城百盛百盛先天先天下下南三南三条条银座东银座东购店购店广安广安街街新百新百广场广场新天新天地地建华建华百货百货怀特怀特购物购物中心中心益益友友百百货货市场空白点市场空白点主题主题商业商业石家庄商业呈现两极分化，分为购物中心和百货商

15、场。特色、时尚的主题性集中商业石家庄商业呈现两极分化，分为购物中心和百货商场。特色、时尚的主题性集中商业是目前石家庄商业市场中的空白点。本项目商业应切合市场空白点，打造适应市场发展是目前石家庄商业市场中的空白点。本项目商业应切合市场空白点，打造适应市场发展需求的特色、时尚的主题性商业。需求的特色、时尚的主题性商业。勒泰购勒泰购物中心物中心万达广万达广场场大洋大洋百货百货乐汇乐汇城城新华新华集贸集贸市场市场银座银座中环中环广场广场1.整体商业市场概况沿街商业分布沿街商业分布建建设设北北大大街街平平安安北北大大街街光华路光华路和平路和平路健康路健康路2.区域商业概况项目位于石家庄市桥东区与长安区交

16、汇处，周边主要有建设北大街、平安北大街、健康路、和平路、光华路等五条主要街道。沿街商业分析沿街商业分析建设大街（和平路建设大街（和平路丰收路）丰收路）2.区域商业概况蓝天圣木家居广场蓝天圣木家居广场机电市场机电市场北国超市北国超市沿街商业分析沿街商业分析建设北大街（和平路建设北大街（和平路丰收路）段，沿街分布机电和家居两大专业市场，并形成了以机电为主丰收路）段，沿街分布机电和家居两大专业市场，并形成了以机电为主的商业街。的商业街。配套餐饮所占比例较高，可见集中商业对餐饮需求巨大。配套餐饮所占比例较高，可见集中商业对餐饮需求巨大。2.区域商业概况建设大街（和平路建设大街（和平路丰收路）丰收路）沿

17、街商业分析沿街商业分析平安大街（中山路平安大街（中山路光华路）光华路）2.区域商业概况乐模茶叶商城乐模茶叶商城美博城美博城家乐福保龙仓超市家乐福保龙仓超市沿街商业分析沿街商业分析健康路（广安大街健康路（广安大街平安大街）平安大街）2.区域商业概况省四院省四院沿街商业分析沿街商业分析和平路（广安大街和平路（广安大街平安大街）平安大街）2.区域商业概况机电市场机电市场沿街商业分析沿街商业分析2.区域商业市场概况光华路（平安大街光华路（平安大街名门街）名门街）机电市场机电市场重点项目分析重点项目分析冀兴商城冀兴商城项目形态：集中商业规划业态：家纺专业市场项目位置：桥东区大经街与阜康路交叉口西南角开盘

18、时间：2011-07-02全部房源开盘开业时间：2012-03-15（1-2层试营业，预计7月全面开业）物业公司：河北省冀兴物业开 发 商：河北冀兴房地产开发有限公司总建面：10万平米销售模式：（1）12年返本：1-3年返利4-5%，4-7年返利8%，8-10年返利10%，11年返利13%，12年返清。（2）按实际租金返：商场扣除10%的管理费，其余90%返还业主。租金：10元/平米/天付款方式：一次性92折，另优惠1万；按揭95折，另优惠1万销售情况：1-4层基本售完3.在售商业市场调研楼层价格（元/）面积数量业态13.1-3.6万22-35120个/层家纺用品22.4-2.6万25-353

19、1.8-1.9万28-35品牌店41.4万30-355整层销售40006整层销售4000地处南三条批发市场，项目定位与地处南三条批发市场，项目定位与所处商圈业态结合较好。所处商圈业态结合较好。灵活多变的销售模式，小面积分割，灵活多变的销售模式，小面积分割，使项目销售情况较好。使项目销售情况较好。重点项目分析重点项目分析天元蓝拓国际名品折扣馆天元蓝拓国际名品折扣馆 销售模式：全程由天元名品承租12.5年全部回本，每年固定返8%回报，前3年返利一次性支付。3年后租金按月返还，年收益超过8%回报的部分按50%分红，5年后可原价回购。销售情况：现为办卡阶段，2000元抵10000元最高，每天递减100

20、元。已办卡200张。租金售价：预计8-10元/平米/天 3.在售商业市场调研项目形态：集中商业规划业态：国际一线品牌折扣店 项目位置：建设大街与北人字街交口西行200米路北开盘时间：预计2012年开业时间：预计2012年年底商业管理公司:天元物业管理公司开发商:石家庄市纪元房地产开发有限公司总建面：万平米楼层价格（元/）面积15万140-2002-53-4万12-1206整层销售4000地理位置较为优越，但是商地理位置较为优越，但是商业整体面积较小。业整体面积较小。高端品牌折扣店能否适应石高端品牌折扣店能否适应石家庄市场，还有待市场检验。家庄市场，还有待市场检验。3.在售商业市场调研重点项目分

21、析重点项目分析华林国际商贸广场华林国际商贸广场项目形态：集中商业规划业态：餐饮、娱乐、百货项目位置：中华北大街与柏林南路交叉口东北角开业时间：预计2013年商业管理公司：唐华管理公司开 发 商：江恒地产总建面：10万平米，其中北区2万平米，南区8万平米。建筑进深43米，长280米。面积区间：30-800楼层：负一至五层业态及楼层规划：北区：娱乐餐饮为主南区：负一层：停车场1-2层：超市、品牌专业店、银行3层：百货4-5层：娱乐、餐饮只租不售，处于前期招商阶段。三层租金约只租不售，处于前期招商阶段。三层租金约4元元/平米平米/天。天。南区商业受中华大街高架桥影响，最南侧商业体被高架桥南区商业受中

22、华大街高架桥影响，最南侧商业体被高架桥遮挡，商业展示效果较差。遮挡，商业展示效果较差。重点项目分析重点项目分析金正海悦天地金正海悦天地项目形态：集中商业、商业内街规划业态：超市、购物、餐饮、娱乐项目位置：桥西裕华西路和中华大街交口西南角开业时间：2013年商业管理公司：暂无开 发 商：石家庄金正房地产开发有限公司总建面：11万平米面积区间：一层沿街商铺100-126平米、二层200-228平米；集中商业10-30平米。楼层：集中商业负一至六层，沿街商业二层3.在售商业市场调研销售价格：中华大街沿街商铺5-6万元/平米；石汇街商铺3-4万元/平米；集中商业3层内铺2-5万元/平米。销售策略：交房

23、时返利8%，以后每年返利10%，连续返利10年。销售情况：销售良好引入引入“沃尔玛沃尔玛”超市，利用大商家的品超市，利用大商家的品牌号召力，进行推广销售。牌号召力，进行推广销售。采取采取 返利销售的销售模式，吸引部分中返利销售的销售模式，吸引部分中小投资客户。销售情况较好。小投资客户。销售情况较好。一期沿街商业一期沿街商业一期沿街商一期沿街商业业海悦天地整体规划效果图海悦天地整体规划效果图在售商业市场小结在售商业市场小结3.在售商业市场调研目前市场在售集中商业分为目前市场在售集中商业分为“专业市场专业市场”和和“购物中心购物中心”两种。两种。“世界湾世界湾建材市场建材市场”、“冀兴商冀兴商城城

24、家纺市场家纺市场”、“天元蓝拓国际名品折扣馆天元蓝拓国际名品折扣馆百货市场百货市场”；“华林国际商贸广场华林国际商贸广场”、“金正海悦天金正海悦天地地”定位为购物中心。定位为购物中心。小面积分割、返利销售、引入知名商家及管理公司，是目前市场常用的销售手段。小面积分割、返利销售、引入知名商家及管理公司，是目前市场常用的销售手段。本案无大型地面停车场，不利于货物的大量进出，住宅定位为中高档住宅，因此本案商业不具备专业市本案无大型地面停车场，不利于货物的大量进出，住宅定位为中高档住宅，因此本案商业不具备专业市场的基本要求。场的基本要求。本案地处市中心，地理位置优越，可充分利用自身的位置特点，及周边人

25、口结构，打造成为区域购物中本案地处市中心，地理位置优越，可充分利用自身的位置特点，及周边人口结构，打造成为区域购物中心。心。商业市场总结商业市场总结商业市场以中山路沿线为主体，沿东西方向扩张，集中型的商业多聚集于此。商业市场以中山路沿线为主体，沿东西方向扩张，集中型的商业多聚集于此。区域性商业（万达广场、区域性商业（万达广场、银座中环广场）正在兴起，商业市场正在被进一步细分。银座中环广场）正在兴起，商业市场正在被进一步细分。老牌商场（北国商城、新百购物等）在石家庄消费者心目中认同度较高，品牌的重要性再次显现；新建老牌商场（北国商城、新百购物等）在石家庄消费者心目中认同度较高，品牌的重要性再次显

26、现；新建商业商业NASA乐汇城已经投入使用，勒泰中心正在加速建设，预计今年下半年即将开业，后期商业竞争更加乐汇城已经投入使用，勒泰中心正在加速建设，预计今年下半年即将开业，后期商业竞争更加激烈。激烈。项目北侧区域商业多以专业市场为主，无大型综合性商业，而且配套餐饮业态设置不足。本案可利用区项目北侧区域商业多以专业市场为主，无大型综合性商业，而且配套餐饮业态设置不足。本案可利用区位优势，抢先占领市场空白点。位优势，抢先占领市场空白点。区域已有集中性商业多以百货业态为主，缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这区域已有集中性商业多以百货业态为主，缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的

27、大型休闲中心，这将是本案的机会点。将是本案的机会点。4.商业市场总结二、消费者调研二、消费者调研1.商业环境研究石家庄商业及餐饮分布情况示意石家庄商业及餐饮分布情况示意石家庄商业分布情况示意石家庄餐饮分布情况示意石家庄集中型商业及餐饮业布局以沿中山路东西延伸为主。石家庄集中型商业及餐饮业布局以沿中山路东西延伸为主。数据来源：GIS通过统计项目5公里道路商圈范围内住宅（包括已建、在建、动迁房）的数据，可以预测出未来2-3年间本项目周边将导入的人口数量。1 1公里公里3 3公里公里5 5公里公里1.商业环境研究项目周边住宅分布项目周边住宅分布数据来源：GIS项目五公里道路商圈范围内已建、在建、动迁

28、住宅总建筑面积约17,845,35817,845,358平方米（含地块住宅建筑面积）1.商业环境研究项目周边住宅分布项目周边住宅分布数据来源：GIS项目五公里道路商圈范围内已建、在建、动迁住宅总建筑面积约17,845,35817,845,358平方米（含地块住宅建筑面积）1.商业环境研究项目周边住宅分布项目周边住宅分布数据来源：GIS其中项目五公里道路商圈范围内新兴地块住宅建筑面积约3,345,8173,345,817平方米预计未来新兴住宅导入预计未来新兴住宅导入 535535，360 360 人人新兴住宅人口=178454户*3人/户1.商业环境研究地块明细地块明细数据来源：GIS截止201

29、0年底，根据街道及居委会的统计，本项目5公里道路商圈范围内现有居民约968,021968,021人。相关说明相关说明：n数据为辖区内各个社区实际调研居住人口所得。n人口数为居民总人口数，即统计中的常住人口（户籍人口+本地居住半年以上的外来人口）n以上人口数据结止2010年底。88,89288,892人人424,717424,717人人968,021968,021人人1.商业环境研究1-3-5公里道路商圈居民人口分布公里道路商圈居民人口分布数据来源：GIS截止2010年底，根据街道及居委会的统计，本项目15分钟自行车商圈范围内现有居民约272979272979人。相关说明相关说明：n数据为辖区内

30、各个社区实际调研居住人口所得。n人口数为居民总人口数，即统计中的常住人口（户籍人口+本地居住半年以上的外来人口）n以上人口数据结止2010年底。5252，979979人人158158，618618人人272272，979979人人1.商业环境研究5-10-15分钟自行车商圈居民人口分布分钟自行车商圈居民人口分布数据来源：GIS1.商业环境研究项目商圈界定项目商圈界定1 1公里公里3 3公里公里5 5公里公里第一商圈范围：西至平安南大街,北至光华路，东至广安大街，南至中山东路。第二商圈范围：西至北新街，北至义南路，东至华清街，南至东风路。第三商圈范围：西至泰华街，北至北二环路以北，东至谈固北大街

31、，南至塔南路以北。数据来源：GIS1 1公里公里3 3公里公里5 5公里公里范围名称富裕度项目出发一公里商圈1.374项目出发三公里商圈1.215项目出发五公里商圈1.747 范围名称富裕度项目出发一公里商圈1.374项目一到三公里商圈1.208项目三到五公里商圈1.114注：上表商圈人口为包含关系，即5公里商圈人口中含3公里和1公里的人口；富裕度按石家庄全市房产均价5，823元/平方米计算注：上表人口的数值是指0-1公里、1-3公里、3-5公里，不是包含关系1.商业环境研究1-3-5公里道路商圈富裕度公里道路商圈富裕度数据来源：GIS2.消费者调研消费者调研思路消费者调研思路目标消费群基本特

32、征目标消费群基本特征了解目标消费群的来源及分布目标消费群的基本特征目标消费群的消费能力评估市中心消费者市中心消费者项目周边消费者项目周边消费者消费行为习惯消费行为习惯消费群现有消费商圈及场所选择目标消费群购物、餐饮、娱乐等方面现有消费习惯潜在商业需求潜在商业需求/项目概念测试项目概念测试消费群体哪些商业需求未被满足？消费群体对本项目的接受程度？消费群对本商业的具体需求？为项目定位为项目定位提供依据提供依据项目消费者项目消费者通过对不同类型消费者的定量研究，判断本项目的目标消费群体及他们的基本特征，了解消费行为习惯，挖掘潜在需求。到达计划地点到达计划地点进行工作分配进行工作分配根据问卷根据问卷进

33、行访问进行访问本公司执行团本公司执行团队前往项目地队前往项目地根据设计好的甄根据设计好的甄别问卷进行拦截别问卷进行拦截甄别甄别合格合格被访者被访者排除不合排除不合格被访者格被访者督导进行督导进行一审复核一审复核质控督导二质控督导二审复核审复核合格合格问卷问卷排除不合排除不合格问卷格问卷合格合格被访者被访者2.消费者调研定量问卷访问流程定量问卷访问流程1 1公里公里3 3公里公里5 5公里公里2.消费者调研定量问卷访问地点定量问卷访问地点注：注：1.1.北国商城北国商城 2.2.广安大街中段广安大街中段3.3.华新路华新路4.4.家乐福家乐福 本次调研主要针对项目及本次调研主要针对项目及北国商圈

34、周边进行调查。北国商圈周边进行调查。本次被访者性别男女均衡，年龄以本次被访者性别男女均衡，年龄以26-3526-35岁年龄段为主，家庭收入集中在岁年龄段为主，家庭收入集中在5001-60005001-6000元。元。性别Base=800年龄Base=800家庭月收入Base=8002.消费者调研消费者基本特征消费者基本特征数据来源：GIS公司性质Base=800周边消费者的学历较高，多在大专及以上，职业多为私营企业周边消费者的学历较高，多在大专及以上，职业多为私营企业/国营企业的普通员工及中层管理者。国营企业的普通员工及中层管理者。职业Base=800学历Base=8002.消费者调研消费者基

35、本特征消费者基本特征数据来源：GIS消费者的家庭结构多为夫妻消费者的家庭结构多为夫妻+子女的结构，其中孩子多集中于子女的结构，其中孩子多集中于0-180-18岁；岁；22%22%的消费者需要支付贷款；的消费者需要支付贷款；稳定的家庭结构，较好的财务状况，对消费是一个良好的支撑。稳定的家庭结构，较好的财务状况，对消费是一个良好的支撑。家庭结构Base=800贷款状况Base=8002.消费者调研消费者基本特征消费者基本特征数据来源：GIS被访者大多拥有较好的财产状况，被访者大多拥有较好的财产状况，84%84%的消费者拥有自己的房产，的消费者拥有自己的房产，41%41%的被访者拥有私家车；的被访者

36、拥有私家车；被访者良好的财产状况能让被访者有更好的消费能力。被访者良好的财产状况能让被访者有更好的消费能力。私家车价格Base=287私家车拥有状况Base=800房产拥有状况Base=8002.消费者调研消费者基本特征消费者基本特征数据来源：GIS消费者特征男女均衡，年龄层以26-35岁为主。家庭家庭结构结构学历多为大专以上，以私营/国营单位的职员及管理人员为主以三口之家为主，多为父母+小于7岁孩子家庭家庭收入中等，有着稳定的家庭财产同时较少负债职业职业特征特征财产财产状况状况身份身份特征特征中等收入的年轻小康之家中等收入的年轻小康之家事业在有了一定发展，有机会上升事业在有了一定发展，有机会

37、上升家庭观念强，家庭消费为主导家庭观念强，家庭消费为主导有初步的消费基础有初步的消费基础2.消费者调研消费者基本特征小结消费者基本特征小结经常消费的场所Base=800石家庄消费者经常购物的场所主要集中于北国商城、新百广场、东方城市购物中心。石家庄消费者经常购物的场所主要集中于北国商城、新百广场、东方城市购物中心。最常消费的场所Base=800请问您经常去以下哪些场所消费（多选）请问您经常去以下哪些场所消费（多选）？2.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS普通餐厅、特色餐厅、快餐厅和大型酒楼最为受欢迎普通餐厅、特色餐厅、快餐厅和大型酒楼最为受欢迎菜系以火锅、川菜、本地

38、菜、烧烤为主菜系以火锅、川菜、本地菜、烧烤为主选择餐饮场所类型Base=800选择菜系Base=800请问您外出就餐通常会选择哪些场所？（限选两项）通常会选用哪种菜系？（限选三项）请问您外出就餐通常会选择哪些场所？（限选两项）通常会选用哪种菜系？（限选三项）2.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS周边消费者喜欢口味有特色、环境舒适、价格合理、离家近的餐饮场所。周边消费者喜欢口味有特色、环境舒适、价格合理、离家近的餐饮场所。选择餐饮场所的原因Base=800请问您选择餐饮场所的原因有哪些？（多选）请问您选择餐饮场所的原因有哪些？（多选）2.消费者调研消费者日常消费习惯消

39、费者日常消费习惯数据来源：GIS就餐的主要其因为朋友聚会、家庭消费及个人随意消费。就餐的主要其因为朋友聚会、家庭消费及个人随意消费。您外出就餐通常会选择去哪些活动地点，就餐原因是（单选）您外出就餐通常会选择去哪些活动地点，就餐原因是（单选）外出就餐原因Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS商务餐饮的花费最高为人均商务餐饮的花费最高为人均111.2111.2元，石家庄消费者在休闲餐饮上花费相对较高。元，石家庄消费者在休闲餐饮上花费相对较高。同时，商务餐饮就餐人数也较多，平均为同时，商务餐饮就餐人数也较多，平均为7.47.4人，正餐为人，正餐为4.64.

40、6人，休闲餐饮为人，休闲餐饮为5 5人。人。正餐的外出次数最多每月为正餐的外出次数最多每月为6.86.8次。次。就餐人数Base=800就餐人均花费Base=800请问您通常情况下的外出就餐人数，及每次人均消费？请问您通常情况下的外出就餐人数，及每次人均消费？月外出就餐次数Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GISKTVKTV、电影院、健身场所为最受欢迎的休闲娱乐场所。、电影院、健身场所为最受欢迎的休闲娱乐场所。常去的休闲娱乐场所Base=800请问您平时主要去哪些休闲娱乐场所？（单选）请问您平时主要去哪些休闲娱乐场所？（单选）2.消费者调研消费者日常消

41、费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS休闲娱乐的主要原因是因为朋友聚会及家庭消费。休闲娱乐的主要原因是因为朋友聚会及家庭消费。您外出休闲娱乐通常会选择去哪些活动地点，休闲娱乐原因是（单选）您外出休闲娱乐通常会选择去哪些活动地点，休闲娱乐原因是（单选）休闲娱乐原因Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS整体而言，周边居民的消费频次及消费金额都较高，消费倾向较为活跃；最近一个月的消费支出为整体而言，周边居民的消费频次及消费金额都较高，消费倾向较为活跃；最近一个月的消费支出为3,8393,839元，其中购物元，其中购物支出为支出为11921192元，在超市

42、的购物支出为元，在超市的购物支出为763763元，外出就餐的花费为元，外出就餐的花费为10101010元，休闲娱乐活动的花费为元，休闲娱乐活动的花费为873873元。元。请问您通常外出购物、餐饮、休闲娱乐的频率如何？（单选）最近一个月花费金额？请问您通常外出购物、餐饮、休闲娱乐的频率如何？（单选）最近一个月花费金额？每月花费Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS对传统市中心商圈仍然有较大偏好对传统市中心商圈仍然有较大偏好注重更高的品质生活追求注重更高的品质生活追求有积极的外出消费驱动有积极的外出消费驱动选择选择区域区域餐饮餐饮偏好偏好娱乐娱乐偏好偏好

43、消费频次消费频次及花费及花费KTVKTV、电影院、健身、电影院、健身场所最受欢迎场所最受欢迎市中心传统商圈仍市中心传统商圈仍然是最受欢迎的消然是最受欢迎的消费区域费区域本地菜及火锅、川菜最本地菜及火锅、川菜最受欢迎，注重口味受欢迎，注重口味朋友聚会、家庭聚会是最主要的消朋友聚会、家庭聚会是最主要的消费动因；对口味、价格、环境较为费动因；对口味、价格、环境较为在意。在意。每月外出消费每月外出消费3,8393,839元，其中外元，其中外出购物花费最高，另外外出就餐出购物花费最高，另外外出就餐花费也较多花费也较多选择选择原因原因2.消费者调研消费者日常消费习惯小结消费者日常消费习惯小结2.消费者调研

44、项目概念测试项目概念测试本项目位于桥东区长安区交界，本项目位于桥东区长安区交界，紧邻城市主干道建设大街、和紧邻城市主干道建设大街、和平路，规划商业面积约平路，规划商业面积约1010万万。规划为住宅、办公、商业、酒规划为住宅、办公、商业、酒店式公寓的综合型商业街区。店式公寓的综合型商业街区。住宅用地住宅用地商业用地商业用地图例和平路和平路建设大街建设大街长安长安公园公园100%约有约有90%90%的消费者认为肯定会或肯能会前往项目所在地消费，这部分消费者将是本项目最直接的潜在客群；也有近的消费者认为肯定会或肯能会前往项目所在地消费，这部分消费者将是本项目最直接的潜在客群；也有近6%6%的消费者表

45、示不确定前往本项目消费，此部分消费者可能对新兴商业体需要一个接收过程。的消费者表示不确定前往本项目消费，此部分消费者可能对新兴商业体需要一个接收过程。由于项目所处的区域周边是成熟的商业区域，因此周边消费者对新兴商业项目的接受程度较高。由于项目所处的区域周边是成熟的商业区域，因此周边消费者对新兴商业项目的接受程度较高。对于这样一个商业场所，请告诉我们您是否会去这里消费？（单选）对于这样一个商业场所，请告诉我们您是否会去这里消费？（单选）可拉动客群可拉动客群可接受客群可接受客群90%90%较抗拒客群较抗拒客群5.6%5.6%2.消费者调研项目测试项目测试数据来源：GIS您去这个场所主要是进行哪些消

46、费？（选三项）您去这个场所主要是进行哪些消费？（选三项）周边消费者对本项目的期待排序为：购物周边消费者对本项目的期待排序为：购物-服装服装/服务类；购物服务类；购物-日用品类；餐饮日用品类；餐饮-如快餐店如快餐店/中餐店等；休闲娱乐类中餐店等；休闲娱乐类-如如KTV/KTV/电影院；购物电影院；购物-家居家电建材生活类等家居家电建材生活类等购物-服装服饰休闲娱乐购物-家具家电建材购物-日用品餐饮其它2.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS项目贴近北国商圈，以日用百货、服装服饰为主的商项目贴近北国商圈，以日用百货、服装服饰为主的商业业态已趋于饱和，而特色休闲娱乐、餐饮业的切入业业态

47、已趋于饱和，而特色休闲娱乐、餐饮业的切入有利于消费者需求的增长，本项目商业整体定位以这有利于消费者需求的增长，本项目商业整体定位以这两类为主，提升消费者消费期待。两类为主，提升消费者消费期待。品牌服饰专卖店、百货、品牌服饰专卖店、百货、2424小时便利店是周边消费者感兴趣的购物项目。小时便利店是周边消费者感兴趣的购物项目。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（购物）（多选）本商业项目中，哪些是您会去消费的？（购物）（多选）感兴趣的购物项目 Base=8002.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS自助餐厅，火锅、龙虾、拍档，中大型特色餐饮是消费者期望消费的餐饮类型；自助餐厅，火锅、龙

48、虾、拍档，中大型特色餐饮是消费者期望消费的餐饮类型；对休闲餐饮的期望也较高，包括面包店、冰激凌、茶馆、咖啡厅等。对休闲餐饮的期望也较高，包括面包店、冰激凌、茶馆、咖啡厅等。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（餐饮）（多选）本商业项目中，哪些是您会去消费的？（餐饮）（多选）感兴趣的餐饮项目 Base=8002.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS资料来源：消费者定量研究电影院、电影院、KTVKTV、游乐场是消费者可能来本项目消费的项目；同时消费者对家庭儿童也太关注度较高，对儿童服饰、儿童、游乐场是消费者可能来本项目消费的项目；同时消费者对家庭儿童也太关注度较高，对儿童服饰、儿童娱乐

49、、儿童用品的反馈积极；服务类的健身房、美容美体、娱乐、儿童用品的反馈积极；服务类的健身房、美容美体、ATMATM等选择率较高。等选择率较高。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（休闲娱乐、家庭儿童、服务）（多选）本商业项目中，哪些是您会去消费的？（休闲娱乐、家庭儿童、服务）（多选）感兴趣的休闲娱乐项目Base=800感兴趣的家庭儿童项目Base=800感兴趣的服务项目Base=8002.消费者调研本项目接受度本项目接受度消费者来本项目的购物、餐饮、娱乐消费频次多为每周消费者来本项目的购物、餐饮、娱乐消费频次多为每周2-32-3次至每周次至每周1 1次，其中购物类消费频次最高，休闲娱乐类消费次，其

50、中购物类消费频次最高，休闲娱乐类消费频次最低；整体而言消费者对本项目的消费仍然倾向于周末式消费。频次最低；整体而言消费者对本项目的消费仍然倾向于周末式消费。来本项目的购物、餐饮、休闲娱乐频次Base=800请问您多久会来本项目消费一次？（单选）请问您多久会来本项目消费一次？（单选）2.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS请问你到本项目使用的交通工具是什么？（多选）请问你到本项目使用的交通工具是什么？（多选）消费者将主要使用私家车、公共汽车、步行等几种方式来本项目；消费者将主要使用私家车、公共汽车、步行等几种方式来本项目；本项目应通过预留充足的机动车车位、开通班车、引入公交汽车站点