完工决算与所得税汇算课件.ppt

1、陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座房地产完工决算与房地产完工决算与所得税汇算操作实务所得税汇算操作实务主讲人：陈万乔主讲人：陈万乔北京东方财研财税研究中心北京东方财研财税研究中心陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座内内 容容 提提 要要 第一部分：完工产品的会计与税务处理方法第一部分：完工产品的会计与税务处理方法 第二部分：房企年度汇算操作实务及注意事项第二部分：房企年度汇算操作实务及注意事项 第三部分：所得税汇算与第三部分：所得税汇算与“土增税土增税”清算的区清算的区别别陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 项目完工前后的会计与税务处理项目完工前后的会计与税务处理差别较大

2、。导致差别较大。导致 蝴蝶效应蝴蝶效应 礼记礼记经解经解-“君子慎始，差若毫厘，缪以千里君子慎始，差若毫厘，缪以千里”.导言：导言：陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座第一讲：完工产品会计与税务处理方法第一讲：完工产品会计与税务处理方法 一、房企会计核算的基本概念一、房企会计核算的基本概念 房地产开发企业的成本费用核算由开发房地产开发企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成。它是房地产开目成本计算两部分组成。它是房地产开发企业会计核算的中心环节。发企业会计核算的中心环节。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座第一

3、讲：完工产品会计与税务处理方法第一讲：完工产品会计与税务处理方法 设置会计核算账户设置会计核算账户 按现行会计制度规定，为了归集、分配和反按现行会计制度规定，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发过程中发生的各种成本映房地产开发企业在开发过程中发生的各种成本费用，正确计算各类不同项目的开发产品成本。费用，正确计算各类不同项目的开发产品成本。企业需要设置企业需要设置“开发成本开发成本”、“开发间接费开发间接费用用”、“待摊费用待摊费用”、“预提费用预提费用”、“管理费管理费用用”、“财务费用财务费用”和和“销售费用销售费用”等账户。等账户。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 二、项目完

4、工前的会计处理二、项目完工前的会计处理 1、成本费用的确认与记录、成本费用的确认与记录 产品完工前发生的成本费用通过产品完工前发生的成本费用通过“开发成本开发成本”科目反映。科目反映。开发成本是指房地产企业根据开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。项成本费用。第一讲：完工产品会计与税务处理方法第一讲：完工产品会计与税务处理方法陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座二、项目完工前的会计处理二、项目完工前的会计处理 2、对预收账款的确认与记

5、录、对预收账款的确认与记录 会计处理上，对于开发产品完工前的预售收会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，入不进行损益结转，“开发成本开发成本”科目累计科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。成本费用的实际投入。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座三、项目完工后的会计处理三、项目完工后的会计处理 1、确认收入。、确认收入。2、结转成本。、结转成本。借：开发产品借：开发产品-某项目某项目 贷：开发成本贷：开发成本-某项目某项目借：销售成本借：销售成本-某项目某项目 贷：开发产品贷：开发产品-某项目某项目“开发成

6、本开发成本”归集的成本费用，最终按照已归集的成本费用，最终按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。成本。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座三、项目完工后的会计处理三、项目完工后的会计处理 项目完工会计处理的重要特点：项目完工会计处理的重要特点：完工项目的会计处理上，无论资产负债表完工项目的会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确确保会计损益真实、准确，也包含了为准确

7、核算单位建筑面积开发成本核算单位建筑面积开发成本预提预提的成本费用。的成本费用。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座四、项目完工前的税务处理四、项目完工前的税务处理 新新31号文件第九条规定，企业销售未号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。预计毛利额，计入当期应纳税所得额。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座四、项目完工后的税务处理四、项目完工后的税务处理 1、项目完工的税务标准项目完工的税务标准 只要符合三个条件之一，不论会计上是

8、否符只要符合三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照算所得税时就应该按照实际利润实际利润计算应纳税计算应纳税所得额。所得额。将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。合并计算的应纳税所得额。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座五、项目完工后的税务处理五、项目完工后的税务处理 2、开发产品当年度完工必须结算计税成本、开发产品当年度完工必须结算计税成本 计税成本是指企业在开发

9、、建造开发计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。量的应归入某项成本对象的各项费用。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座六、计税成本的核算体系六、计税成本的核算体系（一）计税成本对象的定义（一）计税成本对象的定义 计税成本对象与成本核算对象也是计税成本对象与成本核算对象也是相对应的概念。相对应的概念。31号文第号文第26条对此进行条对此进行了规范，明确规定：计税成本对象是指了规范，明确规定：计税成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造

10、过程为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。中的各项耗费而确定的费用承担项目。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座六、计税成本的核算体系六、计税成本的核算体系（一）计税成本对象的定义（一）计税成本对象的定义 一个成本核算对象只能计算出一个单位一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。成本，并据以结转销售成本。成本对象由企业在开工之前合理确定，成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。如确需改变成本不能随意更改或相互混淆。如确需改变成本对象的，应征得

11、主管税务机关同意。对象的，应征得主管税务机关同意。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座如何确立成本对象如何确立成本对象 对单体开发项目来说，一般以独立编制概对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区（写字楼、其是同一项目有不同的功能区（写字楼、底商、公寓、裙楼、会所等功能底商、公寓、裙楼、会所等功能），成本），成本对象如何确定？对象如何确定？实务中存在的两种做法值得研究和思考实务中存在的两种做法值得研究和思考陈

12、万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座如何确立成本对象如何确立成本对象 本人观点：本人观点：比较科学、合理的做法是按比较科学、合理的做法是按不不同的功能区同的功能区确定成本核算对象，从确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的靠性要求，又能保证成本和收入的配比。使税收负担最小化。配比。使税收负担最小化。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座六、计税成本的核算体系六、计税成本的核算体系（二）计税成本对象的确认原则（二）计税成本对象的确认原则 1、可否销售原则、可否

13、销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象摊入能够对外经营销售的成本对象。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座六、计税成本的核算体系六、计税成本的核算体系（二）计税成本对象的确认原则（二）计税成本对象的确认原则 2、分类归集原则、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明

14、显差异的群体开发品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核的项目，可作为一个成本对象进行核算。算。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座六、计税成本的核算体系六、计税成本的核算体系（二）计税成本对象的确立原则（二）计税成本对象的确立原则 3、功能区分原则、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4、定价差异原则、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，

15、应分别作为成本对象进行售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。核算。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座六、计税成本的核算体系六、计税成本的核算体系（二）计税成本对象的确立原则（二）计税成本对象的确立原则 5、成本差异原则、成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。对象进行核算。6、权益区分原则、权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。应结合上述原则分

16、别划分成本对象进行核算。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容（三）计税成本的支出内容 1、土地征用费及拆迁补偿费、土地征用费及拆迁补偿费 为取得土地开发使用权（或开发权）而发为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。生的各项费用。主要包括土地买价或出让金、大市政配套主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费

17、、危房出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。补偿费等。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容（三）计税成本的支出内容 2、前期工程费、前期工程费 指项目开发前期发生的水文地质勘察、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。地通平等前期费用。3、建筑安装工程费、建筑安装工程费 开发项目开发过程中发生的各项建筑安开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。发项目安装工程费等。陈万乔陈万乔-房

18、地产财税讲座房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容（三）计税成本的支出内容 4、基础设施建设费、基础设施建设费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5、公共配套设施费（首次准确界定）、公共配套设施费（首次准确界定）指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于

19、全体业主的，或无偿赠与地方政府、且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。政府公用事业单位的公共配套设施支出。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容（三）计税成本的支出内容 6、开发间接费、开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、费、水电费、劳动保

20、护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。周转房摊销以及项目营销设施建造费等。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 （四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序 1、对当期实际发生的各项支出，按其、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。与确认。陈万乔

21、陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序 2、对应计入成本对象中的各项实际支出、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，成本、间接成本和共同成本，并按规定将并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。在建成本对象和未建成本对象。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 （四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序 3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用、对期前已完工成本对

22、象应负担的成本费用按按已销开发产品、已销开发产品、未销开发产品未销开发产品和固定资产进和固定资产进行分配，行分配，其中应由其中应由已销开发产品已销开发产品负担的部分，负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品未销开发产品应应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 成本对象总成本成本对象总成本成本对象总可售面积成本对象总可售面积 已

23、销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本 已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序 4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算单位工程成本，据此再计算已销开发产品已销开发产品计税计税成本和成本和未销开发产品未销开发产品计税成本。计税成本。对本期对本期已销开发

24、产品已销开发产品的计税成本，准予在的计税成本，准予在当期扣除，当期扣除，未销开发产品未销开发产品计税成本待其实际销计税成本待其实际销售时再予扣除。售时再予扣除。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序 5、对本期、对本期未完工未完工和和尚未建造尚未建造的成本的成本对象应当负担的成本费用，应分别建对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。结算。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（五）计税成本的分配方法（五）计税成本的分配方法 1、土地成本、土地成本，一般按，一般按占地面积

25、占地面积法进法进行分配。如果确需结合其他方法进行分行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地属于一次性取得土地分期开发分期开发房地产的房地产的情况，其情况，其土地开发成本土地开发成本经商税务机关同经商税务机关同意后可先按意后可先按土地整体预算成本土地整体预算成本进行分配，进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。待土地整体开发完毕再行调整。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（五）计税成本的分配方法（五）计税成本的分配方法 2、单独作为过渡性成本对象核算的、单独作为过渡性成本

26、对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。法进行分配。3、借款费用属于不同成本对象共同、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。进行分配。4、其他成本项目的分配法由企业自、其他成本项目的分配法由企业自行确定。行确定。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（五）计税成本的分配方法（五）计税成本的分配方法 5、企业单独建造的停车场所，应作、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施施形成的停车场

27、所，作为公共配套设施进行处理。进行处理。将停车场所作为公共配套设施的简化处将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。入属于净收入，没有成本配备了。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 （六）间接成本的分配方法（六）间接成本的分配方法 开发产品应按制造成本法进行计量与核算。开发产品应按制造成本法进行计量与核算。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接直接成本、间接成本和共同成本成本和共同成本，并按

28、规定将其合理的归集、分并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。对象。属于直接成本和能够分清成本对象的间接成属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：定选择其一：陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 （六）间接成本的分配方法（六）间接成本的分配方法 1、占地面

29、积法。、占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。该方法一般适用于土地成本的分配。按已动工开发成本对象占地面积占按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。开发用地总面积的比例进行分配。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 （六）间接成本的分配方法（六）间接成本的分配方法 1、占地面积法。、占地面积法。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再面

30、积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。担的占地面积。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（六）间接成本的分配方法（六）间接成本的分配方法 2、建筑面积法、建筑面积法 一般适用于公共配套设施成本一般适用于公共配套设施成本。按已动工开发成本对象建筑面积占开发用按已动工开发成本对象建筑面积占

31、开发用地总建筑面积的比例进行分配。地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。内成本对象总建筑面积的比例进行分配。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（六）间接成本的分配方法（六）间接成本的分配方法 3、直接成

32、本法。、直接成本法。按期内某一成本对象的直接开发成本占按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。行分配。4、预算造价法。预算造价法。按期内某一成本对象预算造价占期内全按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。部成本对象预算造价的比例进行分配。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（七）（七）配套设施成本的扣除配套设施成本的扣除 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施

33、，按以下规定进行处理：设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应

34、按建造固定资产进行处理外，其他除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。一律按建造开发产品进行处理。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（七）（七）配套设施成本的扣除配套设施成本的扣除 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成

35、本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。得额。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 1、土地成本的预提、土地成本的预提 土地开发同时连结房地产开发的土地开发同时连结房地产开发的,属于一次属于一次性取得土地分期开发房地产的情况性取得土地分期开发房地产的情况,其土地其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕待土地整体开发完毕再行调整。由此可见，预提土地成本有两个再行调整。由此可见，预提土地成本有两个前提条件：前提

36、条件：（1）土地开发的同时进行房地产开发；）土地开发的同时进行房地产开发；（2）一次性取得土地分期开发房地产。）一次性取得土地分期开发房地产。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 1、土地成本的预提、土地成本的预提 当具备了上述两个条件后，房地产开发企业当具备了上述两个条件后，房地产开发企业可以将土地成本按照土地整体预算成本按照可以将土地成本按照土地整体预算成本按照受益对象进行分配，待土地整体开发完毕后受益对象进行分配，待土地整体开发完毕后再按照实际发生的土地成本将原来的预算成再按照实际发生的土地成本将原来的预算成本调整为实际成本。本调整为

37、实际成本。需要提醒的是，土地成本的预提必须与主管需要提醒的是，土地成本的预提必须与主管税务机关沟通，征得其认可后，方可进行。税务机关沟通，征得其认可后，方可进行。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 2 工程结算款的预提工程结算款的预提 31号文第号文第32条规定，出包工程没有条规定，出包工程没有取得发票的，最多可以按照按照合同取得发票的，最多可以按照按照合同额的额的10%来预提，计入开发成本。待来预提，计入开发成本。待工程结算完成并取得全额发票后，对工程结算完成并取得全额发票后，对原预提金额进行调整。原预提金额进行调整。陈万乔陈万乔-房地

38、产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 2 工程结算款的预提工程结算款的预提 这种处理也有前提条件的：这种处理也有前提条件的：（1）出包工程已经完成；）出包工程已经完成；（2）出包工程结算正在办理；）出包工程结算正在办理；（3）可能结算的金额有充分的证明依据；）可能结算的金额有充分的证明依据；（4）未全额取得发票。）未全额取得发票。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 2 工程结算款的预提工程结算款的预提 在实际工作中，房地产开发企业与承建商签在实际工作中，房地产开发企业与承建商签订订工程合同工程合同的金额

39、往往大大低于实际结的金额往往大大低于实际结算金额。鉴于此种情况，建议甲乙双方重新算金额。鉴于此种情况，建议甲乙双方重新签订签订工程合同补充协议工程合同补充协议，对工程合同金，对工程合同金额进行实事求是的调整。这样，更有利于企额进行实事求是的调整。这样，更有利于企业按照本规定预提工程结算款项。业按照本规定预提工程结算款项。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 3、公共配套设施成本的预提、公共配套设施成本的预提 31号文件第号文件第32条第二款规定，公共条第二款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造

40、价合理预提建造费用。这样的处预算造价合理预提建造费用。这样的处理，也有它的前提条件：理，也有它的前提条件：陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 3、公共配套设施成本的预提、公共配套设施成本的预提 （1）此类公共配套设施必须符合已在售房合同、）此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；或按照法律法规规定必须配套建造的条件；（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的；）公共配套设施尚未建造或尚未完工的；（3）公共配套设施预算造价的依

41、据是充分的，）公共配套设施预算造价的依据是充分的，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座（八）（八）计税成本的预提方法计税成本的预提方法 4 报批报建费、物业完善费的预提报批报建费、物业完善费的预提 31号文第号文第32条第三款规定，房地产开发企条第三款规定，房地产开发企业可以预提报批报建费用、物业完善费用。业可以预提报批报建费用、物业完善费用。所谓物业完善费，是指按规定应由企所谓物业完善费，是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。其他专项基金。预提报批报建

42、费用、物业完善费用的预提报批报建费用、物业完善费用的条件是：必须有政府相关文件作为计算依条件是：必须有政府相关文件作为计算依据或者有相关政府部门发出的据或者有相关政府部门发出的“缴费通知缴费通知书书”。否则，是不可以预提的。否则，是不可以预提的。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 （九）结转计税成本的征管规定（九）结转计税成本的征管规定 计税成本的合法凭据计税成本的合法凭据 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。际

43、取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。计税成本的结转时限计税成本的结转时限 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按计税成本，据此进行纳税调整，并按税收征收税收征收管理法管理法的有关规定对其进行处理。的有关规定对其进行处理。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座

44、第二讲：房地产企业第二讲：房地产企业 20092009汇算清缴操作实务及注意事项汇算清缴操作实务及注意事项 八项实务八项实务陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座第二讲：房企第二讲：房企0909汇算操作八项实务汇算操作八项实务 一、房企确认应纳税所得额的三个管控点一、房企确认应纳税所得额的三个管控点 1、确认应纳税所得额的一般原则、确认应纳税所得额的一般原则 2、产品完工前的应纳税所得额的确认原则、产品完工前的应纳税所得额的确认原则 3、产品完工后的应纳税所得额的确认原则、产品完工后的应纳税所得额的确认原则陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 企业应纳税所得额的计企业应纳税所得额的计

45、算，以权责发生制为原则，算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。门另有规定的除外。条例条例第第9 9条条接受捐赠接受捐赠收入，按照实收入，按照实际收到捐赠资产的日期际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。确认收入的实现。企业取得企业取得补贴收入补贴收入应并应并入实际

46、收到该补贴收入入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。年度的应纳税所得额。陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 企业销售未完工开发产品取得企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。入当期应纳税所得额。新新31号文第九条号文第九条产品完工前产品完工前应纳税所得额的确认方法应纳税所得额的确认方法陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 （1）开发项目位于省、自治区、直辖）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市政府所在地城市城区和市和计划单列市政府所在地城市城区和郊

47、区的，不得低于郊区的，不得低于15。（2）开发项目位于地及地级市城区及）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于郊区的，不得低于10%.（3）开发项目位于其他地区的，不得）开发项目位于其他地区的，不得低于低于5。（4）属于经济适用房、限价房和危改）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于房的，不得低于3%.新新31号文第八条号文第八条产品完工前应纳税所得额的确认方法产品完工前应纳税所得额的确认方法陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 1、开发产品完工后，企业应及时结算其、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，

48、同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。项目合并计算的应纳税所得额。2、在年度纳税申报时，企业须出具对、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。他相关资料。新新31号文第九条号文第九条产品完工后应纳税所得额的确认方法产品完工后应纳税所得额的确认方法陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 房地产开发产品

49、符合下列条件之一的，房地产开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。、开发产品已取得了初始产权证明。新新31号文第三条号文第三条产品完工的标准产品完工的标准陈万乔陈万乔-房地产财税讲座房地产财税讲座 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发

50、项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息的核算及支付情况等；的核算及支付情况等；3、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细房地产开